房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)操作《存量房房源管理測試題》考試題含答案一、單項選擇題（每題2分，共30分）1.下列關(guān)于存量房房源“物理屬性”的描述，正確的是（）A.包括產(chǎn)權(quán)是否清晰B.指房屋自身的實體狀況C.反映業(yè)主出售意愿D.由市場供需決定答案：B2.房源信息的核心要素中，最能影響交易價格的是（）A.房屋戶型B.產(chǎn)權(quán)性質(zhì)C.業(yè)主心理價位D.周邊配套答案：C3.某房源位于小區(qū)中心位置，樓層為黃金樓層（6層中的3層），裝修為品牌精裝，掛牌價低于同戶型近期成交價5%，該房源應(yīng)劃分為（）A.A級（優(yōu)質(zhì)房源）B.B級（普通房源）C.C級（滯銷房源）D.D級（問題房源）答案：A4.經(jīng)紀(jì)人與業(yè)主簽訂鑰匙委托協(xié)議時，最關(guān)鍵的是（）A.要求業(yè)主提供身份證復(fù)印件B.明確鑰匙保管責(zé)任及使用范圍C.約定委托期限為3個月D.收取鑰匙保管押金答案：B5.房源信息更新的頻率應(yīng)根據(jù)（）調(diào)整A.經(jīng)紀(jì)人的工作節(jié)奏B.業(yè)主的要求C.市場熱度及房源狀態(tài)D.公司制度統(tǒng)一規(guī)定答案：C6.下列屬于房源“法律屬性”的是（）A.房屋建成年代B.是否存在抵押C.業(yè)主出售原因D.房屋朝向答案：B7.房源營銷中，針對“學(xué)區(qū)房”的核心賣點應(yīng)重點突出（）A.裝修風(fēng)格B.對口學(xué)校資質(zhì)C.物業(yè)管理水平D.小區(qū)綠化面積答案：B8.房源信息共享時，應(yīng)遵循的原則是（）A.所有經(jīng)紀(jì)人可隨意查看B.僅限同門店經(jīng)紀(jì)人共享C.需經(jīng)業(yè)主書面同意D.按房源分級設(shè)定權(quán)限答案：D9.房源實地查勘時，經(jīng)紀(jì)人最應(yīng)關(guān)注的是（）A.拍攝房屋全景照片B.測量房屋實際面積C.核實房屋是否存在漏水、裂縫D.記錄業(yè)主的家庭情況答案：C10.與業(yè)主簽訂獨家委托協(xié)議的主要優(yōu)勢是（）A.降低經(jīng)紀(jì)人工作量B.提高房源成交效率C.減少與其他經(jīng)紀(jì)人的競爭D.增加業(yè)主議價空間答案：B11.房源信息管理系統(tǒng)中，“房源活躍度”指標(biāo)主要反映（）A.房源掛牌時間長短B.近期帶看次數(shù)及客戶反饋C.業(yè)主修改價格的頻率D.房源所在小區(qū)的成交情況答案：B12.處理業(yè)主臨時變更掛牌價的請求時，經(jīng)紀(jì)人首先應(yīng)（）A.直接更新系統(tǒng)信息B.分析市場數(shù)據(jù)并給出專業(yè)建議C.通知所有潛在客戶D.要求業(yè)主簽署書面變更協(xié)議答案：B13.下列不屬于房源“心理屬性”的是（）A.業(yè)主急于出售的原因B.業(yè)主對買家的偏好（如全款優(yōu)先）C.業(yè)主對房屋的情感價值認(rèn)知D.房屋的產(chǎn)權(quán)年限答案：D14.房源帶看后，經(jīng)紀(jì)人記錄的“客戶反饋”應(yīng)重點包含（）A.客戶的職業(yè)背景B.客戶對房屋優(yōu)缺點的具體評價C.客戶的聯(lián)系方式D.客戶的購房預(yù)算答案：B15.房源風(fēng)險中，“產(chǎn)權(quán)糾紛風(fēng)險”的主要防范措施是（）A.要求業(yè)主提供購房合同復(fù)印件B.通過不動產(chǎn)登記中心核實產(chǎn)權(quán)信息C.查看業(yè)主的身份證原件D.