東渡國(guó)際青浦工程籌劃提案市場(chǎng)篇2021.09第一局部工程定位面臨的問(wèn)題第二局部聚仁理解的工程產(chǎn)品第三局部聚仁理解的工程定位第四局部聚仁理解的工程價(jià)格第五局部聚仁理解的工程客源本次市場(chǎng)提案解決的問(wèn)題第一局部工程定位面臨的問(wèn)題區(qū)位市場(chǎng)客源區(qū)位－－地理位置市中心虹橋樞紐趙巷朱家角青浦新城本項(xiàng)目工程大區(qū)位位于青浦新城邊緣區(qū)域，并非核心區(qū)域，且位于朱家角與青浦新城之間。區(qū)位－－青浦新城青浦新城目前之于上海西區(qū)價(jià)值表現(xiàn)偏低，處于目前西區(qū)的低端市場(chǎng)表現(xiàn)。上海西區(qū)主要版塊價(jià)格情況區(qū)域板塊近一季度公寓成交價(jià)近一季度聯(lián)排成交價(jià)徐涇1372420614趙巷/18087青浦新城943013144朱家角1067014431泗涇832114121九亭1066914823區(qū)位－－朱家角朱家角作為上海傳統(tǒng)度假型區(qū)域，目前多以第二居所表現(xiàn)，市區(qū)自住型客源支撐不強(qiáng)。板塊項(xiàng)目總建面積(萬(wàn)方)已推面積(萬(wàn)方)已售面積(萬(wàn)方)未來(lái)供應(yīng)面積(萬(wàn)方)未來(lái)供應(yīng)套數(shù)未來(lái)供應(yīng)套數(shù)朱家角東方庭院18.316.813.64.7獨(dú)棟107，聯(lián)排24，雙拼18獨(dú)棟123聯(lián)排32雙拼51中信泰富656.52.962.1一，二期獨(dú)棟16，雙拼33、聯(lián)排8區(qū)域物業(yè)類(lèi)型項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)域分布年齡段職業(yè)目的朱家角聯(lián)排東方庭院黃浦24%，盧灣12%，普陀6%，長(zhǎng)寧6%，浙江24%，其他28%30-50為主力度假，投資中信泰富徐匯25%，閔行13%，寶山13%，楊浦13%，外地36%40-50為主力度假，投資市場(chǎng)－－后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)壓力大項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間占地面積（萬(wàn)方）容積率總建筑面積（萬(wàn)方）未來(lái)供應(yīng)（萬(wàn)方）品牌富力桃園2008.12241.1628.025.2富力地產(chǎn)新城盛景2007.10271.1030.08江蘇新城帕緹歐香（二期）2009.097.60.816.26.2復(fù)地、東航置業(yè)仁恒運(yùn)杰河濱花園2005.0923.51.2028.29.4仁恒、運(yùn)杰投資景港名人苑（一期）2008.117.21.007.22.4上海景港緣房產(chǎn)匯豐豪軒2006.062.41.543.70.1上?？地S地產(chǎn)公園大觀(guān)2004.044.82.5013.42.8上海吉富紳置業(yè)東方庭院2006.1130.40.7623.11.2盛高置地中信泰富2008.06800.7056.052.4中信泰富（中國(guó)）上實(shí)-80--50上實(shí)置業(yè)工程片區(qū)大盤(pán)云集且多為知名開(kāi)發(fā)商，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大。市場(chǎng)－－價(jià)格平臺(tái)偏低富力桃園景港名人苑匯豐豪軒帕緹歐香仁恒運(yùn)杰新城盛景中信泰富東方庭院公園大觀(guān)地塊物業(yè)類(lèi)型區(qū)域項(xiàng)目報(bào)價(jià)09.08成交價(jià)聯(lián)排別墅朱家角中信泰富1450014416東方庭院1500012811青浦新城富力桃園1500014325新城盛景1400014095仁恒運(yùn)杰1700016253帕緹歐香15000-公寓產(chǎn)品青浦新城景港名人苑89009008仁恒運(yùn)杰120009748公園大觀(guān)1100010216匯豐豪軒120009517新城盛景85008754目前工程片區(qū)價(jià)格運(yùn)作較低，特別是公寓產(chǎn)品之于西區(qū)價(jià)格運(yùn)作高端支撐缺乏。物業(yè)類(lèi)型項(xiàng)目名稱(chēng)推盤(pán)時(shí)間推盤(pán)套數(shù)去化套數(shù)去化率月均去化聯(lián)排別墅富力桃園2008.1215812680%14新城盛景2009.041058783%17帕緹歐香09.09開(kāi)盤(pán)52套聯(lián)排---仁恒運(yùn)杰2007.0711410088%4東方庭院2009.08201785%17中信泰富2009.06302170%7公寓景港名人苑2009.0320017688%29匯豐豪軒2006.0916415595%4新城盛景2009.0248743389%70公園大觀(guān)2009.05857892%20仁恒運(yùn)杰2009.0414714599%29市場(chǎng)－－去化主要取決于工程價(jià)格以新城盛景、東方庭院為代表的高速去化個(gè)案主要取決于偏低的市場(chǎng)價(jià)格。市場(chǎng)－－工程規(guī)模小，且產(chǎn)品線(xiàn)過(guò)長(zhǎng)工程自身11萬(wàn)平方米的體量使得工程在西區(qū)市場(chǎng)中并不占優(yōu)，不具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)；并且工程涵蓋了80－260平方米的產(chǎn)品類(lèi)型，產(chǎn)品線(xiàn)過(guò)于繁雜。產(chǎn)品面積段套數(shù)套數(shù)比水岸別墅261213％獨(dú)院別墅226223％聯(lián)庭別墅1967510％公寓17015020％14013018％11012015％9012015％8012015％283（復(fù)式）101％總計(jì)768100％客源－－青浦新城本區(qū)域客源為主區(qū)域物業(yè)類(lèi)型項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)域分布年齡段職業(yè)目的青浦新城聯(lián)排富力桃園88%上海，12%外省市青浦77%；徐匯、嘉定、長(zhǎng)寧共占13%，10%其他

