物業(yè)管理職責(zé)管理辦法總則目的與依據(jù)為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，明確物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)，保障物業(yè)的合理使用和維護(hù)，維護(hù)業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本地區(qū)實(shí)際情況，制定本管理辦法。適用范圍本辦法適用于在本行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)及其管理的各類物業(yè)項(xiàng)目，包括住宅小區(qū)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)等。管理原則物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合、公開(kāi)公平公正、誠(chéng)實(shí)信用、依法管理的原則，為業(yè)主和使用人提供優(yōu)質(zhì)、高效、安全、便捷的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)管理設(shè)立條件設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)依法向工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并具備下列條件：1.有符合國(guó)家規(guī)定的注冊(cè)資本；2.有與其從事的物業(yè)管理活動(dòng)相適應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員；3.有健全的組織機(jī)構(gòu)和管理制度；4.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。資質(zhì)等級(jí)與標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)。各級(jí)資質(zhì)等級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)按照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。資質(zhì)申請(qǐng)與審批物業(yè)管理企業(yè)申請(qǐng)資質(zhì)，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)，并提交相關(guān)材料。房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起規(guī)定的工作日內(nèi)，作出是否批準(zhǔn)的決定。經(jīng)審查符合資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的，頒發(fā)相應(yīng)等級(jí)的資質(zhì)證書(shū)。資質(zhì)動(dòng)態(tài)管理物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)實(shí)行年檢制度。房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)條件、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、服務(wù)質(zhì)量等進(jìn)行檢查。對(duì)不符合資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的，責(zé)令其限期整改；逾期仍未達(dá)到要求的，降低其資質(zhì)等級(jí)或者吊銷其資質(zhì)證書(shū)。物業(yè)管理服務(wù)合同合同的訂立物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)的委托，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)簽訂書(shū)面的物業(yè)管理服務(wù)合同。合同應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容：1.雙方當(dāng)事人的名稱、住所；2.物業(yè)的基本情況；3.物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；4.物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取方式；5.合同期限；6.雙方的權(quán)利和義務(wù)；7.違約責(zé)任；8.爭(zhēng)議解決方式。合同的履行物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定的服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，提供相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照合同約定按時(shí)足額交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。合同的變更與終止物業(yè)管理服務(wù)合同的變更或者終止，應(yīng)當(dāng)經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，并簽訂書(shū)面協(xié)議。合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理用房、物業(yè)檔案資料、物業(yè)管理費(fèi)用結(jié)余等相關(guān)資料和財(cái)物。物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的管理與維護(hù)1.定期對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)和保養(yǎng)，確保其正常運(yùn)行和使用。2.制定物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造計(jì)劃，并按照規(guī)定程序組織實(shí)施。3.及時(shí)處理物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的故障和損壞，保障業(yè)主和使用人的正常生活和工作秩序。環(huán)境衛(wèi)生管理1.負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生清掃、保潔工作，包括道路、樓道、電梯、停車場(chǎng)等公共區(qū)域的清掃和垃圾清運(yùn)。2.定期對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共廁所、垃圾桶等衛(wèi)生設(shè)施進(jìn)行清洗和消毒，保持其清潔衛(wèi)生。3.加強(qiáng)對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生宣傳和教育，引導(dǎo)業(yè)主和使用人養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習(xí)慣。綠化管理1.負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)和管理工作，包括草坪修剪、樹(shù)木養(yǎng)護(hù)、花卉種植等。2.制定綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，定期對(duì)綠化植物進(jìn)行澆水、施肥、病蟲(chóng)害防治等養(yǎng)護(hù)工作，確保綠化植物的生長(zhǎng)良好。3.合理規(guī)劃和布置物業(yè)區(qū)域內(nèi)的綠化景觀，營(yíng)造優(yōu)美的居住和工作環(huán)境。安全管理1.建立健全物業(yè)區(qū)域內(nèi)的安全管理制度，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。2.配備必要的安全防范設(shè)施和設(shè)備，如門(mén)禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、消防設(shè)施等，并確保其正常運(yùn)行和使用。3.加強(qiáng)對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的巡邏和值班，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理安全隱患，保障業(yè)主和使用人的人身和財(cái)產(chǎn)安全。車輛管理1.制定物業(yè)區(qū)域內(nèi)的車輛管理制度，規(guī)范車輛的停放和行駛秩序。2.合理規(guī)劃和設(shè)置停車位，確保車輛停放有序。3.加強(qiáng)對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的車輛巡邏和管理，及時(shí)處理車輛違規(guī)停放和交通事故等問(wèn)題?？蛻舴?wù)1.建立客戶服務(wù)熱線，及時(shí)受理業(yè)主和使用人的咨詢、投訴和建議。2.定期對(duì)業(yè)主和使用人進(jìn)行回訪，了解其對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的滿意度，并不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。