房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法《房地產(chǎn)及其描述考試資料》模擬考試卷含答案一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共15分）1.下列關(guān)于房地產(chǎn)的表述中，正確的是（）。A.房地產(chǎn)僅指房屋和土地B.房地產(chǎn)是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合體C.房地產(chǎn)的實(shí)物不包括配套設(shè)施D.房地產(chǎn)的權(quán)益僅指所有權(quán)2.房地產(chǎn)的不可移動性決定了其（）。A.價(jià)值容易受區(qū)域因素影響B(tài).可以無限分割C.開發(fā)成本固定D.供需具有全國性3.下列房地產(chǎn)中，屬于收益性房地產(chǎn)的是（）。A.自住住宅B.政府辦公樓C.出租商鋪D.學(xué)校教學(xué)樓4.按開發(fā)程度劃分，已完成土地平整但未完成基礎(chǔ)設(shè)施配套的土地屬于（）。A.生地B.毛地C.熟地D.在建工程5.房地產(chǎn)的“獨(dú)一無二性”是指（）。A.每宗房地產(chǎn)的價(jià)值不同B.沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn)C.房地產(chǎn)市場缺乏競爭D.房地產(chǎn)價(jià)格波動大6.下列房地產(chǎn)權(quán)益中，屬于擔(dān)保物權(quán)的是（）。A.建設(shè)用地使用權(quán)B.抵押權(quán)C.地役權(quán)D.租賃權(quán)7.房地產(chǎn)區(qū)位的核心是（）。A.地理位置坐標(biāo)B.與重要場所的距離C.周邊環(huán)境質(zhì)量D.交通、環(huán)境、配套的綜合影響8.下列關(guān)于房地產(chǎn)壽命的表述中，錯誤的是（）。A.土地具有不可毀滅性B.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命通常短于自然壽命C.房地產(chǎn)的壽命僅指建筑物壽命D.經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場和運(yùn)營狀態(tài)下的收益年限9.按用途分類，下列房地產(chǎn)中屬于工業(yè)房地產(chǎn)的是（）。A.倉庫B.酒店C.加油站D.科研樓10.房地產(chǎn)權(quán)益的核心是（）。A.實(shí)物所有權(quán)B.土地使用權(quán)C.房地產(chǎn)權(quán)利束D.區(qū)位優(yōu)勢11.下列關(guān)于“房地”的表述中，正確的是（）。A.僅指土地與建筑物的物理結(jié)合B.是土地與建筑物的綜合體，不可分割C.其價(jià)值等于土地價(jià)值加建筑物價(jià)值D.權(quán)益可能涉及土地和建筑物的單獨(dú)權(quán)利12.下列因素中，不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的是（）。A.交通條件B.建筑結(jié)構(gòu)C.周邊配套D.環(huán)境景觀13.按實(shí)物形態(tài)劃分，房地產(chǎn)的實(shí)物不包括（）。A.建筑結(jié)構(gòu)B.裝飾裝修C.產(chǎn)權(quán)證書D.基礎(chǔ)設(shè)施14.下列房地產(chǎn)中，屬于特殊用途房地產(chǎn)的是（）。A.普通住宅B.寺廟C.購物中心D.工業(yè)廠房15.房地產(chǎn)的“價(jià)值高大性”主要源于（）。A.不可移動性B.開發(fā)成本高C.供需關(guān)系D.土地稀缺性二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分，每題至少2個正確選項(xiàng)）1.房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)包括（）。A.土地B.建筑物C.房地D.權(quán)益2.房地產(chǎn)的自然特性包括（）。A.不可移動性B.獨(dú)一無二性C.壽命長久性D.相互影響性3.房地產(chǎn)權(quán)益的內(nèi)容包括（）。A.所有權(quán)B.用益物權(quán)（如建設(shè)用地使用權(quán)）C.擔(dān)保物權(quán)（如抵押權(quán)）D.債權(quán)（如租賃權(quán)）4.按開發(fā)程度劃分，房地產(chǎn)可分為（）。A.生地B.毛地C.熟地D.現(xiàn)房5.房地產(chǎn)區(qū)位的構(gòu)成要素包括（）。A.位置（如方位、距離）B.交通條件（如道路、公共交通）C.外部配套設(shè)施（如教育、醫(yī)療）D.周圍環(huán)境（如自然、人文環(huán)境）6.下列房地產(chǎn)中，屬于非收益性房地產(chǎn)的是（）。A.政府機(jī)關(guān)辦公樓B.自住別墅C.出租公寓D.學(xué)校教學(xué)樓7.房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性包括（）。A.價(jià)值高大性B.難以變現(xiàn)性C.保值增值性D.相互影響性8.按用途分類，房地產(chǎn)可分為（）。A.居住房地產(chǎn)B.商業(yè)房地產(chǎn)C.農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)D.特殊用途房地產(chǎn)9.下列關(guān)于房地產(chǎn)實(shí)物的表述中，正確的是（）。A.包括建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備B.包括裝飾裝修、空間布局C.不包括土地形狀、地形地勢D.是房地產(chǎn)權(quán)益的物質(zhì)載體10.下列因素中，影響房地產(chǎn)權(quán)益狀況的有（）。A.