35-40歲為主

自住為主

新城盛景88%上海，12%外省市青浦89%；其他區(qū)域11%

40-45歲為主

自住90%以上

仁恒運(yùn)杰83%上海，17%外省市青浦77%；其他區(qū)域23%35-40歲為主自住公寓景港名人苑上海88%；外省市12%青浦90%、10%其他區(qū)域40-45歲自住為主匯豐豪軒上海90%；外省市10%青浦87%、13%其他區(qū)域

40-45歲自住改善型需求新城盛景青浦82%，外省市18%青浦90%，其他區(qū)域10%25-30歲自住為主（剛需）公園大觀(guān)上海91%，外省市9%青浦92%，其他區(qū)域8%

35-40歲自住，二次改善仁恒運(yùn)杰上海82%，外省市18%青浦89%，其他區(qū)域11%

30-35歲自住為主（剛需）無(wú)論公寓還是聯(lián)排別墅產(chǎn)品，青浦新城個(gè)案均表現(xiàn)出很強(qiáng)的區(qū)域特性；對(duì)于公寓產(chǎn)品而言，更多表現(xiàn)的是剛需產(chǎn)品為主，工程大戶(hù)型公寓客源抗性加大?？驮矗袇^(qū)客源青浦華新鎮(zhèn)：綠地逸灣閔行北翟路：盛世虹橋松江莘閔板塊：新弘國(guó)際城就目前我司代理郊區(qū)個(gè)案而言，公寓產(chǎn)品更多吸引的還是市區(qū)剛需客源；工程大面積公寓產(chǎn)品對(duì)于此類(lèi)客源表現(xiàn)出很大的總價(jià)抗性。結(jié)論工程面臨規(guī)模較小、區(qū)位為難、產(chǎn)品線(xiàn)過(guò)長(zhǎng)、后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)壓力大、本區(qū)域客源難以支撐高價(jià)格以及大面積公寓戶(hù)型難以吸引市區(qū)客源等諸多運(yùn)作抗性；因此，本案運(yùn)不能以市場(chǎng)常規(guī)手法運(yùn)作，工程必須在自身公寓以及別墅產(chǎn)品中形成真正的拳頭產(chǎn)品，精確打擊西區(qū)市場(chǎng)公寓、別墅兩類(lèi)目標(biāo)客源，才能不被淹沒(méi)在西區(qū)的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)之中，從而爭(zhēng)取最優(yōu)價(jià)值。第二局部聚仁理解的工程產(chǎn)品我們的產(chǎn)品是否已經(jīng)到達(dá)了運(yùn)作西區(qū)，精確打擊市場(chǎng)兩類(lèi)客源的標(biāo)準(zhǔn)，是否已經(jīng)形成了真正的“拳頭〞產(chǎn)品？組團(tuán)式行列排布；真正做到人車(chē)分流；內(nèi)部水系縱向貫穿，形成水系景觀(guān)軸。分布合理，臨河景觀(guān)價(jià)值最好區(qū)域，主要排布大面積段戶(hù)型，有利于提升大面積戶(hù)型價(jià)值與去化速度；別墅南北入口，具組團(tuán)優(yōu)勢(shì)。產(chǎn)品理解－－總規(guī)排布、景觀(guān)創(chuàng)新總規(guī)排布，景觀(guān)均好性強(qiáng)，屬于小高層＋別墅混合社區(qū)中高端的總規(guī)排布設(shè)計(jì)。獨(dú)院別墅226㎡聯(lián)庭別墅196㎡水岸別墅261㎡公寓170m2+頂層院墅公寓140㎡公寓110㎡公寓90㎡公寓80㎡別墅：東方文化元素注入到建筑表現(xiàn)之中，石材用料同樣表達(dá)出良好的建筑表現(xiàn)，更具質(zhì)感以及高端形象。