工程背景 Background社區(qū)人口：A18地塊周邊已入住和在售的中高端住宅工程眾多，龍湖、萬科等知名開發(fā)商也即將進(jìn)入。天時(shí)·地利·人和工程目的 Objective作為senci第一個(gè)房地產(chǎn)工程，它具有試驗(yàn)性，可為未來開發(fā)積累珍貴經(jīng)驗(yàn)。吸引高質(zhì)量的目標(biāo)消費(fèi)群體，提供高品質(zhì)的消費(fèi)體驗(yàn)，與周邊競品打出差異化。促進(jìn)商家營業(yè)額，使物業(yè)增值。長遠(yuǎn)來說，利用A18地塊的成功，來提升senci在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的價(jià)值，為未來其他工程的成功奠定根底。目錄

AgendaPart1：周邊概況Part2：競品分析及SWOTPart3：整體定位策略Part4：樣板比對/參考模型Part5：業(yè)態(tài)規(guī)劃及租戶建議Part6：建筑設(shè)計(jì)建議Part7：運(yùn)營及推廣策略Part8：工程開發(fā)方案Part9：財(cái)務(wù)測算工程北為中高檔住宅工程概況Summary北南東西逸景苑嘉茵苑新城國際縉云小區(qū)B

A18-2/01地塊，總占地面積約為26500平米，規(guī)劃建筑面積約為31800平米，綠地及公共面積約為15600平米。工程南為工廠車間及寫字樓西湖山水工程西為政府規(guī)劃之大學(xué)科技園工程東鄰雙元大道及輕軌6號線嘉陵風(fēng)情街龍湖編號樓盤名稱入住時(shí)間總戶數(shù)入住人口1嘉茵苑12002逸景苑6003縉云小區(qū)24004新城國際在售10005西湖山水在售6886中央美苑10007回龍花園1000

合計(jì)：

7888

23821周邊入住人口Residence按重慶市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，平均每戶入住3.02人計(jì)算。周邊底商調(diào)研ResearchA18地塊周邊底商調(diào)研可以看到：休閑類消費(fèi)嚴(yán)重缺乏餐飲比例尚可，但面積缺乏，檔次很低，多為小餐館，沒有適合婚宴、聚會(huì)或商務(wù)宴請的場所購物類消費(fèi)中，建材占1/3，小賣部占1/5，無法滿足中高收入人群的需求效勞類消費(fèi)中，汽車效勞占1/3，種類不夠豐富。周邊休閑、效勞類商家缺乏，餐飲和購物不上檔次和規(guī)模，無法適應(yīng)入住率日益增高的社區(qū)消費(fèi)需求功能區(qū)分業(yè)態(tài)門店數(shù)量面積業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)比重面積面積比重購物超市22003246%167538%小賣部8360面包房115煙酒店390家居3110水果店140建材9630電器3180牛奶250服裝00服務(wù)自助銀行002536%162037%房屋中介5200通訊270洗衣店3170理療160藥店3180診所180快遞110理發(fā)店4250攝影180汽車服務(wù)4520休閑茶樓130046%63014%足浴/SPA00美容180網(wǎng)吧2250餐飲面館2100812%49011%餐館5310火鍋180總計(jì)

69441569100%4415100%目錄

AgendaPart1：周邊概況Part2：競品分析及SWOTPart3：整體定位策略Part4：樣板比對/參考模型Part5：建筑設(shè)計(jì)建議Part6：業(yè)態(tài)規(guī)劃及租戶建議Part7：運(yùn)營及推廣策略Part8：工程開發(fā)方案Part9：財(cái)務(wù)測算嘉陵風(fēng)情街龍湖未來在朋家院將有4000畝規(guī)劃，按照慣例，它很難不做商業(yè)。Option1：“天街〞式商業(yè)，可參考西城天街，典型的shoppingmall形態(tài)。Option2：“新牌坊〞式商業(yè)，集中式購物區(qū)+住宅底商，以餐飲和超市帶動(dòng)人氣，休閑次之，逐步參加家居等購物業(yè)態(tài)。龍湖朋家院組團(tuán)優(yōu)勢：龍湖品牌、未來業(yè)主和租戶資源，以及熟練的商業(yè)操作手法，是商業(yè)成功的保證。弱點(diǎn)：位置較偏，需要靠自身的第一批住戶帶動(dòng)消費(fèi)，預(yù)計(jì)會(huì)先做底商或超市，再做集中式商業(yè)，成型時(shí)間預(yù)計(jì)在3年以后?！矊Ψ蕉ㄎ粓?bào)告尚未完成〕StrengthOpportunityThreatsWeakness

