銀鵬熙翥苑

——城市中心、財(cái)富領(lǐng)地

商業(yè)局部營(yíng)銷籌劃案昆明靖力——地產(chǎn)機(jī)構(gòu)2021—03綱要工程概況市場(chǎng)調(diào)查分析目標(biāo)客群定位與分析產(chǎn)品現(xiàn)狀分析商業(yè)業(yè)態(tài)定位產(chǎn)品招商銷售優(yōu)化組合方案營(yíng)銷推廣策略我們的團(tuán)隊(duì)我們的工程合作模式工程概況

工程位置：熙翥苑位于昆明市環(huán)城西路與西壩路交匯處

物業(yè)類別：普通住宅、公寓、商鋪

總占地面積：13592.9㎡

總建筑面積：63016㎡

容積率：3.98

綠化率：32.5%

工程建筑規(guī)劃：A座16層,B座28層,C座17層,三層以上是住戶,一至兩層是商鋪,A、B座地下一至兩層是停車場(chǎng)。

工程商業(yè)優(yōu)勢(shì)：區(qū)位、停車位配比充足、A/C棟鋪面易于劃分、改變周邊雜亂無(wú)章的商業(yè)業(yè)態(tài)氣氛

工程商業(yè)劣勢(shì)：B棟建筑規(guī)劃硬傷，周邊小區(qū)多屬于中低檔次，中低端消費(fèi)，小區(qū)房屋多處于出租性質(zhì)，限制了房?jī)r(jià)的拉升。

建筑規(guī)劃硬傷，周邊軟硬環(huán)境，商業(yè)體量較小……，熙翥苑如何引領(lǐng)該區(qū)域的市場(chǎng)……我們的難點(diǎn)……我們的客戶又在哪里……我們要突破！工程產(chǎn)品，需要制造新的市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略和策略，尋找市場(chǎng)目標(biāo)及目標(biāo)消費(fèi)群??！工程周邊業(yè)態(tài)描述工程位于西壩新村腹地與襯衣廠、天陽(yáng)花園相臨。工程周邊外環(huán)境較差，襯衣廠片區(qū)為老居民小區(qū)，現(xiàn)在多數(shù)物業(yè)用于出租。業(yè)態(tài)低端凌亂以小餐館、雜貨店等業(yè)態(tài)出現(xiàn)。安康路片區(qū)以“劉家營(yíng)小區(qū)〞為主力生活區(qū)，片區(qū)內(nèi)生活配套設(shè)施較為完善業(yè)態(tài)包括餐飲、娛樂、藥店、服裝百貨業(yè)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等多種業(yè)態(tài)。市場(chǎng)調(diào)查判研該片區(qū)主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)值

服裝餐飲藥房安康路221510氣象路2084西園南路35148周邊業(yè)態(tài)經(jīng)過相關(guān)調(diào)查，在安康路、氣象路上新盤的商業(yè)租售價(jià)格會(huì)普遍高于同一路段的老小區(qū)商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)格，如氣象路口的省人大住宅小區(qū)的租金價(jià)位區(qū)間在130~160元/平米/月，售價(jià)在30000~40000元/平米。而此小區(qū)對(duì)面的老商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格在100元/平米/月。氣象路的租售價(jià)格由西昌路方向至西園南路方向遞減，安康路的租售價(jià)格那么由西昌路方向至西園南路方向遞增。該片區(qū)租金價(jià)格水平

安康路氣象路西園南路商鋪?zhàn)饨?00~200100~16060~120

該片區(qū)租金均值比

安康路氣象路西園南路均值租金價(jià)格15013090市場(chǎng)調(diào)查判研租售情況連接氣象路和安康路的西園南路商業(yè)業(yè)態(tài)分布更為零散，包含范圍非常廣泛且租售價(jià)格走差不大，租金范圍在60~120元/平米/月之間，售價(jià)在10000~20000元/平米。市場(chǎng)調(diào)查判研租售情況該片區(qū)銷售價(jià)格水平