產(chǎn)品理解－－別墅立面公寓：結(jié)合別墅設(shè)計(jì)理念，統(tǒng)一色彩，立面表現(xiàn)更凸顯國(guó)際化、時(shí)尚感，切合主題，品質(zhì)感強(qiáng)。產(chǎn)品理解－－公寓立面景觀(guān)主題性強(qiáng)，更具國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)，定位高端，人性化設(shè)計(jì)，兼具生態(tài)與休閑運(yùn)動(dòng)功能。高爾夫推桿游艇碼頭采光地下室下沉式會(huì)所景觀(guān)產(chǎn)品理解－－景觀(guān)配套引入高爾夫以及游艇碼頭，景觀(guān)主題性更具國(guó)際化、定位高端；運(yùn)用水景的同時(shí)，水景設(shè)計(jì)手法更為豐富，景觀(guān)層次感更強(qiáng)。融合社區(qū)整體調(diào)性，中式元素穿插，特色的全透明設(shè)計(jì)，增強(qiáng)景觀(guān)視野性，設(shè)計(jì)前衛(wèi)。產(chǎn)品理解－－會(huì)所地下層一層二層三層花園露臺(tái)市場(chǎng)產(chǎn)品地下室面積62-113㎡面積段：196-261㎡下沉花園：21-54㎡（全送）地下室：130-184㎡（全送）一層花園：37-87㎡（全送）二層露臺(tái)：8-22㎡（全送）總附贈(zèng)面積：217-333㎡附贈(zèng)比率：107-127%產(chǎn)品理解－－獨(dú)院戶(hù)型226㎡B11F2F3F優(yōu)勢(shì)：居住表達(dá)出一定的東方院落居住理念附加值高，表達(dá)出一定的高端居住性南向開(kāi)間尺寸舒適相對(duì)市場(chǎng)地下室面積62-113㎡，本案130-184㎡地下室面積、功能性?xún)?yōu)勢(shì)明顯；產(chǎn)品理解－－聯(lián)庭戶(hù)型196㎡地下層一層二層三層花園露臺(tái)地下室：下沉式花園采光設(shè)計(jì)，空間方正實(shí)用；獨(dú)立工人房，分區(qū)明確。一層：具前、中、后三院，別墅屬性強(qiáng)，具備東方居住元素；二層：人性化南向套房功能，帶景觀(guān)露臺(tái)；三層：獨(dú)立主臥套房層，豪華配置，4平米露臺(tái)面積。附加值贈(zèng)送：下沉花園：20.7㎡（全送）地下室：151㎡（全送）一層花園：65㎡（全送）二層露臺(tái)：8㎡（全送）三層露臺(tái)：3.6㎡（全送）總附贈(zèng)面積：248.3㎡附贈(zèng)比率：126%產(chǎn)品理解－－水岸別墅261㎡地下層一層二層三層花園露臺(tái)地下室：全明設(shè)計(jì)，雙下沉式花園；獨(dú)立工人房，分區(qū)明確。一層：具前、中、后三院，別墅屬性強(qiáng)；二層：全套房設(shè)計(jì)；三層：獨(dú)立主臥套房層，豪華配置，帶陽(yáng)光書(shū)房；整體開(kāi)間尺寸舒適。附加值贈(zèng)送：下沉花園：44㎡（全送）地下室：184㎡（全送）一層花園：87㎡（全送）二層露臺(tái)：18㎡（全送）總附贈(zèng)面積：333㎡附贈(zèng)比率：127%工程小戶(hù)型產(chǎn)品具備一定附加值已經(jīng)功能空間尺度要求；但大戶(hù)型方面附加值偏低，在結(jié)構(gòu)功能上相比市場(chǎng)同面積產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)并不明顯。