大學(xué)城物業(yè)管理辦法細(xì)則一、前言親愛(ài)的各位同事，隨著大學(xué)城的不斷發(fā)展與完善，為了給廣大師生、入駐企業(yè)及相關(guān)人員提供更加優(yōu)質(zhì)、高效、舒適的學(xué)習(xí)、工作和生活環(huán)境，一套科學(xué)合理且貼合實(shí)際的物業(yè)管理辦法細(xì)則顯得尤為重要。我們?cè)谥贫ㄟ@份細(xì)則時(shí)，充分考慮了大學(xué)城的特殊使用背景，參考了國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)以及物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，旨在打造一個(gè)和諧有序、安全便捷的大學(xué)城環(huán)境。希望大家認(rèn)真研讀，在日常工作中積極踐行，共同為大學(xué)城的良好運(yùn)營(yíng)貢獻(xiàn)力量。二、適用范圍本辦法細(xì)則適用于[大學(xué)城名稱]內(nèi)所有物業(yè)區(qū)域，包括但不限于教學(xué)區(qū)、辦公區(qū)、學(xué)生生活區(qū)、商業(yè)區(qū)以及公共區(qū)域等。涵蓋了各類建筑物、附屬設(shè)施設(shè)備、場(chǎng)地及周邊環(huán)境的管理與服務(wù)。三、管理目標(biāo)與原則1.管理目標(biāo)營(yíng)造安全、舒適、整潔、有序的學(xué)習(xí)、工作和生活環(huán)境，滿足大學(xué)城師生、企業(yè)員工及其他使用者的需求。確保物業(yè)設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行，延長(zhǎng)其使用壽命，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值。促進(jìn)大學(xué)城的可持續(xù)發(fā)展，提升整體形象和綜合競(jìng)爭(zhēng)力。2.管理原則依法依規(guī)原則：嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以及相關(guān)政策規(guī)定，依法開展物業(yè)管理活動(dòng)。服務(wù)至上原則：始終將服務(wù)對(duì)象的需求放在首位，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)贏得信任和支持。專業(yè)高效原則：運(yùn)用專業(yè)的管理知識(shí)和技能，提高工作效率和服務(wù)質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)科學(xué)管理。公開透明原則：在物業(yè)管理過(guò)程中，做到信息公開、收費(fèi)透明，接受各方監(jiān)督。共建共享原則：鼓勵(lì)大學(xué)城各使用方積極參與物業(yè)管理，共同營(yíng)造良好的環(huán)境，實(shí)現(xiàn)共建共享。四、管理職責(zé)分工1.物業(yè)管理公司全面負(fù)責(zé)大學(xué)城物業(yè)的日常管理與服務(wù)工作，制定并執(zhí)行物業(yè)管理計(jì)劃、方案和各項(xiàng)規(guī)章制度。負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域內(nèi)建筑物、附屬設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行管理，確保其正常使用。負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)、安全防范等工作。負(fù)責(zé)處理業(yè)主、使用人的投訴和建議，及時(shí)解決問(wèn)題，提高滿意度。定期向大學(xué)城管理部門和業(yè)主、使用人報(bào)告物業(yè)管理工作情況，接受監(jiān)督檢查。2.大學(xué)城管理部門負(fù)責(zé)制定大學(xué)城物業(yè)管理的政策、規(guī)劃和標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理公司的工作。協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理過(guò)程中涉及的重大問(wèn)題，維護(hù)大學(xué)城的整體利益。組織開展對(duì)物業(yè)管理公司的考核評(píng)價(jià)，對(duì)不符合要求的提出整改意見或更換物業(yè)管理公司。負(fù)責(zé)與政府相關(guān)部門的溝通協(xié)調(diào)，爭(zhēng)取政策支持，保障大學(xué)城物業(yè)管理工作的順利開展。3.業(yè)主、使用人遵守物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)、規(guī)章制度以及本辦法細(xì)則，配合物業(yè)管理公司的工作。按照規(guī)定按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用。愛(ài)護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生和綠化，不得擅自改變物業(yè)的使用性質(zhì)和結(jié)構(gòu)。