物業(yè)管理操作規(guī)范

一、承接查驗1

二、入住準備..........................................3

三、物業(yè)裝飾管理流程.................................6

四、房屋及設施設備的管理..............................9

幾種典型設備設施的管理............................10

五、清潔衛(wèi)生服務內(nèi)容................................15

六、求.........................................17

七、安全防范服務的要求..................................18

八、消防制度的制訂.......................................19

九、車輛管理的方法與要求...............................21

十、緊急事件的處理.....................................21

幾種典型緊急事件的處理............................22

1

一、承接查驗

(一)新建物業(yè)查驗的主要內(nèi)容

1.物業(yè)資料

在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，物業(yè)管理企業(yè)應接受查驗下列資料：

(1)竣工總平面圖、單體建造、結構、設備竣工圖、配套設施、地下管網(wǎng)

工程竣工圖等竣工驗收資料；

(2)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料-；

(3)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

(4)物業(yè)管理所必需的其他資料。

2.物業(yè)共用部位

按照《物業(yè)服務條例》的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時，應對物業(yè)共用

部位進行查驗。主要內(nèi)容包括：

(1)主體結構及外墻、屋面；

(2)共用部位樓面、地面、內(nèi)墻面、天花、門窗；

(3)公共洗手間、陽臺；

(4)公共走廊、樓道及其扶手、護欄等。

3.共用設施設備

物業(yè)的共用設施設備種類繁多，各種物業(yè)配置的設備不盡相同，共用設施設

備承接查驗的主要內(nèi)容有：低壓配電設施，柴油發(fā)機電組，電氣照明插座裝置、

防雷與接地，給水排水，電梯，消防水系統(tǒng)，通信網(wǎng)絡系統(tǒng)，火災報警及消防聯(lián)

動系統(tǒng)，排煙送風系統(tǒng)，安全防范系統(tǒng)，采暖和空調(diào)等。

4.園林綠化工程

園林綠化分為園林植物和園林建造。物業(yè)的園林植物普通在花卉、樹木、草

坪、綠(花)籬、花壇等，園林建造主要有小品、花架、園廊等。這些均是園林

綠化的查驗內(nèi)容。

5.其他公共配套設施

物業(yè)其他公共配套設施查驗的主要內(nèi)容有：物業(yè)大門、值班崗亭、圍墻、道

路、廣場、社區(qū)活動中心(會所)、停車場(庫、棚)、游泳池、運動場地、物業(yè)

標識、垃圾屋及中轉(zhuǎn)站、休閑娛樂設施、信報箱等。

(二)物業(yè)管理機構更迭時的承接查驗

1.物業(yè)資料情況

物業(yè)資料情況除檢查承接查驗新建物業(yè)的相關資料外。還要對原管理機構

在管理過程中產(chǎn)生的重要質(zhì)量記錄進行檢查。

2.物業(yè)共用部位、共用設施設備及管理狀況

查驗物業(yè)共用部位、共用設施設備及管理狀況的主要項目內(nèi)容有：

(1)建造結構及裝飾裝修工程的狀況；

(2)供配電、給水排水、消防、電梯、空調(diào)等機電設施設備；

(3)保安監(jiān)控、對講門禁設施；

(4)清潔衛(wèi)生設施；

(5)綠化及設施；

(6)停車場、門崗、道閘設施；

(7)室外道路、雨污水井等排水設施；

2

(8)公共活動場所及娛樂設施；

(9)其他需了解查驗的設施、設備。

3.各項費用與收支情況，項目機構經(jīng)濟運行情況

各項費用與收支情況、項目機構經(jīng)濟運行情況包括物業(yè)服務費、停車費、

水電費、其他有償服務費的收取和支出，維修資金的收取、使用和結存，各類押

金、欠收款項、待付費用等賬務情況。

4.其他內(nèi)容

(1)物業(yè)管理用房；

(2)產(chǎn)權屬全體業(yè)主所有的設備、工具、材料；

(3)與水、電、通信等市政管理單位的供水、供電的合同、協(xié)議等。

(三)物業(yè)管理機構發(fā)生更迭時管理工作的移交包括

1.物業(yè)資料

(1)物業(yè)產(chǎn)權資料、綜合竣工驗收資料、施工設計資料、機電設備資料等。

(2)業(yè)主資料包括：

1)業(yè)主入住資料，包括入住通知書、入住登記表、身份證復印件、相片；

2)房屋裝修資料，包括裝修申請表、裝修驗收表、裝修圖紙、消防審批、

驗收報告、違章記錄等。

(3)管理資料包括：各類值班記錄、設備維修記錄、水質(zhì)化驗報告等給類

服務質(zhì)量的原始記錄。

(4)財務資料包括：固定資產(chǎn)清單、收支賬目表、債權債務移交清單、水

電抄表記錄及費用代手代繳明細表、物業(yè)服務費收繳明細表、維修資金使用審批

資料記錄、其他需移交的各類憑證表格清單。

(5)合同協(xié)議書，指對內(nèi)對外簽訂的合同、協(xié)議原件。

(6)人事檔案資料，指雙方允許移交留用的在職人員的人事檔案、培訓、

考試記錄等。

(7)其他需要移交的資料。

資料移交應按資料分類列出目錄，根據(jù)目錄名稱、數(shù)量逐?清點是否相符完

好，移交后雙方在目錄清單上蓋章、簽名。

2.物業(yè)共用部位及共用設施設備管理工作的交接

(1)房屋建造工程共用部位及共用設施設備，包括消防、電梯、空調(diào)、給

水排水、供配電等機電設備及附屬配件，共用部位的門窗，各類設備房、管道井、

公共門窗的鑰匙等；

(2)共用配套設施，包括環(huán)境衛(wèi)生設施(垃圾桶、箱、車等)、綠化設施、

公共秩序與消防安全的管理設施(值班室、崗亭、監(jiān)控設施、車輛道閘、消防配

件等)、文娛活動設施(會所、游泳油,、各類球場等)：

⑶物業(yè)管理用房，包括辦公用房、活動室、員工宿舍、食堂(包括設施)、

倉庫等。

停車場、會所等需要經(jīng)營許可證和資質(zhì)的，移交單位應協(xié)助辦理變更手續(xù)。

3.人、財、物的移交或者交接

(1)人員。在進行物業(yè)管理移交時，有可能會有原物業(yè)管理機構在本項目

任職人員的移交或者交接，承接物業(yè)的管理企業(yè)應與移交方進行友好商議，雙方

達成共識，0

(2、)麻￡移交雙方應做好財務清結、資產(chǎn)盤點等相關移交準備工作。移

3

業(yè)基本情況和物業(yè)管理服務相關項目內(nèi)容的服務指南性質(zhì)的文件。普通而言，±

要包括以下內(nèi)容：

(1)歡迎辭；

(2)小區(qū)概括；

(3)物業(yè)管理公司以及項目管理單位(處)情況介紹；

(4)《業(yè)主暫時公約》；

(5)小區(qū)內(nèi)相關公共管理制度；

(6)物業(yè)裝飾裝修管理指南、物業(yè)服務流程等；

(7)公共及康樂設施介紹；

(8)服務指南及服務投訴電話；

(9)其他需要說明的情況以及相關注意事項，

6.物業(yè)管理有關約定

業(yè)主在辦理入住手續(xù)時，物業(yè)管理單位要與業(yè)主簽訂有關物業(yè)管理服務的約

定，進一步明晰雙方的權利和義務，在協(xié)議中應明確：

(1)物業(yè)管理費收費面積、收費標準及金額：

(2)物業(yè)管理費計費和繳交時間；

(3)物業(yè)管理費收繳方式(現(xiàn)金或者委托等)；

(4)滯納金及其計收比例；

(5)調(diào)整管理費的條件或者其他情況。

(二)其他準備

1.入伙工作計劃

建設單位和物業(yè)管理單位應在入住前一個月制訂入住工作計劃，由項目管理

負責人審查批準，并報經(jīng)上級主管部門核準。計劃中應明確：

(1)入住時間、地點；

(2)負責入住工作的人員及職責分工；

(3)入住過程中使用的文件和表格；

(4)入住手續(xù)辦理和程序；

(5)注意事項及其他情況。

2.入住儀式策劃

為了提高小區(qū)整體形象，有效加強與業(yè)主、物業(yè)使用人的溝通，通常由物業(yè)