產(chǎn)品理解－－小高層戶(hù)型附加值贈(zèng)送：A建筑面積：177㎡入戶(hù)花園：14.4㎡（半送）陽(yáng)臺(tái)：12㎡（半送）凸窗：4.8㎡（全送）總附贈(zèng)面積：18㎡附贈(zèng)比率：10%B建筑面積：138㎡入戶(hù)花園：8.4㎡（半送）陽(yáng)臺(tái)：12㎡（半送）凸窗：4㎡（全送）總附贈(zèng)面積：14.2㎡附贈(zèng)比率：11%C建筑面積：113㎡陽(yáng)臺(tái)：11.4㎡（半送）凸窗：5㎡（全送）總附贈(zèng)面積：10.7㎡附贈(zèng)比率：9%D建筑面積：83㎡陽(yáng)臺(tái)：12㎡（半送）凸窗：1.8㎡（全送）總附贈(zèng)面積：7.8㎡附贈(zèng)比率：9%E建筑面積：94㎡陽(yáng)臺(tái)：26㎡（半送）凸窗：5㎡（全送）總附贈(zèng)面積：18㎡附贈(zèng)比率：19%全贈(zèng)送面積半贈(zèng)送面積市場(chǎng)同類(lèi)產(chǎn)品附加值在10％左右聚仁理解的工程產(chǎn)品從工程總規(guī)、立面、景觀(guān)、會(huì)所已經(jīng)別墅戶(hù)型設(shè)計(jì)來(lái)看，已經(jīng)具備了跳脫市場(chǎng)平臺(tái)運(yùn)作高端全市性個(gè)案的根底，工程整體調(diào)性更具前瞻性，代表的是未來(lái)高端住宅新的居住潮流；但同時(shí)，工程同樣面臨產(chǎn)品線(xiàn)過(guò)長(zhǎng)，大面積公寓產(chǎn)品客源匱乏以及公寓戶(hù)型特色缺乏的問(wèn)題；就產(chǎn)品理解而言，結(jié)合工程面臨的區(qū)位、市場(chǎng)以及客源的問(wèn)題，本案運(yùn)作保證最優(yōu)價(jià)值最大的難點(diǎn)就在于我們產(chǎn)品的客源從哪里來(lái)？第三局部聚仁理解的工程定位我們的客源從哪里來(lái)，我們?cè)撊绾味ㄎ徊拍艽_保工程形成真正的拳頭產(chǎn)品，精準(zhǔn)打擊目標(biāo)客源？工程定位理解別墅定位：通過(guò)工程優(yōu)勢(shì)的建筑、戶(hù)型、景觀(guān)以及會(huì)所、配套表現(xiàn)，結(jié)合工程前瞻、新潮流的產(chǎn)品形象去爭(zhēng)奪西區(qū)高端別墅客源。公寓定位：通過(guò)壓縮產(chǎn)品線(xiàn)、提升附加值結(jié)合工程本身產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，全力爭(zhēng)取西區(qū)的剛性客源，確保工程精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)，保證工程最優(yōu)價(jià)值以及去化。只有將公寓、別墅兩類(lèi)產(chǎn)品形成真正的拳頭產(chǎn)品，精準(zhǔn)打擊目標(biāo)客源，才能在西區(qū)樹(shù)立工程全市性的個(gè)案形象，保證后期的價(jià)值以及去化。產(chǎn)品提升建議1通過(guò)高智能科技環(huán)保系統(tǒng)，帶來(lái)全新生活理念，迎合工程“潮流〞主題；全方位超越市場(chǎng)平臺(tái)，提升工程高端定位六大科技智能系統(tǒng)：建筑智能總線(xiàn)系統(tǒng)屋面雨水排放系統(tǒng)中央冰蓄冷集中供能系統(tǒng)同層排水系統(tǒng)地暖系統(tǒng)食物垃圾處理系統(tǒng)1.建筑智能總線(xiàn)系統(tǒng)把家里所有的電器控制系統(tǒng)集成到EIB歐洲總線(xiàn)，

