地產(chǎn)集團(tuán)組織架構(gòu)〔討論稿〕把戲年地產(chǎn)集團(tuán)公司大理宏觀經(jīng)濟(jì)解讀大理市1、大理經(jīng)濟(jì)總體開展水平不高、但相對開展速度較高，經(jīng)濟(jì)開展處于穩(wěn)步上升階段2021云南省GDP6168.23億元，增長12.1%。在全國的經(jīng)濟(jì)排名中位于24位，全省的經(jīng)濟(jì)還處于較低水平。2021年大理州GDP406.76億元，增長12.3%，在云南省城市DGP排名中位列第五?！笆晃濞暺陂g，大理全市地區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)計(jì)完成175.78億元，同比增長12%。財(cái)政總收入完成22.23億元，同比增長15.82。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)15801元，同比增長11.43%。農(nóng)民人均純收入達(dá)5048元，同比增長11%。單位GDP能耗下降3.94%。全年接待國內(nèi)外游客590萬人次，同比增長7.08%，其中接待海外游客30.81萬人次，同比增長10%。旅游社會總收入46.21億元了，同比增長10%。滇西中心城市核心地位和經(jīng)濟(jì)輻射能力明顯增強(qiáng)。2、大理市是大理州的經(jīng)濟(jì)、政治、文化教育中心，GDP占全州39.2%，地處優(yōu)美的自然蒼

洱風(fēng)景，是全市開展的核心，對于周邊經(jīng)濟(jì)開展具有凝集力2005-2021年大理市經(jīng)濟(jì)一直呈現(xiàn)持續(xù)增長的趨勢，且增速較為平穩(wěn)，平均為12%左右，其中以2007年增長最為迅速，G國民生產(chǎn)總值為126.6億元，增長率到達(dá)12.5%。2021年經(jīng)濟(jì)增長有所放緩，GDP為159.6億元，增長率為11.5%。大理市是大理白族自治州經(jīng)濟(jì)中心，2021年其GDP到達(dá)整個自治州的39.2%。3、大理市人口開展及預(yù)測中心城區(qū)人口規(guī)模擴(kuò)大與資源環(huán)境承載力之間的矛盾日益嚴(yán)峻：大理市用占15.71%的土地承載了全市97%的人口，人口密度高達(dá)2000人每平方千米，隨著人口增加水資源、環(huán)境資源、特別是土地資源嚴(yán)重缺乏，其中下關(guān)城鎮(zhèn)人口近20萬，這一數(shù)據(jù)隨著城鎮(zhèn)規(guī)劃的落實(shí)還可能逐步增加，這是支撐房價的有力杠桿。備注：上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來源于滇西中心城市規(guī)劃中,上述大理市人口統(tǒng)計(jì)中，包含農(nóng)業(yè)和非農(nóng)業(yè)人口。人口概況2021年人口增速減緩，年末區(qū)域內(nèi)共計(jì)61.6萬人，城市人口規(guī)模小，依托地緣性的地產(chǎn)工程開展局限性大。2006-2021年大理市人口持續(xù)增長，且增加幅度越來越大，2021年增速到達(dá)1%。2021年末大理市人口為61.6萬人，占大理州總?cè)丝诘?7.6%。數(shù)據(jù)來源：大理市統(tǒng)計(jì)局2006-2007年大理市人均可支配收入增長較快，2007年增速到達(dá)14.15%。2021年與2021年增長有所放緩，年均增長率為10.5%。2021年大理市人均可支配收入為14180元。2006-2021年大理市社會消費(fèi)品零售總額及其增速都保持增長的趨勢，與GDP的平穩(wěn)增長不同，消費(fèi)品零售總額的增長較為迅速，波動幅度較大。2021年消費(fèi)品零售總額的增幅小于2007及2021年，但相對于當(dāng)年GDP的增長速度，消費(fèi)品零售總額仍保持了絕對的增長優(yōu)勢。區(qū)域居民仍表現(xiàn)了強(qiáng)力的消費(fèi)傾向和能力。4、近年居民可支配首付日益增長，消費(fèi)力水平快速提升，改善需求日益提升，但同時反映出大理經(jīng)濟(jì)開展出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，開展速度下降5、近年大理的游客數(shù)量高速增長，憑借著天然的蒼洱風(fēng)光，成為眾多外來置業(yè)的首選1〕近年來大理接待游客總量持續(xù)增長，年均增長率10%左右2〕國際游客數(shù)量總量仍然不多，但是增幅巨大，2021年同期增長達(dá)17.94%3〕旅游總收入增長迅速，2021年同比增幅在10.48%以上

