應(yīng)城工程市調(diào)報(bào)告聯(lián)動(dòng)地產(chǎn)2021年11月14日一、市場(chǎng)分析與預(yù)期房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)研究2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)區(qū)域規(guī)劃重點(diǎn)工程調(diào)查本報(bào)告闡述內(nèi)容二、項(xiàng)目綜合定位地塊基本狀況研究項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力建議項(xiàng)目定位目標(biāo)客戶群項(xiàng)目總體規(guī)劃價(jià)格預(yù)估21、房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)研究2、2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)3、區(qū)域規(guī)劃4、重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)查市場(chǎng)分析與預(yù)期3城市歷史:應(yīng)城，為古蒲騷之地南朝·宋孝武帝孝建元年〔公元454年〕置縣，析安陸縣南境置應(yīng)城縣，屬郢州安陸郡。應(yīng)城歷史悠久，人文薈萃，是古蒲騷故地,以“因地處要沖，應(yīng)置城為守〞而得名。應(yīng)城物華天寶，資源富集，素有“膏都鹽海〞之稱，是一座新興的工礦城市。石膏、巖鹽、溫泉并稱“應(yīng)城三寶〞，名揚(yáng)四海。應(yīng)城簡(jiǎn)介位置面積：應(yīng)城市位于湖北省中部偏東。面積1105平方千米。人口民族：2021年末總?cè)丝?8.11萬(wàn)人，99%為漢族。行政區(qū)劃:應(yīng)城屬于孝感市，周邊相鄰城市有云夢(mèng)縣、孝感市等地區(qū)。2004年底，應(yīng)城市管轄5個(gè)街道、10個(gè)鎮(zhèn)，18個(gè)居委會(huì)、396個(gè)村委會(huì)。45應(yīng)城市商品房銷售面積（㎡）20111至10月自2021年起，應(yīng)城市商品房銷售面積有下降趨勢(shì)，但銷售均價(jià)不降反升，顯示市場(chǎng)剛性需求存在，房產(chǎn)價(jià)格有市場(chǎng)支撐。應(yīng)城市商品房銷售均價(jià)（元/㎡）2011（1至10月）6序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址開發(fā)單位總規(guī)模預(yù)售面積1黃都銀府黃灘鎮(zhèn)三八村地段廣廈房地產(chǎn)26700㎡12978㎡2海山·應(yīng)置城主城區(qū)城南大道以南海山房地產(chǎn)439696㎡69158.37㎡3北美城市花園長(zhǎng)荊大道以北、廣場(chǎng)大道以東加泰房地產(chǎn)268325㎡218042㎡4蒲城新苑應(yīng)城市古城大道550號(hào)光大房地產(chǎn)6494.65㎡2890.7㎡5三眼井社區(qū)商住樓應(yīng)城市大智路53號(hào)光大房地產(chǎn)2020㎡2020㎡6明星居城南小商品市場(chǎng)西側(cè)光大房地產(chǎn)5331.48㎡2643.6㎡7翡翠新城二期古城大道與古鹽路交匯處光大房地產(chǎn)7686.6㎡5219.85㎡8鑫龍公寓鑫龍紡織公司以西城北教育組以南世紀(jì)凱發(fā)房地產(chǎn)11035.6㎡11035.6㎡9金港一品二期、三期1號(hào)樓城中廣場(chǎng)大道99號(hào)金港實(shí)業(yè)204659㎡63431㎡10長(zhǎng)江埠商業(yè)步行街長(zhǎng)江埠西正街東馬坊房地產(chǎn)8013.48㎡5596.7㎡11雙鑫佳苑應(yīng)城市東馬坊化工大道以西應(yīng)城市房地產(chǎn)公司26912.46㎡26415㎡2021年應(yīng)城市在售樓盤統(tǒng)計(jì)7區(qū)域地段戶型價(jià)格樓層面積(㎡)單價(jià)（元/㎡)城中區(qū)加泰步行街二室二廳38萬(wàn)元21063585城南區(qū)環(huán)水花園復(fù)式47萬(wàn)元31553032城中區(qū)解放街中段二室二廳27萬(wàn)元61052571城中區(qū)泰合花園附近二