公用設(shè)施物業(yè)管理辦法總則目的與依據(jù)為了加強(qiáng)公用設(shè)施的管理和維護(hù)，保障公用設(shè)施的正常運(yùn)行和使用安全，為業(yè)主和使用人提供良好的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本公司實(shí)際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于本公司所管理的各類(lèi)公用設(shè)施，包括但不限于供水、供電、供氣、供暖、排水、消防、電梯、通信、道路、綠化等設(shè)施設(shè)備及其附屬設(shè)施。管理原則公用設(shè)施的管理遵循“統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)負(fù)責(zé)、專(zhuān)業(yè)維護(hù)、服務(wù)業(yè)主”的原則，確保公用設(shè)施的完好、安全和正常運(yùn)行。管理職責(zé)公司管理層職責(zé)1.制定公用設(shè)施管理的總體目標(biāo)和戰(zhàn)略規(guī)劃，確保公司的公用設(shè)施管理工作符合公司的整體發(fā)展戰(zhàn)略。2.建立健全公用設(shè)施管理的組織機(jī)構(gòu)和管理制度，明確各部門(mén)和崗位的職責(zé)和權(quán)限。3.審批公用設(shè)施的維修、改造和更新計(jì)劃，確保資金的合理使用。4.監(jiān)督和檢查公用設(shè)施管理工作的執(zhí)行情況，及時(shí)解決管理過(guò)程中出現(xiàn)的重大問(wèn)題。物業(yè)管理部門(mén)職責(zé)1.負(fù)責(zé)公用設(shè)施的日常管理和維護(hù)工作，制定并執(zhí)行公用設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。2.建立公用設(shè)施的檔案資料，包括設(shè)施設(shè)備的基本信息、運(yùn)行記錄、維修保養(yǎng)記錄等。3.組織對(duì)公用設(shè)施的定期檢查和評(píng)估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理設(shè)施設(shè)備存在的問(wèn)題。4.協(xié)調(diào)各專(zhuān)業(yè)維修單位的工作，確保公用設(shè)施的維修和改造工作順利進(jìn)行。5.負(fù)責(zé)與業(yè)主和使用人的溝通和協(xié)調(diào)，及時(shí)處理業(yè)主和使用人對(duì)公用設(shè)施的投訴和建議。專(zhuān)業(yè)維修單位職責(zé)1.按照合同約定，承擔(dān)公用設(shè)施的維修、保養(yǎng)和改造任務(wù)，確保設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行。2.配備專(zhuān)業(yè)的維修人員和必要的維修設(shè)備，嚴(yán)格按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范進(jìn)行維修作業(yè)。3.建立維修工作記錄，及時(shí)向物業(yè)管理部門(mén)反饋維修情況和設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行狀況。4.對(duì)維修過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的重大問(wèn)題，及時(shí)向物業(yè)管理部門(mén)和公司管理層報(bào)告，并提出解決方案。設(shè)施設(shè)備的采購(gòu)與安裝采購(gòu)原則1.公用設(shè)施設(shè)備的采購(gòu)應(yīng)遵循“質(zhì)量?jī)?yōu)先、價(jià)格合理、性能穩(wěn)定、節(jié)能環(huán)?！钡脑瓌t，確保所采購(gòu)的設(shè)施設(shè)備符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和要求。2.采購(gòu)過(guò)程應(yīng)嚴(yán)格按照公司的采購(gòu)管理制度進(jìn)行，實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)性談判等方式，確保采購(gòu)過(guò)程的公平、公正、公開(kāi)。采購(gòu)流程1.物業(yè)管理部門(mén)根據(jù)公用設(shè)施的使用需求和實(shí)際情況，提出設(shè)施設(shè)備的采購(gòu)申請(qǐng)，經(jīng)公司管理層審批后，交由采購(gòu)部門(mén)負(fù)責(zé)采購(gòu)。2.采購(gòu)部門(mén)根據(jù)采購(gòu)申請(qǐng)，制定采購(gòu)計(jì)劃，選擇合適的供應(yīng)商，并與供應(yīng)商簽訂采購(gòu)合同。3.采購(gòu)合同應(yīng)明確設(shè)施設(shè)備的規(guī)格型號(hào)、數(shù)量、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格、交貨時(shí)間、售后服務(wù)等條款，確保雙方的權(quán)利和義務(wù)。