物業(yè)自理小區(qū)管理辦法總則制定目的為了規(guī)范物業(yè)自理小區(qū)的管理，維護小區(qū)的居住環(huán)境和公共秩序，保障業(yè)主的合法權益，根據《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理條例》等相關法律法規(guī)，結合本小區(qū)實際情況，制定本管理辦法。適用范圍本辦法適用于本物業(yè)自理小區(qū)內的所有物業(yè)及其附屬設施設備的管理、維護、使用，以及業(yè)主、物業(yè)使用人的相關活動。管理原則本小區(qū)的物業(yè)管理遵循業(yè)主自治、民主決策、自我管理、自我服務、公平公正、公開透明的原則。管理主體本小區(qū)由全體業(yè)主通過業(yè)主大會選舉產生的業(yè)主委員會進行自治管理。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，代表業(yè)主行使權利，履行義務，負責組織實施小區(qū)的物業(yè)管理工作。業(yè)主及業(yè)主大會業(yè)主的權利和義務1.權利按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；參加業(yè)主大會會議，行使投票權；選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權；監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。2.義務遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；按時交納物業(yè)服務費用；法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。業(yè)主大會1.成立條件物業(yè)管理區(qū)域內已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時，建設單位應當按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：物業(yè)管理區(qū)域證明；房屋及建筑物面積清冊；業(yè)主名冊；建筑規(guī)劃總平面圖；交付使用共用設施設備的證明；物業(yè)服務用房配置證明；其他有關的文件資料。符合成立業(yè)主大會條件的，區(qū)、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后六十日內，負責組織、指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組。2.職責制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；使用專項維修資金；籌集專項維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設施；改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；有關共有和共同管理權利的其他重大事項。3.會議召開業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開十五日前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄。業(yè)主委員會產生與任期業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產生，成員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。業(yè)主委員會成員人數為單數，一般為五至十一人，每屆任期不超過五年，可以連選連任。職責1.召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；2.代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人簽訂物業(yè)服務合同；3.及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人履行物業(yè)服務合同；4.監(jiān)督管理規(guī)約的實施；5.業(yè)主大會賦予的其他職責。工作規(guī)范1.業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。2.業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定召開會議。經三分之一以上業(yè)主委員會委員提議，應當在七日內召開業(yè)主委員會會議。3.業(yè)主委員會會議應當有過半數委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。4.業(yè)主委員會應當建立工作檔案，包括業(yè)主大會會議記錄、業(yè)主委員會會議記錄、物業(yè)服務合同、管理規(guī)約、業(yè)主名冊等。物業(yè)管理服務服務內容1.物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理：包括房屋的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。2.物業(yè)共用設施設備的運行、維修、養(yǎng)護和管理：包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。3.物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生管理：包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運等。4.物業(yè)管理區(qū)域內的綠化養(yǎng)護管理：包括公共綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護和管理。5.物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范服務：包括門崗執(zhí)勤、巡邏、安全監(jiān)控等。6.車輛停放管理：包括對小區(qū)內車輛的停放秩序進行管理。服務標準本小區(qū)的物業(yè)管理服務應當符合國家和地方相關的物業(yè)管理服務標準，具體標準在物業(yè)服務合同中明確約定。服務費用1.物業(yè)服務費用由業(yè)主按照物業(yè)服務合同的約定交納。物業(yè)服務費用的收費標準應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，根據物業(yè)服務成本、法定稅費和合理利潤確定。2.業(yè)主應當按照約定的時間和方式交納物業(yè)服務費用。逾期不交納的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人可以依法申請仲裁或者提起訴訟。物業(yè)的使用與維護物業(yè)使用規(guī)定1.業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照規(guī)劃用途使用物業(yè)。確需改變物業(yè)規(guī)劃用途的，應當經有利害關系的業(yè)主同意，并依法辦理相關手續(xù)。2.業(yè)主、物業(yè)使用人不得擅自改變房屋外觀，不得在房屋外立面、屋頂搭建建筑物、構筑物，不得在非承重外墻上開門、窗等。3.業(yè)主、物業(yè)使用人不得在物業(yè)管理區(qū)域內飼養(yǎng)家禽、家畜，不得違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物。物業(yè)維修養(yǎng)護1.業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。2.物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，按照下列規(guī)定承擔：已建立專項維修資金的，按照專項維修資金的有關規(guī)定列支；未建立專項維修資金或者專項維修資金余額不足的，由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。3.建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。專項維修資金籌集與管理1.專項維修資金由業(yè)主按照國家有關規(guī)定交納，屬于業(yè)主所有。專項維修資金的交存、使用、管理，應當按照國家有關規(guī)定執(zhí)行。2.業(yè)主大會成立前，專項維修資金由物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產行政主管部門代管。業(yè)主大會成立后，經業(yè)主大會決定，可以自行管理專項維修資金，也可以委托所在地的區(qū)、縣房地產行政主管部門代管。使用程序1.專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。2.物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人應當提出專項維修資金使用方案，經業(yè)主大會或者相關業(yè)主同意后，報物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產行政主管部門備案，并按照規(guī)定程序使用。財務管理費用收支管理1.業(yè)主委員會應當建立健全財務管理制度，對物業(yè)管理服務費用、專項維修資金等收支情況進行規(guī)范管理。2.物業(yè)管理服務費用應當單獨設賬，?？顚Ｓ?。物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人應當每年向業(yè)主公布一次物業(yè)管理服務費用的收支情況。3.專項維修資金應當按照國家有關規(guī)定進行管理，不得挪作他用。業(yè)主委員會應當每年向業(yè)主公布一次專項維修資金的收支情況。審計監(jiān)督業(yè)主大會可以委托專業(yè)的審計機構對物業(yè)管理服務費用、專項維修資金的收支情況進行審計。審計結果應當向全體業(yè)主公布。投訴與處理投訴渠道業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理服務有意見或建議的，可以通過以下方式向業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人提出：1.當面反映；2.電話投訴；3.書面投訴；4.業(yè)主委員會設立的專門投訴郵箱。處理程序1.業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人接到投訴后，應當及時進行登記，并在三個工作日內給予答復。2.對于能夠當場解決