惠南新市鎮(zhèn)17-11-05、17-11-08地塊簡(jiǎn)報(bào)上海同策房產(chǎn)咨詢股份第一區(qū)域研展部2021年11月工程屬性梳理市場(chǎng)分析參考案例定位思考工程屬性梳理市場(chǎng)分析參考案例定位思考本地塊地處南匯惠南板塊,東臨上海浦東國際機(jī)場(chǎng)，西連規(guī)劃中的迪斯尼樂園，北靠外高橋保稅區(qū)，南接洋山深水港、位于浦東新區(qū)東部的中心位置具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。區(qū)域?qū)傩云謻|國際機(jī)場(chǎng)上海國際航運(yùn)中心〔蘆潮港〕市中心區(qū)域宗地迪斯尼本工程位于南匯惠南板塊內(nèi)，距離上海浦東國際機(jī)場(chǎng)為8公里。該板塊緊鄰川沙板塊和臨港新城板塊，是上海國際航運(yùn)建設(shè)的中心腹地，擁有四通八達(dá)的陸路、海運(yùn)、河運(yùn)和空運(yùn)交通。距離國際航運(yùn)中心蘆潮港18公里。此外本地塊所處區(qū)位距離迪士尼區(qū)位也僅為8公里距上海市中心30公里。區(qū)域?qū)傩宰鳛槟蠀R區(qū)原政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，惠南城區(qū)將建設(shè)成具有居住、科教、工業(yè)、商貿(mào)等功能的綜合型現(xiàn)代城區(qū)。到2021年規(guī)劃人口約24萬人。作為南匯區(qū)的中心鎮(zhèn)惠南板塊，是南匯區(qū)建設(shè)“兩港一城〞效勞主要職責(zé)區(qū)域，隨著兩港建設(shè)的推進(jìn)，各類產(chǎn)業(yè)入住，“住在惠南〞似乎也不那么天方夜譚了。尤其在川南奉公路、人民路規(guī)劃區(qū)域，形成了新興的居住商業(yè)中心，整個(gè)區(qū)塊以橫向的樂源城步行街和惠東路為“工〞字型的上下兩橫，中間以現(xiàn)有的川南奉公路為一豎，形成相互聯(lián)系溝通的塊狀文化休閑區(qū)域。地塊區(qū)位現(xiàn)狀地塊名稱惠南新市鎮(zhèn)17-11-05（住宅）、17-11-08地塊(商業(yè)）17-11-05地塊四至東至用地邊界、南至宣黃公路綠帶、西至西樂路綠帶、北至六灶港綠帶。17-11-08地塊四至東至聽潮路綠帶、南至宣黃公路綠帶、西至用地邊界、北至用地邊界。17-11-05地塊容積率1.817-11-08容積率2.017-11-05地塊性質(zhì)住宅17-11-08地塊性質(zhì)商業(yè)17-11-05地塊占地約9.9萬方17-11-08地塊占地約0.9萬方總占地面積(平米）106956.9總建筑面積(平米)203218㎡綠化率≥35%建筑密度≤

30%起拍價(jià)7.2億元起拍樓板價(jià)3542元/平米地塊指標(biāo)解讀容積率為17-11-05地塊1.8、17-11-08地塊2.0，占地10.7萬平米、商住用地，限高45米。本地塊5公里東北南西聽潮路宣黃公路大川公路六灶港綠化帶地塊北至六灶港綠化帶，綠化帶北有一條河流穿過，可做河景資源利用。地塊東面為聽潮路，為雙向四車道，車流量量較大，道路根本干凈整潔，兩旁已有綠化帶，道路對(duì)面主要是惠南鎮(zhèn)民居住地。地塊南面為宣黃公路，為雙向四車道，車流量較大，道路干凈整潔，兩旁已有綠化帶，道路的另一邊是居住區(qū)，人氣稍顯缺乏。地塊西面是大川公路，為雙向四車道，車流量較小，道路根本干凈整潔，兩旁已有綠化帶，路的另一邊是上海陽東剛結(jié)構(gòu)，但根本無噪音。目前周邊比較荒涼，無配套，人氣缺乏但主干道路根本修建完成六灶港綠化帶大川公路宣黃公路聽潮路地塊四至北面有河道資源，其余三面道路情況均較好，但會(huì)有噪音影響。宗地現(xiàn)狀地塊平整易于規(guī)劃，地塊內(nèi)部植被繁茂并有建筑垃圾堆砌需平整。軌道交通：軌道交通方面主要為規(guī)劃中的軌交16號(hào)線〔11號(hào)線延伸段〕，屆時(shí)將會(huì)設(shè)立上海野生動(dòng)物園站，軌道交通的建設(shè)與營運(yùn)大大縮短了惠南與市區(qū)以及兩港的通勤時(shí)間。地面交通：三縱：S2滬蘆高速、G15上海繞城高速、新川南奉公路二橫：外環(huán)線S20、S32申嘉湖高速中環(huán)線貫穿公共交通：塘南專線、滬南線、張南線、宣朝線板塊區(qū)域內(nèi)規(guī)劃有軌道交通，但就本地塊而言相距較遠(yuǎn)，目前出行主要以點(diǎn)狀式分布的公共交通為主〔但間隔時(shí)間較長(zhǎng)〕。S20外環(huán)高速S32申嘉湖高速S2滬蘆高速G15上海繞城高速高速磁懸浮軌道交通16號(hào)線軌道交通2號(hào)線上海浦東國際機(jī)場(chǎng)軌道交通11號(hào)線區(qū)域交通屬性本地塊地塊緊鄰多條交通主干道，通達(dá)性較好。但出行主要依靠公共交通，以及周邊幾條高速公路。區(qū)域交通現(xiàn)狀地塊東側(cè)聽潮路地塊西側(cè)大川公路地塊南側(cè)宣黃公路本地塊滬南公路經(jīng)由地塊西側(cè)的大川公路行至滬南公路，可達(dá)S2滬蘆高速。大川公路往北直行至人民西路可達(dá)16號(hào)線野生動(dòng)物園站〔約5.5公里〕。經(jīng)由地塊東側(cè)的聽潮路行至滬南公路可達(dá)G1501上海繞城高速。聽潮路往北直行至拱極路便可達(dá)16號(hào)線惠南站〔約6公里〕。軌道交通軌道交通11號(hào)線南延升段〔16號(hào)線〕導(dǎo)入，預(yù)計(jì)2021年內(nèi)通車南匯汽車總站16號(hào)線惠南站建設(shè)中軌道交通16號(hào)線〔原11號(hào)線南延伸段〕預(yù)計(jì)2021年內(nèi)通車公交線路：川蘆專線、南南線、川南線、周南線、滬南線、南新線等?！补痪€路根本都在滬南公路上，距離本案有一定距離〕本地塊所在宣黃公路上只有一輛惠南8路公交車經(jīng)過，公交線路相對(duì)較少，對(duì)于出行有一定的影響，未來周邊導(dǎo)入人口加大之后將有公交車接入。