有權(quán)對(duì)物業(yè)管理工作提出意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量。五、物業(yè)共用部位與共用設(shè)施設(shè)備管理1.共用部位管理定義：物業(yè)共用部位是指由單幢建筑物的業(yè)主或者單幢建筑物的業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主共有的部位，一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。管理措施物業(yè)管理公司應(yīng)定期對(duì)共用部位進(jìn)行巡查，做好記錄，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理存在的問(wèn)題。如發(fā)現(xiàn)共用部位出現(xiàn)損壞、滲漏等情況，應(yīng)及時(shí)組織維修。對(duì)于需要進(jìn)行大規(guī)模維修、更新、改造的共用部位項(xiàng)目，物業(yè)管理公司應(yīng)制定詳細(xì)的方案，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或相關(guān)部門同意后實(shí)施。維修、更新、改造費(fèi)用按照相關(guān)規(guī)定和合同約定分?jǐn)?。業(yè)主、使用人不得擅自占用、損壞共用部位，不得在共用部位堆放雜物、私搭亂建。如有特殊情況需要使用共用部位，應(yīng)向物業(yè)管理公司提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后方可使用，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)恢復(fù)原狀。2.共用設(shè)施設(shè)備管理定義：物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備是指由業(yè)主共同擁有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。管理措施建立共用設(shè)施設(shè)備檔案，詳細(xì)記錄設(shè)施設(shè)備的名稱、型號(hào)、規(guī)格、購(gòu)置時(shí)間、安裝位置、使用狀況等信息。制定設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程和維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，定期進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)和檢修，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。維護(hù)保養(yǎng)和檢修記錄應(yīng)妥善保存。對(duì)于重要的設(shè)施設(shè)備，如電梯、消防設(shè)施、供電設(shè)備等，應(yīng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行定期檢測(cè)和維護(hù)，確保其符合相關(guān)安全標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障或損壞時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)組織維修，如因特殊原因無(wú)法及時(shí)修復(fù)，應(yīng)采取臨時(shí)措施確保安全，并向業(yè)主、使用人說(shuō)明情況。業(yè)主、使用人不得擅自改動(dòng)、拆除共用設(shè)施設(shè)備，不得干擾設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行。如需對(duì)自用部分的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行改造，應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定，并經(jīng)物業(yè)管理公司同意。六、環(huán)境衛(wèi)生管理1.清掃保潔范圍包括物業(yè)區(qū)域內(nèi)的道路、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、綠地、建筑物內(nèi)的公共區(qū)域（如樓道、電梯間、衛(wèi)生間等）、垃圾收集點(diǎn)等。2.清掃保潔標(biāo)準(zhǔn)道路、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)等公共區(qū)域應(yīng)保持整潔，無(wú)雜物、無(wú)積水，每日至少清掃一次，定期進(jìn)行沖洗。建筑物內(nèi)的樓道應(yīng)每日清掃，樓梯扶手、欄桿等應(yīng)每周擦拭一次，電梯間應(yīng)每日清潔，保持轎廂內(nèi)整潔無(wú)異味。衛(wèi)生間應(yīng)定時(shí)清掃，保持清潔衛(wèi)生，無(wú)異味，衛(wèi)生紙簍應(yīng)及時(shí)清理。