安裝調(diào)試1.設(shè)施設(shè)備到貨后，采購(gòu)部門(mén)應(yīng)組織相關(guān)人員進(jìn)行驗(yàn)收，檢查設(shè)施設(shè)備的數(shù)量、規(guī)格型號(hào)、質(zhì)量等是否符合合同要求。2.驗(yàn)收合格后，由專(zhuān)業(yè)安裝單位進(jìn)行安裝調(diào)試，安裝調(diào)試過(guò)程應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范進(jìn)行，確保設(shè)施設(shè)備的安裝質(zhì)量和運(yùn)行性能。3.安裝調(diào)試完成后，由物業(yè)管理部門(mén)組織相關(guān)人員進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后方可投入使用。運(yùn)行管理運(yùn)行制度1.建立健全公用設(shè)施的運(yùn)行管理制度，明確運(yùn)行操作規(guī)程、值班制度、巡檢制度等，確保設(shè)施設(shè)備的安全、穩(wěn)定運(yùn)行。2.運(yùn)行操作人員應(yīng)經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，取得相應(yīng)的資格證書(shū)后，方可上崗作業(yè)。3.運(yùn)行操作人員應(yīng)嚴(yán)格按照運(yùn)行操作規(guī)程進(jìn)行操作，不得擅自更改運(yùn)行參數(shù)和運(yùn)行方式。巡檢維護(hù)1.物業(yè)管理部門(mén)應(yīng)制定公用設(shè)施的巡檢計(jì)劃，定期對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡檢，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理設(shè)施設(shè)備存在的問(wèn)題。2.巡檢內(nèi)容包括設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行狀況、外觀、溫度、壓力、液位等參數(shù)，以及設(shè)備的連接部位、密封部位、潤(rùn)滑部位等是否正常。3.巡檢人員應(yīng)做好巡檢記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)告，并采取相應(yīng)的措施進(jìn)行處理。應(yīng)急處理1.制定公用設(shè)施的應(yīng)急預(yù)案，明確應(yīng)急組織機(jī)構(gòu)、應(yīng)急響應(yīng)程序、應(yīng)急處置措施等，確保在突發(fā)事件發(fā)生時(shí)能夠迅速、有效地進(jìn)行應(yīng)對(duì)。2.定期組織應(yīng)急演練，提高應(yīng)急處置能力和員工的應(yīng)急意識(shí)。3.突發(fā)事件發(fā)生時(shí)，運(yùn)行操作人員應(yīng)立即采取應(yīng)急措施，保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，并及時(shí)報(bào)告物業(yè)管理部門(mén)和公司管理層。4.物業(yè)管理部門(mén)應(yīng)及時(shí)啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，組織相關(guān)人員進(jìn)行應(yīng)急處置，盡快恢復(fù)設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行。維修保養(yǎng)維修保養(yǎng)計(jì)劃1.物業(yè)管理部門(mén)應(yīng)根據(jù)公用設(shè)施的使用年限、運(yùn)行狀況、維修歷史等因素，制定設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)計(jì)劃，明確維修保養(yǎng)的內(nèi)容、時(shí)間、責(zé)任人等。2.維修保養(yǎng)計(jì)劃應(yīng)分為日常維修保養(yǎng)、定期維修保養(yǎng)和專(zhuān)項(xiàng)維修保養(yǎng)，確保設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)工作有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。維修保養(yǎng)流程1.日常維修保養(yǎng)由物業(yè)管理部門(mén)的維修人員負(fù)責(zé)進(jìn)行，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。2.定期維修保養(yǎng)和專(zhuān)項(xiàng)維修保養(yǎng)由專(zhuān)業(yè)維修單位負(fù)責(zé)進(jìn)行，物業(yè)管理部門(mén)應(yīng)監(jiān)督維修單位的工作進(jìn)度和質(zhì)量。