室二廳265000面議4932849城中區(qū)泰合花園附近三室二廳二衛(wèi)39萬(wàn)元11392806城南區(qū)立天銀都二室二廳39萬(wàn)元61073645城南區(qū)月圓四村三室二廳二衛(wèi)46萬(wàn)元61383333城中區(qū)解放街北二室一廳16萬(wàn)元2682353城南區(qū)立天銀都三室二廳二衛(wèi)32萬(wàn)元61472177城南區(qū)立天銀都三室二廳二衛(wèi)31萬(wàn)元61402214城南區(qū)北美高層三室一廳405000面議41073785城中區(qū)建設(shè)街老一中二室二廳28萬(wàn)元3913077城中區(qū)新河公交站旁二室二廳20萬(wàn)元61002000城中區(qū)古城新都車庫(kù)車庫(kù)層4000元/M21413902城中區(qū)漢宜大道園林二室二廳25萬(wàn)元5783205城中區(qū)銘新居小區(qū)二室二廳292000面議1923174應(yīng)城市二手房銷售信息統(tǒng)計(jì)8區(qū)域地段戶型價(jià)格樓層面積(㎡)單價(jià)（元/㎡)城中區(qū)新河小學(xué)附近二室二廳185000面議2922011城中區(qū)杉樹閣三室二廳33萬(wàn)元61103000城中區(qū)西大街流星花二室一廳185000面議2702643城中區(qū)電影院家屬樓二室二廳32萬(wàn)元11003200城南區(qū)光大公寓復(fù)式43萬(wàn)元31502867城南區(qū)月圓四村三室二廳二衛(wèi)50萬(wàn)元51483378城南區(qū)月圓四村三室二廳二衛(wèi)54萬(wàn)元21483649城南區(qū)月圓一村二室二廳295000面議4883352城南區(qū)金港一品二室二廳285000面議6883239城南區(qū)北美高層三室二廳47萬(wàn)元91223852城中區(qū)汪家臺(tái)二路二室二廳12萬(wàn)元6961250城南區(qū)大興家私城門店5000元/M211075000城南區(qū)北美小區(qū)二室二廳337000面議7903744城中區(qū)解放街布匹巷私房2800元/M221602800城南區(qū)欣城印象門店門店21萬(wàn)元1484375城北區(qū)古城加油站旁二室二廳30萬(wàn)元21003000城南區(qū)歐景花園二室二廳20萬(wàn)元7902222城中區(qū)地主街廣廈二室一廳17萬(wàn)元67123949區(qū)域地段戶型價(jià)格樓層面積(㎡)單價(jià)（元/㎡)城南區(qū)月圓六村三室二廳35萬(wàn)元61153043城中區(qū)東后巷（老電私房22萬(wàn)元21861183城中區(qū)電影院車庫(kù)一室一廳5萬(wàn)元1212381城南區(qū)富華東區(qū)小高二室二廳415000面議21093807城南區(qū)凱發(fā)錦繡城二室二廳30萬(wàn)元61042885城南區(qū)月圓六村三室二廳二衛(wèi)46萬(wàn)元61343433城中區(qū)解放街中段二室二廳258000面議4923098城南區(qū)凱發(fā)康城三室二廳二衛(wèi)46萬(wàn)元21243710城中區(qū)工商銀行對(duì)面四室二廳36萬(wàn)元51402571城南區(qū)歐景花園西區(qū)三室二廳二衛(wèi)40萬(wàn)元31253200城南區(qū)光明大市場(chǎng)三室二廳二衛(wèi)38萬(wàn)元41282969城中區(qū)水仙花園三室二廳二衛(wèi)46萬(wàn)元41283594城南區(qū)富華西區(qū)車庫(kù)單間9萬(wàn)元1204500城中區(qū)糧貿(mào)街中段二室二廳210000面議6802625城中區(qū)歐景花園西區(qū)二室二廳29萬(wàn)元11082685城中區(qū)工農(nóng)路富水人二室二廳24萬(wàn)元699242410隨著房地產(chǎn)價(jià)格的日益增加，政府不斷出臺(tái)房產(chǎn)新政，旨在打擊炒樓，通過一系列行政調(diào)控手段干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)。