實(shí)現(xiàn)隨心控制，全面提升生活品質(zhì)。2.屋面雨水排放系統(tǒng)虹吸式主動(dòng)排水，無(wú)需坡度，排水迅速；

排水管道自潔，耐腐蝕，無(wú)熱變，節(jié)省空間，管材甚少。3.中央冰蓄冷集中供能系統(tǒng)集中供能，不管冬夏，維持室內(nèi)空氣舒適、清新。

中央冰蓄冷系統(tǒng)，移峰填谷，用深夜的半價(jià)的電為您效勞，真正環(huán)保高效。4.同層排水系統(tǒng)水管無(wú)須經(jīng)過(guò)鄰居家天頂，實(shí)現(xiàn)真正的產(chǎn)權(quán)獨(dú)立。

衛(wèi)生設(shè)備和空間靈活配置，無(wú)衛(wèi)生死角，無(wú)噪音。

雙沖面板，即沖即停，節(jié)水節(jié)能。隱蔽水箱免維護(hù)。5.地暖系統(tǒng)采用低溫節(jié)能熱水輻射地暖，供暖方式均勻，無(wú)噪音、

環(huán)保，免維護(hù)四層交聯(lián)無(wú)縫聚乙烯管。

供暖方式符合人體脈絡(luò)學(xué)，有益人體。6.食物垃圾處理系統(tǒng)清潔、衛(wèi)生、方便，環(huán)保健康理念。產(chǎn)品提升建議2－－公寓產(chǎn)品線(xiàn)壓縮產(chǎn)品面積段套數(shù)套數(shù)比水岸別墅261213％獨(dú)院別墅226223％聯(lián)庭別墅1967510％公寓17015020％14013018％11012015％9012015％8012015％283（復(fù)式）101％總計(jì)768100％產(chǎn)品面積段套數(shù)套數(shù)比水岸別墅261212％獨(dú)院別墅226222％聯(lián)庭別墅196758％公寓85-8927029％105-10939042％110-11515017％總計(jì)928100％產(chǎn)品線(xiàn)通過(guò)公寓的面積段的進(jìn)一步明確，形成完全針對(duì)目標(biāo)客源的產(chǎn)品面積段。產(chǎn)品提升建議3－－公寓附加值進(jìn)一步提升附加值贈(zèng)送：A建筑面積：177㎡入戶(hù)花園：14.4㎡（半送）陽(yáng)臺(tái)：12㎡（半送）凸窗：4.8㎡（全送）總附贈(zèng)面積：18㎡附贈(zèng)比率：10%B建筑面積：138㎡入戶(hù)花園：8.4㎡（半送）陽(yáng)臺(tái)：12㎡（半送）凸窗：4㎡（全送）總附贈(zèng)面積：14.2㎡附贈(zèng)比率：11%C建筑面積：113㎡陽(yáng)臺(tái)：11.4㎡（半送）凸窗：5㎡（全送）總附贈(zèng)面積：10.7㎡附贈(zèng)比率：9%D建筑面積：83㎡陽(yáng)臺(tái)：12㎡（半送）凸窗：1.8㎡（全送）總附贈(zèng)面積：7.8㎡附贈(zèng)比率：9%E建筑面積：94㎡陽(yáng)臺(tái)：26㎡（半送）凸窗：5㎡（全送）總附贈(zèng)面積：18㎡附贈(zèng)比率：19%全贈(zèng)送面積半贈(zèng)送面積原有方案附加值在10％左右附加值贈(zèng)送：B建筑面積：112㎡花園陽(yáng)臺(tái)：26.4㎡（半送）設(shè)備平臺(tái)：2.8㎡（全送）凸窗：1.4㎡（全送）總附贈(zèng)面積：17.4㎡附贈(zèng)比率：15%D建筑面積：88㎡設(shè)備陽(yáng)臺(tái)：2.1㎡（半送）花園陽(yáng)臺(tái)：8.7㎡（半送）總附贈(zèng)面積：5.4㎡附贈(zèng)比率：6%C建筑面積：109㎡花園陽(yáng)臺(tái)：20㎡（半送）設(shè)備平臺(tái)：5㎡（全送）凸窗：1.4㎡