與業(yè)主簽訂風(fēng)險承諾書答案：B二、多項選擇題（每題3分，共30分）1.存量房房源信息的構(gòu)成要素包括（）A.物理屬性（如戶型、面積）B.法律屬性（如產(chǎn)權(quán)、抵押）C.心理屬性（如業(yè)主售價預(yù)期）D.市場屬性（如周邊成交價）答案：ABCD2.房源的“特征”可分為（）A.靜態(tài)特征（房屋本身）B.動態(tài)特征（業(yè)主需求）C.隱性特征（潛在問題）D.顯性特征（可見優(yōu)勢）答案：ABCD3.房源分級的常見依據(jù)包括（）A.掛牌價與市場價的匹配度B.房屋戶型的合理性C.業(yè)主配合度（如是否接受帶看）D.房源成交的歷史周期答案：ABCD4.房源信息更新的內(nèi)容通常包括（）A.掛牌價調(diào)整B.房屋狀態(tài)變化（如裝修、空置）C.業(yè)主聯(lián)系方式變更D.市場政策對房源的影響答案：ABCD5.房源實地查勘的主要內(nèi)容有（）A.核實房屋實際面積與產(chǎn)證是否一致B.檢查房屋質(zhì)量（如漏水、墻體裂縫）C.記錄房屋裝修細節(jié)（如品牌家電）D.觀察小區(qū)環(huán)境（如噪音、綠化）答案：ABCD6.房源營銷的常見策略包括（）A.針對優(yōu)質(zhì)房源開展“快速成交”推廣B.對滯銷房源調(diào)整定價并優(yōu)化賣點C.通過線上平臺（如鏈家、貝殼）發(fā)布房源D.線下聯(lián)動周邊小區(qū)張貼海報答案：ABCD7.房源委托協(xié)議中需明確的關(guān)鍵條款有（）A.委托期限B.委托價格（底價與掛牌價）C.傭金標(biāo)準(zhǔn)及支付方式D.獨家委托的違約責(zé)任答案：ABCD8.房源信息管理的原則包括（）A.準(zhǔn)確性（信息與實際一致）B.及時性（動態(tài)更新）C.保密性（保護業(yè)主隱私）D.共享性（合理權(quán)限開放）答案：ABCD9.房源風(fēng)險防范的主要措施有（）A.嚴(yán)格核實產(chǎn)權(quán)信息（如查檔）B.簽訂規(guī)范的委托協(xié)議C.對房屋質(zhì)量問題進行書面?zhèn)渥.為高價值房源購買短期保險答案：ABC10.房源帶看后的跟進工作包括（）A.24小時內(nèi)與客戶溝通反饋B.針對客戶異議制定解決方案（如議價）C.向業(yè)主反饋客戶意向D.記錄帶看數(shù)據(jù)（如帶看次數(shù)、客戶類型）答案：ABCD三、判斷題（每題2分，共20分）1.房源的“物理屬性”包括產(chǎn)權(quán)是否清晰。（）答案：×（物理屬性指房屋實體，產(chǎn)權(quán)屬法律屬性）2.鑰匙委托必須經(jīng)過公證才有效。（）答案：×（書面協(xié)議即可，公證非必需）3.房源分級僅依據(jù)掛牌價格高低。（）答案：×（需綜合價格匹配度、戶型、業(yè)主配合度等）4.房源信息更新只需關(guān)注價格變動。（）答案：×（還需更新房屋狀態(tài)、業(yè)主需求等）5.實地查勘時只需拍攝客廳和主臥照片。（）答案：×（需覆蓋所有主要功能區(qū)，如廚房、衛(wèi)生間）6.獨家委托會限制經(jīng)紀(jì)人的自主權(quán)。（）答案：×（獨家委托可集中資源推廣，提高成交效率）7.房源信息共享時，所有經(jīng)紀(jì)人可隨意查看。（）答案：×（需按權(quán)限分級，保護業(yè)主隱私）8.房源風(fēng)險僅指房屋質(zhì)量問題。（）答案：×（包括產(chǎn)權(quán)糾紛、法律風(fēng)險、業(yè)主違約等）9.帶看后無需向業(yè)主反饋客戶信息。（）答案：×（需反饋客戶意向，幫助業(yè)主調(diào)整策略）10.房源信息管理只需電子記錄，無需紙質(zhì)備份。（）答案：×（需雙軌記錄，避免數(shù)據(jù)丟失）四、簡答題（每題5分，共50分）1.簡述存量房房源管理的核心目標(biāo)。