1112新國(guó)五條加大樓市宏觀調(diào)控力度完善差別化的住房信貸政策調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)稅收優(yōu)惠政策切實(shí)增加住房有效供應(yīng)加大住房交易市場(chǎng)檢查力度13聯(lián)動(dòng)觀點(diǎn)141、房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)研究2、2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)3、區(qū)域規(guī)劃4、重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)查市場(chǎng)分析與預(yù)期152021年經(jīng)濟(jì)開展趨勢(shì)預(yù)判162021年房地產(chǎn)開展趨勢(shì)預(yù)判171、房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)研究2、2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)3、區(qū)域規(guī)劃4、重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)查市場(chǎng)分析與預(yù)期18城南新區(qū)城北老城區(qū)項(xiàng)目區(qū)位應(yīng)城目前正在大力開展城南新區(qū)建設(shè)，卓越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)將逐漸突顯。城北老城區(qū)作為前期行政中心，區(qū)位配套完善，但中心地位會(huì)被城南新區(qū)逐漸替代。19

園區(qū)以民營(yíng)中小企業(yè)為主,產(chǎn)業(yè)定位為:環(huán)保型,科技型,勞動(dòng)密集型企業(yè),優(yōu)先開展民營(yíng)紡織服裝,塑料機(jī)械，工程材料，食品伺料，商業(yè)貿(mào)易，綜合效勞等產(chǎn)業(yè)．城北重點(diǎn)工程——民營(yíng)經(jīng)濟(jì)園201、房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)研究2、2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)3、區(qū)域規(guī)劃4、重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)查市場(chǎng)分析與預(yù)期21項(xiàng)目地塊翡翠新城蒲城新苑明星居海山應(yīng)置城金港一品北美城市花園123456123456應(yīng)城樓盤分布22物業(yè)名稱翡翠新城二期總體規(guī)劃總建面7686㎡銷售均價(jià)約3200元/㎡開盤日期2010年入伙日期2012年地理位置應(yīng)城市古城大道與古鹽路交匯處配套設(shè)施無周邊景觀無樓盤點(diǎn)評(píng)：樓盤銷售周期長(zhǎng)，體量不大，在一定市場(chǎng)口碑下，較容易消化。園林風(fēng)格無主力戶型117-121㎡，三房為主項(xiàng)目賣點(diǎn)價(jià)格優(yōu)勢(shì)銷售情況體量小，A棟基本售馨翡翠新城二期23物業(yè)名稱蒲城新苑總體規(guī)劃獨(dú)棟多層總建面6494.65㎡銷售均價(jià)約3400元/㎡開盤日期2011年入伙日期2012年年底地理位置古城大道與大智路交匯處配套設(shè)施底商周邊景觀無樓盤點(diǎn)評(píng)：樓盤體量較小，街角位置交通方便，商住性質(zhì)便于多種用途使用，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力小。園林風(fēng)格無主力戶型104-114㎡三房項(xiàng)目賣點(diǎn)商住性質(zhì)銷售情況體量較小，住宅共41套出售，剩余19套可售，出售率約50%底商目前出售中，價(jià)格約16800元/㎡蒲城新苑24物業(yè)名稱明星居總體規(guī)劃2棟多層總建面5331.48㎡銷售均價(jià)開盤日期2011年入伙日期2011年年底地理位置應(yīng)市市城南小商品市場(chǎng)西側(cè)配套設(shè)施商業(yè)周邊景觀無園林風(fēng)格無主力戶型73㎡二房，118-129㎡三房項(xiàng)目賣點(diǎn)區(qū)位優(yōu)勢(shì)樓盤點(diǎn)評(píng)：現(xiàn)房銷售，地理位置優(yōu)越，體量小，消化快。