重慶市房地產(chǎn)管理辦法?一、引言（一）制定背景隨著重慶市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的加速，房地產(chǎn)市場日益活躍。房地產(chǎn)行業(yè)作為重慶市經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，其健康、穩(wěn)定的發(fā)展對于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長、改善居民居住條件、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定具有重要意義。為了加強(qiáng)對重慶市房地產(chǎn)市場的管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)、交易、物業(yè)管理等行為，保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)和政策要求，結(jié)合重慶市實(shí)際情況，特制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于重慶市行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)、交易、物業(yè)管理等活動(dòng)，以及對這些活動(dòng)的監(jiān)督管理。（三）目的和意義本辦法的制定旨在建立健全重慶市房地產(chǎn)市場管理體系，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控和微觀監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)市場的公平、公正、公開，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展，為重慶市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展提供有力的支撐。二、房地產(chǎn)開發(fā)管理（一）開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理1.資質(zhì)等級劃分根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，結(jié)合重慶市實(shí)際情況，將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)分為一級、二級、三級、四級四個(gè)等級。不同等級的開發(fā)企業(yè)在注冊資本、專業(yè)技術(shù)人員數(shù)量、開發(fā)業(yè)績等方面有不同的要求。2.資質(zhì)申請與審批房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請資質(zhì)，應(yīng)當(dāng)向重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門提交相關(guān)材料，包括企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、公司章程、驗(yàn)資報(bào)告、專業(yè)技術(shù)人員資格證書等。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)對申請材料進(jìn)行審核，符合條件的，頒發(fā)相應(yīng)等級的資質(zhì)證書。3.資質(zhì)年檢與動(dòng)態(tài)管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定參加資質(zhì)年檢。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門對企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績、開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量、誠信記錄等進(jìn)行檢查，對不符合資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)，責(zé)令其限期整改；整改仍不合格的，降低其資質(zhì)等級或者吊銷其資質(zhì)證書。（二）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)管理1.項(xiàng)目立項(xiàng)與規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合重慶市城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃。開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目立項(xiàng)前，應(yīng)當(dāng)向發(fā)展改革、規(guī)劃自然資源等部門辦理相關(guān)手續(xù)，取得項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)和規(guī)劃許可。2.土地取得與開發(fā)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過合法途徑取得土地使用權(quán)，按照土地出讓合同的約定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。嚴(yán)禁閑置土地，對閑置土地的開發(fā)企業(yè)，按照國家和重慶市相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。3.工程建設(shè)管理開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)。嚴(yán)格執(zhí)行工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，確保工程質(zhì)量和安全。加強(qiáng)對工程建設(shè)過程的監(jiān)督管理，建立健全工程質(zhì)量保修制度。（三）商品房預(yù)售管理1.預(yù)售條件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。2.預(yù)售許可申請與審批開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)向重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門提交相關(guān)材料，包括企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售方案等。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)對申請材料進(jìn)行審核，符合條件的，頒發(fā)商品房預(yù)售許可證明。3.預(yù)售合同管理開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂書面預(yù)售合同。預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，包括商品房的基本情況、價(jià)格、付款方式、交付期限、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂預(yù)售合同之日起三十日內(nèi)，到重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和自然資源主管部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。三、房地產(chǎn)交易管理（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理1.轉(zhuǎn)讓條件房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。2.轉(zhuǎn)讓程序房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，并向重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和自然資源主管部門申請辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。辦理登記手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人身份證明等材料。3.禁止轉(zhuǎn)讓的情形下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：以出讓方式取得土地使用權(quán)但不符合本辦法規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件的；司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；依法收回土地使用權(quán)的；共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；權(quán)屬有爭議的；未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。（二）房地產(chǎn)抵押管理1.抵押設(shè)定房地產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同，并向重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和自然資源主管部門辦理抵押登記手續(xù)。辦理抵押登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交抵押合同、房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人身份證明等材料。2.抵押效力房地產(chǎn)抵押后，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。3.抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)?，可以與抵押人協(xié)議以抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。（三）房屋租賃管理1.租賃合同簽訂房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，并向重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門辦理房屋租賃登記備案手續(xù)。租賃合同應(yīng)當(dāng)明確租賃期限、租金、用途、修繕責(zé)任等內(nèi)容。2.租賃登記備案房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自租賃合同簽訂、變更、終止之日起三十日內(nèi)，到重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門辦理房屋租賃登記備案手續(xù)。辦理登記備案時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交租賃合同、房屋權(quán)屬證書、當(dāng)事人身份證明等材料。3.租賃當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)出租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定交付房屋，并保證房屋符合約定的用途；承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付租金，并合理使用房屋。租賃期間，房屋維修責(zé)任一般由出租人承擔(dān)，但當(dāng)事人另有約定的除外。四、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理（一）登記類型與程序1.