本案主要商業(yè)分布區(qū)域內(nèi)建有多處大賣場(chǎng)及大型購物中心，但相比照較分散，成熟商業(yè)氣氛主要在樂購商圈編號(hào)項(xiàng)目名稱位置1兩港裝飾城南六公路-鹿吉路2歐尚人民西路-大川公路3匯展·百樂宮滬南公路-南六公路4茜爾斯購物中心（家樂福）滬南公路-西樂路5新都匯迎薰路-聽潮南路6綠地峰匯商務(wù)廣場(chǎng)城南路168號(hào)7樂購滬南公路-南門大街8豪布斯foxtown人民東路-靖海路9世紀(jì)聯(lián)華南祝路-拱極路10弘基商業(yè)休閑廣場(chǎng)南祝路-拱北路11五角世貿(mào)商城川南奉公路-下鹽公路123456789101111號(hào)線惠南站11號(hào)線野生動(dòng)物園站南匯汽車站本案惠南民樂大型社區(qū)滬通鐵路惠南站大型居住社區(qū)市區(qū)方向商業(yè)配套概況本案南六公路聽潮路南祝路南門大街人民西路人民東路東門大街滬南公路南匯汽車站11號(hào)線惠南站11號(hào)線野生動(dòng)物園站惠南鎮(zhèn)商業(yè)街分布狀況一級(jí)商業(yè)街：東門大街、南門大街二級(jí)商業(yè)街：人民西路、人民東路、滬南公路、聽潮路、南六公路、南祝路、川南奉公路惠南鎮(zhèn)日用品商鋪營業(yè)時(shí)間集中段8：30—17：30惠南鎮(zhèn)精品商鋪營業(yè)時(shí)間集中段9：30—18：30惠南鎮(zhèn)公交車營運(yùn)時(shí)刻集中段6：30—18：30〔在建中的軌交11號(hào)延伸段預(yù)計(jì)2021年年底通車〕普通餐飲和便利店?duì)I業(yè)時(shí)間段最遲22：00〔注：局部有路燈的街區(qū)夜間營業(yè)時(shí)間可推至20：30，如南門大街等〕區(qū)域內(nèi)商業(yè)主要以商業(yè)街以及社區(qū)底層商業(yè)的形態(tài)展開商業(yè)形態(tài)構(gòu)成南門大街商業(yè)街東門大街商業(yè)街南六公路沿街商業(yè)滬南公路沿街商業(yè)樂購〔滬南公路-南門大街交界〕商業(yè)街即諸如東門大街、南門大街、滬南公路沿街這類聚集型的大型商業(yè)街。目前以百貨商場(chǎng)、綜合市場(chǎng)和大賣場(chǎng)構(gòu)成，為市民主要購物中心。涵蓋整個(gè)惠南地區(qū)，這些也逐漸成為惠南鎮(zhèn)以外居民購物的目標(biāo)之一。

各大型商業(yè)街商業(yè)形態(tài)構(gòu)成社區(qū)底層商業(yè)惠南一方新城自帶商業(yè)惠南一方新城自帶商業(yè)聽潮南路沿街商業(yè)聽潮南路沿街商業(yè)吉園坊沿街商業(yè)社區(qū)底層商業(yè)那么是惠南鎮(zhèn)各個(gè)社區(qū)、新村自成一體的形態(tài)，主要效勞于自身社區(qū)居民的集散型商業(yè)地點(diǎn)區(qū)域。主要位于聽潮社區(qū)這類主要聚居區(qū)的主干道沿線。社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)通過日用品、餐飲和低檔的娛樂設(shè)施來滿足各社區(qū)居民的需求。主要商業(yè)分布123456789101111號(hào)線惠南站11號(hào)線野生動(dòng)物園站南匯汽車站本案區(qū)域內(nèi)建有多處大賣場(chǎng)及大型購物中心，商業(yè)氣氛相對(duì)成熟編號(hào)項(xiàng)目名稱位置1兩港裝飾城南六公路-鹿吉路2歐尚人民西路-大川公路3匯展·百樂宮滬南公路-南六公路4茜爾斯購物中心（家樂福）滬南公路-西樂路5新都匯迎薰路-聽潮南路6綠地峰匯商務(wù)廣場(chǎng)城南路168號(hào)7樂購滬南公路-南門大街8豪布斯卡foxtown人民東路-靖海路9世紀(jì)聯(lián)華南祝路-拱極路10弘基商業(yè)休閑廣場(chǎng)南祝路-拱北路11五角世貿(mào)商城南祝路-下鹽公路上海兩港裝飾城項(xiàng)目地址浦東南六公路799號(hào)發(fā)展商上海兩港裝飾材料城有限公司物業(yè)費(fèi)2.00元/平方米·月建筑面積（㎡）660000綠化率33%商鋪類型市場(chǎng)類商鋪開間面積50-180平米A片區(qū)B片區(qū)C片區(qū)交通指示項(xiàng)目地址滬南公路9300號(hào)（近南六公路）發(fā)展商上海匯展置業(yè)有限公司物業(yè)費(fèi)4.5元/平方米·月建筑面積（㎡）40000開間（㎡）58-1035綠化率33%商鋪類型綜合體租金2.5元/平方米·天工程主體廣場(chǎng)內(nèi)部主入口廣場(chǎng)2層規(guī)劃廣場(chǎng)1層規(guī)劃茜爾斯購物中心項(xiàng)目地址南匯區(qū)惠南鎮(zhèn)滬南公路9868號(hào)發(fā)展商茜爾斯百貨有限公司占地面積（㎡）40911建筑面積（㎡）110460商鋪類型綜合體規(guī)劃圖地塊現(xiàn)狀購物中心地塊工程位于滬南公路南側(cè)、聽潮路西側(cè)。該工程定位為上海最大、最具特色，郊區(qū)首創(chuàng)，集國內(nèi)八大第一品牌(包含4個(gè)大賣場(chǎng)、2個(gè)中心、2個(gè)城、1個(gè)廣場(chǎng))的大型商業(yè)航母。主要由東樓(6層，局部7層)、西樓(4層)組成東樓建筑面積約61081平方米，共6層，局部7層。一層開設(shè)國內(nèi)外知名“品牌城〞；二、三層引進(jìn)大型賣場(chǎng)；四層開設(shè)大型服飾城；五層開設(shè)中小型餐飲美食城；六層開設(shè)大型餐飲美食城，局部商業(yè)；七層開設(shè)大型“休閑娛樂中心〞。西樓建筑面積約45644平方米，共四層。一層引進(jìn)建材大賣場(chǎng)：二層引進(jìn)家電大賣場(chǎng)；三層為休閑健身場(chǎng)所；四層為大型百貨商場(chǎng)。家樂福于2007年在上海南匯舉行的“茜爾斯購物中心工程介紹會(huì)暨茜爾斯公司與家樂福簽約儀式〞上正式簽署了入駐茜爾斯購物中心的協(xié)議。地塊所處位置新都匯項(xiàng)目地址迎薰路280號(hào)（近聽潮南路）發(fā)展商上海浦東富成房地產(chǎn)物業(yè)費(fèi)1.5元/平方米·月建筑面積（㎡）30000商鋪類型社區(qū)底商租金均價(jià)2.00元/平方米·天該工程為惠南一方新城自帶商業(yè)，所有商鋪只租不售，租金為1.6-3元/平方米/天。