長沙市先導(dǎo)區(qū)梅溪湖A-20-1地塊報(bào)告二零一三年十一月內(nèi)部交流，嚴(yán)禁外泄工程根本情況134經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析56市場(chǎng)調(diào)研2規(guī)劃指標(biāo)商務(wù)要點(diǎn)A-20-1宗地指標(biāo)編號(hào)梅溪湖A-20-1四至北至東雷路東延線、南至騎川路西延線、東至東方紅路、西至金菊路性質(zhì)CR2住宅用地（商住比2:8）占地面積102,265㎡153.39畝代征面積11,605㎡17.41畝凈地面積90660㎡135.99畝容積率3.0建筑面積271,980㎡建筑密度24%綠化率40%樓面價(jià)2250元/㎡起始總價(jià)6.12億單價(jià)450萬/畝備注梅溪湖實(shí)業(yè)內(nèi)部認(rèn)可數(shù)據(jù)，規(guī)劃未最終批復(fù)，數(shù)據(jù)以規(guī)劃批復(fù)為準(zhǔn)。根本情況共計(jì)約135.99畝(凈地)建設(shè)用地，地上總建面約27.19萬平米。宗地宏觀位置圖位于長沙西二環(huán)與西三環(huán)之間梅溪湖板塊，梅溪湖板塊為未來長沙CBD地鐵2號(hào)線梅溪湖段預(yù)計(jì)2021年10月通車長沙黃花國際機(jī)場(chǎng)長沙二環(huán)路長沙繞城高速—長沙三環(huán)路梅溪湖長沙市政府距市中心13公里距市政府10公里地鐵2號(hào)線A-15-1A-20-1梅溪湖規(guī)劃圖宗地中觀位置圖A-20-1東方紅路金菊路楓林三路通往市中心長沙西三環(huán)——繞城高速虛線為在建市政道路；實(shí)線為建成市政道路東雷路東延線騎川路西延線宗地微觀位置圖北至東雷路東延線〔在建〕、南至騎川路西延線〔在建〕、東至東方紅路、西至金菊路〔在建〕