管理單位根據(jù)物業(yè)管理的特點及小區(qū)實際情況，組織舉行入住儀式。參加人員有

業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)代表、建設單位代表以及其他有關人員。

3.環(huán)境準備

在完成對物業(yè)的竣工驗收和接管驗收之后，物業(yè)管理單位要對物業(yè)共用部位

進行全面徹底的清潔，為業(yè)主、物'也使用人入件做好準備。同時，要布置好環(huán)境，

保持道路通暢。遇到二期工程施工或者暫時施工情況，要進行必要隔離，防止安

全事故發(fā)生。

4.其他準備事項

(1)準備及布置辦理入住手續(xù)的場地，如布置彩旗、標語，設立業(yè)主歇息

等待區(qū)等；

(2)準備及布置辦理相關業(yè)務的場地，如電信、郵政、有線電視、銀行等

相關單位業(yè)務開展的安排；

(3)準備資料及預先填寫有關表格，為方便業(yè)主，縮短工作流程，應對表

5

格資料預先作出必要處理，如預先填上姓名、房號和基本資料等；

(4)準備辦公用具，如復印機、電腦和文具等；

(5)制作標識牌、導視牌、流程圖，如交通導向標志、入住流程、有關文

件明示等；

(6)針對入住過程中可能發(fā)生的緊急情況，如交通阻塞、矛盾糾紛等，制

訂必要的緊急預案。

(三)入住流程與手續(xù)

1.入住流程

2.入住手續(xù)

