宣城物業(yè)服務(wù)管理辦法總則目的與依據(jù)為了規(guī)范宣城市物業(yè)服務(wù)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人以及相關(guān)方的合法權(quán)益，營造安全、舒適、文明、和諧的居住和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》以及相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合宣城市實際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于宣城市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)管理活動及其監(jiān)督管理。管理原則物業(yè)服務(wù)管理應(yīng)當遵循業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)、政府監(jiān)管、行業(yè)自律的原則。職責分工市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負責全市物業(yè)服務(wù)管理活動的指導、監(jiān)督和管理工作?？h（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)管理活動的具體監(jiān)督管理工作。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責組織、指導本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉換屆、物業(yè)管理委員會組建，協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，調(diào)解物業(yè)服務(wù)糾紛。居（村）民委員會協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好物業(yè)服務(wù)相關(guān)工作。業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會業(yè)主權(quán)利與義務(wù)業(yè)主在物業(yè)服務(wù)管理活動中，享有按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)人提供的服務(wù)；提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)服務(wù)管理的有關(guān)事項提出建議；提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議等權(quán)利。同時，業(yè)主應(yīng)當遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定，按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金，按時交納物業(yè)服務(wù)費用等義務(wù)。業(yè)主大會成立條件物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時，建設(shè)單位應(yīng)當在三十日內(nèi)書面報告物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當在六十日內(nèi)組織、指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組。會議召開業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會臨時會議。表決規(guī)則業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金、改建重建建筑物及其附屬設(shè)施等重大事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由五至十一人的單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應(yīng)當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，具有完全民事行為能力，遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)，遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)，熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔。職責業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)服務(wù)管理實施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同等職責。任期與換屆業(yè)主委員會任期一般為三至五年，具體由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。業(yè)主委員會任期屆滿前六個月，應(yīng)當組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。前期物業(yè)管理前期物業(yè)服務(wù)合同建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)之前，通過招投標的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。投標人少于三個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。物業(yè)承接查驗承接查驗條件在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當向前期物業(yè)服務(wù)人移交竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件等資料。承接查驗程序前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行檢查和驗收，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)當書面告知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當及時整改。承接查驗后，雙方應(yīng)當簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補充協(xié)議。臨時管理規(guī)約建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)時，向物業(yè)買受人明示臨時管理規(guī)約，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)人資質(zhì)要求物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當依法取得相應(yīng)的資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動。從事物業(yè)服務(wù)的人員應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定，取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書。服務(wù)內(nèi)容物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護；環(huán)境衛(wèi)生和綠化養(yǎng)護管理；秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理服務(wù)；物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)等服務(wù)。信息公開物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、項目負責人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費項目、收費標準等信息。物業(yè)服務(wù)合同簽訂業(yè)主委員會應(yīng)當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當對服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用的標準和收取辦法、維修資金的使用、服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接等內(nèi)容進行約定。履行與終止物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實告知物業(yè)的使用和管理狀況。物業(yè)服務(wù)收費收費原則物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。收費方式物業(yè)服務(wù)費用可以采取包干制或者酬金制等方式，具體方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。實行酬金制的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。物業(yè)的使用與維護物業(yè)使用禁止行為業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當按照規(guī)劃用途使用物業(yè)。禁止擅自改變物業(yè)的規(guī)劃用途；損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方等行為。裝飾裝修管理業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當事先告知物業(yè)服務(wù)人，遵守物業(yè)服務(wù)人提示的合理注意事項，并配合其進行必要的現(xiàn)場檢查。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主、物業(yè)使用人。物業(yè)維護專項維修資金住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。共用部位與設(shè)施設(shè)備維護物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行日常檢查和維護，及時排除安全隱患。發(fā)現(xiàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)損壞需要維修的，應(yīng)當及時組織維修。監(jiān)督管理監(jiān)管部門職責市、縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當加強對物業(yè)服務(wù)管理活動的監(jiān)督檢查，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、收費情況等進行考核評價。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當建立物業(yè)服務(wù)糾紛調(diào)解機制，及時調(diào)解物業(yè)服務(wù)糾紛。投訴處理業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人等對物業(yè)服務(wù)管理活動中的違法行為，可以向有關(guān)部門投訴、舉報。有關(guān)部門應(yīng)當及時受理，并依法進行處理。法律責任建設(shè)單位責任建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定，未通過招投標的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人的，由縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門責令限期改正，給予警告，可以并處十萬元以下的罰款。物業(yè)服務(wù)人責任物業(yè)服務(wù)人違反本辦法規(guī)定，未按照規(guī)定公示相關(guān)信息的，由縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下的罰款。物業(yè)服務(wù)人擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)的，由縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門責令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下的罰款。業(yè)主、業(yè)主委員會責任業(yè)主違反本辦法規(guī)定，拒交物業(yè)服務(wù)費用