協(xié)議入駐商戶聽潮南路外街餐飲聽潮南路外街餐飲迎薰路沿街配套迎薰路沿街配套樂購項(xiàng)目地址滬南公路-南門大街1F、2F餐飲、服飾、休閑、婚紗等購物商場(chǎng)2F、3F大型生鮮賣場(chǎng)工程地處南門大街與滬南公路交界處距離本案約2公里。為目前本案周邊最近一處大型休閑購物中心。樂購?fù)瑫r(shí)設(shè)有12條免費(fèi)班車線路。其中7號(hào)線路途經(jīng)本案，每天設(shè)有四班次。南門樂購南門樂購主入口底層餐飲免費(fèi)班車時(shí)刻表豪布斯卡foxtown項(xiàng)目地址人民東路2635弄（近靖海路）發(fā)展商上海江東土地房產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)費(fèi)1.5元/平方米·月占地面積（㎡）166750開間（㎡）180平米/套、360平米/套（一至三層）商鋪類型綜合體工程占包括11800㎡荷蘭LEBERTOLOTTI建筑風(fēng)格的國際假日酒店，11500㎡的法式學(xué)派建筑風(fēng)格的首席寫字樓，約45000㎡的開放式城市綠廊——兩港印象公園，1公里地下停車場(chǎng)、約500個(gè)地面停車泊位及群眾公交總站，近10萬㎡的步行街區(qū)和休閑美食娛樂街區(qū)以及核心街區(qū)——“中華老字號(hào)品牌大道〞和“中國經(jīng)典品牌博覽館〞，大型會(huì)所——上海豪布斯卡俱樂部，約6萬㎡的劍橋公寓、碧海公寓、藍(lán)天公寓，構(gòu)成了一個(gè)集休閑、娛樂、餐飲、購物、辦公、居住、社交、文化、會(huì)務(wù)、旅游、度假于一體的，復(fù)合式、一站式、多元化的優(yōu)質(zhì)生活空間。A區(qū)B區(qū)C區(qū)國際品牌區(qū)運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)國際家居及配飾區(qū)眾多國際一線品牌的國內(nèi)首家OUTLET將搶先入駐。國際知名運(yùn)動(dòng)休閑品牌的OUTLET將匯集于此。許多世界著名的家居、鐘表、刀具等配飾品牌將首次向中國消費(fèi)者展示其極具創(chuàng)意的設(shè)計(jì)和精湛考究的制作。步行街區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃——富客斯?豪布斯卡名品村運(yùn)動(dòng)名品城商業(yè)內(nèi)街豪布斯卡foxtown沿人民路餐飲沿人民路餐飲沿人民路休閑會(huì)所沿人民路商業(yè)沿人民路金融設(shè)施沿人民路餐飲弘基商業(yè)休閑廣場(chǎng)項(xiàng)目地址南匯區(qū)惠南鎮(zhèn)川南奉公路6101號(hào)開發(fā)商上海小元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積13850平方米建筑面積43000平方米物業(yè)類型綜合體/購物中心標(biāo)準(zhǔn)層面積3000平方米標(biāo)準(zhǔn)層高4.2物業(yè)費(fèi)4.5元平米/月樓層狀況地下一層，地上三層，酒店15層物業(yè)公司東湖物業(yè)經(jīng)營管理租售價(jià)格195套已售罄，租金均價(jià)2.5元/平米/月“弘基商業(yè)休閑廣場(chǎng)〞是南匯首席“主題商業(yè)文化概念商圈〞，廣場(chǎng)由健身、購物、娛樂、休閑、品牌餐飲、商務(wù)酒店6大主題區(qū)組成，將力求打造成為集餐飲、娛樂休閑、賓館商務(wù)為一體的大型商業(yè)休閑廣場(chǎng)。該工程建筑群由1#樓〔商務(wù)〕、2#樓〔賓館〕多層圓弧型裙房建筑跨聯(lián)及一個(gè)圍合的下沉式廣場(chǎng)構(gòu)成。其中賓館〔酒店〕公寓局部由2#塔樓和中央裙房及局部地下廣場(chǎng)商務(wù)房構(gòu)成。地下車庫入口商業(yè)內(nèi)街廣場(chǎng)外部導(dǎo)示五角世貿(mào)商城項(xiàng)目地址南匯區(qū)惠南新城川南奉公路5959號(hào)開發(fā)商上海麥格茂置業(yè)有限公司占地面積28萬平方米建筑面積50萬平方米物業(yè)類型商辦標(biāo)準(zhǔn)層高5.1～5.4物業(yè)費(fèi)12.5元平米/月樓層狀況5層物業(yè)公司上海招商局廣場(chǎng)123上?？鐕少徶行奈褰鞘蕾Q(mào)商城整體建筑形態(tài)為平面五角形設(shè)計(jì)，分為A、B、C、D、E五個(gè)分區(qū)。每個(gè)分區(qū)由外、中、內(nèi)三圈組成，中心為直徑約130米的多功能景觀廣場(chǎng)。

各功能分布面積：展示面積30萬平方米，商務(wù)辦公面積8萬平方米，政務(wù)配套效勞面積3萬平方米，會(huì)務(wù)、餐飲及娛樂面積7萬平方米。

外圈、中圈、內(nèi)圈在圖中對(duì)應(yīng)編號(hào)以1棟、2棟、3棟標(biāo)識(shí)。外圈〔1棟〕及中圈〔2棟〕：1－3層為展貿(mào)場(chǎng)館，層高5.1－5.4米。4－5層為商務(wù)辦公用房，層高3.6－3.9米，進(jìn)深48米，柱距8.4米。內(nèi)圈〔3棟〕：三層，層高5.1－5.4米，政務(wù)商務(wù)配套一站式效勞。每圈棟間距18米。相鄰分區(qū)棟側(cè)邊距為向心18米寬的通道。停車位：共3952個(gè)，其中室外1800個(gè)，地下1600個(gè)，屋面252個(gè)，立體車道300個(gè)?；菽厦駱反笮蜕鐓^(qū)方案五年內(nèi)建成，規(guī)劃人口16.2萬惠南民樂大型保障房工程名稱：大型居住社區(qū)惠南民樂基地工程地點(diǎn)：上海市浦東新區(qū)惠南鎮(zhèn)，北至下鹽公路，西至西樂路，東至川南奉公路，南至拱極路工程所屬行業(yè)：房地產(chǎn)開發(fā)工程內(nèi)容：基地以居住用地為主，配套相應(yīng)的居住地區(qū)級(jí)和社區(qū)級(jí)公共效勞設(shè)施。