(1)持購后合同、入住通知書等進行業(yè)主登記確認；

(2)房屋驗收，填寫《業(yè)主入住房屋驗收表》，建設單位和業(yè)主核對無誤后

簽章確認；

(3)產(chǎn)權代辦手續(xù)，提供辦理產(chǎn)權的相關資料，繳納辦理產(chǎn)權證所需費用，

普通由建設單位承辦；

(4)建設單位開具證明，業(yè)主持此證明到物業(yè)管理單位繼續(xù)辦理物業(yè)入住手

續(xù)；

'(5)'業(yè)主和物業(yè)管理單位簽署物業(yè)管理的相關文件、如物業(yè)管理收費協(xié)議、

車位管理協(xié)議、裝修管理協(xié)議等；

(6)繳納入住當月物業(yè)管理及其他相關費用；

(7)領取提供給業(yè)主的相關文件資料，如《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說

明書》、《業(yè)主手冊》等；

6

（8）領取物業(yè)鑰匙。

業(yè)主入住手續(xù)辦理完結之后，物業(yè)管理公司應將相關資料歸檔。

3.費用繳納

建設單位或者物業(yè)管理單位根據(jù)收費標準向業(yè)主、用戶收取當期物業(yè)服務費

及其他相關費用，并開具相應票據(jù)給業(yè)主、用戶。

4.驗房及發(fā)放鑰匙

（1）建設單位或者物業(yè)管理單位陪同業(yè)主一起險收其名下的物業(yè)，登記水、電、

氣表起始數(shù)，根據(jù)房屋驗收情況、購房合同雙方在《業(yè)主入住房屋驗收表》上簽

字確認；

（2）向業(yè)主發(fā)放鑰匙并記錄；

（3）對于驗收不合格的部份，物業(yè)管理單位應協(xié)助業(yè)主敦促建設單位進行工

程不合格整改、質(zhì)量返修等工作。若發(fā)現(xiàn)重大質(zhì)量問題，可暫不發(fā)放鑰匙。

5.資料歸檔

業(yè)主物業(yè)驗收以及其他手續(xù)辦理完結之后，物業(yè)管理單位應及時將已辦理入

住手續(xù)的房間號碼和業(yè)主姓名通知門衛(wèi)，并及時將各項業(yè)主、用戶資料歸檔，妥

善保管，不得將信息泄露給無關人員。

三、物業(yè)裝飾裝修管理流程

流程示意圖

裝飾裝修流程示意圖普通懸掛于物業(yè)管理單位或者在業(yè)主入住辦理現(xiàn)場。在

物業(yè)管理內(nèi)部裝飾裝修作業(yè)文件以及《業(yè)主手冊》（或者《業(yè)主須知》等發(fā)放

給業(yè)主的資料上也需有與其相一致的內(nèi)容。裝飾裝修流程普通內(nèi)容形式見下圖：

業(yè)主（物業(yè)業(yè)主（物業(yè)使用人）：聯(lián)系電話：

使用人）地址：

名稱：聯(lián)系電話：

裝修公司地址：聯(lián)系電話：

負責人：承建資格證號：

資料發(fā)放《裝修手冊》口《小區(qū)統(tǒng)一要求》執(zhí)行保證口

資料采集□（復印件需核對原件）口

張（清晰簡要明確）動火申請表（原件）□

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裝修合同（復印件）口業(yè)主委托書（原件）

消防審批文件（原件）口業(yè)主認可書（原件）口

改造設計圖張（原件）租賃合同：復印件）口

營業(yè)執(zhí)照（復印件）口

裝修內(nèi)容：（位置、材料、施工方式）物業(yè)管理項目機構意見：

物業(yè)管理公司（或者相關單位）意見：

施工時間：年月日至年月日

開工意見準予本申報項目開始施工,物業(yè)管理項目機構責任人簽名：日期：

完工驗收情況；物業(yè)管理項目機構完工小結：

裝修

驗收

驗收入：日期：負責人：日期：

物業(yè)裝飾裝修管理內(nèi)容

（一）物業(yè)裝飾裝修范圍和時間管理

物業(yè)裝飾裝修的區(qū)域應按照像關裝飾裝修管理規(guī)定和業(yè)主權益予以限定，原

則上應統(tǒng)一要求、統(tǒng)一形式。如室內(nèi)裝飾裝修只限于房屋本體單元內(nèi)的自用部門；

封閉陽臺不得超過陽臺頂部外邊緣垂直投影面，封閉款式、材料力求統(tǒng)一等。

裝飾裝修時間應根據(jù)各地不同的作息時間、季節(jié)交換以及習慣習俗等綜合確

定。裝飾裝修時間包括普通裝飾裝修時間、特殊裝修時間和裝飾裝修期。

（1）普通裝修時間是指除節(jié)假日之外的正常時間。普通裝修時間因地域和

季節(jié)的差異而有所不同。如南方某些地區(qū)規(guī)定作業(yè)時間及拆打時間為：

作業(yè)時間：8：00、12：0014：00~18：00

拆打時間：8：30^11：3014：30~17：30

（2）特殊裝修時間是指節(jié)假日歇息時間。為保障其他業(yè)主的歇息和正常生

產(chǎn)生活秩序，原則上普通年允許在節(jié)假日進行裝修。因特殊情況需要裝修，應視

具體情況相應縮短裝修時間。

（3）裝修期是指裝飾裝修過程的完結時間。目前國家頒布的法規(guī)雖無明確

規(guī)定，但普通情況不超過三個月。

（二）物業(yè)裝飾裝修管理的要求

為確保物業(yè)安全和全體業(yè)主的合法權益，物業(yè)裝飾裝修管理應重點檢查：

（1）有無變動建造主體和承重結構。

（2）有無將沒有防水要求的房偶爾者陽臺改為洗手間、廚房間。

（3）有無擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體。

（4）有無損壞房屋原有節(jié)能設施，降低節(jié)能效果。

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（5）有無其他影響建造結構和使用安全的行為。

（6）有無未經(jīng)有關單位的批準的下列行為：

1）搭建建造物、構筑物；

2）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗的；

3）拆改供暖管道和設施；

4）拆改燃氣管道和設施；

5）超過設計標準或者規(guī)范增加樓面荷載的；

6）改變洗手間、廚房間防水層的。

同時，還應注意檢查以下方面：

1）施工現(xiàn)場有無采取必要的安全防護和消防措施，有無擅自動用明火和進

行焊接作業(yè)等；

2）有無任意刨鑿樓地面、穿鑿梁柱等；

3）樓地面鋪設材料是否超過10mm.新砌隔墻是否采用輕質(zhì)材料等；

4）是否符合物業(yè)裝修公共及室外統(tǒng)一要求（如空調(diào)室外機的安裝和排水的

統(tǒng)一要求、陽臺欄桿的統(tǒng)一要求等）；

5）物業(yè)裝修方案和材料的選擇是否符合環(huán)保、節(jié)能的要求。

（三）物業(yè)裝飾裝修管理費用和垃圾清運的管理

物業(yè)裝飾裝修管理既涉及公共權益，也涉及業(yè)主個人權益。裝飾裝修管理費

用的收取嚴格按照國家和地方的相關規(guī)定辦理，不得自行設置收費項目和任意確

定收費標準，即使無統(tǒng)一規(guī)定而又確需暫時設置收取的，也應科學測算并報經(jīng)相

關主管行政部門批準。在我國物業(yè)管理實踐中，裝飾裝修管理收費的項目和標準，

因各地規(guī)定的不同，差別較大。為確保物業(yè)裝飾裝修工程的有序運行，維護裝飾

裝修活動涉及的各方的合法權益，目前較為通常和相對合理的做法是：在物業(yè)裝

飾裝修之前，由裝修人和物業(yè)管理單位簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議》，約定物

業(yè)裝飾裝修相關事項和管理收費，并以此為依據(jù)規(guī)范各方行為。普通而言，《物

業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議》中物業(yè)管理單位向裝修人約定收取的費用包括裝飾裝修管

理服務費和垃圾清運費。

1.管理服務費

管理服務費是指因物業(yè)裝飾裝修工程增加物業(yè)管理服務工作量而設置的臨

時性收費項目，國家對于具體的收費標準沒有明確規(guī)定，普通由裝修人和午夜管

理單位雙方約定，該費用可向裝修業(yè)主收取，也可向裝飾裝修工程單位收取。

2.垃圾清運費

垃圾清運費系指由裝飾裝修工程所產(chǎn)生的垃圾的管理和清運費用。如業(yè)主按

照要求管理并自行清運裝修垃圾，則該費用可免予繳納；否則，裝修人應向午夜

管理單位繳納該費用，裝修垃圾由物'業(yè)管理單位代為清運。

裝飾裝修垃圾是裝修管理中的一個重要內(nèi)容，其對物業(yè)環(huán)境和業(yè)主以及物業(yè)

使用人的工作生活有著極大的影響，甚至會產(chǎn)生環(huán)保、安全等方面的隱患。因此，

物業(yè)裝飾裝修管理的基本要求是：

（1）裝飾裝修垃圾需袋裝處理；

（2）裝飾裝修垃圾應按指定位置、時間、方式進行堆放和清運。

（四）物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理

1.嚴把出入關，杜絕無序狀態(tài)

9

由于裝飾裝修工人的來源控制rr極人的不確定性、施工過程中的自我約束

不足、施工單位管理不力等原因，在物業(yè)裝飾裝修期間，物業(yè)管理應嚴格物業(yè)區(qū)

域出入口（包括電梯）的人員和材料管理。凡未佩帶物業(yè)裝飾裝修施工標識的施

工人員和其他閑雜人員，應一律禁止入內(nèi)，保證裝飾裝修人員管理的有序化、規(guī)

范化。

裝飾裝修材料和設備是裝修違章的一個重要因素，應著重從以下兩個方面

加強控制和管理：

（1）核對是否為審批允許的材料。

（2）核對是否符合相關規(guī)定。

對十有特殊要求的材料或者設備（如電焊機），應按照規(guī)定辦理相應手續(xù)；

施工隊須進行動火作業(yè)的，必須辦理申報審批手續(xù)；進入物業(yè)區(qū)域的裝飾裝修材

料、設備等，應符合物業(yè)裝飾裝修規(guī)定要求，否則拒絕入場。通過加強裝飾裝

修材料和設備的出入管理，杜絕不安全因素的浮現(xiàn)。

四、房屋及設施設備的管理

房屋及設施設備管理的內(nèi)容與方法

（一）使用管理

房屋及設施設備的使用管理，一方面要通過物業(yè)使用說明書、業(yè)主公約及物

業(yè)管理單位展開的其他宣傳溝通工作，使業(yè)主和物業(yè)使用人在充分了解房屋及設

施設備使用方法的基礎上，正確使用房屋及設施設備。另一方面，物業(yè)管理單位

應認真做好房屋及設施設備的維修保養(yǎng)、巡視檢查工作，確保房屋及設施設備的

穩(wěn)定、可靠、安全使用和運行，降低維護費用，延長房屋和設施設備的物理壽命。

（二）維修保養(yǎng)