步步高新天地A-15-1A-20-1省歌舞劇院湖南省第一師范學(xué)院保障房旭輝御府中鐵梅溪青秀長郡梅溪湖中學(xué)岳麓區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)萬科城市花園弘德好萊城梅溪湖西片區(qū)合作保障房騎川小學(xué)梅溪湖保障房宗地現(xiàn)狀宗地為準(zhǔn)凈地，場(chǎng)地內(nèi)有土方。北側(cè)視角：北側(cè)現(xiàn)狀：東雷路施工中。宗地現(xiàn)狀宗地現(xiàn)狀南側(cè)現(xiàn)狀：騎川路施工中。東側(cè)現(xiàn)狀：現(xiàn)狀市政道路東方紅路。宗地現(xiàn)狀少量拆遷〔5戶人家〕，梅溪湖方案啟動(dòng)強(qiáng)拆程序。宗地現(xiàn)狀優(yōu)勢(shì)機(jī)會(huì)1、處于長沙市熱點(diǎn)板塊梅溪湖板塊；2、地塊方正、易于規(guī)劃，且四面臨路，距離2號(hào)線梅溪湖西站2公里；利于商業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)；且周邊教育配套完善，未來可打?qū)W區(qū)房；3、地塊西側(cè)為梅溪湖西片區(qū)，政府計(jì)劃啟動(dòng)，未來處于大梅溪湖中軸線。1、梅溪湖板塊為數(shù)不多的住宅用地；2、地塊所臨東雷路、騎川路、金菊路正在施工過程中，未來交通便利；3、宗地所在區(qū)域?yàn)閮r(jià)值洼地，隨著梅溪湖建設(shè)的進(jìn)行，步步高新天地商業(yè)廣場(chǎng)的建設(shè)，將形成區(qū)域中心。劣勢(shì)威脅1、宗地現(xiàn)狀西高東低，設(shè)計(jì)中應(yīng)該予以考慮；1、住宅地塊掛牌條件設(shè)置困難，未能形成有效屏蔽掛牌條件；萬科、中鐵、旭輝為潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，存在掛牌中惡意抬高地價(jià)情況。地塊SWOT分析市場(chǎng)調(diào)研134經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析56工程根本情況2規(guī)劃指標(biāo)商務(wù)要點(diǎn)城市經(jīng)濟(jì)長沙市2021年國內(nèi)生產(chǎn)總值6510億元，經(jīng)濟(jì)總量居全國省會(huì)城市第七位；年平均增幅14%以上。長沙市2021年城市人均可支配收入為3.04萬元，穩(wěn)居中部省會(huì)城市首位。數(shù)據(jù)來源：長沙市政府工作報(bào)告區(qū)域2012年2013年供應(yīng)面積成交面積供需比成交均價(jià)供應(yīng)面積成交面積供需比成交均價(jià)梅溪湖板塊5833732972441.9674056011904412091.368036長沙市2021年供需失衡，供需比為2.33，屬于供大于求；伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，2021年長沙市供需比創(chuàng)歷年新低，僅為1.1。房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)長沙市價(jià)格年平均增幅約7%；梅溪湖片區(qū)價(jià)格年平均增幅約9%。房地產(chǎn)市場(chǎng)步步高新天地A-15-1A-20-1省歌舞劇院湖南省第一師范學(xué)院保障房旭輝御府中鐵梅溪青秀長郡梅溪湖中學(xué)岳麓區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)萬科城市花園弘德好萊城梅溪湖西片區(qū)合作保障房騎川小學(xué)梅溪湖保障房狀態(tài)：售罄〔2021年3月〕工程均價(jià)：6069元/平去化速度：5505平/月成交均價(jià)：高層住宅6254元/平〔2021年10月〕35平公寓6358元/平〔2021年1月至4月〕商業(yè)18863元/平〔整體成交均價(jià)〕工程均價(jià)：7490元/平去化速度：5303平/月成交均價(jià)：高層住宅7621元/平〔2021年10月〕去化速度：8665平/月成交均價(jià)：高層住宅6591元/平〔2021年10月〕別墅均價(jià)14517元/平商業(yè)價(jià)格26368元/平〔2021年9月〕樓面價(jià)：1500元/平〔2021年4月〕R=3.0去化速度：5403平/月成交均價(jià)：高層住宅6934元/平〔2021年10月〕樓面價(jià)：2000元/平〔2021年10月〕R=3.8周邊工程月均銷售額3億-5億元；各類產(chǎn)品需求旺盛。車位約15萬/個(gè)。競(jìng)品工程旭輝御府總銷售面積（萬㎡）176,523總推案面積（萬㎡）160,827去化率91%成交均價(jià)6591元/平去化量8665㎡/月銷售額5.7億/月建設(shè)用地（㎡）97,494容積率3.0建筑面積（㎡）292,481物業(yè)類型住宅開盤時(shí)間2012年6月戶型36%一房40-60㎡6%二房80-100㎡52%三房80-140㎡6%聯(lián)排180-220㎡精裝標(biāo)準(zhǔn)毛坯企業(yè)信息旭輝集團(tuán)股份有限公司日期物業(yè)屬性成交面積成交套數(shù)成交均價(jià)成交金額2013年10月普通住宅6,184706,59140,761,5182013年9月普通住宅9,452946,33359,862,0962013年8月普通住宅6,606646,21641,064,2542013年7月普通住宅11,5961126,21272,033,6692013年6月普通住宅3,958416,07824,057,6122013年5月普通住宅12,4151186,12476,027,5402013年4月普通住宅7,757735,93045,997,5812013年3月普通住宅9,365915,81954,499,5682013年2月普通住宅5,149495,78329,778,1162013年1月普通住宅4,145395,82924,162,376日期物業(yè)屬性成交面積成交套數(shù)成交均價(jià)成交金額2013年9月商業(yè)79126,3682,092,8282013年8月商業(yè)74230,6362,277,7522013年7月商業(yè)375924,0899,023,4422013年6月商業(yè)102221,2632,173,1222013年5月商業(yè)116324,9132,891,2082013年4月商業(yè)142432,0004,534,4002013年3月商業(yè)530920,09410,645,5412013年2月商業(yè)132219,1472,527,3732013年1月商業(yè)6301017,61911,091,043日期物業(yè)屬性成交面積成交套數(shù)成交均價(jià)成交金額2013年10月別墅1,589813,78321,894,2842013年9月別墅399214,6075,832,8672013年8月別墅393211,7484,614,8492013年7月別墅790414,91011,777,3402013年6月別墅599313,6488,175,0792013年5月別墅1,593814,33722,835,7082013年4月別墅5,4362715,01581,620,884匯總10,7985414,517156,751,011高層定價(jià)：靜態(tài)藍(lán)海因素本案旭輝