3.維修保養(yǎng)工作完成后，應(yīng)進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后方可交付使用。費(fèi)用管理1.公用設(shè)施的維修保養(yǎng)費(fèi)用應(yīng)納入公司的預(yù)算管理，按照預(yù)算計(jì)劃進(jìn)行使用。2.維修保養(yǎng)費(fèi)用的支出應(yīng)嚴(yán)格按照公司的財(cái)務(wù)管理制度進(jìn)行審批，確保費(fèi)用的合理使用。改造與更新改造更新原則1.公用設(shè)施的改造更新應(yīng)遵循“技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理、安全可靠、節(jié)能環(huán)?！钡脑瓌t，提高設(shè)施設(shè)備的性能和運(yùn)行效率。2.改造更新應(yīng)充分考慮公用設(shè)施的現(xiàn)狀和使用需求，結(jié)合公司的發(fā)展規(guī)劃和實(shí)際情況，制定合理的改造更新方案。改造更新流程1.物業(yè)管理部門(mén)根據(jù)公用設(shè)施的使用狀況和實(shí)際需求，提出改造更新建議，經(jīng)公司管理層審批后，交由相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)實(shí)施。2.相關(guān)部門(mén)根據(jù)改造更新建議，制定改造更新方案，選擇合適的施工單位，并與施工單位簽訂施工合同。3.施工單位應(yīng)按照施工合同的要求，組織施工，確保改造更新工程的質(zhì)量和進(jìn)度。4.改造更新工程完成后，由物業(yè)管理部門(mén)組織相關(guān)人員進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后方可投入使用。安全管理安全制度1.建立健全公用設(shè)施的安全管理制度，明確安全管理職責(zé)、安全操作規(guī)程、安全檢查制度等，確保設(shè)施設(shè)備的安全運(yùn)行。2.加強(qiáng)對(duì)員工的安全教育培訓(xùn)，提高員工的安全意識(shí)和安全技能。安全檢查1.物業(yè)管理部門(mén)應(yīng)定期組織對(duì)公用設(shè)施的安全檢查，包括設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行狀況、安全防護(hù)設(shè)施、消防設(shè)施等，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和消除安全隱患。2.安全檢查應(yīng)做好檢查記錄，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)下達(dá)整改通知書(shū)，限期整改。安全防護(hù)1.公用設(shè)施應(yīng)設(shè)置必要的安全防護(hù)設(shè)施，如防護(hù)欄、警示標(biāo)志、安全門(mén)鎖等，確保人員和設(shè)備的安全。2.對(duì)存在安全風(fēng)險(xiǎn)的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)采取相應(yīng)的安全防護(hù)措施，如安裝漏電保護(hù)器、過(guò)載保護(hù)器等。檔案管理檔案內(nèi)容1.公用設(shè)施的檔案資料應(yīng)包括設(shè)施設(shè)備的基本信息、采購(gòu)合同、安裝調(diào)試記錄、運(yùn)行記錄、維修保養(yǎng)記錄、改造更新記錄等。2.檔案資料應(yīng)真實(shí)、完整、準(zhǔn)確，能夠反映設(shè)施設(shè)備的全過(guò)程管理情況。檔案管理1.物業(yè)管理部門(mén)應(yīng)指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)公用設(shè)施的檔案管理工作，建立檔案管理制度，確保檔案資料的安全、完整。2.檔案資料應(yīng)按照分類(lèi)、編號(hào)、裝訂等要求進(jìn)行整理，存放在專(zhuān)門(mén)的檔案柜或檔案室中。3.檔案資料的查閱、借閱應(yīng)履行相關(guān)手續(xù)，確保檔案資料的保密性和安全性。投訴處理投訴受理1.物業(yè)管理部門(mén)應(yīng)設(shè)立專(zhuān)門(mén)的投訴受理渠道，如電話、郵箱、微信公眾號(hào)等，及時(shí)受理業(yè)主和使用人對(duì)公用設(shè)施的投訴和建議。2.投訴受理人員應(yīng)熱情接待業(yè)主和使用人，認(rèn)真記錄投訴內(nèi)容，并及時(shí)反饋給相關(guān)部門(mén)進(jìn)行處理。投訴處理1.相關(guān)部門(mén)接到投訴后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，了解投訴的原因和情況，并采取相應(yīng)的措施進(jìn)行處理。2.處理結(jié)果應(yīng)及時(shí)反饋給業(yè)主和使