安康路氣象路西園南路商鋪售價(jià)20000~3000020000~4000015000~20000

該片區(qū)銷售價(jià)格均值比

安康路氣象路西園南路均值銷售價(jià)格250003000017500通過市調(diào)數(shù)據(jù)分析，該區(qū)域內(nèi)主要以社區(qū)商業(yè)為主，無(wú)主力商業(yè)或核心商業(yè)概念。商業(yè)為自然形成。區(qū)內(nèi)缺乏商業(yè)核心。該片區(qū)主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)值

服裝餐飲藥房安康路221510氣象路2084西園南路35148市場(chǎng)調(diào)查判研此三條街的商業(yè)業(yè)態(tài)都是經(jīng)由多年自然形成，以滿足周邊居民生活需要為主，沒有固定的業(yè)態(tài)分布。氣象路以人才市場(chǎng)、老小區(qū)人流量支撐；安康路以工人新村小學(xué)、兩家醫(yī)院及老小區(qū)人流支撐，此兩條街道人流量皆大于西園南路。市場(chǎng)調(diào)查判研綜述市調(diào)分析小結(jié)通過市調(diào)走訪工程所在區(qū)域，由于歷史城市規(guī)劃建設(shè)等原因，該區(qū)域目前開展較為緩慢，雖有金碧與昆都商圈的輻射影響，但該區(qū)域內(nèi)沒有一張區(qū)域名片，很難吸引到消費(fèi)者前往消費(fèi)。而該區(qū)域的居住人群主要以出租住房為主，主要以?shī)蕵泛托谛孕袠I(yè)人員居住，居住環(huán)境素質(zhì)不高，但有一定的消費(fèi)潛力，這點(diǎn)從周邊商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)就可做出初步判斷。而該工程的滲透點(diǎn)就在于滿足周邊小區(qū)住戶15分鐘生活便利圈，并通過招商引入知名品牌來帶動(dòng)人氣，廣場(chǎng)規(guī)劃聚集人氣，在滿足15分鐘便利圈的同時(shí)形成核心商業(yè)，一張“安康名片〞，在接納“金馬〞、“昆都〞兩大商圈輻射影響力的同時(shí)也釋放工程本身的影響力。目標(biāo)客群定位與分析客戶細(xì)分重要客群主力克群次要客群補(bǔ)充客戶重要客群：公務(wù)員、企事業(yè)單位。補(bǔ)充客戶：省內(nèi)外游離客戶目標(biāo)客群定位與分析客戶細(xì)分目標(biāo)客群定位與分析客戶細(xì)分目標(biāo)客群定位與分析購(gòu)置力定位主力客群：家庭年收入15-25萬(wàn)元總價(jià)承受力80-120萬(wàn)元月還貸能力3500-6500元/月重要客群：家庭年收入10-15萬(wàn)元總價(jià)承受力55-80萬(wàn)元月還貸能力2500-4000元/月次要客群B：家庭年收入6-8萬(wàn)元總價(jià)承受力50-55萬(wàn)元月還貸能力2000-2500元/月構(gòu)成比例：主力客群：70%重要客群：20%次要客群：10%目標(biāo)客群定位與分析年齡層定位定位依據(jù)：35-50歲左右人群是南京中高層收入的主要人群，他們具備一定的積蓄與首付能力，具有較穩(wěn)定較高的收入來源，由本案購(gòu)置力定位限定了目標(biāo)人群的年齡區(qū)間；從目前南京人置業(yè)狀態(tài)來看，35-50歲人群換房的比例最高，住房需求量最大；從目前市場(chǎng)來看，80-90㎡的二房嚴(yán)重供給缺乏，而30歲以下的無(wú)房青年以及予父母購(gòu)房者對(duì)此的需求很大，因而形本錢案年齡重要客群的巨大需求。目標(biāo)客群定位與分析職業(yè)特征定位定位依據(jù)：35-50歲左右人群是南京中高層收入的主要人群，他們具備一定的積蓄與首付能力，具有較穩(wěn)定較高的收入來源，由本案購(gòu)置力定位限定了目標(biāo)人群的年齡區(qū)間；從目前南京人置業(yè)狀態(tài)來看，35-50歲人群換房的比例最高，住房需求量最大；從目前市場(chǎng)來看，80-90㎡的二房嚴(yán)重供給缺乏，而30歲以下的無(wú)房青年以及予父母購(gòu)房者對(duì)此的需求很大，因而形本錢案年齡重要客群的巨大需求。目標(biāo)客群定位與分析本地中高收入為主，兼顧外來客戶重要客戶游離客戶核心客戶重要客戶游離客戶區(qū)域來源：全市內(nèi)職業(yè)特點(diǎn)：較高收入的技術(shù)人員、個(gè)體富裕者置業(yè)目的：投資為主，少量自我經(jīng)營(yíng)。價(jià)值取向：關(guān)注地段，關(guān)注投資回報(bào)及安全性。置業(yè)特征：自身資金有限，籌款購(gòu)鋪，出租，小規(guī)模經(jīng)營(yíng)，或者彌補(bǔ)因自身原因?qū)е碌臒o(wú)工作狀態(tài)。重要客群：投資者，占20%區(qū)域來源：全市內(nèi)職業(yè)特點(diǎn)：公務(wù)員、個(gè)體私營(yíng)業(yè)者、企事業(yè)管理中高人員投資者、自用客戶。置業(yè)目的：出租為主，自營(yíng)占一定比例價(jià)值取向：關(guān)注商鋪的地段，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。置業(yè)特征：買商鋪?zhàn)鳛閮?chǔ)蓄，或者用來做養(yǎng)老保證，閑錢不急于快速回報(bào)。核心客群：中高端收入者，占70%區(qū)域來源：其他地區(qū)職業(yè)特點(diǎn)：不固定置業(yè)目的：投資價(jià)值取向：關(guān)注地段置業(yè)特征：對(duì)物業(yè)的現(xiàn)狀不太關(guān)注。游離客群：約10%目標(biāo)客群定位與分析產(chǎn)品現(xiàn)狀分析A棟優(yōu)勢(shì)商鋪臨街，迅速聚集人氣；建筑格局能自由劃分，便于業(yè)態(tài)的自由組合，提高產(chǎn)品軟性附加值。劣勢(shì)建筑規(guī)劃門進(jìn)不當(dāng)，有礙人流動(dòng)線及高質(zhì)量可售面積；小結(jié)：利用臨街商鋪優(yōu)勢(shì)為商業(yè)人氣奠定根底，在商業(yè)業(yè)態(tài)上進(jìn)行精準(zhǔn)定位從而提高產(chǎn)品貨包值。重新劃分后人流動(dòng)線的良好循環(huán)，帶動(dòng)后期商業(yè)的穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)。一層二層產(chǎn)品現(xiàn)狀分析B棟優(yōu)勢(shì)暫無(wú)優(yōu)勢(shì)。劣勢(shì)產(chǎn)品剪力墻劃分硬傷，不能予以大動(dòng)作的重新商鋪劃分；建筑硬傷導(dǎo)致劃分人流交通動(dòng)線不能鋪鋪互補(bǔ)，沒有商鋪整體感。一二層均無(wú)設(shè)置衛(wèi)生間，增加銷售抗性，對(duì)重型商家的招商工作也帶來了較大的抗性。小結(jié)：建筑設(shè)計(jì)的硬傷，導(dǎo)致產(chǎn)品價(jià)值整體有一定的貶損，需改變B棟1層整體人流交通動(dòng)線，提升產(chǎn)品價(jià)值，促使后期商家經(jīng)營(yíng)便利，商業(yè)氣氛活潑。需改管重新設(shè)置衛(wèi)生間，將銷售、招商抗性減到最小。一層二層產(chǎn)品現(xiàn)狀分析C棟優(yōu)勢(shì)建筑格局能自由劃分，便于業(yè)態(tài)的自由組合，提高產(chǎn)品軟性附加值劣勢(shì)建筑規(guī)劃門進(jìn)不當(dāng)，有礙人流動(dòng)線及高質(zhì)量可售面積。C棟地下停車場(chǎng)出口面，由于建筑劃分劣勢(shì)，只有通過尋求大客戶整體打包購(gòu)置。但也降低了貨包值。一層二層小結(jié)：C棟商鋪劃分優(yōu)勢(shì)本該高于A/B棟，其產(chǎn)品貨包值也應(yīng)高于A/B棟，但由于設(shè)計(jì)建筑規(guī)劃等一系列硬傷導(dǎo)致其貨包值的貶損。將對(duì)局部可售面積進(jìn)行打包銷售，實(shí)現(xiàn)利益最大化。產(chǎn)品現(xiàn)狀分析SO對(duì)策利用項(xiàng)目特定區(qū)位定位商業(yè)格局強(qiáng)化開發(fā)商品牌保障全新營(yíng)銷概念的集中導(dǎo)入優(yōu)勢(shì)（S）專向交通優(yōu)勢(shì)，區(qū)位業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài)市場(chǎng)商圈需求性涵蓋多個(gè)公務(wù)機(jī)關(guān)消費(fèi)客源穩(wěn)定車位配備齊全有利于定向消費(fèi)商業(yè)運(yùn)營(yíng)配套豐富，推廣節(jié)點(diǎn)充沛ST對(duì)策突出項(xiàng)目投資價(jià)值合理組織渠道，優(yōu)化宣傳效果擴(kuò)大推廣范圍先樹立市場(chǎng)可信度，建立商業(yè)核心體，再進(jìn)行銷售機(jī)會(huì)（0）區(qū)域特定的消費(fèi)環(huán)境區(qū)域缺乏集約型商業(yè)住宅限購(gòu)政策出臺(tái)周圍項(xiàng)目檔次不一、經(jīng)營(yíng)雜亂繁衍昆都、金碧核心商圈核心策略形成整合概念包裝招商先行，建立商業(yè)核心依托。