老舊小區(qū)管理辦法淄博一、引言淄博的老舊小區(qū)數量眾多，這些小區(qū)見證了城市的發(fā)展歷程，但隨著時間推移，在管理方面逐漸暴露出諸多問題，如基礎設施老化、環(huán)境衛(wèi)生不佳、停車秩序混亂等。為了提升老舊小區(qū)居民的生活品質，營造舒適、安全、有序的居住環(huán)境，特制定本管理辦法。我們希望通過本辦法的實施，能夠凝聚各方力量，共同為老舊小區(qū)的改造與管理貢獻智慧和力量，讓老舊小區(qū)重煥生機。二、適用范圍本辦法適用于淄博市行政區(qū)域內建成時間較長、配套設施不完善、未實施物業(yè)管理或物業(yè)管理不到位的老舊住宅小區(qū)。具體范圍由各區(qū)縣根據實際情況確定，并報市住房和城鄉(xiāng)建設部門備案。三、管理原則1.以人為本原則：把滿足居民群眾對美好生活的向往作為老舊小區(qū)管理的出發(fā)點和落腳點，充分尊重居民意愿，調動居民參與管理的積極性、主動性和創(chuàng)造性。2.問題導向原則：聚焦老舊小區(qū)存在的突出問題，著力解決居民群眾關心的熱點難點問題，補短板、強弱項，提升小區(qū)治理水平。3.共建共享原則：強化政府引導、居民參與、社會協同，構建共建共享的治理格局，形成老舊小區(qū)管理的強大合力。4.長效管理原則：建立健全長效管理機制，推動老舊小區(qū)管理規(guī)范化、常態(tài)化、專業(yè)化，持續(xù)鞏固和提升管理成果。四、管理職責（一）政府部門職責1.市住房和城鄉(xiāng)建設部門：負責統(tǒng)籌協調全市老舊小區(qū)管理工作，制定相關政策和標準，指導各區(qū)縣開展老舊小區(qū)改造和管理工作；對各區(qū)縣老舊小區(qū)管理工作進行監(jiān)督檢查和考核評價。2.區(qū)縣人民政府：是本轄區(qū)老舊小區(qū)管理的責任主體，負責組織實施老舊小區(qū)改造和管理工作，制定具體工作方案，明確相關部門職責，落實工作經費，協調解決重大問題。3.街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）：負責轄區(qū)內老舊小區(qū)管理的具體組織實施工作，建立健全社區(qū)黨組織領導下的社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)協同管理機制；組織開展老舊小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護等日常管理工作；協調處理老舊小區(qū)管理中的矛盾糾紛。4.社區(qū)居民委員會：協助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開展老舊小區(qū)管理工作，組織居民參與小區(qū)管理事務，收集居民意見和建議，調解鄰里糾紛，維護社區(qū)和諧穩(wěn)定。（二）相關部門職責1.發(fā)展改革部門：負責爭取老舊小區(qū)改造相關政策資金支持，指導做好項目審批工作。2.財政部門：負責落實老舊小區(qū)改造和管理的財政資金，加強資金監(jiān)管，提高資金使用效益。3.自然資源部門：負責指導老舊小區(qū)改造項目的規(guī)劃審批工作，依法辦理相關規(guī)劃手續(xù)。4.城市管理部門：負責查處老舊小區(qū)內的違法建設、亂擺攤點、亂停亂放等違法行為，加強對老舊小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生和市容秩序的監(jiān)督管理。5.公安部門：負責加強老舊小區(qū)治安管理，打擊各類違法犯罪活動，指導小區(qū)做好安全防范工作；規(guī)范小區(qū)內停車秩序，依法處理交通違法行為。6.民政部門：負責指導社區(qū)建設和居民自治工作，推動老舊小區(qū)養(yǎng)老、救助等社區(qū)服務設施建設。7.市場監(jiān)管部門：負責加強對老舊小區(qū)內經營活動的監(jiān)督管理，維護市場秩序。（三）業(yè)主及業(yè)主委員會職責1.業(yè)主：應遵守國家法律法規(guī)和小區(qū)管理規(guī)約，按時繳納物業(yè)服務費用或其他相關費用，積極配合小區(qū)管理工作，自覺維護小區(qū)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生。2.業(yè)主委員會：代表業(yè)主利益，負責選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)，監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；組織召開業(yè)主大會，制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則等；協調業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的關系，維護業(yè)主合法權益。