維修保養(yǎng)的主耍內(nèi)容包括：對房屋和設施設備進行的定期檢查、維護、清潔

及潤滑；損耗或者故障時的維修；必要情況下（如較為復雜的設備和系統(tǒng)）的專

業(yè)測試；無法修理或者無修理價值時的更新以及材料、結構和設計方面的改善

等。

（三）安全管理

（D通過安全教育員工和業(yè)主、物業(yè)使用人樹立安全意識，了解安全防護知

識和安全管理規(guī)定。

（2）建立健全各類安全管理制度并嚴格遵守。

（3）提供必要的安全和防護裝置裝備。

（四）技術檔案資料管理

房屋及設施設備相關技術資料在歸檔前，物業(yè)管理單位的相關部門和人員要

加強管理，妥善保管，避免遺失，確保物業(yè)管理檔案資料的完整性。

（五）采購和零備件管理

一是加強計劃采購，盡可能減少零星采購，建立符合實際情況的庫存?zhèn)浼?/p>

錄和最低庫存量；二是對不設庫存的零部件，建立起暢通的采購和供應渠道；三

10

足嚴把采購質(zhì)量關；四是妥善保管設備供應商或者安裝單位采購文件,建立有效

的

10

備品備件合格供貨商名錄和相關資料。

(六)工量具和維修用設備的管理

工量具和維修用設備的管理應該責任到人，建立健全使用、保養(yǎng)制度，定期

進行校驗，以保證其使用性能。對于多人共用或者價值較高的工量具或者儀器儀

表，應指定責任人，固定保管地點，強化領用歸還手續(xù)。對于普通的工量具和

維修用設備，則要求使用人和保管人會使用、會維護、會修理。

(七)外包管理

外包主要有兩方面的內(nèi)容：一是將某類設施設備的管理全部外包給專業(yè)公

司，包括運行操作、維護保養(yǎng)和修理等項工作，如電梯、中央空調(diào)等；二是將某

類維修(通常是大中修)、改造、更新工程進行外包。

(八)技術支持

技術支持是對個別具體問題尋求外界的匡助，如故障診斷、維修方案等，多

數(shù)情況下以禮聘技術專家擔任顧問的方式進行。技術支持是降低管理成本，提高

管理效率和服務質(zhì)量，培養(yǎng)專業(yè)技術人材的有效方法。

幾種典型設施設備的管理

供配電系統(tǒng)

(一)種類

物業(yè)的供電種類按供電方式的不同分為高壓供電和低壓供電；按供電回路數(shù)

目的情況分為單回路供電和多回路供電；按備用電源情況分為自備用電源供電和

有自備用電源供電；按供電性質(zhì)分為長期供電和暫時供電。

(二)管理工作主要內(nèi)容

(1)配備合格的專業(yè)工程技術人員和相應數(shù)量的操作和維修電工。

(2)制訂嚴格的供配電運行制度和電氣維修保養(yǎng)制度，同時建立相應的檢查

監(jiān)督機制保證各項制度的執(zhí)行。

(3)建立供配電系統(tǒng)技術檔案。

(4)配備各種必要的工具、儀器儀表和安全防護用品、常用零配件和易損易

耗品等，并建立零配件供應渠道和供應商名冊。

(5)定期對用電計量儀表進行檢查和校驗，確保用電計量的準確性。進行用

電統(tǒng)計分析，做好用電調(diào)度和用電計劃工作。

(6)建立暫時用電管理制度，對任何新增加的用電都應進行用電負荷的計算，

進行合理的負荷分配，盡可能保證三相平衡，任何情況下都不允許超負荷供電。

(7)要建立火警、水災、臺風、地震等災害時的供電預防措施。

(8)做好節(jié)約用電工作，降低損耗。

(9)限電、停電要提前通知業(yè)主、物業(yè)使用人。

(10)供配電運行可建立24小時值班制度，發(fā)生故障時應能及時組織力量搶

修，盡快恢復電力供應。

(11)定時對備用電源進行檢查，對蓄電池進行充電，對備用發(fā)機電進行運

行試驗。

11

(12)重視無功功率和補償工作，提高功率因數(shù)，改善用電質(zhì)量。

(13)進行公用電的測算和計量統(tǒng)計工作，為管理服務費的收取和調(diào)整提供

依據(jù)。

給排水系統(tǒng)

(一)種類

(1)給水系統(tǒng)可分為生活給水、消防給水、中水和熱水系統(tǒng)。

(2)派水系統(tǒng)可分為：

1)污水系統(tǒng)，用于排放便溺用.衛(wèi)生器具排出的污水和人們?nèi)粘Ｉ钪邢礈?/p>

用水。有的建造物還分為糞便污水管道和生活廢水管道，分別排出便溺用衛(wèi)生器

具的污水和洗滌用水。

2)雨水系統(tǒng)，用于排除屋面雨、雪水。

3)工業(yè)廢水系統(tǒng)，用于排除工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)過程中排出的生產(chǎn)廢水和生產(chǎn)污

水。

(二)管理工作主要內(nèi)容

(1)建立給排水管理隊伍，負責小區(qū)范圍內(nèi)室內(nèi)外給排水設備、設施的運行

管理和維修保養(yǎng)工作。

(2)建立給排水運行管理和維修保養(yǎng)管理制度。

(3)建立給排水工程技術檔案，特殊要采集保存好隱蔽工程的和地下的工程、

管道的圖紙和資料。

(4)配備必要的工具和安全防護用品，準備相應數(shù)量的零備件和易損易耗品。

(5)制訂供水計劃，保證供水的水壓、水質(zhì)。如需限水、停水，則要提前通

知用戶。

(6)有對付臺風、暴雨、大面積跑水等緊急事件的應急措施，每年雨季來臨

前清理疏通排水工程。

(7)做好節(jié)約用水工作，防止跑冒滴漏。積極協(xié)助用戶安排合理的用水計戈上

(8)對公共清潔用水和綠化用水進行計量和測算，為管理費的收取提供依據(jù)。

(9)定期清洗供水箱和水池，防止二次污染。

(三)注意事項

(1)應保證消防用水的基本儲備。

(2)應注意冬季管道防凍，避免發(fā)生水管爆裂、跑水事故。

(3)餐廳和食堂的廚房排水要建隔油池，防止油污直接排入排水管道，要定

期清理化糞池和隔油池，防止污水管道阻塞。

(4)采用分流排水系統(tǒng)的要堅持雨水和污水分流排放，不允詫污水通過雨水

管道排放。

消防系統(tǒng)

(一)種類

物業(yè)管理所涉及的建造物的消防設備以高層建造最為齊全復雜，典型的高層

12

建造消防系統(tǒng)通常由8個部份組成。

1.火災報警系統(tǒng)

火災報警系統(tǒng)由煙感探測器、溫感探測器、手動報警按扭、閉路電視監(jiān)視系

統(tǒng)、火警警鈴、消防廣播系統(tǒng)、電話和對講機等通信聯(lián)絡器材組成。

2.消防控制中心

消防控制中心由集中報警器、聯(lián)動控制柜、消防電梯控制柜、管道煤氣緊急

切斷裝置、消防廣播話筒擴音機和控制器、通信裝置等組成。當火警發(fā)生后，控

制中心指揮各項滅火、疏散和救護行動，并直接控制消防水泵、送排風機、消防

電梯等設置。

3.消火栓系統(tǒng)

消火栓系統(tǒng)由消防水泵、管道、閥們、水龍帶、噴水槍、消防水泵結合器等

組成，是應用最為普遍的滅火裝置。

4.自動噴灑火火系統(tǒng)

自動噴灑滅火系統(tǒng)由噴灑泵、供水管道、噴頭等組成。當火災使環(huán)境溫度達

到一定臨界值時，該系統(tǒng)自動噴灑水流滅火，是一種非常有效的滅火系統(tǒng)。其應

用越來越廣泛。

5.防排煙系統(tǒng)

防排煙系統(tǒng)由防煙防火門、通風管道、排煙風機、正壓送風機組成，通過排

煙風機抽走含煙氣體，用正壓風機強制送入新鮮空氣，使保護區(qū)域之中的人員免

受毒煙傷害。

6.安全疏散和防火隔離系統(tǒng)