綠地內(nèi)無(wú)雜物、無(wú)垃圾，定期進(jìn)行除草、修剪，保持綠化景觀良好。垃圾收集點(diǎn)應(yīng)定期清理，垃圾應(yīng)做到日產(chǎn)日清，周邊環(huán)境保持整潔。3.垃圾處理實(shí)行垃圾分類收集，在物業(yè)區(qū)域內(nèi)合理設(shè)置垃圾分類投放點(diǎn)，并配備相應(yīng)的垃圾分類收集容器。引導(dǎo)業(yè)主、使用人正確進(jìn)行垃圾分類投放，定期開展垃圾分類宣傳活動(dòng)。物業(yè)管理公司應(yīng)按照規(guī)定將分類收集的垃圾及時(shí)運(yùn)送至指定的垃圾處理場(chǎng)所，嚴(yán)禁隨意傾倒、堆放垃圾。七、綠化管理1.綠化養(yǎng)護(hù)范圍物業(yè)區(qū)域內(nèi)的各類綠地，包括草坪、花卉、樹木等。2.綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)草坪應(yīng)定期修剪，保持平整，高度適宜，無(wú)斑禿、無(wú)雜草?；ɑ軕?yīng)及時(shí)澆水、施肥、修剪，保持花色鮮艷、花期正常，無(wú)病蟲害。樹木應(yīng)定期進(jìn)行修剪、整形，保持樹形美觀，及時(shí)防治病蟲害，確保樹木健康生長(zhǎng)。定期對(duì)綠地進(jìn)行灌溉，保持土壤濕潤(rùn)，根據(jù)不同植物的需求合理施肥。3.綠化保護(hù)業(yè)主、使用人不得擅自破壞綠化，不得在綠地內(nèi)踐踏、停放車輛、堆放雜物等。如因建設(shè)、維修等特殊原因需要臨時(shí)占用綠地或移植、砍伐樹木，應(yīng)按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)恢復(fù)原狀或補(bǔ)種。八、秩序維護(hù)與安全防范管理1.人員與車輛出入管理在物業(yè)區(qū)域的出入口設(shè)置崗?fù)?，安排專人值班，?duì)人員和車輛進(jìn)行出入登記。業(yè)主、使用人應(yīng)憑有效證件出入，外來(lái)人員和車輛應(yīng)經(jīng)登記、核實(shí)后方可進(jìn)入。對(duì)進(jìn)入物業(yè)區(qū)域的車輛進(jìn)行引導(dǎo)，確保車輛有序停放，不得妨礙交通和消防通道。2.巡邏與監(jiān)控制定巡邏制度，安排保安人員定時(shí)對(duì)物業(yè)區(qū)域進(jìn)行巡邏，重點(diǎn)巡查公共區(qū)域、重要設(shè)施設(shè)備、安全隱患部位等。巡邏過(guò)程中應(yīng)做好記錄，發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)處理，并報(bào)告相關(guān)部門。在物業(yè)區(qū)域內(nèi)合理設(shè)置監(jiān)控?cái)z像頭，確保監(jiān)控覆蓋主要區(qū)域，監(jiān)控資料應(yīng)妥善保存一定期限。3.消防安全管理建立健全消防安全管理制度，明確消防安全責(zé)任。定期對(duì)消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)和保養(yǎng)，確保其完好有效。保持消防通道暢通，嚴(yán)禁在消防通道上堆放雜物、停放車輛。組織開展消防安全宣傳教育和培訓(xùn)，提高業(yè)主、使用人的消防安全意識(shí)和自防自救能力。制定火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案，并定期進(jìn)行演練，確保在發(fā)生火災(zāi)時(shí)能夠迅速、有效地進(jìn)行撲救和疏散。4.其他安全防范措施加強(qiáng)對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的電氣、燃?xì)獾仍O(shè)施設(shè)備的安全管理，定期進(jìn)行檢查，防止發(fā)生安全事故。做好防汛、防風(fēng)、防雷等自然災(zāi)害的防范工作，制定相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案，配備必要的應(yīng)急物資。對(duì)可能存在安全隱患的區(qū)域設(shè)置警示標(biāo)志，提醒業(yè)主、使用人注意安全。九、物業(yè)服務(wù)費(fèi)管理1.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)物業(yè)的類型、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量等因素確定，并報(bào)物價(jià)部門備案。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定。2.收費(fèi)方式物業(yè)服務(wù)費(fèi)可采取包干制或酬金制的方式收取。包干制：由業(yè)主向物業(yè)管理公司支付固定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，盈余或者虧損均由物業(yè)管理公司享有或者承擔(dān)。酬金制：在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理公司，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。