大理旅游人均消費(fèi)額逐年遞增大理游客人均消費(fèi)額由2005年的496元/人，增長到2007年的904元/人全年旅游收入，2006年為57.20億元，增長到2021年的73.18億元6、大理旅游價值表達(dá)旅游規(guī)劃定位：以“中國一流、世界知名〞為總目標(biāo)，將大理建設(shè)成為中國西部國際知名的生態(tài)旅游勝地，打造成“風(fēng)花雪月大理、浪漫休閑之都〞在整個大理州的規(guī)劃旅游系統(tǒng)定位：旅游特色定位打造“風(fēng)花雪月大理、浪漫休閑之都〞的品牌形象旅游度假區(qū)的規(guī)劃總目標(biāo)中國一流、世界知名形定位：蒼洱之間休閑福地旅游開發(fā)產(chǎn)品定位：由傳統(tǒng)的觀光旅游向新型旅游產(chǎn)品過渡，可開發(fā)的旅游產(chǎn)品分別有休閑度假觀光旅游、文化體驗(yàn)旅游特種專項(xiàng)旅游等關(guān)鍵詞：可持續(xù)、白族特色、品牌形象區(qū)域經(jīng)濟(jì)小結(jié)大理市整體城市化水平較低，人口較少，城市開展處于初級階段，城市房地產(chǎn)開展處于從初級向集約型過度階段，行業(yè)整體開展水平不高；幾年來，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)受外界環(huán)境的影響，造成經(jīng)濟(jì)開展的波動性較大，二、三產(chǎn)業(yè)逐步成為經(jīng)濟(jì)開展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，是當(dāng)?shù)鼐用袷杖氲闹匾Ｕ?，為?dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場剛性需求的滿足創(chuàng)造了條件；大理下關(guān)市處于大理州經(jīng)濟(jì)中心地位，按照規(guī)劃將成為滇西中心城市，將是未來集中的物流、經(jīng)貿(mào)中心，與昆明照應(yīng)，是面向東南亞的橋頭堡，經(jīng)濟(jì)處于厚積薄發(fā)的過程，開展?jié)摿Υ?；城市旅游資源豐富，吸引了大量的國內(nèi)外旅游度假人群，為度假型地產(chǎn)工程的開發(fā)提供了資源與人群，同時度假型置業(yè)的開展將有力促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場開展；大理市人口增長速度及家庭規(guī)模隨著滇西中心城市定位的開展，不斷攀升，成為房產(chǎn)上升有力支撐。大理樓市解讀1、大理樓市的階段性開展1、第一個階段——2000年之前，以單位福利建房為主。該階段城鎮(zhèn)化率比較低，房產(chǎn)和物業(yè)存量保持在縣級建制的水平上，人口戶籍的結(jié)構(gòu)比較穩(wěn)定，外來人員較少。這個階段缺乏形成房地產(chǎn)市場的根底和條件；2、第二個階段——2000年至2004年開始出現(xiàn)商品房開發(fā)，但是速度緩慢，進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)的初級階段，是房地產(chǎn)開發(fā)的轉(zhuǎn)折期。但是該階段開發(fā)中，政府主導(dǎo)/行政手段依然是房地產(chǎn)開發(fā)的重要性質(zhì)，并沒有進(jìn)入真正意義上的市場化階段。3、第三個階段——2004年至2021，專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃開展相結(jié)合，進(jìn)入相對快速、提質(zhì)的市場化階段。該階段的開發(fā)重點(diǎn)主要集中在兩方面：一方面各縣級城市繼續(xù)完善根底配套設(shè)施和相關(guān)工程的后期完善。另一方面是在全城區(qū)范圍內(nèi)的大量工程開發(fā)建設(shè)，不僅新的開發(fā)區(qū)在建設(shè)，老城區(qū)也在加緊建設(shè)。4、2021年——今，大理的商品房市場已經(jīng)相對成熟，作為主流產(chǎn)品的中小戶型價格在3500----4500元/㎡，度假公寓4500----8000元/㎡，聯(lián)排、疊墅10000元/㎡，臨海、傍山休閑度假別墅8000----20000元/㎡，從低到高，產(chǎn)品線梯次合理。2、大理樓市開展年份新增項(xiàng)目個數(shù)2004年新增項(xiàng)目9個2005年新增項(xiàng)目10個2006年新增項(xiàng)目7個2007年新增項(xiàng)目11個2008年新增項(xiàng)目8個2009年新增項(xiàng)目5個2010年上半年新增項(xiàng)目1個2010年下半年新增項(xiàng)目4個從1999年至2006年，大理一直未出現(xiàn)樓市價格漲幅過大現(xiàn)象：1999-2000年：1200元左右2002年：1300元至1400元之間2004年：1500元至1600元2005年：1700元至1800元2006年：2300至2500元2007年：2800至3100元從2006年開始出現(xiàn)明顯的漲價，2006年平均房價到達(dá)2220元/平米，比上一年增長27%06年洱海天域入市，感通別墅價格一路走高，是拉動房價上漲的生力軍07年大量房地產(chǎn)工程面世，經(jīng)歷08年市場沖擊后，09年和2021年上半年房地產(chǎn)略顯平靜2021年全州商品房銷售均價為每平方米3449.96元，同比上漲1.4%，環(huán)比下降1.25%；2021年，商品房屋銷售額24.87億元，同比增長96.2%；銷售面積68.14萬平方米，同比增長1.16倍，其中住宅銷售面積為66.27萬平方米，同比增長1.42倍；現(xiàn)房銷售10.54萬平方米；2021年大理商品住宅銷售均價5218.21元平方米，同比上漲58.6%，其中09年10年的房地產(chǎn)銷售價格漲幅較快。3、大理樓市概況2021年，商品房新開工面積236.5萬平方米，同比增長14.92%；其中：住宅新工面積為46.07萬平方米，同比下降8.19%。商品房竣工面積45.2萬平方米，同比增長47.71%;其中，住宅竣工面積36.32萬平方米，同比增長35.8%為。大理市場供給產(chǎn)品在30㎡-500㎡之間，各種產(chǎn)品都具有一定的市場。項(xiàng)目名稱地理位置物業(yè)類型戶型面積均價銷售情況藝海天成大理市龍溪路中段（原大理市青少年宮舊址）高層30-270㎡1房-5房3400元/㎡100%金水樓臺人民北路和西環(huán)線交匯處聯(lián)排170-240㎡4000-4300元/㎡剩50-60棟河畔人家下關(guān)城區(qū)，北臨西洱河與洱河南路，東接關(guān)平路高層90-105㎡3500元/㎡90%清逸佳園下關(guān)人民北路與景觀大道交匯處高層、別墅80—2604500/㎡90%感通別墅古城與下關(guān)新城之間的七里橋感通寺獨(dú)棟別墅三期310-500㎡8500-12000元/㎡3期2組團(tuán)，剩10棟洱海天域息龍山北側(cè)聯(lián)排、獨(dú)棟、酒店一期：220-240㎡二期聯(lián)排:220-270㎡；獨(dú)棟:400㎡以上一期1萬-1.8萬元/㎡二期獨(dú)棟2.5萬元/㎡，聯(lián)排1.5萬元/㎡一期90%，二期750%山水間古城文獻(xiàn)樓斜對面洋房、聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟一期81-360洋房：4000聯(lián)排：4400雙拼5800獨(dú)棟12000一期1組團(tuán)銷售90%洱海莊園下關(guān)鎮(zhèn)北部新區(qū)內(nèi)洋房、別墅洋房：90-200㎡別墅：200-300㎡高層75-120㎡4900元/㎡90%目前大理在售高層、洋房工程價格約4500-7000元/㎡之間，聯(lián)排別墅約5000-1.5萬元/㎡，獨(dú)棟別墅價格約元/㎡之間；洱海天域價格最高，感通別墅價格一路走高，是拉動房價上漲的生力軍；下關(guān)的市場是本地市場，與古城區(qū)及環(huán)洱海區(qū)域的市場，從客戶構(gòu)成和產(chǎn)品形態(tài)都是完全不同的兩個市場大理樓市開展格局：