規(guī)劃總用地面積600萬平方米。該住宅區(qū)規(guī)劃建設(shè)提供50平方米、70平方米和90平方米三種房型，小區(qū)停車位按1：0.5配比。保障房基地已于2021年11月1日開工，規(guī)劃用地面積約600萬平方米，其中住宅建筑面積約450萬平方米，預(yù)計(jì)建成后可入住16.2萬人，該基地中市屬保障性住房約259萬平方米。惠南民樂基地工程一期工程12個(gè)地塊動(dòng)遷安置房及經(jīng)濟(jì)適用住房將于11月1日開工建設(shè)，首期開工的保障房面積將到達(dá)97萬平方米。11E06-03惠南民樂大型社區(qū)社區(qū)整體規(guī)劃由動(dòng)遷安置房與經(jīng)濟(jì)適用房等兩大塊組成22E06-02〔C、D開頭的為經(jīng)濟(jì)適用房；A、E開頭的為動(dòng)遷安置房〕3E02-05344E02-0155A03-1466A03-08787A02-048A01-0299D07-021010D01-041111C01-021212C01-05惠南民樂大型社區(qū)編號(hào)動(dòng)遷安置房地塊四至基地面積總建面積容積率綠化率限高1E06-03東臨西樂河、南臨拱為路西臨聽悅路、北臨二灶港18847.342781.821.835%402E06-02東臨西樂河、南臨二灶港西臨聽悅路、北臨拱樂路45352.9113878.37235%603E02-05東臨聽潮路、南臨拱川路西臨西樂河、北臨拱晨路20047.340780.41.635%404E02-01東臨西樂河、南臨拱川路西臨聽悅路、北臨拱晨路19265.939196.681.635%405A03-14東臨聽潮路、南臨拱晨路西臨西樂河、北臨三灶港11787.623499.421.635%406A03-08東臨聽潮路、南臨三灶港西面臨靠幼兒園、北臨拱海路22004.845120.131.635%407A02-04東臨聽悅路、南臨三灶港西臨西樂路、北臨拱海路38774.577378.31.635%408A01-02東臨聽潮路、南臨拱海路西臨西樂路、北臨下鹽公路93877.2256641.112.235%60合計(jì)-269957.5639276.23---編號(hào)經(jīng)濟(jì)適用房地塊四至基地面積總建面積容積率綠化率限高9D07-02東至浦東運(yùn)河、南至三灶路港西至北門路、北臨拱商路22392.860651.882.235%6010D01-04東至浦東運(yùn)河、南至拱商路西至北門路、北臨三灶港53810.1145098.732.235%6011C01-02東至勤樂五組河、南至拱海路西至城西路、北臨下鹽公路30210.282289.262.235%6012C01-05東至北門路、南至三灶港西至勤樂五組河、北臨下鹽公路15474.141834.012.235%60合計(jì)-121887.2329873.88---總計(jì)-391844.7969150.11---第一批建設(shè)分為動(dòng)遷安置房以及經(jīng)濟(jì)適用房?jī)蓧K，共計(jì)97萬方惠南民樂大型社區(qū)第一批建設(shè)地塊的拆遷工作已經(jīng)啟動(dòng)滬通鐵路惠南站大型居住社區(qū)滬通鐵路惠南站大型居住社區(qū)項(xiàng)目四至東至觀海南路、南至宣黃公路西至南團(tuán)公路、北至滬南公路用地規(guī)模284.03公頃（其中城市建設(shè)用地261.54公頃）總建筑規(guī)模264.29萬平方米（其中住宅建筑量205.78萬平米）農(nóng)民動(dòng)遷房27.76萬平米保障型住房76.73萬平米普通商品房35.67萬平米公共服務(wù)與社區(qū)配套58.51萬平米人口規(guī)模規(guī)劃區(qū)居住人口約為7.05萬人初步詳細(xì)規(guī)劃公示，詳細(xì)地塊控制規(guī)劃尚未公布地塊位于南匯惠南板塊，東臨浦東國際機(jī)場(chǎng)，西連規(guī)劃中的迪斯尼樂園，北靠外高橋保稅區(qū)，南接洋山深水港；結(jié)合政府打造國際航運(yùn)中心的機(jī)遇，未來開展前景較好。惠南作為上海保障房基地之一，規(guī)劃有較大體量的保障性住房，但其中以動(dòng)遷配套房居多，且產(chǎn)品品質(zhì)較差，難以對(duì)高品質(zhì)商品住宅工程構(gòu)成很大沖擊。但地塊距離惠南商業(yè)中心較遠(yuǎn)，目前周邊交通商業(yè)配套較弱，對(duì)客戶有較大的抗性。地塊北面有一個(gè)百貨商業(yè)規(guī)劃，能一定程度上彌補(bǔ)當(dāng)前商業(yè)缺乏的弱勢(shì)。地塊規(guī)整，面積大，易于規(guī)劃，并有一定的河道資源。但周邊總體來說原始環(huán)境較差，需要較長(zhǎng)時(shí)間治理。且地塊臨近惠南工業(yè)園區(qū)，但園區(qū)內(nèi)多以電子及輕工業(yè)為主所形成的污染有限。地塊總結(jié)工程屬性梳理市場(chǎng)分析參考案例定位思考報(bào)告目錄土地市場(chǎng)分析成交年份板塊宗地名稱土地用途出讓面積(萬方)容積率可建面積（萬平方米）中標(biāo)價(jià)格（萬元）溢價(jià)率（%）樓板價(jià)元/平米中標(biāo)單位2008惠南康敏花苑二期儲(chǔ)備地塊（售罄）住宅2.561.493.82691501812上海康敏置業(yè)2008惠南金粵廣場(chǎng)儲(chǔ)備地塊商住6.371.59.56233563%2443上海港房地產(chǎn)2009惠南惠南鎮(zhèn)東城區(qū)C6-1儲(chǔ)備地塊住宅5.511.89.9240688124%4102上海鵬潤房地產(chǎn)開發(fā)2010惠南大團(tuán)高級(jí)中學(xué)西側(cè)儲(chǔ)備地塊住宅6.761.812.1740600100%3336上海同潤2021年至今共有4幅帶有住宅性質(zhì)的土地成交。而09年以來土地成交溢價(jià)率漲幅較大，成交的兩幅容積率1.8的地塊，溢價(jià)率均已到達(dá)100%以上。