御府中鐵

青秀萬科城市花園弘德好萊城周邊配套1010101010小區(qū)配套1010101011交通優(yōu)勢(shì)1091199產(chǎn)品設(shè)計(jì)109.58.510.59品牌口碑1010910.510工程質(zhì)量10109109.5交付速度10109.51010景觀規(guī)劃10109109物業(yè)服務(wù)1010810.59銷售服務(wù)10109109.8案場(chǎng)展示10109.5109推廣能力10101010.510合計(jì)109.889.3810.089.61市場(chǎng)價(jià)格

6591693460697490預(yù)測(cè)價(jià)格

6674.47396.36018.87795.3權(quán)重

0.250.250.250.25項(xiàng)目目前售價(jià)6971.2藍(lán)海曲線定價(jià)，工程當(dāng)前開盤銷售均價(jià)為6971元/平。高層定價(jià)：整體均價(jià)高層住宅動(dòng)態(tài)價(jià)格預(yù)測(cè)

保守常規(guī)

7.00%9.00%20136971

2014

7458.977598.392015

7981.108282.252016

8539.779027.65項(xiàng)目

7993.288302.76銷售均價(jià)藍(lán)海因素本案旭輝御府萬科城市花園周邊配套101010小區(qū)配套101010交通優(yōu)勢(shì)1099產(chǎn)品設(shè)計(jì)109.510.5品牌口碑101010.5工程質(zhì)量101010交付速度101010景觀規(guī)劃101010物業(yè)服務(wù)101010.5銷售服務(wù)101010案場(chǎng)展示101010推廣能力101010.5合計(jì)109.8810.08市場(chǎng)價(jià)格

2636818863預(yù)測(cè)價(jià)格

2670218707權(quán)重

0.50.5項(xiàng)目目前售價(jià)22704.4商業(yè)定價(jià)：整體均價(jià)藍(lán)海曲線定價(jià)，工程當(dāng)前開盤銷售商業(yè)均價(jià)為22704元/平。商業(yè)定價(jià)：整體均價(jià)商業(yè)動(dòng)態(tài)價(jià)格預(yù)測(cè)

保守1.0保守2.0常規(guī)1.0常規(guī)2.0

5.00%6.00%7.00%8.00%201322704

2014

238392406624293245202015開盤250312551025994264822016

26283270412781328601項(xiàng)目

25657262762690427541銷售均價(jià)公寓定價(jià)公寓類型產(chǎn)品可參考競(jìng)品工程為萬科城市花園35㎡公寓產(chǎn)品。公寓型產(chǎn)品成交均價(jià)6358元/平，高出住宅2021年3月成交價(jià)320元，增幅5%。萬科城市花園日期物業(yè)屬性成交面積成交套數(shù)成交均價(jià)成交金額面積2013年3月普通住宅7616,028458,490762013年1月普通住宅11916,067722,4581192012年10月普通住宅7616,254475,803762012年9月普通住宅38156,2602,385,67076.22012年8月普通住宅1,741226,27910,930,403792012年7月普通住宅8,9111106,27355,898,268812012年5月普通住宅18735,6111,047,069622012年4月普通住宅467116,6843,123,088422012年3月普通住宅1,046306,5116,809,482352012年2月普通住宅1,142336,1397,012,231352012年1月普通住宅433116,2142,688,192392011年12月普通住宅4,263565,82424,826,784762011年11月普通住宅2,964466,02717,865,485642011年10月普通住宅3,692526,65424,567,420712011年9月普通住宅11,1971836,71375,163,650612011年8月普通住宅9,440906,43860,771,8741052011年7月普通住宅10,8151066,37868,973,4481022011年6月普通住宅13,2831526,31083,816,011872011年5月普通住宅12,0341506,27475,503,059802011年4月普通住宅11715,173605,6031172011年3月普通住宅23425,0831,190,1341172011年2月普通住宅11714,798561,7021172011年1月普通住宅3,157305,39417,027,2751052010年12月普通住宅35,2243425,468192,593,447103匯總121,1161,4396069735,017,046