不動(dòng)產(chǎn)增值演繹品牌化經(jīng)營(yíng)路線擴(kuò)展推廣和銷售渠道、范圍風(fēng)險(xiǎn)（T）政策因素推廣渠道限制WO對(duì)策項(xiàng)目整體包裝定位強(qiáng)化項(xiàng)目未來預(yù)期合理定位樓層分布商業(yè)區(qū)劣勢(shì)（W）目前周邊商業(yè)氛圍欠佳項(xiàng)目推廣尚未形成銷售支撐店鋪劃分均好性不足、板塊分散，樓上部分較難自我經(jīng)營(yíng)自身商業(yè)體量較小不利于多種商業(yè)業(yè)態(tài)配比項(xiàng)目處于城中村改造范圍內(nèi)將來的城中村改造勢(shì)必會(huì)對(duì)項(xiàng)目構(gòu)成影響WT對(duì)策格局劃分突出不動(dòng)產(chǎn)增值收益合理安排推盤，避免概念混亂變廢為寶，利用縱向及橫向?qū)ι虡I(yè)進(jìn)行合理定位。產(chǎn)品現(xiàn)狀分析產(chǎn)值核算工程價(jià)值核算根底數(shù)據(jù)：總建面5055.32商鋪總建面3771.75總公攤563.39核心筒總建面440.64門廳總建面279.54可售總建面4335.14注：以上數(shù)據(jù)根據(jù)圖紙得出A棟商鋪面積鋪號(hào)建面（㎡）單價(jià)總價(jià)A—101152.94250003823500A—102409.822500010245500A—103172.2250004305000二層817.321700013894440合計(jì)：33085760說明：A棟相對(duì)不臨街，需要靠廣場(chǎng)作為引入面，按小鋪進(jìn)行劃分后在銷售上會(huì)存在一定的難度，必須以大客戶來進(jìn)行消化，AB棟之間的聯(lián)接及101號(hào)鋪，作為B棟二層的引入面，一起銷售。102號(hào)棟作為B棟的引入面進(jìn)行統(tǒng)一銷售產(chǎn)品現(xiàn)狀分析A棟商鋪面積B棟商鋪面積鋪號(hào)建面（㎡）單價(jià)總價(jià)B—10140.32350001411200B—10246.62350001631700B—10319.7435000690900B—10418.3335000641550B—10525.3835000888300B—10615.5135000542850B—10740.42350001414700B—10898.04350003431400B—10927.7235000970200B—11049.86350001745100B—11110.835000378000B—11229.04350001016400B—11314.9635000523600B—11426.7335000935550二層904.721800016284960合計(jì)：32506410說明：B棟為臨街面，但物業(yè)結(jié)構(gòu)相不利于商業(yè)。在價(jià)值方面存在一定的壓制，一層均以單鋪?zhàn)鳛殇N售，在臨街面可以得到一定價(jià)值的提升，二層作為整體銷售。產(chǎn)品現(xiàn)狀分析B棟商鋪面積C棟商鋪面積鋪號(hào)套內(nèi)面積（㎡）單價(jià)總價(jià)C—10149.32330001627560C—10226.0433000859320C—10331.5330001039500C—10431.5330001039500C—10520.2533000668250C—10653.55330001767150C—10740.32330001330560C—10830.2433000997920C—10938.64330001275120二層529.922000010598400合計(jì)：21203280說明：本棟結(jié)構(gòu)較為合理，為提高二層的價(jià)值產(chǎn)品現(xiàn)狀分析C棟商鋪面積根據(jù)以上對(duì)各棟價(jià)值測(cè)算，現(xiàn)銷售面積為：4335.14㎡單價(jià)為：19832.83元/㎡總價(jià)為：85978130元產(chǎn)品現(xiàn)狀分析產(chǎn)品價(jià)值根據(jù)市場(chǎng)稀缺性、生活配套性原那么結(jié)合工程本身的條件。將工程為定位為15分鐘便利生活商業(yè)體，逐步輻射“金馬〞、〞昆都〞兩大商圈。商業(yè)業(yè)態(tài)定位定位原那么根據(jù)工程及工程周邊的實(shí)際情況，將我工程定位為社區(qū)配套商業(yè)核心區(qū)，突出打造15分鐘生活圈。區(qū)內(nèi)引入藥店、餐飲、中小型社區(qū)超市或生活用品超市如足達(dá)便利店、文雅紙巾等。并配以?shī)蕵?、健身、養(yǎng)生等業(yè)態(tài)。商業(yè)業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)概念商業(yè)業(yè)態(tài)定位招商策略商業(yè)業(yè)態(tài)定位招商先行樓層定位方案一A棟一層：藥業(yè)、社區(qū)配套業(yè)如藥店、美容美發(fā)、服裝等。A棟二層：設(shè)計(jì)中小型百貨超市或家居生活用品超市。B棟一層：外圍商業(yè)設(shè)計(jì)為社區(qū)配套業(yè)態(tài)B棟二層：設(shè)計(jì)為重型餐飲C棟一層：外圍少量商鋪設(shè)計(jì)為社區(qū)配套業(yè)C棟二層：C棟一層核心商鋪及二層設(shè)計(jì)為養(yǎng)生會(huì)館、足療會(huì)館樓層定位方案二A棟一層：藥業(yè)、社區(qū)配套業(yè)如藥店、美容美發(fā)、服裝等。A棟二層：設(shè)計(jì)中小型百貨超市或家居生活用品超市。B棟一層：設(shè)計(jì)為社區(qū)配套業(yè)態(tài)B棟二層：設(shè)計(jì)為KTVC棟一層：外圍少量商鋪設(shè)計(jì)為社區(qū)配套業(yè)C棟二層：C棟一層核心商鋪及二層設(shè)計(jì)為社區(qū)型健身中心或網(wǎng)吧A棟一層業(yè)態(tài)分布藥業(yè)、社區(qū)配套業(yè)如藥店、美容美發(fā)、服裝等A棟一層業(yè)態(tài)分布動(dòng)線住宅業(yè)主交通動(dòng)線中小型百貨商超或家居生活用品商超KTV或餐飲門進(jìn)系統(tǒng)及大堂紫色區(qū)域和紅色區(qū)域整體打包出售，取消小鋪劃分。進(jìn)行一托二銷售。A棟一層重新劃分后A棟二層業(yè)態(tài)分布設(shè)計(jì)中小型百貨商超或家居生活用品商超。B棟建筑規(guī)劃硬傷，減力墻結(jié)構(gòu)無(wú)法撤除。B棟如需引進(jìn)大型商家需對(duì)規(guī)劃進(jìn)行改造。增加衛(wèi)生間，提高商家使用軟性附加值。建議在B-213、B-212位置改管修葺衛(wèi)生間。B棟業(yè)態(tài)分布設(shè)計(jì)為重型餐飲、KTVB棟一層業(yè)態(tài)分布動(dòng)線住宅業(yè)主交通動(dòng)線二層直通外圍動(dòng)線C棟業(yè)態(tài)分布設(shè)計(jì)為社區(qū)配套業(yè)態(tài)C棟一層業(yè)態(tài)分布動(dòng)線社區(qū)配套精品百貨美容美發(fā)等社區(qū)配套精品百貨美容美發(fā)等C-102C-103C-104C-105C-106C-107C-109C-108打造鋪鋪臨街，提升價(jià)值。2樓商家門進(jìn)系統(tǒng)及展示廳C棟二層業(yè)態(tài)分布二層設(shè)計(jì)為社區(qū)型健身中心、網(wǎng)吧、養(yǎng)生會(huì)館或足療會(huì)館C棟二層業(yè)態(tài)分布動(dòng)線按業(yè)態(tài)分析整體進(jìn)行招商，采取以租帶售的招商銷售組合策略，租與售的客戶群體進(jìn)重合，大商家主力店入駐的形式完成銷售目標(biāo)客戶的鎖定。產(chǎn)品招商銷售優(yōu)化組合方案站在城市開展之角度展望站在工程立足之地繁衍站在客戶之需求思考——工程核心潛力價(jià)值形象與概念賣點(diǎn)并重：于群眾人群建立本案形象與品牌根底，以本案差異化的概念與賣點(diǎn)促動(dòng)目標(biāo)人群；從面到點(diǎn)逐步深入：形象導(dǎo)入—>概念提出—>賣點(diǎn)闡述，從面到點(diǎn)，階段性深入打動(dòng)目標(biāo)人群；傳統(tǒng)結(jié)合創(chuàng)新：傳統(tǒng)推廣手法為根本策略，創(chuàng)新手段為突破。營(yíng)銷推廣策略策略設(shè)想營(yíng)銷推廣策略策略設(shè)想營(yíng)銷推廣策略策略設(shè)想持銷運(yùn)動(dòng)組織與文本溝通，品牌維護(hù)與社區(qū)文化構(gòu)建入市通過資源整合的優(yōu)勢(shì)，快速打入市場(chǎng)，引起市場(chǎng)強(qiáng)烈關(guān)注，建立項(xiàng)目高度并為強(qiáng)銷蓄勢(shì)。概念平穩(wěn)過渡，推廣落實(shí)產(chǎn)品細(xì)節(jié)，引導(dǎo)客戶現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)強(qiáng)銷吸引現(xiàn)場(chǎng)市場(chǎng)營(yíng)銷推廣策略推廣目標(biāo)營(yíng)銷推廣策略推廣階段劃分