嘉陵風(fēng)情街率先開街，有力搶奪優(yōu)質(zhì)租戶龍湖未來成熟商業(yè)進(jìn)駐，將對整個(gè)片區(qū)形成強(qiáng)大的威脅目錄

AgendaPart1：周邊概況Part2：競品分析及SWOTPart3：整體定位策略Part4：樣板比對/參考模型Part5：業(yè)態(tài)規(guī)劃及租戶建議Part6：建筑設(shè)計(jì)建議Part7：運(yùn)營及推廣策略Part8：工程開發(fā)方案Part9：財(cái)務(wù)測算中高收入人群集中：周邊密集了眾多中高端住宅小區(qū)、政府機(jī)關(guān)和事業(yè)單位，定位宜與嘉陵風(fēng)情街打出差異化，針對中高端人群，走精品路線。業(yè)態(tài)組合：中高端餐飲、休閑類消費(fèi)，目前根本空白，完全有時(shí)機(jī)占領(lǐng)先機(jī)效勞類消費(fèi)吸引周邊社區(qū)居民，增加人氣把群眾型購物讓給嘉陵風(fēng)情街,保存精品類/社區(qū)配套類購物花園式時(shí)尚休閑中心策略StrategyA18-2/01IS…重慶后花園，城市會(huì)客廳定位Positioning它不僅僅提供餐飲、娛樂、購物、休閑，還代表一種全新的生活方式目標(biāo)客群TargetAudience另一種可能：奧特萊斯？

Outlets上海青浦奧特萊斯：年?duì)I業(yè)額20億重慶美美百貨：年?duì)I業(yè)額5.1億重慶西部奧特萊斯：年?duì)I業(yè)額4.5億上海青浦奧特萊斯米蘭著名折扣村village重慶美美百貨各店鋪營業(yè)額及租金表目錄