類型案名總量（平米）總套數(shù)上市套數(shù)上市面積去化套數(shù)去化面積已推未售套數(shù)已推未售面積未推存量存量合計(jì)公寓華鉅御庭134800——123213.12120612.77260.36039.85長(zhǎng)城瓏灣229519——3124.131881.451242.6520.3綠地布魯斯小鎮(zhèn)280000——165818161917.5390.6110桃源藝筑(匯景名苑)812507597597.084504.193092.91.05惠南一方新城96950——3823.531891.552021.98-惠南在售工程存量在售工程存量主要集中在公寓工程，且主要集中于長(zhǎng)城瓏灣以及綠地布魯斯小鎮(zhèn)?；菽洗酃こ檀媪宽?xiàng)目名稱占地面積建筑面積容積率規(guī)劃產(chǎn)品后續(xù)存量金粵廣場(chǎng)儲(chǔ)備地塊6.379.561.5未知79.94人生港灣南歐城二期8.458.351.680-90平米2房，110-130平米3房

藝泰一品18.3817.81高層10.9萬方，類獨(dú)棟7萬方，未動(dòng)工鵬潤伊頓公館55103.4101.8多層小高層高層大團(tuán)高級(jí)中學(xué)西側(cè)儲(chǔ)備地塊6760012.171.8未知惠南未來供給主要為公寓產(chǎn)品，且就目前而言存量較大。2021年1月至2021月9月今公寓供求走勢(shì)板塊內(nèi)公寓2021年至今共上市59.9萬方，去化25.2萬方，整體去化率為42.1%。板塊內(nèi)2021年公寓共去化15.77萬方，月均去化1.31萬方；2021年至今共去化9.43萬方，月均去化1.05萬方；月均去化量環(huán)比下跌19.8%。主力成交面積段在90-140平米的兩房和三房。2021年成交均價(jià)為10892元/平米，2021年成交均價(jià)為12809元/平米，環(huán)比上漲17.6%?；菽瞎⑹袌?chǎng)區(qū)域主要在售工程分布圖綠地布魯斯小鎮(zhèn)惠南一方新城華鉅御廷本地塊項(xiàng)目名稱成交均價(jià)綠地布魯斯小鎮(zhèn)12036元/平米惠南一方新城13171元/平米華鉅御廷13006元/平米惠南一方新城3萬方新都匯商業(yè)廣場(chǎng)沿街商鋪兒童樂園二期在建，預(yù)計(jì)2021年交房一期已入住，二期在售，三期別墅地塊尚未開工2021年去化情況項(xiàng)目名稱惠南一方新城項(xiàng)目地址浦東惠南鎮(zhèn)聽潮南路88號(hào)項(xiàng)目規(guī)劃占地面積約8.8萬平米，總建筑面積約9.7萬平米，小高層+聯(lián)排。開盤日期2011-6-28交房日期2011-12單價(jià)13171元/平米裝修情況毛坯綠化率40%容積率1.3開發(fā)商上海浦東富成房地產(chǎn)有限公司交通軌交11號(hào)線惠南站（在建中）；城南路聽潮路站：塘南專線,滬南線,張南線,宣朝線目前在售1房65平米，2房92平米，3房133平米周邊配套惠南鎮(zhèn)中心商業(yè)配套、項(xiàng)目規(guī)劃有3萬方商業(yè)中心、惠南鎮(zhèn)中心商業(yè)配套、世紀(jì)聯(lián)華、樂購超市、快客便利店。產(chǎn)品特色規(guī)劃有約5萬平方米的超大型歐式主題花園以及萬方商業(yè)中心惠南一方新城目前在售65、92、114、132平米四種戶型C1戶型圖1室1廳1衛(wèi)1廚65.00㎡B1戶型圖2室1廳1衛(wèi)1廚92.00㎡A2戶型圖3室2廳1衛(wèi)1廚114.00㎡A1戶型圖3室2廳2衛(wèi)1廚132.00㎡65平米是中間套，全朝南戶型，南北不通透，廚房戶型狹長(zhǎng)。92平米戶型所在是邊套，南北通，頂層房源有閣樓面積附贈(zèng)，均價(jià)16000元/平米。114、132平米南北通戶型，頂層房源有閣樓面積附贈(zèng)，均價(jià)16000元/平米起。戶型面積供應(yīng)去化65平米987092平米20496114平米3715132平米438合計(jì)382189惠南一方新城惠南一方新城浦東國際機(jī)場(chǎng)臨港新城惠南鎮(zhèn)迪士尼主要客戶來源為本地區(qū)域客戶極少市中心項(xiàng)目名稱長(zhǎng)城瓏灣占地面積115369平方米注冊(cè)名稱長(zhǎng)城瓏灣總建筑面積

229519平方米裝修情況毛坯綠化率35%項(xiàng)目地址浦東惠南鎮(zhèn)觀海路999弄所屬板塊惠南板塊開發(fā)商上海深長(zhǎng)城地產(chǎn)有限公司交房時(shí)間2012年第底企劃營銷代理思源經(jīng)紀(jì)?上海世遠(yuǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總戶數(shù)312戶價(jià)格范圍公寓房13000元/平方米花園洋房18000元/平方米.房型及面積兩方83～94，洋房150～212平米交房狀況未交房物業(yè)管理公司長(zhǎng)城物業(yè)集團(tuán)股份有限公司物業(yè)管理費(fèi)2.80元/平方米·月目前長(zhǎng)城瓏灣9.24日開盤至今成交145套房源，其中花園洋房成交10套，均價(jià)為16975元/平米，公寓成交43套，均價(jià)為12610元/平米；總體去化率17%。長(zhǎng)城瓏灣長(zhǎng)城瓏灣長(zhǎng)城瓏灣長(zhǎng)城瓏灣持瓏卡直降10萬元，再享97折優(yōu)惠，以限時(shí)優(yōu)惠為噱頭。優(yōu)惠幅度大約在10%左右。項(xiàng)目名稱綠地布魯斯小鎮(zhèn)項(xiàng)目地址浦東南團(tuán)公路3005號(hào)項(xiàng)目規(guī)劃占地面積28.1萬方，總建筑面積為37萬㎡。5棟高層公寓，498席90-180㎡花園聯(lián)排。開盤日期2011年3月交房日期現(xiàn)房單價(jià)12036元元/平米裝修情況毛坯綠化率37%容積率1.25開發(fā)商上海綠地置業(yè)有限公司交通地鐵11號(hào)線惠南站(在建中)；公交：惠南1線英雄新區(qū)站，東泥專線南門站，惠南3路惠東路靖海路站，南宣線，川蘆專線，惠南2路等目前在售90平米兩房以及140平米、170平米三房，并已進(jìn)入尾盤階段僅有少量余房在售。