形象導(dǎo)入形象提升引入概念賣點(diǎn)闡述概念深入形象/概念/賣點(diǎn)6月5月7月8月以后工程形象5月：以形象樹立為推廣訴求，以企業(yè)文化品牌傳播為根底，戶外傳播為主要手段；6月：以形象提升概念導(dǎo)入為訴求，報(bào)紙軟文廣宣工程概念，硬廣告開始出街；7月：切入賣點(diǎn)與概念深入為訴求，多媒體組合宣傳為主，活動(dòng)營(yíng)銷為輔，硬廣延續(xù)；8月：配合強(qiáng)銷，形象/概念/賣點(diǎn)整合推廣為功略，傳統(tǒng)手法結(jié)合創(chuàng)新思路，全方位營(yíng)造熱銷氣氛，硬廣延續(xù)；8月以后：結(jié)合銷售重要節(jié)點(diǎn)，賣點(diǎn)概念以階段性，軟硬廣持續(xù)廣宣，形象長(zhǎng)期延續(xù)。營(yíng)銷推廣策略推廣、銷售工作目的營(yíng)銷推廣策略推廣媒介組合紙媒傳播電臺(tái)傳播DM單售樓中心氣氛營(yíng)造SP活動(dòng)營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷項(xiàng)品形象提升信息告知工程深度介紹線上推廣線下推廣精準(zhǔn)營(yíng)銷關(guān)鍵點(diǎn)營(yíng)銷情感營(yíng)銷口碑營(yíng)銷精準(zhǔn)鎖定目標(biāo)人群高覆蓋面高到達(dá)率短信平臺(tái)傳播營(yíng)銷推廣策略第一階段入市核心解決：工程順利入市的問題工程形象建立的問題工程推廣過程中出現(xiàn)的問題工程業(yè)態(tài)定位廣而告之的問題