（全送）總附贈(zèng)面積：16.4㎡附贈(zèng)比率：15%E建筑面積：105㎡花園陽(yáng)臺(tái)：26㎡（半送）設(shè)備平臺(tái)：5㎡（全送）凸窗：1.4㎡（全送）總附贈(zèng)面積：19.4㎡附贈(zèng)比率：18%產(chǎn)品提升建議3－－公寓附加值進(jìn)一步提升調(diào)整方案附加值保證在15％－20％，且具備買(mǎi)二房送一房的概念，對(duì)于剛需具備強(qiáng)勢(shì)吸引力上海西區(qū)特色的、跳脫區(qū)域市場(chǎng)的最具產(chǎn)品前瞻性設(shè)計(jì)以及代表未來(lái)高端居住潮流的全市性指標(biāo)個(gè)案通過(guò)公寓進(jìn)一步提升附加值、整體壓縮產(chǎn)品線(xiàn)以及工程整體智能化產(chǎn)品力的提升，加之工程本身總規(guī)、建筑、戶(hù)型以及景觀(guān)配套的高端配置，形成雙拳出擊，精準(zhǔn)打擊目標(biāo)客源聚仁理解的工程定位第四局部聚仁理解的工程價(jià)格景港名人苑匯豐豪軒帕緹歐香仁恒運(yùn)杰新城盛景公園大觀(guān)地塊物業(yè)類(lèi)型區(qū)域項(xiàng)目報(bào)價(jià)09.08成交價(jià)公寓產(chǎn)品青浦新城景港名人苑89009008仁恒運(yùn)杰120009748公園大觀(guān)1100010216匯豐豪軒120009517新城盛景85008754公寓定價(jià)目前區(qū)域公寓報(bào)價(jià)在10000－12000元/平方米左右，借助工程自身整體高品質(zhì)產(chǎn)品力以及自身戶(hù)型的高附加值，本司有信心在現(xiàn)有價(jià)格體系中提升15%本司認(rèn)為能夠保證的工程公寓價(jià)格：14000元/㎡別墅定價(jià)目前片區(qū)經(jīng)濟(jì)別墅報(bào)價(jià)在14000－26000元/平方米左右，借助工程自身整體高品質(zhì)產(chǎn)品力以及自身前瞻、新潮流的形象，本司有信心在現(xiàn)有價(jià)格體系將本案運(yùn)作到別墅價(jià)格：22000元/㎡區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)經(jīng)濟(jì)型別墅近期成交價(jià)徐涇沁豐雅涇軒23354大華云庭16651趙巷龍湖滟瀾山26149青浦新城新城盛景12890仁恒運(yùn)杰16256富力桃園12945朱家角中信泰富15388東方庭院14229第五局部聚仁對(duì)于工程客源預(yù)估公寓客源別墅客源交通動(dòng)線(xiàn)導(dǎo)入客源318國(guó)道——橫向連接青浦趙巷、徐涇、虹橋大樞紐A9高速——直通市區(qū)長(zhǎng)寧、徐匯區(qū)域，以及浙江外省市；A30高速——連接寶山、嘉定等上海郊區(qū)；規(guī)劃中軌道交通——橫向貫穿青浦，并與軌道交通2號(hào)線(xiàn)互換，直達(dá)虹橋樞紐、長(zhǎng)寧、靜安、盧灣、黃浦市中心區(qū)域；目標(biāo)客戶(hù)圈定

A9高速A30寶山嘉定徐匯長(zhǎng)寧客源變化趨勢(shì)－－交通導(dǎo)入

虹橋大樞紐浙江黃浦交通動(dòng)線(xiàn)導(dǎo)入客源318國(guó)道——橫向貫穿青浦區(qū)A9高速——徐匯、長(zhǎng)寧等市中心A30高速——寶山、嘉定郊區(qū)規(guī)劃中軌道交通——與軌道交通2號(hào)線(xiàn)互換，直達(dá)虹橋樞紐、長(zhǎng)寧、靜安、盧灣、黃浦市中心區(qū)域；交通導(dǎo)致客源變化趨勢(shì)