銷售情況A棟全部售馨明星居25物業(yè)名稱海山應(yīng)置城總體規(guī)劃多層，小高層樓盤點(diǎn)評(píng)：城南新區(qū)大盤，配套完善，戶型新穎，后期發(fā)展?jié)摿Υ?，受市?chǎng)歡迎總建面439696㎡銷售均價(jià)約3750元/㎡地理位置應(yīng)城市主城區(qū)城南大道以道配套設(shè)施商業(yè)、游泳池、羽毛球場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)設(shè)施周邊景觀應(yīng)城廣場(chǎng)園林風(fēng)格中式園林景觀主力戶型117㎡三房二廳、138㎡四房二廳、245㎡花園洋房項(xiàng)目賣點(diǎn)城南新區(qū)大型高層住宅小區(qū)，規(guī)模龐大，配套完善銷售情況9棟共計(jì)522戶，已銷售394戶，銷售率約75%海山應(yīng)置城26物業(yè)名稱金港一品二期總體規(guī)劃多層，小高層、高層樓盤點(diǎn)評(píng)：小區(qū)位于城南新區(qū)，住宅社區(qū)集中，后市發(fā)展?jié)摿薮?。小區(qū)開發(fā)周期較長(zhǎng)，市場(chǎng)有一定知名度?？偨?7794㎡銷售均價(jià)約3700元/㎡地理位置應(yīng)城市廣場(chǎng)大道99號(hào)配套設(shè)施商業(yè)周邊景觀無園林風(fēng)格園林水系主力戶型80-120㎡項(xiàng)目賣點(diǎn)小區(qū)規(guī)模、城南新區(qū)未來發(fā)展銷售情況二期共6棟，268戶，已銷售260戶，銷售率約97%。三期未開盤金港一品二期27物業(yè)名稱北美城市花園總體規(guī)劃多層，小高層樓盤點(diǎn)評(píng)：小區(qū)銷售時(shí)間較長(zhǎng)，從2008年就開始銷售，有一定市場(chǎng)口碑，隨著不斷開發(fā)，小區(qū)規(guī)模越來越大，具有一定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力總建面268325㎡銷售均價(jià)小高層3300元/㎡多層3800元/㎡地理位置長(zhǎng)荊大道以北，廣場(chǎng)大道以東配套設(shè)施周邊配套周邊景觀無園林風(fēng)格北美風(fēng)情園林主力戶型102-206多種戶型，空中別墅項(xiàng)目賣點(diǎn)小區(qū)規(guī)模、新區(qū)發(fā)展銷售情況12棟房，共計(jì)800套，已售633套，銷售率約79%北美城市花園28應(yīng)城在售樓盤規(guī)模兩極分化，大型樓盤根本集中在城南，小型樓盤集中在城北；應(yīng)城目前在售樓盤剩余可售單位不多，挑選范圍不大。應(yīng)城在售樓盤均價(jià)約為3600左右，局部樓盤銷售價(jià)格突破4000，在三線城市中屬于中等水平。年底銷售量有顯著提升，多為外出務(wù)工人員返城消費(fèi)。聯(lián)動(dòng)觀點(diǎn)291、地塊根本狀況研究2、項(xiàng)目SWOT分析3、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力建議4、項(xiàng)目定位工程綜合定位4、目標(biāo)客戶群4、項(xiàng)目總體規(guī)劃4、價(jià)格預(yù)估30一、地塊根本情況1、地理位置工程位于應(yīng)城市古城大道與省膏礦鐵路線交匯處〔原瑞豐糧油食品廠〕。2、用地總面積：80余畝土地容積率：2.5可建面積：17萬(wàn)平方米3、土地有坡度，需要拆遷，原工廠已搬遷31二、工程周邊具體環(huán)境、配套城北中心初中蒲陽(yáng)醫(yī)院蒲陽(yáng)小學(xué)郵政儲(chǔ)蓄中醫(yī)院蒲陽(yáng)中學(xué)人民公園本案32工程周邊交通環(huán)境工程地處古城大道邊，交通便利，四通八達(dá)4路公汽經(jīng)過工程，行駛線路為：鹽礦—翡翠新城—中百倉(cāng)儲(chǔ)—新汽車站33教育配套：。城北小學(xué)城北初中蒲陽(yáng)小學(xué)工程周邊教育配套教育資源豐富，城北小學(xué)、城北初中、蒲陽(yáng)小學(xué)、蒲陽(yáng)初中遍布工程周邊34生活配套：工程周邊生活配套齊全，購(gòu)物、超市、菜市場(chǎng)、公園、銀行、郵政、醫(yī)院應(yīng)有盡有，生活極其便利。