環(huán)洱海版塊是區(qū)域高端物業(yè)的風(fēng)向標(biāo)，傳統(tǒng)大理古城版塊那么經(jīng)歷了由低質(zhì)低價、面向本地市場，向中質(zhì)中高價、面向外地市場開展的全過程傳統(tǒng)的大理古城區(qū)域，主要樓盤：感通別墅山水間環(huán)洱海區(qū)域，本區(qū)域擁有天然優(yōu)質(zhì)的洱海資源，主要代表性樓盤：洱海天域下關(guān)區(qū)域，與傳統(tǒng)大理區(qū)完全不同的市場，以本地需求為主，主要樓盤：洱海莊園大理房產(chǎn)市場可分劃為傳統(tǒng)大理古城版塊、環(huán)洱海版塊和下關(guān)三大版塊；下關(guān)版塊是以本地市場為主，樓盤數(shù)量較多，價格較低；環(huán)洱海區(qū)域是一個新興版塊，其中主要推動者中建穗豐以高端啟動，使區(qū)域成為整個大理市場的高端物業(yè)的風(fēng)向標(biāo)；傳統(tǒng)大理古城版塊經(jīng)歷了由最初的低價、低質(zhì)，主打本地市場客戶，到開始向現(xiàn)在的較高價格、高品質(zhì)，主打外地市場客戶的階段；大理房地產(chǎn)市場呈兩極分化——下關(guān)以本地市場為主、古城版塊及環(huán)洱海版塊以外銷市場為主古城板塊環(huán)洱海板塊下關(guān)板塊2007年-2021年大理市商品房平均施工面積保持在210萬平左右，平均竣工面積那么為40萬平左右。房地產(chǎn)市場每年施工量較大，但竣工率較低，整體開發(fā)速度較慢。2021年商品房銷售面積受市場環(huán)境影響，比2007年下降了43個百分點(diǎn)，2021年房地產(chǎn)市場回暖，銷售面積比2021年上升了116%，近三年商品房平均銷售面積為51.7萬平。2007-2021年商品房空置面積比較穩(wěn)定，平均在6.5萬平左右。4、目前在售的主要競品工程樓盤建筑形態(tài)主推戶型價格蘋果城兩棟高層68㎡-190㎡，120㎡為主均價4500/㎡大理最中心改造項(xiàng)目29㎡-90㎡的復(fù)式，層高4.3米4700/㎡—6200/㎡錦達(dá)豪庭高層138㎡-160㎡未定惠豐新城高層38——220待定洱海莊園高層、獨(dú)棟別墅、疊拼別墅75㎡—110㎡4900/㎡御培坊260套聯(lián)排別墅（土地性質(zhì)為商業(yè)用地，一樓全部是商鋪）150㎡-1100㎡均價5600/㎡5、大理樓市及客戶概述1、物業(yè)類型配比情況：通過對大理比較有規(guī)模的大盤及名盤進(jìn)行調(diào)查，物業(yè)產(chǎn)品包括別墅、多層、〔小〕高層及退臺花園洋房等。戶型面積從80～200不等〔不含別墅〕。還有40～50左右單身公寓〔主要集中在小高層〕。從調(diào)查的物業(yè)類型來看，現(xiàn)在純單一產(chǎn)品的小區(qū)很少，根本上都是包括多層、別墅、商鋪、還有〔小〕高層等混合型地產(chǎn)。2、客戶群體分析〔1〕年齡情況：購房的消費(fèi)者年齡主要集中在36～40歲，占到45％，他們有相當(dāng)長的工作時間，因而有相當(dāng)可觀的積蓄，他們的付款方式大多數(shù)也采用1次性付款，其次是25～35，占到35％，他們出來工作幾年，有一定的首付款后，也樂意買房，他們的付款方式主要是按揭?！?〕婚姻狀況：消費(fèi)者的婚姻狀況，已婚的占多數(shù)，占75％左右?！?〕家庭人口狀況：家庭人口數(shù)主要集中在3人，其占45％，他們年齡主要集中在26～40歲，其人員組成主要是愛人與小孩；3口之家另一局部群體年齡集中在20～25歲，他們未婚，其家庭成員主要為父母；4、5口之家主要集中36～45歲，其成員是愛人與2小孩與3小孩；6、7口之家那么是三世同堂家庭。〔4〕文化程度：消費(fèi)者的文化程度主要集中在高中，其占46％，他們主要是個體經(jīng)營者；其次是本科，占20％，他們主要是工薪階層。