進(jìn)一步導(dǎo)入青浦新城外板塊客源、及因虹橋樞紐帶動(dòng)人群外郊區(qū)域客源一定比例放大市中心西區(qū)客源比例放大進(jìn)一步導(dǎo)入市中心客源本案產(chǎn)品主力總價(jià)段分布

產(chǎn)品面積110㎡88㎡主力總價(jià)（萬(wàn)元）154123工程主要表現(xiàn)為88以及110兩類(lèi)主力客源家庭稅后綜合年收入稅后月收入月還款（月收入30%，30年）總價(jià)承受力首付（3成）客源置業(yè)次數(shù)4-5萬(wàn)2920-3567元876-1070元26-32萬(wàn)8-10萬(wàn)一次置業(yè)7-14萬(wàn)5677-113031703-3309元51-97萬(wàn)16-29萬(wàn)一次置業(yè)為主，二次置業(yè)為輔家庭稅后綜合年收入稅后月收入月還款（月收入30%，30年）總價(jià)承受力首付（4成）客源特征12-15萬(wàn)10057-12330元3017-3699元102-128萬(wàn)40-52萬(wàn)一次置業(yè)為主，二次置業(yè)為輔15-20萬(wàn)12330-15573元3699-4672元128-160萬(wàn)52-64萬(wàn)二次置業(yè)為主，一次置業(yè)為輔20-25萬(wàn)15573-19467元4672-5840元160-200萬(wàn)64-80萬(wàn)二次置業(yè)為主25-30萬(wàn)19467-23360元5840-7008元200-240萬(wàn)80-96萬(wàn)二次及以上置業(yè)為主30-40萬(wàn)23360-33093元7008-9928元240－340萬(wàn)96-136萬(wàn)多次置業(yè)60萬(wàn)以上48667元以上14600元500萬(wàn)以上200萬(wàn)多次置業(yè)公寓客戶(hù)購(gòu)置力分析二房小三房產(chǎn)業(yè)區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)主要年齡層次白領(lǐng)、技術(shù)人員家庭綜合年收入中級(jí)管理家庭綜合年收入高級(jí)管理家庭綜合年收入私營(yíng)業(yè)主家庭綜合年收入青浦工業(yè)園光電、汽車(chē)配件、化工纖維25-45歲8-10萬(wàn)20-35萬(wàn)50萬(wàn)以上100萬(wàn)以上虹橋機(jī)場(chǎng)服務(wù)、機(jī)場(chǎng)工作人員25-35歲10-15萬(wàn)25-40萬(wàn)50萬(wàn)以上長(zhǎng)寧等市區(qū)貿(mào)易、咨詢(xún)、服務(wù)業(yè)、教育、商業(yè)25-40歲10-15萬(wàn)20-25萬(wàn)50萬(wàn)以上諸翟工業(yè)園生物醫(yī)藥、集成電路、軟件30-40歲11-12萬(wàn)18-26萬(wàn)50萬(wàn)以上嘉定汽車(chē)城汽車(chē)配件、銷(xiāo)售25-35歲8-12萬(wàn)25-30萬(wàn)50萬(wàn)以上徐家匯IT、生物醫(yī)藥、集成電路、通信、光電子、信息服務(wù)25-35歲12-20萬(wàn)25-35萬(wàn)50萬(wàn)以上特征新興行業(yè)為主25-40歲一次置業(yè)二次置業(yè)為主一次置業(yè)為輔多次置業(yè)多次置業(yè)公寓客戶(hù)屬性分析－－