應(yīng)城中醫(yī)院蒲陽(yáng)市場(chǎng)人民公園商業(yè)步行街351、地塊根本狀況研究2、工程SWOT分析3、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力建議4、項(xiàng)目定位工程綜合定位4、目標(biāo)客戶群4、項(xiàng)目總體規(guī)劃4、價(jià)格預(yù)估36項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：片區(qū)目前無其他大型工程銷售，片區(qū)內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力小。區(qū)位優(yōu)勢(shì)：工程地處應(yīng)城城北繁華城區(qū)，城區(qū)歷史悠久，客戶認(rèn)知度高。交通優(yōu)勢(shì)：工程位于古城大道邊，且有公共汽車通達(dá)，交通便利。配套優(yōu)勢(shì)：周邊大型購(gòu)物商場(chǎng)、菜市場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院等市政及生活配套完善。規(guī)模優(yōu)勢(shì)：工程總建筑面積17萬(wàn)方，屬于大中型工程，社會(huì)關(guān)注率較高。地塊優(yōu)勢(shì)：工程地塊較方正，有一定坡度，易于規(guī)劃且能通過上下落差造景。項(xiàng)目劣勢(shì)環(huán)境因素：工程周邊無自然景觀，且臨近鐵路，噪音污染成為不可回避的劣勢(shì)。開發(fā)商名氣：開發(fā)商在應(yīng)城尚未有開發(fā)工程經(jīng)驗(yàn)，企業(yè)品牌及產(chǎn)品形象仍需要塑造提升37381、地塊根本狀況研究2、項(xiàng)目SWOT分析3、工程核心競(jìng)爭(zhēng)力建議4、項(xiàng)目定位工程綜合定位4、目標(biāo)客戶群4、項(xiàng)目總體規(guī)劃4、價(jià)格預(yù)估39401、地塊根本狀況研究2、項(xiàng)目SWOT分析3、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力建議4、工程定位工程綜合定位4、目標(biāo)客戶群4、項(xiàng)目總體規(guī)劃4、價(jià)格預(yù)估41城北核心.大型住宅社區(qū)大型的現(xiàn)代化地標(biāo)建筑總體形象定位總體物業(yè)多層洋房小高層住宅高層住宅產(chǎn)品類別的定位工程定位421、地塊根本狀況研究2、項(xiàng)目SWOT分析3、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力建議4、項(xiàng)目定位工程綜合定位4、目標(biāo)客戶群4、項(xiàng)目總體規(guī)劃4、價(jià)格預(yù)估43中高端客戶所選擇的住宅需要具有較強(qiáng)的環(huán)境及出色的產(chǎn)品表現(xiàn)目標(biāo)客戶應(yīng)鎖定：中高層次客戶中追求高品質(zhì)的一群人中層客戶是房地產(chǎn)市場(chǎng)開展的根底難以支撐本案總體開展，難以為工程帶來品牌、口碑溢價(jià)價(jià)值本工程完全能夠滿足此特定的需求44經(jīng)濟(jì)實(shí)用型客戶AIO量表資料來源：消費(fèi)者訪談經(jīng)濟(jì)實(shí)用特征與住房?jī)r(jià)值取向角色外來就業(yè)人口為主，青年無小孩的為主。自住需求緊湊型戶型生活習(xí)慣在消費(fèi)上很理性務(wù)實(shí)認(rèn)為家庭和事業(yè)一樣重要購(gòu)房從經(jīng)濟(jì)承受能力出發(fā)，以實(shí)用舒適為原則。注重上班方便片區(qū)看法與城南新區(qū)的樓盤價(jià)格相比較，城北片區(qū)的樓價(jià)相對(duì)較低，能夠滿足那些經(jīng)濟(jì)能力有限的置業(yè)者。對(duì)小區(qū)環(huán)境、品牌、檔次有一定的需求，但非必要條件客戶定性描述與本產(chǎn)品的契合度關(guān)鍵詞：價(jià)格45健康養(yǎng)老型客戶AIO量表資料來源：消費(fèi)者訪談健康養(yǎng)老特征與住房?jī)r(jià)值取向角色中老年人為主，基本下一代已經(jīng)自立，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。自住需求對(duì)老城區(qū)配套較為依賴面積不用太大生活習(xí)慣注重身體的保健和鍛煉家庭比事業(yè)更重要希望多點(diǎn)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所希望離子女近片區(qū)看法周邊醫(yī)療配套完善。