項(xiàng)目名稱實(shí)施內(nèi)容建設(shè)周期責(zé)任單位大理華彬低碳綠色生態(tài)度假區(qū)項(xiàng)目海東觀音閣至塔村開發(fā)民族文化、休閑度假、體育健身、住宅小區(qū)一體化旅游項(xiàng)目2011—2015年經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會海東國際旅游休閑體驗(yàn)區(qū)項(xiàng)目定位為國際旅游項(xiàng)目，打造國際旅游、高端養(yǎng)生、商務(wù)交流、養(yǎng)老度假一體的休閑旅游項(xiàng)目。2011-2015年經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會大理世博休閑娛樂養(yǎng)生度假小鎮(zhèn)上關(guān)、雙廊建設(shè)關(guān)公旅游、休閑度假、康體娛樂，養(yǎng)生為一體的國際度假區(qū)2011-2015年市商務(wù)局嘉逸大理民族文化旅游度假綜合開發(fā)項(xiàng)目下關(guān)鎮(zhèn)文獻(xiàn)占地5000畝，建成旅游度假、體育競技、民族文化一體的綜合項(xiàng)目2011-2015年項(xiàng)目指揮部下關(guān)老碼頭公園建設(shè)大理港地塊，建設(shè)濱水帶、公共活動區(qū)、入口廣場、生態(tài)停車場、占地3.8萬平方2011年內(nèi)完成項(xiàng)目指揮部備注：上述為2011年政府重點(diǎn)督察的相關(guān)項(xiàng)目，只從項(xiàng)目地塊有力角度進(jìn)行重點(diǎn)選取2021年重點(diǎn)建設(shè)工程6、房地產(chǎn)市場運(yùn)行概述7、大理樓市開展的瓶頸及對我司的啟示：開展瓶頸：目前大理人均月收入缺乏2000元，且產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)不均衡開展，在供需關(guān)系調(diào)整的根底上，目前呈現(xiàn)較好局面。但大理市人均收入后勁缺乏，制約其價格上升空間和幅度；價格承受力：價格承受力主要表現(xiàn)為單價、總價過高的產(chǎn)品去化率較低，因其人口結(jié)構(gòu)和家庭開展規(guī)模決定其價格承受力有限；目前5000元—6000元每平方〔高層住宅〕是下關(guān)人價格承受力的臨界點(diǎn)〔下關(guān)自住需求〕，產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和定價應(yīng)綜合考慮市民的承受力和自住需求。對我司的啟示：一定要注重產(chǎn)品及戶型設(shè)計(jì)，以品牌和品質(zhì)溢價。目前下關(guān)客戶品牌關(guān)注度缺乏，處于品牌認(rèn)知的初級階段。做好產(chǎn)品，樹好形象是成功的關(guān)鍵。地塊512分析及解讀1、地塊512區(qū)位示意圖西南東北地塊512距離蒼山600米地塊512現(xiàn)狀及宗地圖：地塊512區(qū)位示意圖西南東北地塊512距離洱海1200米2、地塊分析宗地位置面積（畝）預(yù)計(jì)出讓價（萬元/畝）預(yù)計(jì)成交價（萬元/畝）用地性質(zhì)規(guī)劃條件掛牌起始價建筑層數(shù)出讓年限景觀大道以北、西環(huán)線以東約127230350商住用地容積4.5；密度25%；綠地率35%3459元∕㎡最大高度100米住宅：70年商業(yè)：40年優(yōu)勢基本具備開發(fā)條件交通便利，與城市繁華只是一個轉(zhuǎn)身的距離由于大理學(xué)院高校、城北客運(yùn)站的帶動，市政配套已經(jīng)逐步到位，項(xiàng)目前景價值潛力較大整個地塊較為方正，利用率較高地塊區(qū)位景觀資源較佳，由于地勢較高，可以靠山觀海，占據(jù)較大景觀資源優(yōu)勢劣勢目前地塊周邊生活配套資源不足，不利于項(xiàng)目價值的提升東面及西北角有變電站存在，具體搬遷時間沒有確定，會影響項(xiàng)目推售進(jìn)度長期看好，但整體發(fā)展速度較為緩慢，由于缺少大體量物業(yè)的支持及相應(yīng)的中高端，配套商業(yè)。地塊區(qū)域的價值不能得到體現(xiàn)靠近西環(huán)線，會有一些噪音污染地塊區(qū)域規(guī)劃解讀：