營(yíng)銷方式：話題營(yíng)銷、工程信息釋放媒介平臺(tái)：海報(bào)、現(xiàn)場(chǎng)包裝、網(wǎng)絡(luò)造勢(shì)、報(bào)紙、工地圍擋包裝、短信、電臺(tái)營(yíng)銷推廣策略第一階段執(zhí)行策略媒體軟文炒作配合完善樓盤的現(xiàn)場(chǎng)包裝及根底銷售資料的準(zhǔn)備通過良好的現(xiàn)場(chǎng)形象，表達(dá)開展商對(duì)房子品質(zhì)的要求,建立“物超所值〞的印象通過良好的現(xiàn)場(chǎng)包裝，分散消費(fèi)者對(duì)周邊環(huán)境的注意力，將視線集中在樓盤本身科學(xué)業(yè)態(tài)定位后在對(duì)商家客戶同期進(jìn)行商家蓄水，同時(shí)開展相關(guān)招商工作，真正實(shí)現(xiàn)招商先行，奠定銷售穩(wěn)固根底。營(yíng)銷推廣策略第一階段執(zhí)行策略營(yíng)銷推廣策略第二階段強(qiáng)銷核心解決：首次公開出售，一炮打響，為整體銷售開好頭工程形象到產(chǎn)品價(jià)值平穩(wěn)過渡的問題吸引客戶到場(chǎng)的問題影響客戶核心購(gòu)置決心問題工程核心價(jià)值表達(dá)的問題