希望交通便利，方便孫子上學(xué)。買菜、日用品等方便公共交通要便利客戶定性描述與本產(chǎn)品的契合度關(guān)鍵詞：便利46望子成龍型客戶AIO量表資料來源：消費(fèi)者訪談望子成龍?zhí)卣髋c住房?jī)r(jià)值取向A青年為主，孩子尚小。自住需求緊湊型戶型I注重小孩的教育成長(zhǎng)消費(fèi)上理性務(wù)實(shí)家庭和事業(yè)一樣重要改善環(huán)境，為孩子創(chuàng)造更好的生活條件。價(jià)格仍然是購(gòu)房的關(guān)鍵要素O城北片區(qū)教育設(shè)施，各類學(xué)校在數(shù)量與質(zhì)量上相對(duì)有優(yōu)勢(shì)。最好小區(qū)自帶幼兒園或小學(xué)客戶定性描述與本工程的契合度關(guān)鍵詞：教育47社會(huì)新銳型客戶AIO量表城市新貴特征與住房?jī)r(jià)值取向角色應(yīng)城原住、常住人口或來自周邊縣市的青年人，公務(wù)員等白領(lǐng)階層居多，一般都為三口之家。自住需求，喜歡一定創(chuàng)新所需產(chǎn)品需要一定舒適度生活習(xí)慣生活中追求品位和情調(diào)關(guān)注身體健康和鍛煉注重小孩的教育成長(zhǎng)喜歡小資場(chǎng)所喜歡交朋友希望多點(diǎn)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所希望小孩讀書方便喜歡有點(diǎn)檔次的生活氛圍喜歡鄰里關(guān)系，居住氛圍好的地方片區(qū)看法片區(qū)無自然景觀條件，但生活配套設(shè)施相對(duì)完善。更喜歡與城市發(fā)展趨勢(shì)同步。希望有大型的超市希望交通便利希望城市感強(qiáng)一點(diǎn)客戶定性描述與本工程的契合度關(guān)鍵詞：氣氛、創(chuàng)新、溝通、品質(zhì)48資料來源：消費(fèi)者訪談富貴之家特征與住房?jī)r(jià)值取向角色應(yīng)城原住人口、附近區(qū)域及少數(shù)周邊地區(qū)的高收入者，私營(yíng)企業(yè)主及各界名流居多，包括部分外地投資客。自住需求和為家人置業(yè)的情況都存在較高層面的改善居住環(huán)境生活習(xí)慣家庭與事業(yè)一樣重要有很多時(shí)間用于與朋友交往年輕一輩消費(fèi)上稍微偏向沖動(dòng)注重身體的保健，喜歡在空閑時(shí)娛樂休閑對(duì)環(huán)境、品牌、物管的要求都較高對(duì)產(chǎn)品的要求高片區(qū)看法對(duì)居住環(huán)境要求高，喜歡周邊自然景觀豐富。希望生活優(yōu)越客戶定性描述與本產(chǎn)品的契合度關(guān)鍵詞：檔次富貴之家型客戶特點(diǎn)49鎖定主要目標(biāo)客戶

客戶類型適合產(chǎn)品類別與項(xiàng)目契合度社會(huì)新銳小高層、高層經(jīng)濟(jì)實(shí)用多層、小高層健康養(yǎng)老多層、小高層望子成龍小高層、高層富貴之家低層洋房、聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟別墅50從客戶來源看，應(yīng)城區(qū)大局部購(gòu)房客戶為本地原居民；購(gòu)房用途多以自用為主；如果只依靠應(yīng)城原居民，很難在較短周期內(nèi)支撐工程銷售；根據(jù)工程分析，應(yīng)“走出去〞，實(shí)施兵分三路策略。51消費(fèi)客群應(yīng)城本地客源應(yīng)城鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民外出務(wù)工人員鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民：希望提升居住品質(zhì)家庭、子女在應(yīng)城就業(yè)〔讀書〕家庭、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)家、子女解決父母醫(yī)療養(yǎng)老的家庭等。應(yīng)城原居民：公務(wù)員、教師、醫(yī)生等白領(lǐng)階層；中高端管理階層、中高端工人階層；子女有結(jié)婚購(gòu)房的家庭；私營(yíng)企業(yè)主等。離退休職工、養(yǎng)老或拆遷需更換居住用地客群。