地塊512處于景觀大道以北，西環(huán)線以東，屬于下關(guān)北區(qū)：?大理滇西城市總體規(guī)劃?對下關(guān)做了統(tǒng)籌安排：大理滇西中心城市承擔(dān)區(qū)域中心城市職能的核心地區(qū)，是滇西地區(qū)乃至更大區(qū)域范圍的效勞和管理中心，重點(diǎn)開展總部經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)商務(wù)、金融、教育、醫(yī)療、信息、文化創(chuàng)意、先進(jìn)制造業(yè)等現(xiàn)代效勞業(yè)和局部都市型工業(yè)。

本案

3、地塊規(guī)劃解讀：本地塊為下關(guān)市內(nèi)僅存的一塊大面積凈土地供給〔除此之外的大面積土地供給均為城中村改造工程〕，片區(qū)開展前景看好，開發(fā)規(guī)模效應(yīng)好，在目前的市場上可以實(shí)現(xiàn)持續(xù)性盈利；

外部環(huán)境因素

企業(yè)自身因素優(yōu)勢（Strength）劣勢（Weaknesses）1、滇西中心城市規(guī)劃的出臺，為地塊長遠(yuǎn)發(fā)展提供堅(jiān)定基礎(chǔ)；2、大理政府由于利益關(guān)系對于房產(chǎn)深化調(diào)控的可能性不大；3、大理當(dāng)?shù)亟陙韺e極進(jìn)行城中村改造及城市化建設(shè)，必將帶來房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展；4、該地塊為大理下關(guān)市內(nèi)唯一一塊大面積用地，開發(fā)規(guī)模效應(yīng)較大。1、大理當(dāng)?shù)鼐用衿毡槿司杖氩蛔?000元/月，難以支撐房價上漲，項(xiàng)目后續(xù)定價溢價空間不足；2、地塊目前周邊居住、商業(yè)氛圍不足；3、目前全國市場房產(chǎn)有進(jìn)一步調(diào)控的可能性，政策的不確定性回會影響項(xiàng)目的正常開發(fā)和銷售；機(jī)會OpportunitiesSO(企業(yè)自身優(yōu)勢、外部環(huán)境機(jī)會優(yōu)勢）WO（企業(yè)自身劣勢、外部環(huán)境機(jī)會優(yōu)勢）1、目前公司藝墅花鄉(xiāng)及公司品牌的知名度和影響力有利于下一個項(xiàng)目的開發(fā)；2、集團(tuán)公司開發(fā)大西南的戰(zhàn)略中，大理將會是集團(tuán)戰(zhàn)略中重要的布局；3、公司目前經(jīng)營狀態(tài)良好，具有持續(xù)經(jīng)營快速運(yùn)作的基礎(chǔ)，能通過大理項(xiàng)目的快速運(yùn)作，為集團(tuán)進(jìn)行相應(yīng)貢獻(xiàn)；4、集團(tuán)的運(yùn)作已經(jīng)形成較為完善的體系，能從產(chǎn)品設(shè)計(jì)及營銷支持對項(xiàng)目進(jìn)行全程把控。1、積極進(jìn)行該地塊的前期研究和取得相關(guān)工作；2、結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌鲞M(jìn)行產(chǎn)品規(guī)劃及銷售前期介入；3、與政府方面進(jìn)行積極對接和聯(lián)系，提前做好財(cái)務(wù)、工程各項(xiàng)工作準(zhǔn)備。1、積極進(jìn)行公司內(nèi)部團(tuán)隊(duì)建設(shè)，增強(qiáng)公司凝集力和向心力；2、進(jìn)行外部資源的拓展，為項(xiàng)目順利開展提供支持；3、請總公司在前期拿地給予積極支持，以爭取外部環(huán)境有利機(jī)會；威脅