初始登記新建的房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后九十日內(nèi)，向重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和自然資源主管部門申請房屋所有權(quán)初始登記。申請初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料等材料。2.轉(zhuǎn)移登記房地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓、繼承、贈(zèng)與等情形的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起三十日內(nèi)，向重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和自然資源主管部門申請辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。申請轉(zhuǎn)移登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、繼承公證書、贈(zèng)與公證書等材料。3.變更登記房地產(chǎn)的坐落、面積、用途等發(fā)生變更的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自變更事實(shí)發(fā)生之日起三十日內(nèi)，向重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和自然資源主管部門申請辦理房屋所有權(quán)變更登記。申請變更登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交相關(guān)證明材料。4.注銷登記房地產(chǎn)滅失、土地使用權(quán)終止等情形的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起三十日內(nèi)，向重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和自然資源主管部門申請辦理房屋所有權(quán)注銷登記。申請注銷登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交相關(guān)證明材料。（二）登記機(jī)構(gòu)職責(zé)1.受理與審核重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)依法受理房地產(chǎn)權(quán)屬登記申請，并對申請材料進(jìn)行審核。審核內(nèi)容包括申請材料的真實(shí)性、合法性、完整性等。2.登記與發(fā)證經(jīng)審核符合登記條件的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以登記，并頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。房地產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該房地產(chǎn)物權(quán)的證明。3.檔案管理登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立健全房地產(chǎn)權(quán)屬登記檔案管理制度，妥善保管登記檔案。房地產(chǎn)權(quán)屬登記檔案應(yīng)當(dāng)包括申請材料、審核記錄、登記薄等內(nèi)容。五、物業(yè)管理（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理1.企業(yè)資質(zhì)管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家和重慶市相關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)的資質(zhì)證書。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)分為一級、二級、三級三個(gè)等級。不同等級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在注冊資本、專業(yè)技術(shù)人員數(shù)量、管理項(xiàng)目規(guī)模等方面有不同的要求。2.服務(wù)合同簽訂物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)明確服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利和義務(wù)等內(nèi)容。3.服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督管理，建立健全物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核評價(jià)機(jī)制。對服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，責(zé)令其限期整改；整改仍不合格的，降低其資質(zhì)等級或者吊銷其資質(zhì)證書。（二）業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)1.業(yè)主大會(huì)的成立與職責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；籌集和使用專項(xiàng)維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。2.業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生與職責(zé)業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。（三）物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理1.資金籌集物業(yè)專項(xiàng)維修資金由業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存。首期專項(xiàng)維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)由重慶市人民政府制定。2.資金使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。使用專項(xiàng)維修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。3.資金監(jiān)管重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)專項(xiàng)維修資金的監(jiān)管，建立健全資金管理制度。專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)存入銀行專戶，實(shí)行專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?。六、房地產(chǎn)市場監(jiān)督管理（一）監(jiān)管部門職責(zé)重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃自然資源、市場監(jiān)管、發(fā)展改革等部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)、交易、物業(yè)管理等活動(dòng)的監(jiān)督管理；規(guī)劃自然資源主管部門負(fù)責(zé)土地供應(yīng)、規(guī)劃許可等方面的監(jiān)督管理；市場監(jiān)管部門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)市場價(jià)格、廣告等方面的監(jiān)督管理；發(fā)展改革部門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的制定和實(shí)施。（二）市場秩序規(guī)范1.打擊違法違規(guī)行為嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)的違法違規(guī)行為，包括未取得預(yù)售許可擅自預(yù)售商品房、捂盤惜售、哄抬房價(jià)、虛假宣傳、合同欺詐等行為。對違法違規(guī)企業(yè)，依法予以行政處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。2.加強(qiáng)行業(yè)自律鼓勵(lì)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)揮行業(yè)自律作用，制定行業(yè)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)對會(huì)員單位的監(jiān)督管理。引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)誠信經(jīng)營，提高行業(yè)整體素質(zhì)。（三）信息公開與統(tǒng)計(jì)監(jiān)測1.信息公開重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)建立健全房地產(chǎn)市場信息公開制度，及時(shí)向社會(huì)公布房地產(chǎn)市場供求、價(jià)格、交易等信息。開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定如實(shí)報(bào)送相關(guān)信息。2.統(tǒng)計(jì)監(jiān)測加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的統(tǒng)計(jì)監(jiān)測，建立健全房地產(chǎn)市場統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系和監(jiān)測預(yù)警機(jī)制。及時(shí)掌握房地產(chǎn)市場動(dòng)態(tài)，為政府宏觀調(diào)控提供決策依據(jù)。七、法律責(zé)任（一）開發(fā)企業(yè)法律責(zé)任房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正，并處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，降低其資質(zhì)等級或者吊銷其資質(zhì)證書：未取得資質(zhì)證書從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的；超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的；未按照規(guī)定辦理商品房預(yù)售許可證明的；未按照規(guī)定辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記手續(xù)的；未按照規(guī)定交付使用房屋的；其他違反本辦法規(guī)定的行為。（二）中介機(jī)構(gòu)法律責(zé)任房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正，并處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷其營業(yè)執(zhí)照：未取得營業(yè)執(zhí)照從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的；超越核準(zhǔn)業(yè)務(wù)范圍從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的；提供虛假信息、隱瞞真實(shí)情況的；采取欺詐、脅迫等不正當(dāng)手段損害當(dāng)事人合法權(quán)益的；其他違反本辦法規(guī)定的行為。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)法律責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由重慶市住房和