土地使用權(quán)性質(zhì)（出讓/劃撥）B.房屋所有權(quán)是否存在共有C.是否設(shè)定抵押權(quán)D.周邊是否有污染三、判斷題（每題1分，共10分，正確填“√”，錯誤填“×”）1.房地產(chǎn)的不可移動性是指其位置固定，無法移動，因此其價(jià)值不受其他區(qū)域因素影響。（）2.房地產(chǎn)的獨(dú)一無二性意味著每宗房地產(chǎn)的價(jià)值完全由自身特征決定，與其他房地產(chǎn)無關(guān)。（）3.土地的壽命是無限的，建筑物的自然壽命通常長于經(jīng)濟(jì)壽命。（）4.房地產(chǎn)的區(qū)位僅指其地理位置，與周邊環(huán)境無關(guān)。（）5.租賃權(quán)屬于房地產(chǎn)的債權(quán)，不屬于物權(quán)。（）6.按開發(fā)程度劃分，“熟地”是指已完成土地平整和基礎(chǔ)設(shè)施配套的土地。（）7.工業(yè)房地產(chǎn)包括廠房、倉庫、研發(fā)樓等，但不包括加油站。（）8.房地產(chǎn)權(quán)益的核心是實(shí)物所有權(quán)，其他權(quán)利均附屬于所有權(quán)。（）9.房地產(chǎn)的“保值增值性”是絕對的，所有房地產(chǎn)都會隨時(shí)間增值。（）10.房地產(chǎn)的實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位是相互獨(dú)立的，評估時(shí)可分別考慮。（）四、簡答題（每題6分，共30分）1.簡述房地產(chǎn)的定義及其三個基本存在形態(tài)。2.房地產(chǎn)的自然特性與經(jīng)濟(jì)特性有何區(qū)別？請各列舉3項(xiàng)。3.房地產(chǎn)權(quán)益的主要內(nèi)容包括哪些？請至少列舉5項(xiàng)。4.按用途分類，房地產(chǎn)可分為哪幾類？請各舉1例。5.房地產(chǎn)區(qū)位的含義是什么？其構(gòu)成要素包括哪些？五、案例分析題（每題12.5分，共25分）案例1：某市老城區(qū)有一宗房地產(chǎn)，土地為劃撥性質(zhì)，房屋建于1990年，建筑結(jié)構(gòu)為磚混，建筑面積800㎡，用途為住宅，周邊有小學(xué)、菜市場，距離最近地鐵站1.5公里，房屋存在墻體裂縫、屋頂漏水等問題，產(chǎn)權(quán)人為張某，無抵押但存在共有權(quán)人（其配偶）。問題：請從實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三個方面描述該房地產(chǎn)的狀況。案例2：某開發(fā)商擬在城市新區(qū)開發(fā)一片土地，現(xiàn)狀為農(nóng)田（生地），需完成土地平整、道路、供水、供電等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（達(dá)到“五通一平”），最終用于建設(shè)高層住宅（現(xiàn)房）。問題：（1）按開發(fā)程度劃分，該土地在開發(fā)過程中會經(jīng)歷哪些階段？（2）開發(fā)完成后的住宅按用途和開發(fā)程度分別屬于哪類房地產(chǎn)？答案及解析一、單項(xiàng)選擇題1.B2.A3.C4.B5.B6.B7.D8.C9.A10.C11.D12.B13.C14.B15.D二、多項(xiàng)選擇題1.ABC2.ABC3.ABCD4.ABCD5.ABCD6.ABD7.ABC8.ABCD9.ABD10.ABC三、判斷題1.×2.×3.√4.×5.√6.√7.×8.×9.×10.×四、簡答題1.房地產(chǎn)是指土地以及建筑物和其他相關(guān)定著物，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合體。三個基本存在形態(tài)：①土地（僅指土地部分，如未開發(fā)的空地）；②建筑物（僅指建筑物部分，如獨(dú)立于土地的廣告牌）；③房地（土地與建筑物的綜合體，如普通住宅）。2.自然特性是由房地產(chǎn)的物理屬性決定的特性，包括不可移動性、獨(dú)一無二性、壽命長久性；經(jīng)濟(jì)特性是由房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)屬性和市場屬性決定的特性，包括價(jià)值高大性、難以變現(xiàn)性、保值增值性、相互影響性。3.房地產(chǎn)權(quán)益包括：①所有權(quán)（占有、使用、收益、處分權(quán)）；②建設(shè)用地使用權(quán)（出讓/劃撥）；③宅基地使用權(quán)；④土地承包經(jīng)營權(quán)；⑤地役權(quán)；⑥抵押權(quán)；⑦租賃權(quán)；⑧共有權(quán)；⑨征收補(bǔ)償權(quán)等。4.按用途分類：①居住房地產(chǎn)（如普通住宅）；②商業(yè)房地產(chǎn)（如商場）；③辦公房地產(chǎn)（如寫字樓）；④工業(yè)房地產(chǎn)（如廠房）；⑤農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)（如農(nóng)田）；⑥特殊用途房地產(chǎn)（如寺廟）；⑦綜合用途房地產(chǎn)（如商住綜合體）。5.房地產(chǎn)區(qū)位是指一宗房地產(chǎn)與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系，以及該房地產(chǎn)的外部環(huán)境和配套。構(gòu)成要素包括：①位置（方位、距離、樓層）；②交通條件（道路、公共交通、停車）；③外部配套設(shè)施（教育、醫(yī)療、商業(yè)）；④周圍環(huán)境（自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀）。五、案例分析題案例1：（1）實(shí)物狀況：土地為劃撥性質(zhì)；房屋建于1990年，磚混結(jié)構(gòu)，建筑面積800㎡，存在墻體裂縫、屋頂漏水等質(zhì)量問題。（2）權(quán)益狀況：土地使用權(quán)為劃撥（限制轉(zhuǎn)讓）；房屋所有權(quán)存在