安全疏散和防火隔離系統(tǒng)由安全疏散指示燈、防火門、防火卷簾門、水幕等

組成，它對疏散人員指示方向，對火和煙進行隔離。

7.手提式滅火器

手提式滅火器是較為常用的滅火器具，攜帶使用方便，對范圍不大的初期火

災滅火效果好，常見的有泡沫滅火器、干粉滅火器等。

8.其他滅火系統(tǒng)

其他滅火系統(tǒng)如氣體自動滅火系統(tǒng)，主要用于變壓器房、配電房、發(fā)機電房

和油庫等不宜用水滅火的特殊場合。

(二)管理工作主要內(nèi)容

(1)配備消防設施主管技術人員，要求這些人員既有機電設備管理的知識和

經(jīng)驗，又有必要的消防知識，有較強的工作責任心。

(2)建立嚴格的消防設施管理制度，每一個消防設施設備都應指定設備責任人,

設有消防控制中心的要安排24小時值班。

(3)建立消防設備、設施技術檔案，包括消防設施分布、結構、性能、技術

指標和圖紙、使用說明書，測試數(shù)據(jù)等，還應包括每次實驗、測試的結果和數(shù)據(jù)，

更換和改造記錄等。

(4)建立消防設備巡視、檢查、測試制度，具體內(nèi)容可根據(jù)消防設備的使用

要求和技術說明書制訂。

1)每周檢查項目：檢查各處消火栓是否損壞，水龍帶、水搶是否在位；檢查

各處消防水管是否漏水；檢查各類手提式滅火器是否完好；檢查防火門、安全出

口指示燈、安全通道照明是否完好。

2)每月檢查項目：消防加壓水泵、正壓送風、排煙風機試啟動一次；檢查各

13

類信號指示燈是否正常；檢查各類水壓壓力表是否正常；檢查消防水泵泵體是否

漏水，生銹；檢查消謹防用電源是否正常，能否及時切換。

3)每半年檢查項目：檢查手提式滅火器是否有效；檢測煙感、溫感探測器

是否正常工作；消火栓放水檢查一次；檢查消防艱警按扭、警鈴及指示燈；檢查

消防廣播系統(tǒng)；消防控制聯(lián)動系統(tǒng)進行一次試驗測試；檢查自動噴灑系統(tǒng)管道和

各消防水箱、水池排水；氣體滅火裝置的檢查測壓。

每年結合消防演習，對整個消防系統(tǒng)進行一次運行檢查，對各消防設備的聯(lián)

動協(xié)調(diào)運行進行調(diào)試。

(5)對日常巡檢和測試發(fā)現(xiàn)的問題和安全隱患，一定要在限期內(nèi)整改完畢，

并進行調(diào)查分析，采取措施避免錯誤再次發(fā)生。

(6)對消防設施日常運行、維修、更換的成本進行測算，為管理費的收取

提供數(shù)據(jù)。

(三)注意事項

(1)同其他機電設冬不同，消防設備大多數(shù)是在火警發(fā)生時才投入運行的待

機設備，到實際使用時才發(fā)現(xiàn)故障并維修調(diào)整是不允許和來不及的，因此，日常

的巡視、檢查、試驗和測試是保證設備完好的基本手段。要高度重視這項工作，

要針對巡視、檢查、試驗和測試等工作制訂計劃，要有專人進行，要有記錄，對

發(fā)現(xiàn)的隱患要有整改方案和時限。

(2)消防演習是測試消防設備的有效手段，它不僅能全面測試消防設備的運

行情況，及時發(fā)現(xiàn)錯誤和隱患，還可以訓練操作人員，避免在實際發(fā)生火警時發(fā)

生由于緊張而產(chǎn)生的判斷和操作失當?shù)腻e誤。

電梯系統(tǒng)

(一)種類

常見電梯按用途分為乘客電梯、載貨電梯和客貨電梯；按拖動方式分有宜流

電梯、交流電梯和液壓電梯；按控制方式分有單機控制電梯、集選控制電梯等。

(二)管理工作主要內(nèi)容

(1)根據(jù)電梯管理需要配備專業(yè)電梯管理人員的規(guī)定，所有從事電梯管理的

人員都要有持有國家或者地方管理部門認可的上崗資格證書。

(2)根據(jù)電梯創(chuàng)造廠家提供的圖紙資料、技術性能指標和維修保養(yǎng)說明，制

訂電梯安全運行和維修保養(yǎng)的規(guī)章制度和工作程序，包括值班安排，操作規(guī)程和

應急處理，日常巡視、周檢、月檢內(nèi)容，大、中修計劃和工作程序等。

(3)建立電梯技術檔案，將電梯原始技術資料和檢測維修資料歸類存檔，妥

善保管。

「(4)備齊電梯維修保養(yǎng)所必須的工具、儀器等，以及電梯日常維修保養(yǎng)所常

用的零件和消耗品，了解并登記電梯零件供應渠道和各專業(yè)技術服務公司。

(5)根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)和人流物流的特點確定電梯的服務時間和清潔保養(yǎng)時

問。

(6)進行電梯的用電計量和運行成本核算，以此測算出電梯的使用成本。

(7)電梯維護保養(yǎng)或者故障停梯均應及時通告業(yè)主、物業(yè)使用人。

(8)將電梯維修保養(yǎng)工作委托給專業(yè)公司承擔時，要認真審核承包方的專業(yè)

技術水準和專業(yè)資格，認真監(jiān)督合同的執(zhí)行情況，定期對承包方的服務進行評價。

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(9)電梯每年要由政府技術監(jiān)督部門進行年檢，獲得年檢合格證，才干繼續(xù)

使用。

空調(diào)系統(tǒng)

(一)種類

空調(diào)冷源按工作原理可分為壓縮式制冷機和吸收制冷機；按冷源設備布置的

情況可分為中央空調(diào)和獨立空調(diào)。

(二)管理工作主要內(nèi)容

(1)配備足夠符合要求的專業(yè)技術人員負責空調(diào)系統(tǒng)的管理，并進行階段性

的情況可分為中央空調(diào)和獨立空調(diào)。

(2)建立空調(diào)系統(tǒng)技術檔案。

(3)根據(jù)空調(diào)設備生產(chǎn)廠家和安裝單位提供的技術資料和說明書，制訂空調(diào)

系統(tǒng)運行和保養(yǎng)制度，制訂大、中、小修計劃和測試調(diào)整計劃。

(4)備齊空調(diào)維修、測試用工具、準備恰當數(shù)量的零配件、潤滑油和制冷劑

等，建立空調(diào)專業(yè)維修服務公司和零件供應商檔案。

(5)根據(jù)物業(yè)性質(zhì)和人流規(guī)律等特點，確定每年空調(diào)的開停日期和每日的開

停時間，以及空調(diào)在各個時間的工作狀態(tài)。

(6)進行空調(diào)用電用水計量和空調(diào)運行成本核算，測算空調(diào)收費。

(7)在空調(diào)設備新裝和改裝時要重點考慮用電負荷問題和噪聲污染問題。

(8)在業(yè)主和住戶自己安裝空調(diào)時提供技術指導，主要內(nèi)容有：

1)用電負荷的計算和供電路線的匹配；

2)安裝位置和安裝方式的選定，主要考慮空調(diào)的工作效率、建造物外觀的美

觀和統(tǒng)一性、空調(diào)安裝的安全性及噪聲和滴水對環(huán)境的影響等內(nèi)容。

(9)在空調(diào)系統(tǒng)停機一段時間(如冬季停機)重新投入運行或者空調(diào)送暖和

送冷交替之前，要對空調(diào)系統(tǒng)進行嚴格細致的檢查調(diào)整工作，主要內(nèi)容有：

1)對冷凍機的密封部份進行檢查、鑒定和調(diào)整；

2)清理各管道內(nèi)的灰塵；

3)檢查各類測試和指示儀器儀表是否準確并進行調(diào)整；

4)檢查各類泵、水塔等設備是否工作正常；

5)檢查、清潔和更換各類密封墊、過濾材料，檢查冷卻水的水質(zhì)是否合格，

檢查添加冷媒液和潤滑油等。

(10)定期對空調(diào)系統(tǒng)進行調(diào)試，以便進行相應的調(diào)整和改進，使空調(diào)系統(tǒng)

