鄉(xiāng)鎮(zhèn)物業(yè)費繳納管理辦法一、引言在鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)，隨著城鎮(zhèn)化進程的加快和居民生活水平的提高，越來越多的住宅小區(qū)、商業(yè)街區(qū)等物業(yè)項目不斷涌現(xiàn)。物業(yè)管理作為保障物業(yè)正常運行、提升居民生活品質的重要環(huán)節(jié)，其服務質量的高低直接影響著居民的生活體驗。而物業(yè)費的繳納則是維持物業(yè)管理服務正常開展的重要資金來源。為了規(guī)范鄉(xiāng)鎮(zhèn)物業(yè)費的繳納管理，保障業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理條例》等相關法律法規(guī)，結合鄉(xiāng)鎮(zhèn)實際情況，特制定本管理辦法。二、適用范圍本辦法適用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政區(qū)域內各類物業(yè)管理區(qū)域，包括住宅小區(qū)、商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)等，以及提供物業(yè)管理服務的物業(yè)服務企業(yè)和物業(yè)業(yè)主或使用人。三、物業(yè)費的構成與定價（一）物業(yè)費的構成1.管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等：包括物業(yè)管理人員、保潔人員、保安人員等的薪酬及相關福利費用。2.物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用：如電梯的維護保養(yǎng)、消防設施的檢查維修、小區(qū)道路的養(yǎng)護等。3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用：涵蓋小區(qū)公共區(qū)域的清掃、垃圾清運等費用。4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用：包括花草樹木的種植、修剪、澆水、施肥等費用。5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用：如保安巡邏、門禁系統(tǒng)維護等費用。6.辦公費用：物業(yè)服務企業(yè)用于日常辦公的開支，如辦公用品采購、水電費等。7.物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊：對企業(yè)擁有的固定資產(chǎn)按照規(guī)定進行折舊計算的費用。8.物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用：為物業(yè)共用部位和設施設備以及可能發(fā)生的公眾責任事故購買保險的費用。9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費用：如根據(jù)業(yè)主需求開展的特色服務所產(chǎn)生的費用。（二）物業(yè)費的定價1.政府指導價：對于普通住宅物業(yè)服務收費，實行政府指導價管理。鄉(xiāng)鎮(zhèn)物價主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)的類型、服務內容、服務標準等因素，制定相應的基準價和浮動幅度，并向社會公布。物業(yè)服務企業(yè)在政府指導價范圍內與業(yè)主委員會或業(yè)主協(xié)商確定具體的收費標準。2.市場調節(jié)價：對于非住宅物業(yè)以及滿足部分業(yè)主、使用人需要或接受委托開展的特約服務等收費，實行市場調節(jié)價。由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會或業(yè)主根據(jù)服務內容、服務質量等因素協(xié)商確定收費標準，并在物業(yè)服務合同中明確約定。四、業(yè)主的權利與義務（一）業(yè)主的權利1.知情權：業(yè)主有權了解物業(yè)服務企業(yè)的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等信息。物業(yè)服務企業(yè)應當定期向業(yè)主公布物業(yè)服務費用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。2.選擇權：業(yè)主有權通過業(yè)主大會或業(yè)主委員會選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)。在物業(yè)服務合同期滿或出現(xiàn)約定的解除情形時，業(yè)主有權決定是否繼續(xù)聘請原物業(yè)服務企業(yè)或另行選聘其他物業(yè)服務企業(yè)。3.監(jiān)督權：業(yè)主有權對物業(yè)服務企業(yè)的服務質量進行監(jiān)督，提出意見和建議。對物業(yè)服務企業(yè)不履行或不完全履行物業(yè)服務合同約定的服務內容和標準的行為，業(yè)主有權要求其限期整改；逾期未整改的，業(yè)主有權向相關部門投訴舉報。4.享受服務權：業(yè)主有權按照物業(yè)服務合同的約定享受相應的物業(yè)服務。物業(yè)服務企業(yè)應當按照合同約定的服務內容和標準為業(yè)主提供優(yōu)質、高效的服務。（二）業(yè)主的義務1.按時足額繳納物業(yè)費：業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定，按時足額繳納物業(yè)費。物業(yè)費的繳納時間和方式應當在物業(yè)服務合同中明確約定。業(yè)主不得以放棄共有權利為由拒絕繳納物業(yè)費。2.遵守物業(yè)服務合同和管理規(guī)約：業(yè)主應當遵守物業(yè)服務合同中約定的各項條款，以及業(yè)主大會制定的管理規(guī)約。不得實施妨礙物業(yè)管理秩序的行為，如擅自改變房屋用途、破壞公共設施設備等。3.配合物業(yè)服務企業(yè)的管理工作：業(yè)主應當積極配合物業(yè)服務企業(yè)的日常管理工作，如在物業(yè)維修、養(yǎng)護、更新改造等過程中提供必要的協(xié)助。對于物業(yè)服務企業(yè)依法依規(guī)開展的管理活動，業(yè)主不得無理阻撓。五、物業(yè)服務企業(yè)的權利與義務（一）物業(yè)服務企業(yè)的權利1.收取物業(yè)費的權利：物業(yè)服務企業(yè)有權按照物業(yè)服務合同的約定向業(yè)主收取物業(yè)費。對于業(yè)主逾期未繳納物業(yè)費的，物業(yè)服務企業(yè)有權通過合法途徑催繳。2.制定管理規(guī)約和規(guī)章制度的權利：物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)管理的實際需要，制定管理規(guī)約和相關規(guī)章制度，并要求業(yè)主遵守。