88㎡公寓客源徐匯、閔行、長(zhǎng)寧市中心50%其他10%區(qū)域客30%外省市10%88㎡公寓目標(biāo)客源圈定

88㎡公寓客源購(gòu)置動(dòng)機(jī)本案特色：前瞻、國(guó)際社區(qū)氣氛、較高性?xún)r(jià)比、景觀(guān)性強(qiáng)、高科技住宅理念客源購(gòu)置動(dòng)機(jī)：高科技住宅、表達(dá)時(shí)尚、國(guó)際、前瞻性產(chǎn)品形象，符合市場(chǎng)年輕客源追求潮流品味；②性?xún)r(jià)比較高符合資金不夠?qū)捲?，同時(shí)追求享受的年輕客源；時(shí)尚潮流立面較高附加值房型產(chǎn)業(yè)區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)主要年齡層次普通員工家庭綜合年收入中級(jí)管理家庭綜合年收入高級(jí)管理家庭綜合年收入私營(yíng)業(yè)主家庭綜合年收入青浦工業(yè)園光電、汽車(chē)配件、化工纖維25-45歲8-10萬(wàn)20-35萬(wàn)50萬(wàn)以上100萬(wàn)以上虹橋機(jī)場(chǎng)服務(wù)、機(jī)場(chǎng)工作人員25-30歲10-15萬(wàn)25-40萬(wàn)50萬(wàn)以上長(zhǎng)寧等市區(qū)貿(mào)易、咨詢(xún)、服務(wù)業(yè)、教育、商業(yè)25-40歲10-15萬(wàn)15-20萬(wàn)50萬(wàn)以上諸翟工業(yè)園生物醫(yī)藥、集成電路、軟件30-45歲11-12萬(wàn)18-26萬(wàn)50萬(wàn)以上嘉定汽車(chē)城汽車(chē)配件、銷(xiāo)售25-35歲8-12萬(wàn)15-20萬(wàn)50萬(wàn)以上徐家匯IT、生物醫(yī)藥、集成電路、通信、光電子、信息服務(wù)25-35歲12-20萬(wàn)25-35萬(wàn)50萬(wàn)以上特征新興行業(yè)為主25-40歲一次置業(yè)二次置業(yè)為主一次置業(yè)為輔多次置業(yè)多次置業(yè)公寓客戶(hù)屬性分析——110㎡公寓客源徐匯、長(zhǎng)寧市中心60%其他15%區(qū)域客20%寶山、嘉定10%110㎡公寓目標(biāo)客源圈定

110㎡公寓客源購(gòu)置動(dòng)機(jī)本案特色：社區(qū)時(shí)尚國(guó)際個(gè)性形象、高附加值、高科技品質(zhì)客源購(gòu)置動(dòng)機(jī)：高爾夫球場(chǎng)的創(chuàng)新極富個(gè)性，符合并滿(mǎn)足客群接受新觀(guān)念、喜歡交際、以及追求個(gè)性精神需求；②景觀(guān)、高科技住宅的高品質(zhì)符合客群追求；③高附加值，舒適度的物質(zhì)需求；高爾夫推桿時(shí)尚潮流立面大開(kāi)間戶(hù)型公寓客源別墅客源交通動(dòng)線(xiàn)導(dǎo)入客源318國(guó)道——虹橋機(jī)場(chǎng)A9高速——長(zhǎng)寧、徐匯、黃浦等市中心，浙江一帶A30高速——嘉定、寶山目標(biāo)客戶(hù)圈定

A9高速A30寶山嘉定徐匯長(zhǎng)寧虹橋大樞紐浙江黃浦交通動(dòng)線(xiàn)導(dǎo)入客源客源變化趨勢(shì)

市中心客源比例上升外郊區(qū)域客源比例放大318國(guó)道——虹橋機(jī)場(chǎng)A9高速——長(zhǎng)寧、徐匯、黃浦等市中心，浙江一帶A30高速——嘉定、寶山家庭稅后綜合年收入稅后月收入月還款（月收入30%，30年）總價(jià)承受力首付（3成）客源置業(yè)次數(shù)4-5萬(wàn)2920-3567元876-1070元26-32萬(wàn)8-10萬(wàn)一次置業(yè)7-14萬(wàn)5677-113031703-3309元51-97萬(wàn)16-29萬(wàn)一次置業(yè)為主，二次置業(yè)為輔家庭稅后綜合年收入稅后月收入月還款（月收入30%，30年）總價(jià)承受力首付（4成）客源特征12-15萬(wàn)10057-12330元3017-3699元102-128萬(wàn)40-52萬(wàn)二次置業(yè)為主，一次置業(yè)為輔15-20萬(wàn)12330-15573元3699-4672元128-160萬(wàn)52-64萬(wàn)二次置業(yè)為主，一次置業(yè)為輔20-25萬(wàn)15573-19467