521、地塊根本狀況研究2、項(xiàng)目SWOT分析3、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力建議4、項(xiàng)目定位工程綜合定位4、目標(biāo)客戶群4、工程總體規(guī)劃4、價(jià)格預(yù)估53總體規(guī)劃戰(zhàn)略思路：純住宅〔多層+高層+小高層〕產(chǎn)品建議：戶型設(shè)計(jì)：采用多變的N+1戶型，增加產(chǎn)品附加值，通過自由組合的形式到達(dá)多變的效果。園林設(shè)計(jì)：采用統(tǒng)一的園林風(fēng)格，少量園林水景的點(diǎn)綴，襯托整體園林效果同同時(shí)，利于壓縮后期護(hù)理本錢。道路設(shè)計(jì)：采用人車分流形式，保障居住平安同時(shí)，保持園林統(tǒng)一性。車位設(shè)計(jì)：采用半地下，陽(yáng)光停車場(chǎng)，節(jié)省能源，提升生態(tài)環(huán)境。配套設(shè)施建議：中心花園、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所等。本案規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)要充分考慮地塊內(nèi)在價(jià)值的分布，挖掘土地的最大價(jià)值54城北地標(biāo)性整體舒適性工程的容積率與工程規(guī)模在城北具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，打造工程地標(biāo)建筑符合工程開展戰(zhàn)略；〔高度、外立面、天際線〕整體規(guī)劃設(shè)計(jì)理念契合市場(chǎng)整體開展潮流，以滿足最細(xì)微的居住需求指標(biāo)進(jìn)行打造，滿足工程整體開展目標(biāo)；〔戶型、裝修、配置〕節(jié)能環(huán)保性結(jié)合應(yīng)城市場(chǎng)消費(fèi)潮流，創(chuàng)造獨(dú)特的生態(tài)環(huán)境，把握趨勢(shì)超越主流打造極具價(jià)值的工程；〔環(huán)保材料應(yīng)用、環(huán)?？萍紤?yīng)用〕獨(dú)特領(lǐng)先性工程在社區(qū)配置及建筑品配置上突破區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)習(xí)性，形成區(qū)域引領(lǐng)型品質(zhì)工程；〔樓王、園林、小區(qū)配套〕55建筑風(fēng)格建議：整體ARTDECO風(fēng)格整體建筑風(fēng)格端莊、大氣，禮儀感強(qiáng)天際線及裝飾細(xì)節(jié)方面在采用ARTDECO的整體建筑形式上，利用玻璃幕墻突顯工程品質(zhì)56建筑風(fēng)格建議采用現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，提倡簡(jiǎn)練的建筑處理手法和純潔的形體美，盡可能去掉繁瑣而嘩眾取寵的環(huán)節(jié)。57外立面建議外立面采用玻璃幕墻與金屬構(gòu)件，使墻面窗體化，加大觀景面；外立面色彩要求簡(jiǎn)潔、雅致，建議采用藍(lán)灰色等相應(yīng)經(jīng)久耐看的色調(diào)。58社區(qū)入口建議59園林景觀建議60本工程占地面積5.3萬(wàn)方，容積率2.5。總建筑面積達(dá)17萬(wàn)方。本司建議：工程分三期開發(fā)，開發(fā)形式為多層-小高層-高層，通過逐步提升的銷售價(jià)格，將工程利潤(rùn)最大化。61開發(fā)對(duì)象：多層開發(fā)目的：通過多層住宅銷售提升人氣，帶動(dòng)后期住宅價(jià)格提升工程形象：城北規(guī)模最大的樓盤，全城認(rèn)購(gòu)！.一期二期三期開發(fā)對(duì)象：小高層開發(fā)目的：通過小高層提升工程品質(zhì)、形象。帶動(dòng)后期高層價(jià)格提升工程形象：全城最超值的樓盤，無可挑剔開發(fā)對(duì)象：高層開發(fā)目的：最后一期開發(fā)高層，迎合市場(chǎng)消費(fèi)習(xí)慣的同時(shí)，到達(dá)開發(fā)利潤(rùn)最大化。工程形象：城北新地標(biāo)62面積區(qū)間戶型區(qū)間戶型配比80-90㎡2房（+創(chuàng)意空間）20%90-110㎡三房40%110-130㎡3房（+創(chuàng)意空間）30%130以上㎡舒適四房10%戶型配比建議63戶型：2房2廳1衛(wèi)+花園