周邊配套樂購、國美、蘇寧、世紀(jì)聯(lián)華、永樂、豪布斯卡品牌折扣中心、振興百貨、惠南步行街、餐飲街產(chǎn)品特色臨近迪斯尼項(xiàng)目，具備一定投資價(jià)值，周邊商業(yè)生活配套成熟綠地布魯斯小鎮(zhèn)綠地布魯斯小鎮(zhèn)樣板間客廳樣板間廚房樣板間位衛(wèi)浴該案10年4月開盤，公寓在10年底至11年初成交比較活潑，11年主要以余量去化為主且已根本去化完成，工程目前公寓余量為43套。公寓成交均價(jià)走勢(shì)比較平穩(wěn)，除近期處于尾盤銷售階段價(jià)格有所下滑外，根本保持在12000元/平米左右波動(dòng)。2021年1月至9月共計(jì)公寓去化262套，均價(jià)為12036元/平米；綠地布魯斯小鎮(zhèn)2021年1月至2021月9月今公寓供求走勢(shì)項(xiàng)目名稱華鉅御廷項(xiàng)目地址浦東拱極路2368弄29支弄項(xiàng)目規(guī)劃占地面積約10萬平米，總建筑面積約18萬平米，11棟18層高層組成，一期由4棟18層高層和64聯(lián)排。開盤日期2010年10月交房日期現(xiàn)房單價(jià)13006元/平米裝修情況毛坯綠化率40%容積率1.7開發(fā)商上海頤和置業(yè)有限公司交通地鐵11號(hào)線惠南站（在建中）；公交：南萱線人民東路川南奉公路站，周南線川南奉公路人民路站，南南線川南奉公路人民東路站，惠南1路，惠南2路，龍濱專線等；自駕：環(huán)擁新川南奉公路、S1、S2、S20、G1501等多條城市快速干線和交通主干道目前在售144平米三房，樓層為4層以下，項(xiàng)目已進(jìn)入尾盤階段。周邊配套世紀(jì)聯(lián)華、樂購、歐尚、豪布斯卡名品村，弘基商業(yè)廣場(chǎng)、人民路商業(yè)街、城市娛樂、南匯商貿(mào)城、精品大廈產(chǎn)品特色位于原南匯行政中心、交通、生活、商業(yè)等配套成熟華鉅御廷A1戶型3室2廳2衛(wèi)1廚144.00㎡

華鉅御庭二期尾房在售，現(xiàn)房交付，目前在售144平米三房，樓層為4層以下，根據(jù)樓層優(yōu)惠有所不同，1樓至4樓分別是93折、94折、95折、96折。華鉅御廷樣板間客廳樣板間臥室樣板間書房樣板間廚房華鉅御廷2021年1月至2021月9月今公寓供求走勢(shì)二手房市場(chǎng)項(xiàng)目名稱聽潮豪園項(xiàng)目地址浦東惠南鎮(zhèn)聽潮南路2號(hào)(近滬南公路)項(xiàng)目規(guī)劃占地面積約9萬平米，總建筑面積約15萬平米開盤日期2010年3月交房日期現(xiàn)房單價(jià)12000元/平米裝修情況毛坯綠化率40%容積率1.40開發(fā)商上海脈通房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司交通公交：張南專線滬南公路(清漪園)站，惠南3路聽潮路人民西路站，南新專線，惠南1路等目前在售主力戶型為87-89平方米2房以及126-130平方米3房。目前該項(xiàng)目已全部售罄周邊配套小區(qū)西面規(guī)劃打造總建面達(dá)12.8萬平方米惠南地區(qū)最大的SHOPPINGMALL。離惠南鎮(zhèn)只需3分鐘車程。產(chǎn)品特色位于原南匯行政中心、交通、生活、商業(yè)等配套成熟本地塊主力戶型：2室2廳1衛(wèi)1廚89.16㎡

二手房市場(chǎng)地塊所處區(qū)位周邊二手房市場(chǎng)主要以動(dòng)遷配套社區(qū)，及老式多層公房為主。其中以“吉園坊〞與“南園坊〞為主要代表。區(qū)域內(nèi)此類二手房成交量較為穩(wěn)定，目前成交均價(jià)為8000-9000元/平米。吉園坊沿街商業(yè)吉園坊配套商鋪吉園坊南園坊板塊內(nèi)公寓市場(chǎng)供求狀態(tài)相對(duì)穩(wěn)定，且區(qū)域內(nèi)大多競(jìng)品工程皆處于尾盤銷售階段。目前板塊內(nèi)公寓成交均價(jià)為12000-13000元/平米，成交面積段主要集中在90—140平米兩方和三房戶型。目前板塊內(nèi)還為出現(xiàn)裝修產(chǎn)品。市場(chǎng)總結(jié)工程屬性梳理市場(chǎng)分析參考案例定位思考報(bào)告目錄萬科清林徑工程背景在本工程之前，〞金色里程“、〞郡園“雖然說都是復(fù)合型產(chǎn)品〔聯(lián)排+公寓〕，但聯(lián)排體量相對(duì)來說都不是很高。1.5容積率的產(chǎn)品組合有很多種〔洋房+疊加、疊加+大平層、全小高等〕但什么類型的產(chǎn)品能讓萬科在浦東新場(chǎng)這樣的上海偏遠(yuǎn)地區(qū)脫穎而出呢？聯(lián)排+公寓其中聯(lián)排占到總戶數(shù)的16%，與同類型產(chǎn)品相比聯(lián)排體量提升了一倍以上。萬科主要復(fù)合工程2003-2007金色里程琥珀郡園2021-2021清林徑2021-今尚源2021萬科1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，1993年將群眾住宅開發(fā)確定為公司核心業(yè)務(wù)。至2021年末，業(yè)務(wù)覆蓋到以珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟(jì)圈等40個(gè)重點(diǎn)城市。萬科的價(jià)值在于它不斷的創(chuàng)新工程區(qū)位一條從陸家嘴延伸至洋山港、將“國際金融中心〞與“國際航運(yùn)中心〞連接起來的“上海財(cái)富動(dòng)脈〞已經(jīng)成型，而該工程占據(jù)著“上海財(cái)富動(dòng)脈〞的樞紐區(qū)域，因此浦東新場(chǎng)擁有新興地塊的巨大開展?jié)摿κ艿鲜磕嵝?yīng)輻射坐享陸家嘴金融輻射和洋山港經(jīng)濟(jì)圈的“磁場(chǎng)效應(yīng)〞工程概況項(xiàng)目名稱萬科·清林徑項(xiàng)目地址浦東新環(huán)東路99號(hào)開發(fā)商上海萬科房地產(chǎn)有限公司景觀設(shè)計(jì)上海中亞園林設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)日清建筑設(shè)計(jì)（國際）有限公司物業(yè)管理上海萬科物業(yè)管理有限公司