保持在最佳運行狀態(tài)。

(三)注意事項

(1)空調(diào)系統(tǒng)運行消耗的水、電和其他能源在物業(yè)管理公司用水用電和耗能

中占有很大比例，空調(diào)管理應該把節(jié)能運行作為一項重要的工作。常用的幾種節(jié)

能措施有：

1)使用節(jié)能程序改變機器的啟動和住手時間，對不同性質(zhì)的負荷區(qū)別對待，

這是空調(diào)節(jié)能的重要手段；

2)保證和加強相關管道的保溫；

3)盡可能消除或者減少空調(diào)房間內(nèi)各種干擾源的影響；

4)保證冷媒液的恰當用量；

15

5)冷凝水的排除等。

(2)空調(diào)系統(tǒng)運行產(chǎn)生的噪聲是物業(yè)噪聲污染的主要來源之一，從物業(yè)的總

體環(huán)境考慮，空調(diào)噪聲的測量、評估、減小等工作不應被空調(diào)管理人員所忽視。

(3)中央空調(diào)系統(tǒng)是保證建造物內(nèi)空氣質(zhì)量的重要設備，應注意恰當?shù)乜刂?/p>

新風比例并注意采取隔塵、殺菌和消毒措施。

五、清潔衛(wèi)生服務內(nèi)容

1.建造物外公共區(qū)域清潔

建造物外公共區(qū)域的清潔主要包括道路清潔、游樂場等公共設施清潔、公共

綠地清潔、各種露天排水井溝的清潔、水池景觀清潔、露天停車場清潔等。室外

公共區(qū)域的清潔方法主要包括掃、洗、撿等。

2.建造物內(nèi)公共區(qū)域清潔

建造物內(nèi)公共區(qū)域的清潔包括大堂清潔、墻面清潔、電梯及公共樓梯走道清

潔、洗手間清潔等。室內(nèi)公共區(qū)域的清潔涉及到玻璃清潔、地毯清潔與保養(yǎng)、各

種石材的保養(yǎng)及翻新、打蠟、晶面處理以及各種不同材質(zhì)裝飾面的清潔與養(yǎng)護等，

對清潔專業(yè)知識、技能及設備等的要求較高。

3.垃圾采集與處理

垃圾采集與處理工作包括采集公共區(qū)域及業(yè)主住戶日常生活垃圾、清運裝修

及建造垃圾、垃圾分類，以及將垃圾統(tǒng)一清運到市政垃圾填埋或者焚燒。

4.管道疏通服務

管道疏通服務主要是對公共區(qū)域的雨水污水排水主管、排水溝及化糞池等定

期進行清掏，確保其暢通不溢漏，同時為業(yè)主戶內(nèi)排水管道的阻塞提供上門疏通

服務。

5.外墻清洗

外墻清洗是指為了維護整個建造的外觀形象，減緩其老化而定期對建造物的

外墻進行清洗的保潔工作。它是清潔工作中安全風險較大、操作技術要求較高的

一項工作。

6.泳池清潔

泳池清潔包括了泳池水面飄蕩物清理、池壁清潔、水質(zhì)處理等，包括定期對

泳池水的pH值、余氯含量、細菌含量等進行測試。經(jīng)過清潔的泳池應確保水質(zhì)

達到國家衛(wèi)生防疫部門要求的標準，確保泳客的健康安全。

7.上門有償清潔服務

上門有償清潔服務是為了滿足業(yè)主(客戶)的需求而提供的上門家居清潔及

清潔拓荒、定期保潔、專項清潔等服務，它是常規(guī)物業(yè)管理清潔服務的延伸服務。

8.專項清潔工作

專項清潔是指清潔工作中技術要求較獨特，需用專門的設備、藥劑及技術進

行的清潔工作，包括打蠟、晶面處理、洗地、地毯保潔、玻璃清潔及金屬器具清

潔等。

清潔衛(wèi)生日常管理方法與要點

清潔衛(wèi)生日常管理由日檢、月檢及專項抽檢組成，其中日檢應覆蓋小區(qū)主要

室內(nèi)外公共區(qū)域。檢查的主要部位有：建造物的內(nèi)外墻角、地面、頂棚、天臺、

道路、停車場、公共區(qū)域門窗、扶手等。

同時，還要區(qū)分不同物業(yè)類型，注意檢查以下方面：

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1.多層小區(qū)

(1)室外沙井及排水明溝內(nèi)的煙頭等垃圾雜物、積水；

(2)綠化帶內(nèi)垃圾雜物；

(3)樓梯走道、底層樓梯下、頂棚積塵及蜘蛛網(wǎng)、生活雜物；

(4)業(yè)主信報箱上部的積塵；

(5)樓梯扶手積塵；

(6)室外公共區(qū)域的垃圾雜物；

(7)公共區(qū)域各類亂張貼；

(8)停車蓬(場)內(nèi)及頂棚垃圾雜物、積塵；

(9)清潔工儀容儀表及工作紀律等。

此外，北方地區(qū)冬天還應重點檢查人行道路積雪、結冰情況，及時清掃積雪，

避免因雨雪天路滑對小區(qū)居民造成傷害。

2.高層小區(qū)及寫字樓

(1)大堂地面光澤度，各公共區(qū)域地腳線積塵；

(2)室外沙井及排水明溝內(nèi)煙頭等垃圾雜物、積水；

(3)各類機房、設備房內(nèi)的積塵；

(4)公共區(qū)域玻璃痕印、地面垃圾雜物、亂張貼；

(5)電梯頂棚、四壁、按扭積塵及痕印、軌槽內(nèi)沙粒雜物；

(6)信報箱、窗臺等上平面積塵；

(7)綠化帶、花壇內(nèi)垃圾雜物；

(8)地下停車場排水溝積水及雜物、管線積塵等；

(9)清潔工儀容儀表及工作紀律等。

月檢的基本內(nèi)容與日檢相同。專項檢查則是對物業(yè)某個部位的清潔工作實施

集中檢查的方式，普通多由物業(yè)管理企業(yè)相關職能部門組織檢查。

高層小區(qū)清潔檢查標準

序號項目頻率標準

保潔員

1上崗時間之內(nèi)工服整潔、佩帶共卡。儀表禮節(jié)符合公亙標準

儀表禮節(jié)