五、改造提升（一）改造內容1.基礎設施改造對小區(qū)道路進行修繕，確保路面平整、排水暢通；完善路燈、樓道燈等照明設施，保障居民夜間出行安全。對老化、破損的供水管網、排水管網、供電線路、通信線路等進行改造，提高基礎設施運行保障能力。合理規(guī)劃設置停車位，增加停車設施，緩解小區(qū)停車難問題；有條件的小區(qū)可建設立體停車庫或地下停車場。2.公共服務設施改造完善小區(qū)內的環(huán)衛(wèi)設施，合理設置垃圾桶、垃圾收集點，加強垃圾清運處理，提高小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生水平。建設或改造小區(qū)內的休閑健身設施、文化活動場所等，滿足居民休閑娛樂和文化活動需求。對小區(qū)內的物業(yè)服務用房、社區(qū)辦公用房等進行修繕和改造，改善辦公條件，提升服務水平。3.房屋本體改造對房屋外立面進行整治，修復破損墻面、更換破損門窗，統(tǒng)一規(guī)范空調外機、晾衣架等設置，提升小區(qū)整體形象。對屋面防水進行維修改造，解決房屋漏水問題；對樓道進行粉刷，清理樓道雜物，改善居民居住環(huán)境。（二）改造程序1.調查摸底：街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織社區(qū)居民委員會對轄區(qū)內老舊小區(qū)進行調查摸底，廣泛征求居民意見，了解居民改造需求，建立老舊小區(qū)改造項目庫。2.項目申報：區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設部門根據老舊小區(qū)改造項目庫，篩選確定年度改造項目，報市住房和城鄉(xiāng)建設部門審核。市住房和城鄉(xiāng)建設部門會同相關部門對申報項目進行審核，確定年度改造計劃，并下達改造任務。3.方案設計：項目實施單位委托有資質的設計單位進行改造方案設計，設計方案應充分征求居民意見，結合小區(qū)實際情況，注重實用性和美觀性。設計方案經專家評審和相關部門審查通過后，方可組織實施。4.項目實施：項目實施單位按照招投標相關規(guī)定，選擇具有相應資質的施工單位、監(jiān)理單位進行項目施工和監(jiān)理。施工過程中，要嚴格遵守施工規(guī)范和安全操作規(guī)程，確保工程質量和施工安全。同時，要加強施工現場管理，減少對居民生活的影響。5.竣工驗收：項目竣工后，由項目實施單位組織相關部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會、業(yè)主代表等進行竣工驗收。驗收合格后，方可交付使用。對驗收不合格的項目，項目實施單位應按照整改意見及時進行整改，直至驗收合格。六、物業(yè)管理（一）物業(yè)服務模式1.專業(yè)化物業(yè)服務：鼓勵老舊小區(qū)通過業(yè)主大會選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)，實行專業(yè)化物業(yè)管理。物業(yè)服務企業(yè)應按照物業(yè)服務合同約定，提供房屋及設施設備維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護、綠化養(yǎng)護等服務。2.社區(qū)物業(yè)服務：對于不具備條件實行專業(yè)化物業(yè)管理的老舊小區(qū)，可由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織社區(qū)居民委員會成立社區(qū)物業(yè)服務中心，為小區(qū)提供基本物業(yè)服務。社區(qū)物業(yè)服務中心應建立健全服務制度和工作流程，規(guī)范服務行為，提高服務質量。3.居民自治管理：對于規(guī)模較小、居民戶數較少的老舊小區(qū)，可在社區(qū)居民委員會的指導下，由業(yè)主自行組織成立自治管理小組，實行居民自治管理。自治管理小組應制定管理規(guī)約，明確管理職責和服務內容，組織居民共同參與小區(qū)管理。（二）物業(yè)服務內容及標準1.物業(yè)服務內容房屋管理：對房屋共用部位進行日常巡查和維修養(yǎng)護，確保房屋結構安全，外觀整潔。設施設備管理：對小區(qū)內的共用設施設備進行運行、維護和管理，包括電梯、消防設施、路燈、給排水設施等，確保設施設備正常運行。環(huán)境衛(wèi)生管理：負責小區(qū)內公共區(qū)域的清掃保潔，垃圾收集、清運，定期消殺，保持小區(qū)環(huán)境整潔衛(wèi)生。