平鄉(xiāng)工程運(yùn)營(yíng)策略深度報(bào)告TheprojectmarketingstrategydepthreportofPingXiang2021年5月背景分析——工程方向判斷指標(biāo)及本錢(qián)分析成本分析價(jià)格土地成本313元/平米建安成本多層1200元/平米高層1400元/平米運(yùn)營(yíng)成本100元/平米不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用100元/平米工程占地面積：176.57畝總占地面積：310260平米住宅面積：135130平米商業(yè)面積：123893平米其他面積：51237平米回遷住宅面積：50000平米經(jīng)核算，住宅本錢(qián)約為2350元/平米工程進(jìn)度分析ABCDE拆遷周期長(zhǎng)易影響工期總結(jié)：住宅利潤(rùn)點(diǎn)較低外向型商業(yè)的可操作性及風(fēng)險(xiǎn)較大【目錄】PART1住宅策略PART2商業(yè)策略PART3執(zhí)行策略PART1住宅策略——非價(jià)格型住宅產(chǎn)品分析/Analysis——三大市場(chǎng)表現(xiàn)衛(wèi)星城市宏觀市場(chǎng)——慢銷(xiāo)型市場(chǎng)下的工程運(yùn)營(yíng)策略項(xiàng)目占地面積總戶(hù)數(shù)紫竹苑18畝96戶(hù)金天家園20畝120戶(hù)泰合苑70畝500戶(hù)大都錦城100畝820戶(hù)世紀(jì)明珠100畝1100戶(hù)公園壹品40畝350戶(hù)世紀(jì)名城270畝1800戶(hù)中央首府70畝520戶(hù)合計(jì)約700畝約5500戶(hù)縣城整體住宅市場(chǎng)開(kāi)發(fā)量平鄉(xiāng)縣總?cè)丝?2萬(wàn)；市場(chǎng)總量占同期1.7%；宏觀市場(chǎng)——慢銷(xiāo)型市場(chǎng)下的工程運(yùn)營(yíng)策略項(xiàng)目月來(lái)訪(fǎng)量轉(zhuǎn)化率月均成交量公園壹品50組16%8組（含開(kāi)盤(pán)）中央首府60組10%6組世紀(jì)明珠80組9%7組工程銷(xiāo)售情況分析宏觀市場(chǎng)——慢銷(xiāo)型市場(chǎng)下的工程運(yùn)營(yíng)策略澤平路中華路育才路文明路三和街建設(shè)街豐州街振興街昌平街廣場(chǎng)南路人民路金天家園2300元/㎡本案盛世名城2200元/㎡中央首府2150元/㎡世紀(jì)明珠2500元/㎡公園壹品2200元/㎡大都錦城1800元/㎡泰和苑2300元/㎡紫竹苑2050元/㎡匯金城待定東部版塊發(fā)展中版塊西部版塊中心版塊區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商代理體量產(chǎn)品核心賣(mài)點(diǎn)紫竹苑邢臺(tái)華麟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司——2棟住宅多層帶電梯區(qū)位金天家園邢臺(tái)金天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司——2棟住宅多層帶電梯區(qū)位泰合苑邢臺(tái)九州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司石家莊前景顧問(wèn)16棟住宅+沿街底商多層中式蘇州園林景觀大都錦城大都金馳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司平鄉(xiāng)代理公司23棟住宅+沿街底商多層帶電梯四星級(jí)酒店配套及平鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府世紀(jì)明珠冀運(yùn)集團(tuán)平鄉(xiāng)分公司石家莊森隆經(jīng)紀(jì)27棟多層+沿街底商多層帶電梯、小高層開(kāi)發(fā)商名譽(yù)、產(chǎn)品公園壹品邢臺(tái)嘉鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司問(wèn)鼎機(jī)構(gòu)9棟多層+沿街底商多層帶電梯距離公園配套較近、開(kāi)發(fā)商名譽(yù)世紀(jì)名城邢臺(tái)市恒立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司——四期10棟多層規(guī)模、開(kāi)發(fā)商名譽(yù)中央首府河北豐正房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司石家莊聯(lián)眾同業(yè)一期13棟+沿街底商多層帶電梯區(qū)位微觀市場(chǎng)——非資源性大盤(pán)的核心競(jìng)爭(zhēng)力共享性資源自身商業(yè)資源過(guò)于未來(lái)化景觀不宜塑造整體性拆遷難度較大本案總結(jié)：目前平鄉(xiāng)房地產(chǎn)處于慢銷(xiāo)型市場(chǎng)初級(jí)市場(chǎng)的產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重工程屬于非資源性的大盤(pán)，亟需提升競(jìng)爭(zhēng)力及性?xún)r(jià)比策略/Strategy——如何塑造核心競(jìng)爭(zhēng)力如何表達(dá)未來(lái)價(jià)值通過(guò)商業(yè)實(shí)現(xiàn)通過(guò)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)通過(guò)價(jià)格實(shí)現(xiàn)空間價(jià)值與概念價(jià)值的結(jié)合強(qiáng)調(diào)退錯(cuò)關(guān)系與產(chǎn)品性?xún)r(jià)比空間塑造產(chǎn)品性?xún)r(jià)比概念塑造產(chǎn)品性?xún)r(jià)比空間塑造產(chǎn)品性?xún)r(jià)比托斯卡納別墅級(jí)中央生活體托斯卡納：移植田園氣息的生活空間別墅級(jí)：120-130花園洋房200平米左右整層豪宅中央生活體：配套和區(qū)位空間塑造產(chǎn)品性?xún)r(jià)比國(guó)赫紅珊灣——產(chǎn)品優(yōu)化系統(tǒng)總平優(yōu)化商業(yè)/住宅格局調(diào)整雙會(huì)所設(shè)計(jì)高端組團(tuán)沖量組團(tuán)現(xiàn)金流組團(tuán)組團(tuán)水系景觀優(yōu)化水系景觀應(yīng)用沙礫沙礫陶制手工抹灰瓦片鑄鐵木頭鵝卵石貝殼景觀優(yōu)化石頭注重組團(tuán)強(qiáng)調(diào)散景觀強(qiáng)調(diào)元素戶(hù)型優(yōu)化經(jīng)調(diào)研平鄉(xiāng)縣在售工程戶(hù)型比例集中需求面積在120-140平米之間140平米以上戶(hù)型較少外立面優(yōu)化——銷(xiāo)售支撐系統(tǒng)售樓部注重體驗(yàn)二層鋼結(jié)構(gòu)售樓部一層接待區(qū)、二層樣板間售樓部水景體驗(yàn)環(huán)繞型景觀示范區(qū)樣板間突出托斯卡納風(fēng)格強(qiáng)調(diào)裝飾而非裝修控制本錢(qián)表達(dá)露臺(tái)效果花園洋房整體精裝修精裝修本錢(qián)控制在200-300元/平米之內(nèi)輸出精裝修本錢(qián)在500元/平米以上提升工程形象多渠道，少放量道旗戶(hù)外條幅……推廣策略推廣策略托斯卡納風(fēng)情演出美食匯推廣策略托斯卡納紅酒會(huì)編號(hào)崗位名稱(chēng)人員數(shù)量薪資待遇提成1銷(xiāo)售經(jīng)理1轉(zhuǎn)正底薪2700元/月總提1‰2銷(xiāo)售主管1轉(zhuǎn)正底薪1800元/月業(yè)績(jī)2‰3置業(yè)顧問(wèn)4轉(zhuǎn)正底薪1500元/月業(yè)績(jī)2‰4銷(xiāo)售秘書(shū)1轉(zhuǎn)正底薪1500元/月總提0.2‰5外銷(xiāo)主管1轉(zhuǎn)正底薪2000元/月總提0.5‰6外銷(xiāo)員10轉(zhuǎn)正底薪1000元/月業(yè)績(jī)3‰薪資合計(jì)24000元/月總?cè)藬?shù)18人套成交提成合計(jì)提成6.7‰銷(xiāo)售模式策略成熟外銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)標(biāo)準(zhǔn)配置價(jià)格目標(biāo)目前當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)銷(xiāo)售最低價(jià)為大都錦城工程的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)1800元/平米，該工程正在挖槽。以135m2戶(hù)型為例計(jì)算如下：大都錦城首付=1800×135×40%=9.72萬(wàn)元圣林豪庭首付=2600×135×30%=10.53萬(wàn)元我司建議：工程住宅入市均價(jià)2600元/平米，首付3成備注：以上為價(jià)格思路，具體價(jià)格會(huì)根據(jù)市場(chǎng)及工程平衡PART2商業(yè)策略——豐富定位引爆商業(yè)氣氛分析/Analysis——商業(yè)氣氛思考商業(yè)分布圖中華路育才路文明路人民路澤平路三和街建設(shè)街豐州街振興街昌平街廣場(chǎng)南路商業(yè)活動(dòng)較頻繁商業(yè)活動(dòng)一般商業(yè)活動(dòng)較少商業(yè)總平優(yōu)化入口2棟5層商業(yè)融合在一起公寓盡可能調(diào)整為住宅重視外立面一級(jí)商業(yè)定位旅游主題性商業(yè)One-stopleisurerefinedproducts【資源1】【室內(nèi)迪士尼模式】提高商業(yè)層數(shù)，分割1-2層商業(yè)做室內(nèi)迪士尼，帶開(kāi)工程。白雪公主許愿洞石中神劍主題概念館米奇主題館白雪公主主題館玩具總發(fā)動(dòng)主題館……二級(jí)商業(yè)定位A時(shí)尚淘寶街——托斯卡納風(fēng)情街定位消費(fèi)客群為未來(lái)城市消費(fèi)主力80后、90后業(yè)態(tài)規(guī)劃分5大區(qū)A區(qū)時(shí)尚男女裝B區(qū)氣質(zhì)鞋包C區(qū)風(fēng)情小飾品D區(qū)個(gè)性小店E區(qū)中華小吃街BCED二級(jí)商業(yè)定位托斯卡納風(fēng)情商業(yè)街商鋪帶