2公共場所跟蹤保潔無積物、果皮、紙屑、煙蒂、痰跡、灰塵、泥垢

轎廂每月打蠟或目視無果皮雜物、煙蒂、灰塵雜物、明顯手印、

3電梯者晶面研磨兩次，門槽無沙粒雜物，轎廂燈蠟有工作人員簽字記錄，白

每天汨鋼水擦內(nèi)壁手套抹四壁無明顯灰塵，電梯按扭無污漬

1次

無灰塵，潔凈，打蠟后光澤均勻，打蠟或者晶面

4電梯廳每天清潔2次，每

處理每次有記錄

3天用油拖拖地1

次，每季打蠟2次地面光潔，植物小品、信箱、宣傳欄無灰塵，晶

5大廳大堂

每月做一次晶面面研磨后光澤均勻

研磨處理

每天清潔1次，每

清洗磚縫污垢，做到每次有記錄，做到目視無污

周用地拖拖走廊、扶

6走廊樓梯漬、積塵，走廊樓梯、墻壁、防火門無痰跡、污漬、

樓梯扶手各1次，各

蛛網(wǎng)、地面清潔光亮

層電梯門口墻壁(至

兩邊消防門)磚縫污

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綠化帶及人每大清掃，保持潔

7無煙蒂、果皮、紙屑、雜物

行道綠化帶凈

天臺地面清潔、無痰跡、污物、紙屑、灰塵，設備無

8每周清潔1次

設備房灰塵或者蜘蛛網(wǎng)，排水暢通，墻面鏡框光亮無積塵

垃圾袋口扎緊，電梯內(nèi)無滴漏，及時清運，清理

9垃圾清運每天清潔2次

垃圾桶及桶點周圍無污漬、臭味，垃圾桶潔凈

雨水井、

10排污井溝、沙井每周清理1次無積土、垃圾

沙井

每天清潔，各種指地面潔凈，無垃圾雜物積水，無泥沙、油跡，頂

11停車場/棚

示牌每周擦洗1次棚無蜘蛛網(wǎng)或者明顯灰塵，每100m2煙頭不超過1

個

每天清潔兩次，噴

12公共洗手間地面無積水、雜物，墻面瓷片、門、窗戶無明顯

空氣清新劑4次

灰塵，便器無污i責，頂棚、燈具目視無灰塵、蜘蛛網(wǎng)，

燈罩、吹風燈能亮，空勻清新

13每月清潔1次

口、指示燈

每周擦洗1次，每

14果皮箱

天清運里面垃圾

六、綠化管理的要求

(一)基本要求

(1)保證植物正常生長。應加強對植物病蟲害、水肥的管理，保證病蟲害

不泛濫成災，確保植物正常生長，沒有明顯的生長不良現(xiàn)象。

(2)加強枯枝黃葉的清理及綠化保潔工作。為了保證小區(qū)環(huán)境整治及安全，

應及時清除園林植物的枯枝黃葉，對園林綠地范圍進行清掃保潔，每年要對大喬

木進行清理修剪，清除苦枝。在災害天氣來臨前江應巡視所轄物業(yè)園林樹木，防

止其對業(yè)主、物業(yè)使用人造成潛在危害。

(3)及時對妨礙業(yè)主、物業(yè)使用人活動的綠化植株進行改造，減少人為踐

踏對綠化造成的危害。如對交通道路行道樹進行適當修剪，對因設計不合理而造

成的對居民正常生活有明顯影響的園路分布進行合理化改造。這樣既方便業(yè)主、

物業(yè)使用人，也減輕物業(yè)公司綠化補種的壓力。

(4)創(chuàng)建社區(qū)環(huán)境文化，加強綠化保護宣傳，要對主要花木進行掛牌宣傳，

注明其植物名、別名、學名、科屬、原產(chǎn)地、生長習性等方面的知識。引導業(yè)主

主動參預綠化管理，使綠化管理達到事半功倍的效果。

綠化管理方法

(一)建立健全綠化管理制度

綠化管理制度的主要內(nèi)容與清潔衛(wèi)生管理制度基本相同。

(二)日常綠化植物檢查內(nèi)容與重點

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各類綠化植物檢查的重點內(nèi)容如下：

1.喬木

蟲害、病蟲的情況；攀爬及寄生植物情況；有無枯黃枝及折斷枝；植物長勢

及肥水情況；植物修剪狀況(株型及造型是否合理，有無徒長枝及重疊枝等)。

2.灌木

植物蟲害、病害的情況；有無攀爬及寄生植物情況；植物肥水狀況；有無枯

黃枝及折斷枝；植物修剪、造型狀況，植物生長勢；松土除草狀況等。

3.綠籬及造型植物

蟲害、病害情況；修剪造型情況(重點注意有無變形、崩露、徒長現(xiàn)象)；

有無寄生或者雜生植物、雜草；施肥及水分狀況；有尢枯黃枝、空膛、空腳現(xiàn)象；

生長勢；有無垃圾雜物等。

4.地載花卉

有無殘花、觀花植物結果枝、黃枝；有無蟲害、病害；施肥及水分狀況；有

無枯黃枝；植物花卉修剪狀況；生長勢；松土除草；有無垃圾雜物等。

5.草坪

雜草狀況；修剪是否及時；施肥、淋水是否合理；表面平整度、禿斑；垃圾

雜物。

6.綠化保潔

草坪內(nèi)垃圾雜物及落葉；灌木及綠籬下落葉雜物；地栽花卉內(nèi)垃圾雜物；W

機肥料裸露情況；花盆花槽內(nèi)煙頭等雜物；室內(nèi)花木葉面是否積塵等。

7.棕檀科植物

枯黃葉及時清除；花苞及花果枝及時清除；病蟲害情況等。

8.花壇

花壇擺設造型、花壇植物的殘花清理情況、花壇衛(wèi)生等。

9.室內(nèi)植物

植物枯黃葉情況、植物葉面積塵情況、植物盆內(nèi)雜物清理情況、植物生長情

況等。

七、安全防范服務的要求

(一)安防人員的儀表和禮貌禮儀

(1)執(zhí)勤時整潔著裝、佩帶工牌號；

(2)精神飽滿，站立，行走姿態(tài)規(guī)范；

(3)執(zhí)勤中認真履行職責，不脫崗、不做與工作無關事情；

(4)舉止文明慷慨，主動熱情，耐心周到；

(5)辦事高效，堅持原則，禮貌待人。

(二)巡邏、門崗等執(zhí)勤崗位

(1)服從領導，聽從指揮；

(2)熟悉物業(yè)及業(yè)主(或者物業(yè)使用人)的基本情況，如業(yè)主(物業(yè)使用人)