營(yíng)銷方式：話題營(yíng)銷、事件營(yíng)銷媒介平臺(tái)：海報(bào)、互聯(lián)網(wǎng)、電臺(tái)、報(bào)紙、SP活動(dòng)、短信營(yíng)銷推廣策略第二階段執(zhí)行策略營(yíng)銷推廣策略第二階段執(zhí)行策略營(yíng)銷推廣策略SP活動(dòng)策略舉行工程推介會(huì)〔解析會(huì)〕時(shí)間：6月18日上午9：00地點(diǎn)：待定；意義：1〕對(duì)于本案新工程、新產(chǎn)品、新概念，向客戶解析、推介十分必要；2〕詳細(xì)的、深入的展示本案產(chǎn)品賣點(diǎn)與概念；3〕有效的維系前期積累客戶信心；4〕傳播開盤信息，為本案開盤做好充分準(zhǔn)備。營(yíng)銷推廣策略SP活動(dòng)策略營(yíng)銷推廣策略第三階段持銷核心解決：產(chǎn)品細(xì)節(jié)與目標(biāo)客戶深層溝通商圈的構(gòu)建與影響力品牌忠誠(chéng)度的培養(yǎng)持續(xù)促進(jìn)銷售營(yíng)銷方式：話題營(yíng)銷、關(guān)系營(yíng)銷媒介平臺(tái)：海報(bào)、互聯(lián)網(wǎng)、電臺(tái)、報(bào)紙、SP活動(dòng)、短信、定向媒體宣傳