3.費(fèi)用繳納業(yè)主、使用人應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。逾期未繳納的，物業(yè)管理公司應(yīng)進(jìn)行催繳，經(jīng)催繳仍不繳納的，可按照合同約定收取違約金，并可通過(guò)法律途徑解決。4.費(fèi)用使用與公示物業(yè)管理公司應(yīng)按照規(guī)定合理使用物業(yè)服務(wù)費(fèi)，用于物業(yè)的管理、維護(hù)、服務(wù)等方面的支出。定期向業(yè)主、使用人公示物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收支情況，接受業(yè)主、使用人的監(jiān)督。公示內(nèi)容應(yīng)包括收入明細(xì)、支出明細(xì)、服務(wù)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)等。十、裝飾裝修管理1.裝修申報(bào)業(yè)主、使用人進(jìn)行房屋裝飾裝修前，應(yīng)向物業(yè)管理公司提出書面申請(qǐng)，填寫裝飾裝修申請(qǐng)表，并提交裝修設(shè)計(jì)方案、施工單位資質(zhì)證明等相關(guān)材料。2.裝修審批物業(yè)管理公司應(yīng)在收到申請(qǐng)后[X]個(gè)工作日內(nèi)對(duì)申報(bào)材料進(jìn)行審核，對(duì)符合要求的予以批準(zhǔn)，對(duì)不符合要求的提出整改意見。3.裝修監(jiān)管裝修施工期間，物業(yè)管理公司應(yīng)安排專人對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡查，監(jiān)督施工單位遵守裝修規(guī)定，如發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為應(yīng)及時(shí)制止，并要求整改。業(yè)主、使用人應(yīng)督促施工單位做好施工安全和環(huán)境保護(hù)工作，采取必要的防護(hù)措施，減少對(duì)周邊環(huán)境和他人的影響。4.裝修驗(yàn)收裝修工程竣工后，業(yè)主、使用人應(yīng)向物業(yè)管理公司申請(qǐng)驗(yàn)收。物業(yè)管理公司應(yīng)在收到申請(qǐng)后[X]個(gè)工作日內(nèi)組織驗(yàn)收，對(duì)驗(yàn)收合格的，退還裝修保證金；對(duì)驗(yàn)收不合格的，提出整改意見，待整改合格后再退還保證金。十一、社區(qū)文化建設(shè)1.活動(dòng)組織物業(yè)管理公司應(yīng)定期組織開展各類社區(qū)文化活動(dòng)，如文藝演出、體育比賽、知識(shí)講座、親子活動(dòng)等，豐富業(yè)主、使用人的業(yè)余文化生活。2.宣傳引導(dǎo)通過(guò)宣傳欄、公告欄、微信群等渠道，宣傳社區(qū)文化活動(dòng)信息，引導(dǎo)業(yè)主、使用人積極參與。同時(shí)，宣傳文明公約、法律法規(guī)等知識(shí)，營(yíng)造良好的社區(qū)文化氛圍。3.設(shè)施建設(shè)合理規(guī)劃和建設(shè)社區(qū)文化設(shè)施，如文化活動(dòng)室、健身廣場(chǎng)、宣傳欄等，為業(yè)主、使用人開展文化活動(dòng)提供便利條件。十二、投訴處理1.投訴受理物業(yè)管理公司應(yīng)設(shè)立專門的投訴受理渠道，如投訴電話、郵箱、接待室等，方便業(yè)主、使用人反映問(wèn)題。接到投訴后，應(yīng)及時(shí)記錄投訴內(nèi)容、投訴人信息等。2.投訴處理對(duì)于一般性投訴，物業(yè)管理公司應(yīng)在接到投訴后[X]個(gè)工作日內(nèi)處理完畢，并將處理結(jié)果反饋給投訴人。對(duì)于較為復(fù)雜的投訴，應(yīng)在[X]個(gè)工作日內(nèi)制定處理方案，并向投訴人說(shuō)明情況。處理方案應(yīng)明確處理措施、責(zé)任人、處理時(shí)間等，確保投訴得到妥善解決。在處理投訴過(guò)程中，應(yīng)保持與投訴人的溝通，及時(shí)反饋處理進(jìn)展情況，爭(zhēng)取投訴人的理解和支持。3.投訴回訪投訴處理完畢后，應(yīng)在[X]個(gè)工作日內(nèi)對(duì)投訴人進(jìn)行回訪，了解投訴人對(duì)處理結(jié)果的滿意度。如投訴人對(duì)處理結(jié)果不滿意，應(yīng)進(jìn)一步分析原因，采取措施進(jìn)行改進(jìn)。十三、監(jiān)督檢查與考核評(píng)價(jià)1.監(jiān)督檢查大學(xué)城管理部門應(yīng)定期對(duì)物業(yè)管理公司的工作進(jìn)行監(jiān)督檢查，檢查內(nèi)容包括服務(wù)質(zhì)量、設(shè)施設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護(hù)等方面。業(yè)主、使用人有權(quán)對(duì)物業(yè)管理公司的工作進(jìn)行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題可向大學(xué)城管理部門或物業(yè)管理公司反映。