家庭成員、樓宇結構、消防設備、各類技防設備、各類機電設備分布情況、消防

中心、應急反應等；

(3)按規(guī)定路線和方式巡邏，簽到，未簽到或者不及時簽到要記錄原因；

(4)熟悉人員和物品出入管理流程，具備條件的，可對外來人員及外援物

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品做好記錄及控制；

(5)觀察細致，反應迅速，按照有關規(guī)定及時發(fā)現(xiàn)、處理各種事故隱患及

突發(fā)事件；

(6)相互配合，妥善處理各種問題。對于超出職權或者無法處理的情況，

應及時匯報。

具體管理深度和配備人員的多少，要根據(jù)物業(yè)管理服務費用的水平和管理合

同約定來制訂。

(三)值班記錄

(1)記錄及時、齊全、規(guī)范和真實；

(2)交接班事項及物品記錄清晰，未完成事項有跟進記錄；

(3)交接班人員分別簽名確認；

(4)記錄、分類和歸檔正確及時，記錄本整潔完好，記錄字跡清晰。

(四)技防設施設備

(1)各類安防設施設備齊全完善；使用正常；

(2)定期檢查和維護，并有完整記錄；

(3)標識明顯正確，相關制度應張貼在墻壁的醒目處。

安全防范工作檢查方法

(一)日檢

安防隊伍的各班班組長每天應依據(jù)檢查標準對本班各崗位的當班人員進行

檢查，檢查內(nèi)容包括儀表禮節(jié)、服務態(tài)度、工作紀律、工作質(zhì)量、工作記錄、交

接班、崗位形象和安全隱患等，對存在的問題應及時指出并作相應處理。

(二)周檢

安防主管及項目領導每周應根據(jù)檢查標準進行全面檢查，除日檢內(nèi)容之外，

其內(nèi)容還包括各類安防設施設備的檢宣、業(yè)主意見采集反饋、班組長檢查記錄和

安全隱患分析等，并填寫周檢記錄表。

(三)月檢

月檢工作是指由指定人員對各項目的安防工作進行全面檢查，重點檢查現(xiàn)場

管理效果及過程管理記錄，確保安防工作的有效性。

(四)督查

督查工作是指由指定的督查人員不定期對安防工作進行襲擊檢查，確保安防

工作嚴格按標準執(zhí)行，并對違規(guī)人員進行教育與處罰。

八、消防制度的制訂

消防工作的指導原則是“預防為主，防消結合”。為達到“預防為主”的目

的，必須把日常的消防管理工作制度化、明確化。消防制度包括各種場所的消防

要求規(guī)范、消防檢查制度、各種消防設施設備的操作及維修保養(yǎng)制度、火警火災

應急處理制度、消防值班制度和消防器材管理制度等。

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()制訂物業(yè)管理企業(yè)消防管理規(guī)定

物業(yè)管理企業(yè)消防管理規(guī)定包括企'業(yè)消防管理機構及運作方式、消防安全崗

位責任、獎懲規(guī)定、消防安全行為、消防保障要求和消防事故處理報告制度等。

(二)制訂消防設施設備管理制度

消防設施設備管理制度的內(nèi)容包括消防系統(tǒng)運行管理制度，消防器材配置，

保管制度，消防系統(tǒng)維護、保養(yǎng)及檢查制度，消防裝備日常管理制度和消防系統(tǒng)

運行操作規(guī)程等。

(三)制訂消防檢查方案及應急預案

根據(jù)各管轄區(qū)的特點，制訂消防檢查要求與標準，并制訂消防演習方案及消

防事故應急預算等。

物業(yè)消防安全檢查內(nèi)容與方法

(一)消防安全檢查的內(nèi)容

物業(yè)消防安全檢查的內(nèi)容主要包括：消防控制室、自動報警(滅火)系統(tǒng)、

安全疏散出口、應急照明與疏散指示標志、室內(nèi)消防栓、滅火器配置、機房、廚

房、樓層、電氣路線以及防排煙系統(tǒng)等場所。

(二)消防安全檢查的組織方法和形式

消防安全檢查應作為一項長期性、時常性的工作常抓不懈。在消防安全檢查

組織形式上可采取日常檢查和重點檢查、全面檢查與抽樣檢查相結合的方法，應

結合不同物業(yè)的火災特點來決定具體采用什么方法。

1.專職部門檢查

應對物業(yè)小區(qū)的消防安全檢查進行分類管理，落實責任人或者責任部門，確

保對重點單位和重要防火部位的檢查能落到實處。普通情況下，每日由小區(qū)防

火督查巡檢員跟蹤對小區(qū)的消防安全檢查，每周由班長對小區(qū)進行消防安全抽

查，監(jiān)督檢查實施情況，并向上級部門報告每月的消防安全檢查情況。

2.各部門、各項目的自查

(1)日常檢查。應建立健全崗位防火責任制管理，以消防安全員、班組長

為主，對所屬區(qū)域重點防火部位等進行檢查。必要時要對一些易發(fā)生火災的部位

進行夜間檢查。

(2)重大節(jié)日檢查。對元旦、春節(jié)等重要節(jié)假日應根據(jù)節(jié)日的火災特點對

重要的消防設備、設施、消防供水和自動滅火等情況重點檢查，必要時制訂重大

節(jié)日消防保衛(wèi)方案，確保節(jié)日消防安全。節(jié)假日期間大部份業(yè)主休假在家，用電、

用火增加，應注意相應的電氣設備及負載檢查，采取保衛(wèi)措施，同時做好家居消

防安全宣傳。

(3)重大活動檢查。在舉行大型社區(qū)活動時，應做出消防保衛(wèi)方案，落實

各項消防保衛(wèi)措施。

(三)消防安全檢查的程序和要求

1.消防安全檢查的基本程序

(1)按照部門制訂的巡查路線和巡檢部位進行檢查。

(2)確定被檢查的部位和主要檢查內(nèi)容得到檢查。

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(3)對檢查內(nèi)容的完好情況進行判斷，并通過直觀檢查法或者采用現(xiàn)代技

術設備進行檢查，然后把檢查結果和檢查情況進行綜合分析，最后作出結論，

進行判斷，提出整改意見和對策。

(4)對檢查出的消防問題在規(guī)定時間內(nèi)進行整改，對不及時整改的應予以

嚴肅處理。對問題嚴重或者不能及時處理的應上報有關部門。

(5)對檢查情況進行登記存檔，分析總結，提出檢查安全報告。

2.消防安全檢查的要求

(1)深入樓層對重點消防保衛(wèi)部位進行檢查，必要時應做系統(tǒng)調(diào)試和試驗；

(2)檢查公共通道的物品堆放情況，做好電氣路線及配電設備的檢查；

(3)對重點設施設備和機房進行深層次的檢查，發(fā)現(xiàn)問題即將整改；

(4)對消防隱患問題，即將處理；

(5)應注意檢查通常容易忽略的消防隱患，如單元門及通道前堆放單車和

摩托車，過道塞滿物品，疏散樓梯間應急指示燈不亮，配電柜(箱)周期堆放易

燃易爆物品等。

九、車輛管理的方法與要求

(一)建立健全年輛管理隊伍

為做好管理區(qū)域內(nèi)車輛管理，提供安全有序的車輛停放管理服務，物業(yè)管理

企業(yè)應根據(jù)小區(qū)車輛管理實際情況做好人員安排，包括小區(qū)車輛交通的疏導及管

理人員、停車場維護人員和車輛收費管理人員等。

(二)車輛出入管理

對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)出入及停放的車輛，宜采用出入卡證管理。卡證根據(jù)停車

場的性質(zhì)采用不同的方式。普通對居住在物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主(或者物業(yè)使用人)，

其車輛多以辦理年卡或者月卡的方式管理，出入時只需出示年卡或者月卡即可。

外來車輛或者暫時停放的車輛采用發(fā)暫時卡的方式進行管理，即每次進入時發(fā)

給一張臨時卡，上面記錄進入的時間、道口、車牌號、值班人等，此卡在車輛出

去時收回。是