3.積極組織開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)，增強(qiáng)業(yè)主和使用人的歸屬感和凝聚力。物業(yè)管理費(fèi)用的管理費(fèi)用的構(gòu)成物業(yè)管理費(fèi)用包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)、物業(yè)專項(xiàng)維修資金、停車服務(wù)費(fèi)等。物業(yè)服務(wù)費(fèi)主要用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)和保養(yǎng)，環(huán)境衛(wèi)生管理，綠化管理，安全管理等服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)專項(xiàng)維修資金主要用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的重大維修、更新和改造。停車服務(wù)費(fèi)主要用于車輛停放管理和服務(wù)費(fèi)用。費(fèi)用的收取1.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收取方式，向業(yè)主和使用人收取物業(yè)管理費(fèi)用。2.物業(yè)管理費(fèi)用可以采取包干制或者酬金制的方式進(jìn)行管理。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定的物業(yè)管理費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)管理服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的方式。3.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布物業(yè)管理費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。費(fèi)用的使用與監(jiān)督1.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定用途使用物業(yè)管理費(fèi)用，不得擅自挪用。2.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理費(fèi)用的使用情況進(jìn)行監(jiān)督，定期審查物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表。3.物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定程序進(jìn)行，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者相關(guān)業(yè)主同意后，由物業(yè)管理企業(yè)組織實(shí)施。業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的權(quán)利與義務(wù)業(yè)主的權(quán)利1.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；2.提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；3.提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；4.參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；5.選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；6.監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；7.監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；8.對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；9.監(jiān)督物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理和使用；10.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。業(yè)主的義務(wù)1.遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；2.遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；3.執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；4.按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；5.按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；6.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。業(yè)主大會(huì)的職責(zé)1.制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；2.制定和修改管理規(guī)約；3.選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；4.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；5.籌集和使用專項(xiàng)維修資金；6.改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；7.有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)與決策1.業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。2.業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。3.業(yè)主大會(huì)決定本辦法規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。監(jiān)督與檢查行政主管部門(mén)的監(jiān)督房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理，定期對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、資質(zhì)條件、費(fèi)用收支等情況進(jìn)行檢查。對(duì)違反法律法規(guī)和本辦法規(guī)定的行為，依法予以處罰。業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)有權(quán)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、費(fèi)用收支等情況進(jìn)行監(jiān)督。發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)存在違法違規(guī)行為或者服務(wù)質(zhì)量不符合合同約定的，有權(quán)要求其限期整改；逾期仍未整改的，有權(quán)解除物業(yè)管理服務(wù)合同。社會(huì)監(jiān)督鼓勵(lì)社會(huì)各界對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督。任何單位和個(gè)人發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)存在違法違規(guī)行為的，有權(quán)向房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)舉報(bào)。法律責(zé)任物業(yè)管理企業(yè)的法律責(zé)任1.物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未按照合同約定提供物業(yè)管理服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；給業(yè)主和使用人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。2.物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法規(guī)定，擅自挪用物業(yè)管理費(fèi)用或者物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期退還，并依法給予處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。3.物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未按照規(guī)定程序組織實(shí)施物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造計(jì)劃的，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期仍未改正的，降低其資質(zhì)等級(jí)或者吊銷其資質(zhì)證書(shū)。業(yè)主的法律責(zé)任業(yè)主違反本辦法規(guī)定，未按照合