ThreatsST（企業(yè)自身優(yōu)勢、外部環(huán)境具有劣勢）WT（企業(yè)劣勢、外部環(huán)境具有競爭威脅）1、目前公司團(tuán)隊(duì)建設(shè)及人員儲備稍顯不足，在現(xiàn)有人員配備及運(yùn)作模式下，進(jìn)行該地塊的運(yùn)作需要進(jìn)行積極準(zhǔn)備；2、從前期藝墅花鄉(xiāng)項(xiàng)目分析，公司在當(dāng)?shù)貙τ诋?dāng)?shù)刭Y源的開拓和運(yùn)用稍顯不足，（經(jīng)藝墅花鄉(xiāng)后將會改變）1、謹(jǐn)慎拿地，在拿地前結(jié)合目前房地產(chǎn)市場進(jìn)行相關(guān)細(xì)致測算，避免拿地風(fēng)險(xiǎn)；2、對外部市場進(jìn)行細(xì)致研究，在產(chǎn)品規(guī)劃和前期營銷定位方面進(jìn)行市場風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避；3、強(qiáng)化公司優(yōu)勢，善于進(jìn)行內(nèi)部資源整合，增強(qiáng)企業(yè)對于外在市場不確性的抵抗力；————地塊512——SWOT分析4、周邊物業(yè)分析花韻藍(lán)灣開發(fā)商：云南大通大理房地產(chǎn)開發(fā)占地面積：120畝建筑面積：7萬平方米戶數(shù)：600戶容積率：1.14工程進(jìn)度：已竣工4年開發(fā)期數(shù)：分3期開發(fā)建筑群組合：21棟7層的花園洋房和10棟聯(lián)排別墅主力戶型:花園洋房70——150聯(lián)排別墅180——433

開盤時間：2006年開盤時售價：花園洋房1800——2700別墅：3000——5000現(xiàn)在房屋的售價：花園洋房5000——5500〔清水〕6300左右〔精裝〕聯(lián)排別墅6000——7000〔清水〕8500左右〔精裝〕客戶來源區(qū)域：90%來自下關(guān)客戶職業(yè)分析：公務(wù)員、泛公務(wù)員、私營業(yè)主客戶購置動機(jī)分析：90%以上自住〔以婚房或改善居住條件為主〕客戶購置因素分析：1.剛性需求且當(dāng)時可供選擇的樓盤少2.價位低，產(chǎn)品利用率高康典佳園開發(fā)商：云南納思屋業(yè)占地面積：22畝建筑面積：5.2萬平方米戶數(shù)：427容積率：4.27綠化率：35%外立面建筑風(fēng)格：簡約工程進(jìn)度：已封頂開發(fā)期數(shù)：一期建筑群組合：3棟高層和別墅主力戶型:高層80——120別墅：220——260開盤時間：2021年5月8日開盤時售價：高層3200——4300別墅：7200——7300客戶來源區(qū)域：90%來自下關(guān)客戶職業(yè)分析：國營企業(yè)、私營業(yè)主、下關(guān)當(dāng)?shù)馗纳菩途用窨蛻糍徶脛訖C(jī)分析：自住為主客戶購置因素分析：價位低，產(chǎn)品利用率高新里程開發(fā)商：大理昇耀房地產(chǎn)開發(fā)占地面積：24畝建筑面積：6萬平方米戶數(shù)：425戶容積率：3.22工程進(jìn)度：已封頂開發(fā)期數(shù)：一期建筑群組合：1棟18層9個單元的小高層主力戶型:：70——80〔兩房，300套〕120——130〔三房，100套〕160——170〔四房，25套〕開盤時間：2021年10月