建筑類型高層，別墅交付標(biāo)準(zhǔn)精裝修裝修標(biāo)準(zhǔn)2000元/平米目前均價(jià)公寓16000元/平米，別墅28000元/平米戶型產(chǎn)品96-118平米萬科經(jīng)典三房，約176平米聯(lián)排別墅技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總占地面積10萬方總建筑面積15萬方當(dāng)期戶數(shù)1089戶容積率1.5工程容積率1.5，建筑面積15萬方，包含15棟18層高層及2棟14層小高層公寓和3層的聯(lián)排別墅。工程外景圖片工程外景圖片工程規(guī)劃工程規(guī)劃為聯(lián)排別墅、精裝修小高層公寓以及1800平米的會(huì)所，完全人車分流設(shè)計(jì)。聯(lián)排景觀組團(tuán)高層景觀組團(tuán)景觀節(jié)點(diǎn)景觀主軸景觀次軸行車路線距離浦東國際機(jī)場(chǎng)30公里距離世紀(jì)公園25公里距離迪斯尼10公里新場(chǎng)古鎮(zhèn)步行10分鐘工程交通工程目前的主要交通為581御橋路站，632路劍橋?qū)W院站、988路御山路站，滬南線，東泥專線，龍平蘆專線，新場(chǎng)3路等。軌道交通方面主要為：地鐵16號(hào)線新場(chǎng)站〔在建中距離工程約1.5公里〕，以及地鐵13號(hào)線。此外在建中南北向的申江公路將連通S2、外環(huán)線、中環(huán)線。屆時(shí)將大大縮短新場(chǎng)至各城區(qū)距離。驅(qū)車至張江至多30分鐘。工程戶型每層入戶走道采取圍欄式觀景平臺(tái)，以及全精裝。公寓戶型萬科經(jīng)典3G公寓，主要針對(duì)剛需人群和改善型人群B戶型約96平米1、兩臥朝南設(shè)計(jì)，采光舒適度強(qiáng)。2、戶型設(shè)計(jì)方正，南北通透。3、各功能區(qū)劃清楚確，東線布局合理。4、進(jìn)門玄關(guān)設(shè)計(jì)，功能性強(qiáng)的同時(shí)更具私密性。5、客廳開間余額3.8米，帶有大陽臺(tái)，舒適度強(qiáng)。1、戶型南北通透，采光、通風(fēng)效果好。2、全明設(shè)計(jì)，各功能區(qū)采光充足，室內(nèi)光線明亮。3雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，空間尺度感強(qiáng)。4、臥室?guī)эh窗，室內(nèi)空間寬敞的同時(shí)增添一份生活情趣。C戶型約118平米聯(lián)排戶型地下室地下室層高3.9米，比常規(guī)地下室高1米左右，增強(qiáng)空間舒適度，以此來弱化地下室壓抑等不利因素。1層2層3層閣樓178平米裝修情況玄關(guān)鞋柜的透氣設(shè)計(jì)與活性炭除臭排布。廚房移門地板銜接處大理石鋪設(shè)。飄窗外開處的平安處理。多處飄窗面積增送。①④②③人性化設(shè)計(jì)，裝修設(shè)計(jì)考慮周全裝修標(biāo)準(zhǔn)：1800～2000元/平米客廳入戶大門：鋼制入戶門，采用的是ROCK門鎖；可視對(duì)講機(jī)：廣州思瑪科玄關(guān)：石材鋪面墻面：墻紙鋪面地面：實(shí)木復(fù)合地板吊頂：石膏板吊頂新風(fēng)系統(tǒng)：法國愛迪士風(fēng)管式空調(diào)機(jī)：日立廚房地面：地磚墻面：面磚燃?xì)庠睿悍教橛蜔煓C(jī)：方太櫥柜：方太水龍頭：摩恩水槽：摩恩臥室墻面：墻紙鋪面地面：實(shí)木復(fù)合地板吊頂：石膏板吊頂新風(fēng)系統(tǒng)：法國愛迪士控制面板：西蒙電汽衛(wèi)生間墻面：瓷磚地面：瓷磚及石材，干濕別離潔具：科勒座便器：科勒浴霸：奧普熱水器：能率裝修特色3.8米調(diào)高精裝入戶大堂，大理石鋪設(shè)陽臺(tái)設(shè)置鋁合金升降衣架建筑細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)創(chuàng)造價(jià)值，細(xì)節(jié)表達(dá)價(jià)值干凈純粹的外立面，隱蔽所有管線空調(diào)外機(jī)等設(shè)備都放置在北側(cè)樓梯處，立面上采用穿孔百葉窗來裝飾隱蔽，同時(shí)玻璃窗的設(shè)計(jì)增加了樓梯的自然采光?！緳跅U節(jié)點(diǎn)，沒有螺絲，采用整體嵌入式設(shè)計(jì)，與立面形式統(tǒng)一，堅(jiān)決又不失細(xì)節(jié)。建筑立面建筑立面是建筑品質(zhì)表現(xiàn)的元素，更是環(huán)境品質(zhì)的表現(xiàn)元素賴特建筑風(fēng)格全干掛進(jìn)口石材幕墻體系，精細(xì)打磨預(yù)處理強(qiáng)調(diào)橫向線條塑造的穩(wěn)重、大氣和高貴感，在簡(jiǎn)潔干練的背景上增加線腳、石材線條和鋁板挑檐等細(xì)節(jié)真石漆石材ART-DCEO、芝加哥等經(jīng)典建筑形態(tài)的融合，營造出一種現(xiàn)代摩登風(fēng)情。簡(jiǎn)潔大氣的立面，與別墅風(fēng)格統(tǒng)一。園林景觀景觀不僅成為庭院的景觀，還成為公共大堂和每個(gè)房間門窗中的景觀郡園和臻園都采用了英式皇家庭院設(shè)計(jì)——四季常青；大樹整株移植，本案就借鑒這一點(diǎn)。重金堆坡，坡地景觀和水系景觀融合堆坡景觀將住宅建筑在人工堆壘的大型坡地之上，打造出上海罕有的坡地景觀會(huì)所為圈層交流、管家效勞、健康養(yǎng)生提供奢華享受1800平米左右的會(huì)所，開敞水景環(huán)境，營造別致景觀效果。園內(nèi)水景注重人的參與性，使人更近的感受自然的清醒會(huì)所功能包括露天泳池、健身房等。