公寓定價(jià)：動(dòng)態(tài)公寓型產(chǎn)品定價(jià)參考住宅藍(lán)海曲線定價(jià)6971元/平，以萬科城市花園公寓產(chǎn)品5%的幅度計(jì)為7319元/平。公寓動(dòng)態(tài)價(jià)格預(yù)測(cè)

保守常規(guī)

5.00%6.00%20137319

2014

768577582015開盤806982242016

85538717項(xiàng)目

83118470銷售均價(jià)134經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析56工程根本情況2規(guī)劃指標(biāo)商務(wù)要點(diǎn)市場(chǎng)調(diào)研134562土地獲取模式1.交易模式：公開掛牌；2.土地價(jià)格：掛牌起始價(jià)待土委會(huì)最終確定，梅溪湖實(shí)業(yè)以樓面價(jià)2250元/平上報(bào)。3.土地上市時(shí)間：同合作方溝通，讓其協(xié)調(diào)2021年12月30日前掛牌；原方案為2021年春節(jié)前后摘牌。4.居間人做到鑫苑在工程掛牌前與政府簽署正式協(xié)議，并成為唯一摘牌人，以底價(jià)成交。134經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析56工程根本情況2商務(wù)要點(diǎn)規(guī)劃指標(biāo)市場(chǎng)調(diào)研規(guī)劃總建筑面積：33萬方地上建筑面積：27.2萬方27-32F高層：21.4萬方25F公寓：3.15萬方2F商業(yè)：2.2萬方地下建筑面積：5.8萬方強(qiáng)排總圖134規(guī)劃指標(biāo)56工程根本情況2商務(wù)要點(diǎn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析市場(chǎng)調(diào)研工程開發(fā)周期二期開發(fā)2021年10月開工2021年11月竣工開發(fā)周期兩年一期開發(fā)2021年3月開工2021年4月竣工開發(fā)周期兩年工程售價(jià)及銷售速度假設(shè)

產(chǎn)品形態(tài)平均價(jià)格（元/㎡）可售面積（萬㎡）總銷售金額（萬元）開盤時(shí)間銷售周期（月）一期住宅8,22815.48127,3672014年9月28地下車位15萬元/個(gè)3.437,0612015年2月26二期住宅8,5347.4850,7752015年4月21公寓8,3483.1526,2962015年4月21商業(yè)25,2242.2155,7462015年1月24地下車位15萬元/個(gè)1.232,4282015年10月15工程銷售方案〔年度〕

產(chǎn)品形態(tài)小計(jì)2014201520162017一期住宅127367232744966754426

地下車位706134963566

二期住宅50755

1195436357

公寓26296

1148914807

商業(yè)55746

2719328553

地下車位24284861942

合計(jì)

269672272561058111341420

產(chǎn)品形態(tài)小計(jì)2014201520162017一期住宅127,36116,34254,06253,5143,443地下車位7,061

3,3203,562179二期住宅50,675

13,34935,4751,851公寓26,296

10,59214,753951商業(yè)55,746

22,54728,4711,728地下車位2,429

4371,89498合計(jì)

26967216,342104,307137,6698,250工程回款方案〔年度〕工程本錢假設(shè)項(xiàng)目名稱一期住宅二期公寓二期商業(yè)一期住宅地下車庫二期住宅二期住宅地下車庫土地費(fèi)用241924192419

2419

市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)240240240240240240政府行政性事業(yè)收費(fèi)333333913391前期工程準(zhǔn)備費(fèi)1241241247212472主體建筑(裝修)工程費(fèi)173117312157230817312308主體安裝工程費(fèi)349349230435349435社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)214214214334214334園林環(huán)境工程費(fèi)919191

91

配套設(shè)施費(fèi)303030173017其他建設(shè)工程支出535353405340物業(yè)管理啟動(dòng)費(fèi)444

4

預(yù)備費(fèi)1281281287512875銷售費(fèi)用209209209200209200管理費(fèi)用297297297140297140財(cái)務(wù)費(fèi)用

合計(jì)592259226229395259223952工程動(dòng)態(tài)效益水平分析工程整體資金峰值：2021年4月，7.21億元。工程整體資金回正時(shí)點(diǎn)：2021年4月。在考慮整體5億元開發(fā)貸的前提下，工程整體資金回正時(shí)間為10季度。工程靜態(tài)效益水平分析編號(hào)項(xiàng)目名稱數(shù)值(萬元)銷售(一)項(xiàng)目總成本185336

土地成