答案：通過系統(tǒng)、規(guī)范的流程管理房源信息，提升房源匹配效率，縮短成交周期，降低交易風(fēng)險，最終實現(xiàn)經(jīng)紀(jì)人、業(yè)主、客戶三方利益最大化。2.房源信息核實的主要內(nèi)容包括哪些？答案：（1）法律屬性核實：產(chǎn)權(quán)人身份、產(chǎn)權(quán)是否清晰（無抵押/查封）、共有情況；（2）物理屬性核實：房屋面積（產(chǎn)證與實測）、戶型、裝修、質(zhì)量（如漏水）；（3）心理屬性核實：業(yè)主出售原因、價格底線、對買家的要求（如付款方式）。3.房源分級的意義及常見標(biāo)準(zhǔn)是什么？答案：意義：區(qū)分房源價值，集中資源推廣優(yōu)質(zhì)房源，提高整體成交效率。標(biāo)準(zhǔn)：（1）價格匹配度（掛牌價與市場價偏差≤5%為優(yōu)）；（2）房屋條件（戶型方正、樓層佳、裝修好）；（3）業(yè)主配合度（接受靈活帶看、愿意議價）；（4）成交周期（近期同戶型成交周期≤30天為優(yōu)）。4.房源實地查勘的主要流程及注意事項有哪些？答案：流程：（1）提前與業(yè)主預(yù)約，明確時間；（2）攜帶工具（測距儀、相機、查勘表）；（3）實地查看房屋各功能區(qū)，記錄細節(jié)；（4）與業(yè)主溝通房屋歷史（如是否發(fā)生過重大事件）；（5）拍攝清晰照片（需標(biāo)注房間名稱）。注意事項：（1）避免遺漏隱蔽問題（如天花板滲水）；（2）不評價房屋缺點（客觀記錄）；（3）尊重業(yè)主隱私（不拍攝個人物品）。5.房源營銷中“一房一策”的具體實施方法是什么？答案：（1）分析房源特點：如學(xué)區(qū)房突出學(xué)校資質(zhì)，改善房強調(diào)戶型與小區(qū)環(huán)境；（2）選擇推廣渠道：優(yōu)質(zhì)房源優(yōu)先推線上首頁、線下門店海報；滯銷房源增加社區(qū)地推、老客戶推薦；（3）提煉核心賣點：如“滿五唯一省稅費”“南北通透無遮擋”；（4）制定定價策略：優(yōu)質(zhì)房源可略高于市場價吸引關(guān)注，滯銷房源建議降價13%促進成交。6.房源委托協(xié)議需明確的關(guān)鍵條款有哪些？答案：（1）委托期限（如3個月）；（2）委托類型（獨家/非獨家）；（3）掛牌價與底價（業(yè)主可接受的最低售價）；（4）傭金標(biāo)準(zhǔn)（通常13%）及支付條件（過戶后支付）；（5）雙方權(quán)利義務(wù)（如經(jīng)紀(jì)人需定期帶看，業(yè)主需配合查勘）；（6）違約責(zé)任（如業(yè)主擅自取消委托需支付違約金）。7.房源信息更新的頻率及觸發(fā)條件是什么？答案：頻率：優(yōu)質(zhì)房源（A級）每周更新，普通房源（B級）每兩周更新，滯銷房源（C級）每三周更新。觸發(fā)條件：（1）業(yè)主主動調(diào)整價格或出售條件；（2）房屋狀態(tài)變化（如裝修完成、租客搬離）；（3）市場政策影響（如房貸利率調(diào)整）；（4）帶看反饋集中反映的問題（如客戶普遍認(rèn)為價格過高）。8.房源帶看后跟進的主要工作內(nèi)容有哪些？答案：（1）24小時內(nèi)聯(lián)系客戶：了解具體反饋（如對戶型滿意但嫌價格高）；（2）分析匹配度：判斷客戶是“有效客戶”（預(yù)算、需求與房源匹配）還是“無效客戶”；（3）制定跟進策略：對有效客戶安排二次帶看或啟動議價，對無效客戶推薦其他房源；（4）向業(yè)主反饋：告知客戶意見（如“3組客戶認(rèn)為裝修舊”），建議優(yōu)化（如簡單翻新）；（5）記錄數(shù)據(jù)：更新房源帶看次數(shù)、客戶類型、主要異議點。9.房源風(fēng)險防范的主要措施有哪些？