開盤時售價：3200——3500現(xiàn)在房屋的售價：4300——4500〔清水〕5500左右〔精裝〕客戶來源區(qū)域：本地及周邊區(qū)縣客戶職業(yè)分析：泛公務(wù)員、私營業(yè)主、經(jīng)商人士客戶購置動機(jī)分析：學(xué)區(qū)房，自住以及家長陪讀客戶購置因素分析：1.價位低2.教育配套較好蒼洱大關(guān)開發(fā)商：大理萬誠地產(chǎn)代理公司：梓豐置業(yè)占地面積：2.9萬平建筑面積：42462戶數(shù)：146容積率：1.3工程進(jìn)度：已封頂開發(fā)期數(shù)：分三期開發(fā)建筑群組合：62棟疊拼和38棟聯(lián)排主力戶型:130左右〔15套，已售罄〕190——240〔25套，已售罄〕260——310〔106套，余5套〕開盤時間：2021年開盤時售價：4200——5500現(xiàn)在房屋的售價：5800——6000〔清水〕6800左右〔精裝〕客戶來源區(qū)域：大理本地客戶職業(yè)分析：公務(wù)員、泛公務(wù)員、私營業(yè)主、經(jīng)商人士客戶購置動機(jī)分析：自住，為孩子打算，客戶購置因素分析：1.價位低2.教育配套較好3.景觀好蘋果城詳情項(xiàng)目規(guī)模5萬主力戶型60——190㎡項(xiàng)目價格4500目標(biāo)客戶群本地自住客銷售節(jié)點(diǎn)正在認(rèn)籌中，認(rèn)籌金1萬元，2%優(yōu)惠。開盤時間2011.5.8交房時間2013年初清逸佳園詳情項(xiàng)目規(guī)模51000平方米（384套）主力戶型3幢28層高層建筑、花園洋房和9套庭院式住宅；90m2左右的平層、120m2左右的平層、270m2左右的庭院式住宅、49m2-148m2的商鋪項(xiàng)目價格開盤實(shí)收均價4500元目標(biāo)客戶群本地自住客（改善性居住為主）、縣份客戶（投資和為子女上學(xué)購買）開盤時間2011.5.2（開盤當(dāng)天到場1000多人，兩天時間實(shí)現(xiàn)銷售349套，實(shí)現(xiàn)90%銷售率）交房時間2013年3月前洱海莊園類別詳情項(xiàng)目規(guī)模占地面積450畝，建面31.4萬㎡主力戶型75—114㎡項(xiàng)目價格均價7500元/㎡

（疊加別墅）；250-290㎡別墅，均價7000-8000元/㎡高層4500——6000（已售完）目標(biāo)客戶群大理本地人（自?。菘h份客戶（投資兼自住為主）銷售節(jié)點(diǎn)1、洱海莊園疊加別墅現(xiàn)房銷售，現(xiàn)僅剩255平米、290平兩種戶型，均價7500元/平米，按揭可享1%優(yōu)惠，一期花園洋房已售完，2、3月30日推出61、62號樓，共計(jì)350套，均價4900元，開盤當(dāng)天銷售86%；3、400套精裝小公寓（40平方—60平方），預(yù)計(jì)在5月底開盤銷售，價格預(yù)計(jì)在7000左右；4、30余套別墅預(yù)計(jì)在2011年下半年推出，價格未定；開盤時間5月底精裝小戶型開盤銷售交房時間2012年價格預(yù)判：物業(yè)名稱物業(yè)類別開盤時間開盤價格現(xiàn)在價格漲幅花韻藍(lán)灣別墅20063125740034.1%新里程高層20093400440029.4%蒼洱大觀別墅20094850590021.6%康典佳園高層（別墅）20103750（高層）7200（別墅)————此片區(qū)房屋出租的價格1、120平三房帶簡單裝修帶家電的出租價格為1200到1500；2、90平二房帶簡單裝修帶家電的出租價格為800到1000；3、120平清水房的出租價格為800到1000；4、90平清水房的出租價格為600左右。小結(jié)：地塊所在地從政府長遠(yuǎn)規(guī)劃及目前現(xiàn)狀來說，發(fā)展前景較大，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較小，增值潛力巨大；區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于初級階段，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口結(jié)構(gòu)、家庭規(guī)模的多種作用力下，供需不平衡決定區(qū)域房價長期看漲；地塊所在區(qū)域市政配套將會逐漸完善，日趨形成一個成熟高規(guī)模社區(qū)，良好的教育、交通資源為區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展奠定了很好的基礎(chǔ)；目前片區(qū)房地產(chǎn)正處于一個蘇醒階段，將迎來一個主要以滿足居住為主的市場，過渡到追求居住品質(zhì)、品牌、配套的較為完善成熟的市場；項(xiàng)目的切入點(diǎn)應(yīng)有較高起點(diǎn)，不論是產(chǎn)品設(shè)計(jì)、還是小區(qū)配套、還是園林景觀，都應(yīng)立于片區(qū)制高點(diǎn)，這樣才能深入挖掘到地塊價值；地塊周邊存在變電站，對項(xiàng)目產(chǎn)生一定影響。片區(qū)商業(yè)生活氛圍不足也是制約其價格或是長期升值的一大瓶頸。地塊512工程定位總體定位：【大理花郡】新城中心，尚品人生，大理超大規(guī)模藝術(shù)尚品社區(qū)客戶定位：經(jīng)濟(jì)收入〔家庭〕年收入在10萬元以上置業(yè)關(guān)注點(diǎn)是否具備足夠的升值潛力，是此類客戶的主要關(guān)注點(diǎn)看重物業(yè)管理，體會尊貴效勞，體驗(yàn)都市文化內(nèi)涵房子是用來住的，講究實(shí)用型和景觀舒適性來源區(qū)域：主要是下關(guān)本地居民，大理周邊縣份。及外來大理長期居住人以大理下關(guān)為主的客戶群體以大理周邊縣份為主的客戶群體，有自己的經(jīng)營和收入喜歡大理的外來人士產(chǎn)品組合：高層海景控制面積配比風(fēng)險(xiǎn)，快速回現(xiàn)標(biāo)桿性產(chǎn)品小高層、多層圍合明星產(chǎn)品，建立高端形象，價值提升〔工程前排，圍合小區(qū)景觀〕提升性產(chǎn)品臨街商鋪完善社區(qū)配套，建立與外界泛社區(qū)增值產(chǎn)品小戶型補(bǔ)充性產(chǎn)品，降低產(chǎn)品組合風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)充性產(chǎn)品產(chǎn)品分布原那么：充分利用景觀的均好性，戶型設(shè)計(jì)以二房、三房為主，正面海處設(shè)計(jì)三房、四房形成工程主流產(chǎn)品；戶型均好性：戶型設(shè)計(jì)通透、板式為主，營造較好的通風(fēng)采光效果實(shí)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)景觀當(dāng)?shù)責(zé)o視覺障礙；產(chǎn)品組合高層和多層戶型定位：〔戶型配比及面積區(qū)間〕物業(yè)類型戶型種類面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)比例面積分配面積比例說明高層二房二廳一衛(wèi)60-8530%套數(shù)比例：二房31%三房53%四房13%頂及底3%三房二廳一衛(wèi)105-11026%三房二廳二衛(wèi)120-13022%頂復(fù)150-1801.2%底層帶花園150-1801.2%小高層、多層三房二廳二衛(wèi)120-1305%四房二廳二衛(wèi)130-15010%臨街商鋪小商鋪60—904%大商鋪100—1505%合計(jì)————100.0%100.0%備注：方案二可以將臨海前排設(shè)計(jì)為聯(lián)排或花園洋房，增強(qiáng)產(chǎn)品的梯度和產(chǎn)品類型的豐富，具體在方案細(xì)化時可進(jìn)行分析。項(xiàng)目均價（元）蘋果城4500新里程4400蒼洱大觀5900康典佳園4200洱海莊園4900御培坊5500平均均價（未進(jìn)行產(chǎn)品細(xì)分，只進(jìn)行市場均價測評）4900價格建議：產(chǎn)品名稱戶型悲觀價格預(yù)期正常市場價格樂觀市場價格公寓80㎡480052006900高層（33層）三房、兩房450051006100洋房3加1480055006200聯(lián)排130㎡550064007120別墅180㎡620071007500地塊512價格初評〔運(yùn)用市場比照法進(jìn)行測算〕評估均價