AgendaPart1：周邊概況Part2：競品分析及SWOTPart3：整體定位策略Part4：樣板比對/參考模型Part5：業(yè)態(tài)規(guī)劃及租戶建議Part6：建筑設(shè)計(jì)建議Part7：運(yùn)營及推廣策略Part8：工程開發(fā)方案Part9：財(cái)務(wù)測算Reference重慶天地重慶天地占地面積3.2萬平米，建筑面積8.4萬平米。業(yè)態(tài)含：餐飲、酒吧、精品零售、五星級精品酒店、文化劇場。本錢5800元/平米〔含設(shè)計(jì)、工程、機(jī)電等所有前期建設(shè)費(fèi)〕現(xiàn)代化高樓與中式建筑形成鮮明比照,中西合璧、新舊交替的文化底蘊(yùn)一覽無余Reference重慶天地傳統(tǒng)的青磚與大面積的落地玻璃，制造國際化的復(fù)古風(fēng)情Reference重慶天地靈感來源于傳統(tǒng)吊腳樓和陪都時(shí)期洋行建筑，不會(huì)過于陳舊Reference重慶天地非洲菠蘿格木條吊頂，混搭出東南亞建筑語言，成為流行的東方元素Reference重慶天地GFA19,000sqmGFA7,000sqmGFA8,300sqmGFA19,000sqmGFA4,000sqmGFA1,200sqm“重慶天地〞功能分布商業(yè)主樓傳統(tǒng)工業(yè)廠房與現(xiàn)代設(shè)計(jì)元素相結(jié)合的表現(xiàn)形式，上下錯(cuò)落退臺，并分為多個(gè)體量，打破了建筑過于龐大的壓抑感，使之擁有宜人的尺度。商業(yè)業(yè)態(tài)：時(shí)尚餐飲、特色小吃、精品零售、養(yǎng)生休閑吊腳〔臨江〕樓上下錯(cuò)落的重慶傳統(tǒng)建筑臨江而立，層層疊落和退讓的平臺共同造就了豐富的天際線和體量變化。商業(yè)業(yè)態(tài)：高端國際美食精品酒店89間客房的城市頂級酒店，室內(nèi)裝修融合重慶傳統(tǒng)風(fēng)格，配飾選擇采集重慶民間靈感。其中，酒店配套“與鯊共舞〞會(huì)所，擁有亞洲最長的亞克力觀景面，數(shù)百種海洋生物，以及來自紐約的沙虎鯊，為重慶帶來不一樣的全新感受！低地村落建筑造型采用重慶傳統(tǒng)民居、工業(yè)廠房建筑和外來風(fēng)格建筑相結(jié)合的形式，運(yùn)用吊腳樓、過街連廊等造型手段，以灰磚墻、小青瓦等傳統(tǒng)建筑材料構(gòu)筑為一具有濃郁重慶特色的村落建筑群。商業(yè)業(yè)態(tài)：西餐、酒吧、茶樓、精品店，浪漫休閑村落，蘊(yùn)育時(shí)尚現(xiàn)代生活。高地村落建筑造型采用重慶傳統(tǒng)民居、工業(yè)廠房建筑和外來風(fēng)格建筑相結(jié)合的形式，運(yùn)用吊腳樓、過街連廊等造型手段，以灰磚墻、小青瓦等傳統(tǒng)建筑材料構(gòu)筑為一具有濃郁重慶特色的村落建筑群。商業(yè)業(yè)態(tài)：西餐、酒吧、茶樓、精品店，浪漫休閑村落，蘊(yùn)育時(shí)尚現(xiàn)代生活。劇場東側(cè)與高、低地村落群圍合的廣場是194標(biāo)高進(jìn)入基地的主要入口。露天劇場分有頂和無頂兩局部，有頂局部為單層建筑，建筑高9.7米,周邊架空，僅舞臺和后部管理儲藏局部有墻圍護(hù)。該劇場可容納440個(gè)座位，并考慮2-3個(gè)殘疾人席。Reference香港1881香港1881heritage坐落于尖沙咀廣東道，占地約1.44萬平方米，工程原址由1880年代開始直至1997年，一直為香港水警總部，建筑以維多利亞式設(shè)計(jì)為主，充滿殖民地色彩。百年經(jīng)典建筑與國際品牌名店、時(shí)尚食府、古跡酒店融匯而成，「1881

Heritage」成為香港集文化旅游與購物消閑的新地標(biāo)。Reference香港1881Reference香港1881Reference香港1881Reference香港1881Reference香港1881Reference武漢-花園道總建面3萬平方米，一期占地28畝、由8棟低層廠房及一棟辦公樓組成，是西北湖CBD中難得一見的低密度商業(yè)、辦公間。工程前身為中南汽車修造：華中地區(qū)最早的汽車修理廠廠區(qū)內(nèi)200多顆幾十年樹齡的老樹以及舊廠房,被重新裝扮保存下來辦公樓改為創(chuàng)意辦公基地，舊廠房變成為情景商街業(yè)態(tài)規(guī)劃集創(chuàng)意辦公、風(fēng)格購物、時(shí)尚餐飲、休閑娛樂為一體。