管理規(guī)約和規(guī)章制度不得違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定。3.對物業(yè)進行管理和維護的權利：物業(yè)服務企業(yè)有權對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行管理和維護，確保其正常運行。對于業(yè)主違反管理規(guī)約和規(guī)章制度的行為，物業(yè)服務企業(yè)有權進行制止和糾正。4.獲得合理利潤的權利：物業(yè)服務企業(yè)在提供物業(yè)服務的過程中，有權獲得合理的利潤，以維持企業(yè)的正常運營和發(fā)展。（二）物業(yè)服務企業(yè)的義務1.按照合同約定提供服務的義務：物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務內容和服務標準。不得擅自減少服務內容、降低服務質量。2.信息公開的義務：物業(yè)服務企業(yè)應當定期向業(yè)主公布物業(yè)服務費用的收支情況、物業(yè)共用部位和共用設施設備的維修養(yǎng)護情況等信息，接受業(yè)主的監(jiān)督。3.安全保障的義務：物業(yè)服務企業(yè)應當采取必要的安全防范措施，保障物業(yè)區(qū)域內業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全。對于可能發(fā)生的安全事故，應當制定應急預案并及時處理。4.接受業(yè)主監(jiān)督的義務：物業(yè)服務企業(yè)應當接受業(yè)主的監(jiān)督，對業(yè)主提出的意見和建議及時進行處理和反饋。對于業(yè)主的投訴，應當在規(guī)定的時間內進行調查和處理，并將處理結果告知業(yè)主。六、物業(yè)費的繳納與催繳（一）物業(yè)費的繳納1.繳納時間：業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同約定的時間繳納物業(yè)費。一般情況下，物業(yè)費可以按月、季度或年度繳納。物業(yè)服務企業(yè)應當在繳費期限前向業(yè)主發(fā)出繳費通知，提醒業(yè)主按時繳納。2.繳納方式：業(yè)主可以通過現(xiàn)金、銀行轉賬、網(wǎng)上支付等方式繳納物業(yè)費。物業(yè)服務企業(yè)應當提供多種繳費渠道，方便業(yè)主繳費。3.特殊情況的處理：對于新入住的業(yè)主，自房屋交付使用之日起開始繳納物業(yè)費。對于空置房屋，業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定繳納物業(yè)費。如業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)另有約定的，從其約定。（二）物業(yè)費的催繳1.書面催繳：業(yè)主逾期未繳納物業(yè)費的，物業(yè)服務企業(yè)應當在繳費期限屆滿后及時向業(yè)主發(fā)出書面催繳通知。催繳通知應當明確業(yè)主欠費的金額、繳費期限、逾期后果等內容，并通過掛號信、快遞等方式送達業(yè)主。2.上門催繳：對于書面催繳后仍未繳納物業(yè)費的業(yè)主，物業(yè)服務企業(yè)可以安排工作人員上門與業(yè)主溝通，了解欠費原因，督促業(yè)主盡快繳納。在上門催繳過程中，工作人員應當文明禮貌，不得采取過激行為。3.法律途徑催繳：經(jīng)書面催繳和上門催繳后，業(yè)主仍拒絕繳納物業(yè)費的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法向人民法院提起訴訟或按照仲裁協(xié)議申請仲裁，通過法律途徑維護自身的合法權益。七、物業(yè)服務企業(yè)的服務質量監(jiān)督與考核（一）監(jiān)督機制1.業(yè)主監(jiān)督：業(yè)主有權對物業(yè)服務企業(yè)的服務質量進行日常監(jiān)督。業(yè)主可以通過業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)設立的投訴電話和意見箱等渠道，向物業(yè)服務企業(yè)反映服務質量問題。2.業(yè)主委員會監(jiān)督：業(yè)主委員會應當代表業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)的服務質量進行監(jiān)督。定期召開業(yè)主委員會會議，聽取業(yè)主的意見和建議，對物業(yè)服務企業(yè)的工作進行評估和考核。發(fā)現(xiàn)問題及時與物業(yè)服務企業(yè)溝通協(xié)商，要求其限期整改。3.政府部門監(jiān)督：鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)行政主管部門和物價主管部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)服務質量和收費行為的監(jiān)督檢查。定期對物業(yè)服務企業(yè)進行巡查，受理業(yè)主的投訴舉報，對違反法律法規(guī)和物業(yè)服務合同約定的行為依法進行處理。（二）考核機制1.考核指標：建立科學合理的物業(yè)服務質量考核指標體系，包括服務內容、服務標準、服務態(tài)度、服務效率等方面的指標?？己酥笜藨斄炕⒓毣?，便于操作和評價。2.考核方式：采取定期考核與不定期抽查相結合的方式，對物業(yè)服務企業(yè)的服務質量進行考核。定期考核可以每半年或一年進行一次，由業(yè)主委員會組織業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)進行滿意度測評。不定期抽查由鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)行政主管部門和物價主管部門進行，對物業(yè)服務企業(yè)的日常服務情況進行檢查。3.考核結果運用：根據(jù)考核結果，對物業(yè)服務企業(yè)進行獎懲。對于服務質量優(yōu)秀的物業(yè)服務企業(yè)，給予表彰和獎勵；對于服務質量不達標的物業(yè)服務企業(yè)，責令其限期整改；逾期未整改或整改仍不合格的，依法依規(guī)進行處理，直至吊銷其物業(yè)服務企業(yè)資質證書。八、爭議解決（一）協(xié)商解決業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)費繳納和物業(yè)服務質量等方面發(fā)生爭議時，應當首先通過友好協(xié)商的方式解決。雙方可以就爭議事項進行溝通和交流，尋求達成一致的解決方案。（二）調解解決如果協(xié)商不成，雙方可以請求鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會或業(yè)主委員會等第三方進行調解。調解應當遵循自愿、合法、公正的原則，