——5160586067644500-5500元入市，取得開盤熱銷隨著片區(qū)成熟，價格逐漸拔高，并以樓王這創(chuàng)造價格標(biāo)桿保持低價競爭的姿態(tài)，快速消化。剛需產(chǎn)品入市，二房、三房為主力，主打性價比。除了保存一期的剛需產(chǎn)品線外，規(guī)劃樓王產(chǎn)品。仍以剛需產(chǎn)品線為主線，但面積區(qū)間適度縮小，同時適量增加多層大戶型。片區(qū)正在起步，形象較差，市區(qū)客戶置業(yè)第三選擇。下關(guān)全城關(guān)注，以綜合品質(zhì)出色、價格合理而成為市區(qū)客戶置業(yè)熱點(diǎn)。片區(qū)初步成熟，大型生活配套開業(yè)，周邊縣市剛需、市區(qū)改善型客戶增加。分批推售投資收益測算表項(xiàng)目拿地價格備注土地總價款260002800030000320003400036000樓面單價667718769821872923一銷售收入212,941212,941212,941212,941212,941212,941

二銷售成本124,280126,340128,400130,460132,520134,580

1地價及轉(zhuǎn)讓費(fèi)26,78028,84030,90032,96035,02037,080契稅3%2建安成本97,50097,50097,50097,50097,50097,500參考大理公司成本部意見，按計(jì)容單位成本2500元/平米三營業(yè)稅金及附加11,71211,71211,71211,71211,71211,712銷售收入的5.5％四土地增值稅13,02412,19911,22810,4289,6298,829計(jì)算過程見附表五銷售費(fèi)用6,3886,3886,3886,3886,3886,388銷售收入的3.0％六財(cái)務(wù)費(fèi)用6,0006,0007,0007,0007,0007,000按土地款的70%接貸，借款2年，年息10%七管理費(fèi)用6,3886,3886,3886,3886,3886,388銷售收入的3.0％八利潤總額45,14843,91441,82540,56439,30438,043銷售收入-銷售成本-主營業(yè)務(wù)稅金及附加-土地增值稅-開發(fā)費(fèi)用（三項(xiàng)）九所得稅11,28710,97810,70610,39110,0769,761計(jì)算過程見附表十凈利潤33,86132,93531,11830,17329,22828,282利潤總額-所得稅十一少數(shù)股東權(quán)益000000少數(shù)股東權(quán)益0%十二權(quán)益凈利潤33,86132,93531,11830,17329,22828,282

十三總投資回報(bào)率23.7%22.7%21.0%2