ReferenceReference杭州-西溪天堂精品商業(yè)街WestbrookWalkReference杭州-西溪天堂精品商業(yè)街WestbrookWalkReference杭州-西溪天堂精品商業(yè)街WestbrookWalkReference杭州-西溪天堂精品商業(yè)街WestbrookWalkReference杭州-西溪天堂精品商業(yè)街WestbrookWalkReference杭州-西溪天堂精品商業(yè)街WestbrookWalk西溪天堂悅?cè)厍fReference杭州湖濱國際杭州湖濱國際名品街于2005年10月10日開街?？偵虡I(yè)面積約18000平方米，共由34家國際著名品牌專賣店圍聚而成，主要經(jīng)營國際品牌服飾、箱包、珠寶、手表、皮草、家居、美容及中西式餐飲等，由世界著名品牌商直接經(jīng)營或指導(dǎo)經(jīng)營。專賣店單店面積從200多到1000多平方米不等。品牌有ArmaniCasa家居，意大利Corneliani，SilvanoLattanzi，法拉利中國第二家分店，法國思妍麗心居會(huì)所等。湖濱國際與其他自然形成的商業(yè)街區(qū)不同，有著統(tǒng)一的形象、宣傳和推廣，統(tǒng)一的物業(yè)管理。瀕臨西湖的無與倫比的地理位置，造就了新湖濱的迷人魅力。Reference杭州湖濱國際參考案例——香港蘭桂坊參考案例——上海新天地參考案例——成都寬窄巷子參考案例——上海田子坊參考案例——北京三里屯village參考案例——北京三里屯village參考案例——北京三里屯village目錄

AgendaPart1：周邊概況Part2：競品分析及SWOTPart3：整體定位策略Part4：樣板比對/參考模型Part5：業(yè)態(tài)規(guī)劃及租戶建議Part6：建筑設(shè)計(jì)建議Part7：運(yùn)營及推廣策略Part8：工程開發(fā)方案Part9：財(cái)務(wù)測算業(yè)態(tài)組合TradeMix業(yè)態(tài)類型數(shù)量面積面積比例餐飲類大型中餐、精品私房菜、會(huì)所等15900033.3%江湖菜、家常菜、泰國菜、壽司、西式簡餐、咖啡、連鎖快餐、甜品等15400014.8%休閑類茶樓、足浴、SPA、酒吧、酒窖、健身房、KTV等15800029.7%服務(wù)類銀行、郵政、房屋中介、通訊、美容美發(fā)、皮具養(yǎng)護(hù)、旅游、洗衣、婚紗攝影等15300011.1%購物類飾品、面包店、煙酒店、家居、服裝、藥房等30300011.1%合計(jì)9027000100%總建筑面積31800平米，預(yù)計(jì)得房率為85%，可出租面積約為：27000平米。餐飲類租戶建議高端中餐情調(diào)西餐甜品店異國餐飲草坪婚宴休閑類租戶建議婚紗影樓茶樓SPA異國餐飲酒窖金夫人婚紗攝影兒童天堂攝影富隆酒窖佰釀酒窖歡樂迪KTV目錄

AgendaPart1：周邊概況Part2：競品分析及SWOTPart3：整體定位策略Part4：樣板比對/參考模型Part5：業(yè)態(tài)規(guī)劃及租戶建議Part6：建筑設(shè)計(jì)建議Part7：運(yùn)營及推廣策略Part8：工程開發(fā)方案Part9：財(cái)務(wù)測算設(shè)計(jì)公司資料伍德帕加設(shè)計(jì)事務(wù)所：上海新天地、西湖天地、重慶天地設(shè)計(jì)單位，主設(shè)計(jì)師BenjaminWood來自世界排名第一的美國SOM設(shè)計(jì)事務(wù)所，其代表作為美國波士頓碼頭大型舊城改造工程，擅長舊城改造。收費(fèi)：235元/平米〔重慶天地〕深圳菲利浦斯建筑規(guī)劃參謀收費(fèi)：40-50元/平米深圳博濤建筑設(shè)計(jì)參謀公司目錄

AgendaPart1：周邊概況Part2：競品分析及SWOTPart3：整體定位策略Part4：樣板比對/參考模型Part5：業(yè)態(tài)規(guī)劃及租戶建議Part6：建筑設(shè)計(jì)建議Part7：運(yùn)營及推廣策略Part8：工程開發(fā)方案Part9：財(cái)務(wù)測算目錄