秩序維護管理：設置門崗，對小區(qū)實行封閉式管理，24小時值班巡邏，維護小區(qū)公共秩序，保障居民人身和財產安全。綠化養(yǎng)護管理：對小區(qū)內的綠地、花草樹木進行養(yǎng)護管理，定期修剪、澆水、施肥、防治病蟲害，保持綠化景觀效果。2.物業(yè)服務標準：根據老舊小區(qū)的實際情況和居民需求，制定相應的物業(yè)服務標準。物業(yè)服務標準應明確服務內容、服務質量、服務頻次等具體要求，便于業(yè)主監(jiān)督和評價。同時，鼓勵物業(yè)服務企業(yè)不斷提升服務標準，提高服務質量。（三）物業(yè)服務費用1.費用標準：物業(yè)服務費用標準應根據物業(yè)服務內容、服務質量、小區(qū)規(guī)模、設施設備狀況等因素，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)或社區(qū)物業(yè)服務中心通過協商確定，并在物業(yè)服務合同或管理規(guī)約中明確約定。物業(yè)服務費用標準應保持相對穩(wěn)定，確需調整的，應按照法定程序進行。2.費用收?。何飿I(yè)服務企業(yè)或社區(qū)物業(yè)服務中心應按照物業(yè)服務合同或管理規(guī)約的約定，按時收取物業(yè)服務費用。鼓勵業(yè)主自覺按時繳納物業(yè)服務費用，對長期拖欠物業(yè)服務費用的業(yè)主，物業(yè)服務企業(yè)或社區(qū)物業(yè)服務中心可通過協商、調解、訴訟等方式依法追繳。3.費用使用：物業(yè)服務費用應專項用于物業(yè)服務活動，不得挪作他用。物業(yè)服務企業(yè)或社區(qū)物業(yè)服務中心應定期公布物業(yè)服務費用收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。七、資金籌集與管理（一）資金籌集1.財政資金：市、區(qū)縣財政應加大對老舊小區(qū)改造和管理的資金投入，設立專項補助資金，用于老舊小區(qū)基礎設施改造、公共服務設施建設等。同時，積極爭取上級財政資金支持。2.居民自籌：鼓勵居民通過出資、投工投勞等方式，參與老舊小區(qū)改造和管理。對于涉及居民個人利益的改造項目，如房屋外立面改造、屋面防水維修等，可由居民按照一定比例自籌資金。3.社會資本：積極引導社會資本參與老舊小區(qū)改造和管理，通過政府與社會資本合作（PPP）、投資建設運營一體化等模式，吸引企業(yè)投資老舊小區(qū)的停車設施、養(yǎng)老服務設施、商業(yè)設施等建設和運營，實現互利共贏。4.其他資金：利用小區(qū)公共收益、住房專項維修資金等，補充老舊小區(qū)改造和管理資金。小區(qū)公共收益包括小區(qū)內廣告位出租收入、停車位出租收入等，應優(yōu)先用于小區(qū)公共設施設備維修養(yǎng)護和管理。（二）資金管理1.設立專戶：各區(qū)縣應設立老舊小區(qū)改造和管理資金專戶，對財政資金、居民自籌資金、社會資本等進行統(tǒng)一管理，確保資金?？顚Ｓ?。2.規(guī)范使用：嚴格按照相關規(guī)定和程序使用老舊小區(qū)改造和管理資金，資金使用應經過審批、公示等環(huán)節(jié)，接受社會監(jiān)督。對資金使用過程中的違法違規(guī)行為，依法依規(guī)嚴肅處理。3.績效評價：建立老舊小區(qū)改造和管理資金績效評價制度，對資金使用效益進行評價。根據績效評價結果，調整資金分配和使用方向，提高資金使用效率。八、監(jiān)督考核（一）監(jiān)督機制1.政府監(jiān)督：市、區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設部門應加強對老舊小區(qū)管理工作的監(jiān)督檢查，定期對老舊小區(qū)改造項目實施情況、物業(yè)服務質量等進行檢查，及時發(fā)現問題，督促整改落實。2.社會監(jiān)督：建立健全社會監(jiān)督機制，暢通投訴舉報渠道，接受居民群眾、新聞媒體等社會各界的監(jiān)督。對居民反映的問題，應及時受理、調查處理，并將處理結果反饋給居民。3.業(yè)主監(jiān)督：業(yè)主有權對物業(yè)服務企業(yè)或社區(qū)物業(yè)服務中心的服務質量、費用收支等情況進行監(jiān)督。業(yè)主委員會應定期組織業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)或社區(qū)物業(yè)服務中心進行滿意度測評，根據測評結果，督促其改進服務。（二）考核評價1.建立考核制度：市住房和城鄉(xiāng)建設部門應制定老舊小區(qū)管理工作考核評價辦法，