營(yíng)銷推廣策略第三階段持銷營(yíng)銷推廣策略三個(gè)階段合計(jì)推廣費(fèi)用預(yù)計(jì):80萬(wàn)元包括：銷售道具的制作；招商道具的制作；硬廣投入；軟廣、及SP活動(dòng)；以及其他推廣費(fèi)用；靖力公司專業(yè)效勞內(nèi)容項(xiàng)目名稱項(xiàng)目職責(zé)“大觀商業(yè)城”項(xiàng)目整體商業(yè)定位及招商,昆明第一家“沃爾瑪”的引入大理-金菩提商業(yè)街負(fù)責(zé)項(xiàng)目招商團(tuán)隊(duì)的組建，及項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)招商管理工作香格里拉-納赤德南負(fù)責(zé)項(xiàng)目招商團(tuán)隊(duì)的組建，及項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)招商管理工作實(shí)力—北岸、郡城負(fù)責(zé)項(xiàng)目招商團(tuán)隊(duì)的組建，及項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)招商管理工作師宗-明輝商都負(fù)責(zé)項(xiàng)目招商團(tuán)隊(duì)的組建，及項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)招商管理工作東川-天寧國(guó)際負(fù)責(zé)商業(yè)定位，及招商工作的指導(dǎo)昭通-宏發(fā)國(guó)際負(fù)責(zé)前期業(yè)態(tài)分析，市場(chǎng)分析，招商工作的指導(dǎo)靖力團(tuán)隊(duì)招商團(tuán)隊(duì)招商總監(jiān)：吳太明(執(zhí)業(yè)籌劃師、職業(yè)經(jīng)理人)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目職責(zé)紅聯(lián)超市東華連鎖店籌備及運(yùn)營(yíng)管理，紅聯(lián)超市關(guān)上店籌備、開業(yè)、運(yùn)營(yíng)、櫻花集團(tuán)商品運(yùn)營(yíng)中心東川-天寧國(guó)際負(fù)責(zé)項(xiàng)目招商的執(zhí)行，及大客戶的把控。6個(gè)月已成功完成項(xiàng)目100%招商率；招商經(jīng)理：袁峰項(xiàng)目名稱項(xiàng)目職責(zé)廣基-海悅花園全程參與項(xiàng)目全過程，主要負(fù)責(zé)銷售工作，獲得優(yōu)秀員工稱號(hào)；銀德-香榭麗園