AgendaPart1：周邊概況Part2：競品分析及SWOTPart3：整體定位策略Part4：樣板比對/參考模型Part5：業(yè)態(tài)規(guī)劃及租戶建議Part6：建筑設(shè)計(jì)建議Part7：運(yùn)營及推廣策略Part8：工程開發(fā)方案Part9：財(cái)務(wù)測算節(jié)點(diǎn)時(shí)間計(jì)劃項(xiàng)目控制階段持續(xù)時(shí)間11.0111.0211.0311.0411.0511.0611.0711.0811.0911.1011.1111.1212.0112.0212.0312.0412.052011.01-2011.02

項(xiàng)目啟動(dòng)階段2Months

項(xiàng)目項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)啟動(dòng)1個(gè)月

營銷市場前期調(diào)研完成1個(gè)月

項(xiàng)目定位完成1個(gè)月

財(cái)務(wù)指標(biāo)測算完成1個(gè)月

招商顧問確定1個(gè)月

設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)顧問確定1個(gè)月

施工圖深化單位確定1個(gè)月

景觀設(shè)計(jì)顧問確定1個(gè)月

成本工程及材料招投標(biāo)啟動(dòng)（模擬清單方式）1個(gè)月

土石方招投標(biāo)完成1個(gè)月

2011.03-2011.04

項(xiàng)目設(shè)計(jì)及招商籌備階段2Months

設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)方案確定及審批通過2個(gè)月

修詳規(guī)報(bào)件完成1個(gè)月

施工圖完成及審批通過2個(gè)月

園林景觀設(shè)計(jì)完成2個(gè)月

成本招投標(biāo)完成（建筑總包，機(jī)電總包,景觀）2個(gè)月

工程場平完成2個(gè)月

營銷租戶意向溝通

租戶初步溝通（概念設(shè)計(jì)后）

2011.05-2012.12

施工及招商實(shí)施階段8Months

工程結(jié)構(gòu)封頂及驗(yàn)收通過6個(gè)月

外立面及初裝修部分4個(gè)月

園林景觀(園林需錯(cuò)開夏天,9月開始)4個(gè)月

消防驗(yàn)收及竣工備案2個(gè)月

設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)顧問持續(xù)跟進(jìn)

營銷招商實(shí)施及意向書簽定

招商合同簽定（竣工備案及消防驗(yàn)收完成后）

營運(yùn)物業(yè)公司確定3個(gè)月

2011.12-2012.04

商鋪裝修階段4Months

工程/招商租戶進(jìn)場裝修（考慮春節(jié)因素，可提前裝修）4個(gè)月

營銷開業(yè)前推廣

營運(yùn)物業(yè)工作前期準(zhǔn)備

2012.05-2012.09

試營業(yè)階段

2012.10后

正式營業(yè)階段

總21個(gè)月首年招租率為50%，第二年招租率為90%

工程時(shí)間方案表目錄

AgendaPart1：周邊概況Part2：競品分析及SWOTPart3：整體定位策略Part4：樣板比對/參考模型Part5：業(yè)態(tài)規(guī)劃及租戶建議Part6：建筑設(shè)計(jì)建議Part7：運(yùn)營及推廣策略Part8：工程開發(fā)方案Part9：財(cái)務(wù)測算序號成本科目名稱最初成本(A)最新批準(zhǔn)成本(B)百分比1

前期及竣工相關(guān)費(fèi)用Preliminaries4,491,740.003,062,065.040.56%2樁基及圍護(hù)工程PilingandContiguousWall26,886,006.0011,851,839.212.15%3地庫及主體建筑工程

BasementandSuperstructureWorks147,941,640.00173,501,221.0031.45%4

建筑裝飾、材料及設(shè)備InteriorFinishes82,767,258.00114,926,199.9220.83%5

機(jī)電及樓宇設(shè)備E＆MInstallation164,914,218.00136,859,279.1924.81%6

市政配套工程UtilitiesandInfrastructure36,972,381.0021,043,657.333.81%7

顧問DesignandConsulting47,020,896.0044,949,738.31