答案：（1）產(chǎn)權(quán)風(fēng)險：通過不動產(chǎn)登記中心查檔，確認(rèn)無抵押、查封、共有權(quán)糾紛；（2）質(zhì)量風(fēng)險：實地查勘時重點檢查隱蔽工程（如水管、電路），要求業(yè)主書面承諾無重大質(zhì)量問題；（3）業(yè)主違約風(fēng)險：在委托協(xié)議中明確違約金（如房價的1%）；（4）信息泄露風(fēng)險：限制房源信息查看權(quán)限，僅向有效客戶透露關(guān)鍵信息。10.房源信息管理系統(tǒng)的核心功能模塊有哪些？答案：（1）信息錄入模塊：支持上傳產(chǎn)權(quán)證明、照片、查勘記錄；（2）查詢篩選模塊：按戶型、價格、區(qū)域等條件快速檢索；（3）統(tǒng)計分析模塊：提供房源帶看量、成交周期、價格變動等報表；（4）提醒功能模塊：自動提醒房源委托到期、價格調(diào)整、帶看跟進；（5）權(quán)限管理模塊：按經(jīng)紀(jì)人職級設(shè)置信息查看、修改權(quán)限。五、案例分析題（每題10分，共50分）案例1：業(yè)主王女士委托某經(jīng)紀(jì)公司出售一套兩居室，簽署了獨家委托協(xié)議，但未告知房屋存在銀行抵押（剩余貸款50萬元）。經(jīng)紀(jì)人小李帶客戶張先生看房后，客戶表示有意購買。此時小李發(fā)現(xiàn)房屋抵押信息未披露，應(yīng)如何處理？答案：（1）立即停止后續(xù)交易，向客戶張先生如實告知抵押情況；（2）與業(yè)主王女士溝通，要求其提供抵押合同，確認(rèn)解押方式（自籌資金/客戶首付解押）；（3）若業(yè)主無法解押，建議終止委托協(xié)議并承擔(dān)違約責(zé)任；（4）若業(yè)主同意解押，需在合同中明確解押時間及責(zé)任（如因業(yè)主原因未按時解押，需賠償客戶損失）；（5）將抵押信息補充錄入房源系統(tǒng)，避免其他經(jīng)紀(jì)人重復(fù)帶看。案例2：經(jīng)紀(jì)人小趙通過網(wǎng)絡(luò)獲取一套“滿五唯一、精裝修”的房源信息，未實地查勘即發(fā)布?？蛻魟⑾壬鷰Э春蟀l(fā)現(xiàn)房屋實際為“滿二不唯一”且裝修陳舊，要求投訴。小趙應(yīng)如何處理？答案：（1）立即向劉先生致歉，承認(rèn)信息核實疏漏；（2）重新核實房源信息：通過產(chǎn)證確認(rèn)產(chǎn)權(quán)年限，實地拍攝真實裝修照片；（3）更新線上房源信息，刪除虛假描述；（4）為劉先生推薦3套符合“滿五唯一、精裝修”條件的房源，安排優(yōu)先帶看；（5）向公司報備此次失誤，接受內(nèi)部處罰（如扣績效）；（6）與業(yè)主溝通，要求其提供真實信息，否則終止合作。案例3：某優(yōu)質(zhì)房源（A級）同時有3組客戶表達購買意向，客戶A愿全款但出價98萬（掛牌價100萬），客戶B貸款但出價100萬，客戶C貸款出價102萬但要求業(yè)主承擔(dān)稅費。經(jīng)紀(jì)人應(yīng)如何協(xié)調(diào)？答案：（1）分別與客戶溝通，明確各自優(yōu)勢：客戶C出價最高但稅費要求可能被業(yè)主拒絕，客戶B價格符合但需貸款（周期長），客戶A全款（周期短）；（2）向業(yè)主分析各方案：全款98萬（快速成交）、貸款100萬（價格達標(biāo)但需等銀行放款）、貸款102萬（價格最高但需承擔(dān)稅費）；（3）協(xié)助業(yè)主權(quán)衡：若業(yè)主急需資金，推薦客戶A；若接受貸款，推薦客戶B；若愿意承擔(dān)稅費，推薦客戶C；（4）組織三方面談，促成業(yè)主與客戶直接溝通，明確最終選擇；（5）簽訂合同時，在條款中注明付款方式、稅費承擔(dān)方及時間節(jié)點。案例4：業(yè)主陳先生要求將掛牌價從300萬提高至320萬（近期同戶型成交價295305萬），但當(dāng)前市場下行，帶看量明顯減少。經(jīng)紀(jì)人應(yīng)如何溝通？答案：