負(fù)責(zé)團(tuán)隊(duì)的組建及培訓(xùn)工作，全程營(yíng)銷管理，及后期辦證管理；世紀(jì)銀都-餐飲娛樂休閑廣場(chǎng)負(fù)責(zé)銷售團(tuán)隊(duì)的管理、營(yíng)銷策劃的執(zhí)行，取得當(dāng)天清盤的銷售成績(jī)；美林家居廣場(chǎng)負(fù)責(zé)前期銷售團(tuán)隊(duì)的組建及培訓(xùn)翠湖鉆界二期負(fù)責(zé)銷售團(tuán)隊(duì)的組建及培訓(xùn)，營(yíng)銷策劃案的執(zhí)行，銷售團(tuán)隊(duì)的管理師宗-明輝商都負(fù)責(zé)銷售任務(wù)指標(biāo)的下達(dá)，策劃案的制定及銷售節(jié)奏的掌控東川-天寧國(guó)際負(fù)責(zé)銷售任務(wù)指標(biāo)的下達(dá)，策劃案的制定及銷售節(jié)奏的掌控昭通-宏發(fā)國(guó)際負(fù)責(zé)銷售任務(wù)指標(biāo)的下達(dá)，策劃案的制定及銷售節(jié)奏的掌控靖力團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)總監(jiān)：袁梅(全國(guó)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人)銷售經(jīng)理：黃雯菁項(xiàng)目名稱項(xiàng)目職位奔騰年代

接待客戶，銷售工作云南印象接待客戶，銷售工作茉莉唐朝

負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期產(chǎn)品研發(fā)及蓄水工作智者山丘

負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期及蓄水、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)有序工作明日城市負(fù)責(zé)銷售管理工作盛高大城負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷售團(tuán)隊(duì)的組建，及項(xiàng)目銷售管理工作蜂巢

負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷售管理工作中天世紀(jì)協(xié)助常務(wù)副總管理公司日常事務(wù)師宗-明輝商都

負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷售團(tuán)隊(duì)的組建，及項(xiàng)目銷售管理工作靖力公司成功操盤作案例華豐融都靖力公司成功操盤作案例工程概括：首席城市高端商業(yè)集合體，開啟東川百年財(cái)富之源“天寧國(guó)際〞是昆明天寧房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司在東川傾情打的一個(gè)經(jīng)典工程，總建筑面積12692.8平方米，位于東川縣凱通農(nóng)業(yè)路農(nóng)業(yè)銀行旁春曉路上與凱通路交叉口，占據(jù)了東川新老城區(qū)的絕佳商業(yè)區(qū)位，是一個(gè)集精品購(gòu)物、主題餐飲、如樂休閑養(yǎng)生等多種業(yè)