360度全方位效勞營造無憂生活多重安防科技社區(qū)生活平安放心專業(yè)綠植養(yǎng)護(hù)全面打造綠色家園貼心錯(cuò)時(shí)效勞家居休息無干擾高標(biāo)準(zhǔn)置業(yè)認(rèn)證更專業(yè)的效勞隊(duì)伍物業(yè)體系金牌管家，用心效勞公寓總體去化率57%，均價(jià)16092元/㎡；別墅去化率為33%，均價(jià)為26437元/㎡銷售去化公寓總共推出816套房源，目前成交468套房源，總體去化率為57%左右，成交均價(jià)為16092元/平米。別墅總共推出132套房源，目前成交43套房源，總體去化率33%左右，成交均價(jià)為26437元/平米。別墅客戶分析新場(chǎng)鎮(zhèn)區(qū)域地位及開展落后于周邊板塊，別墅初起步，對(duì)南匯本地客戶吸引力較弱地位及開展均落后于周邊板塊周康——南匯富人居住區(qū)航頭——?jiǎng)e墅區(qū)新場(chǎng)——配套缺乏，開展緩慢而落后的大鎮(zhèn)惠南——原區(qū)政府所在地，周康之后的又一中心板塊別墅初起步，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力弱周康——區(qū)位最正確，南匯人心中的富人區(qū)，品牌開發(fā)商多，為區(qū)域別墅價(jià)格最高地航頭——?jiǎng)e墅氣氛成熟新場(chǎng)——?jiǎng)e墅剛起步，缺乏氣氛惠南——?jiǎng)e墅市場(chǎng)已經(jīng)形成萬科清林徑別墅客戶總結(jié)別墅客戶構(gòu)成特征區(qū)域客原南匯區(qū)域內(nèi)居民外部導(dǎo)入客主要由A2、申江路導(dǎo)入的外部客戶別墅客戶來源別墅主要客戶來源——大浦東高端客戶主力客戶為陸家嘴、聯(lián)洋的高端人群，以及金橋、張江為主的外部產(chǎn)業(yè)客。其次為惠南本地客戶，以及新場(chǎng)鎮(zhèn)本地客并有少量為主的市區(qū)客。公寓客戶調(diào)研結(jié)論南匯本地人地域觀念強(qiáng)，周康情節(jié)重，新場(chǎng)地域無吸引力。多數(shù)人對(duì)價(jià)格的關(guān)注度高于品牌的關(guān)注度，但精裝修品質(zhì)對(duì)區(qū)域內(nèi)年輕人有較大的吸引力。居住特性——南匯本地人地緣情節(jié)重，周浦對(duì)整個(gè)南匯有很強(qiáng)的吸納效應(yīng)客戶1：“買房當(dāng)然買本鎮(zhèn)的房子，社會(huì)關(guān)系都在這里，熟悉。〞客戶2：“周康好，生活又方便，南匯的富人居住區(qū)，有錢人都去周康買房子。〞產(chǎn)品喜好性——大局部的客戶注重的產(chǎn)品的實(shí)惠度，對(duì)價(jià)格的關(guān)注度高于品牌的關(guān)注度，不過，區(qū)域內(nèi)確實(shí)缺乏真正的好產(chǎn)品，精裝修對(duì)區(qū)域內(nèi)的年輕人產(chǎn)生了較大的吸引力。客戶1：“對(duì)價(jià)格比較在意，房子當(dāng)然越廉價(jià)越好。〞客戶2：“對(duì)品牌開發(fā)商〔如：綠地〕追崇度不高，本地人氣開發(fā)商也不錯(cuò)，價(jià)格和品質(zhì)差不多就好，不過，區(qū)域內(nèi)也沒有什么真正的好產(chǎn)品。〞客戶3：“區(qū)域內(nèi)確實(shí)沒有什么品質(zhì)很突出的工程。精裝修不錯(cuò)，我們年輕人住蠻好。〞新場(chǎng)印象——開展緩慢而落后的大鎮(zhèn)，配套缺乏，交通相對(duì)不便〔A2收費(fèi)影響區(qū)域交通便捷性〕客戶1：“原來也是個(gè)大鎮(zhèn)，但近幾年沒有什么開展，與周康、惠南相比落后多了。〞客戶2：“配套不成熟，交通也不是很方便，從市區(qū)過來，滬南公路還要開很久，A2還要收費(fèi)，要么就走南六公路，直接到惠南去。〞公寓客戶分析〔外部導(dǎo)入客〕通過道路引導(dǎo)，工程主要引入張江、金橋新上海人以及局部川沙客戶。外部客戶主要是張江、金橋產(chǎn)業(yè)園區(qū)中的“高知高薪高學(xué)歷〞三高人群，以及局部川沙客戶。萬科清林徑公寓客戶總結(jié)公寓客戶主要來源——主力客戶為張江、金橋地區(qū)為主的外部產(chǎn)業(yè)客、及局部川沙客戶。其次為惠南本地客戶，以及新場(chǎng)鎮(zhèn)本地客。少量11號(hào)線導(dǎo)入的三林客戶。對(duì)本工程客戶啟示萬科的主要客戶是以張江為主的產(chǎn)業(yè)客，以外部導(dǎo)入客占多數(shù)，它們選擇萬科清林徑主要基于：第一，萬科的品牌號(hào)召力，相信萬科能帶動(dòng)周邊區(qū)域的開展；第二，規(guī)劃中的16號(hào)線〔新場(chǎng)站〕，距離萬科清林徑約1.5公里左右〕，比起本工程距離地鐵站5公里的距離，從交通便利性上，外部區(qū)域客就被截流不少；第三，迪斯尼概念效應(yīng)的放大，使得工程區(qū)域標(biāo)桿的價(jià)值得到更大的表達(dá)；第四，萬科的實(shí)行的青年置業(yè)方案，針對(duì)的客戶人群大局部是年輕的剛需及改善階層，而這一局部人對(duì)萬科精裝修的認(rèn)可都比較大，他們都主要是工作在張江、金橋區(qū)域的產(chǎn)業(yè)客戶。因此，比照本工程，無論從開發(fā)商品牌，區(qū)域概念及交通便利性上，都不及萬科清林徑，因此本案從外部導(dǎo)入客戶的難度大于萬科清林徑，從張江，金橋等區(qū)域外部導(dǎo)入客戶的可能性大大降低。工程屬性梳理市場(chǎng)分析參考案例定位思考報(bào)告目錄規(guī)劃住宅地塊容積率1.8，限高45米，打造聯(lián)排等別墅物業(yè)的可能性較小，但可以排布一些6層左右的花園洋房甚至疊加之類的相對(duì)高端的低密度產(chǎn)品，既能拔高工程形象檔次又能獲得更高利潤。萬科清林徑：容積率1.5，限高60米，聯(lián)排別墅體量15%金地藝境：容積率2.0 限高100米，6層洋房體量40%在售公寓客戶以本地客為主，外部導(dǎo)入客戶為輔。外區(qū)客戶中張江客戶較多。本地客戶中，惠南客戶外延性強(qiáng)。與普通公寓相比，高端公寓的非本地客戶占比較大，新上海人較多。周康常規(guī)工程代表明天華城客戶構(gòu)成周康標(biāo)桿工程代表