大同市開發(fā)用地管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為加強大同市開發(fā)用地管理，規(guī)范土地開發(fā)利用行為，保護土地資源，促進經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及相關法律法規(guī)，結合本市實際，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于大同市行政區(qū)域內(nèi)各類開發(fā)用地的規(guī)劃、征收、出讓、使用、監(jiān)管等活動。（三）基本原則1.嚴格保護耕地原則。確保耕地數(shù)量不減少、質(zhì)量不降低，落實耕地占補平衡制度。2.節(jié)約集約用地原則。鼓勵合理、高效利用土地，提高土地利用效率。3.統(tǒng)一規(guī)劃原則。開發(fā)用地應符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃等相關規(guī)劃要求。4.依法依規(guī)原則。開發(fā)用地管理活動必須嚴格遵守法律法規(guī)，保障土地權益人的合法權益。二、規(guī)劃管理（一）規(guī)劃編制1.土地利用總體規(guī)劃由市、縣（區(qū)）人民政府組織編制，經(jīng)上級人民政府批準后實施。規(guī)劃應明確各類土地的用途、布局和管制規(guī)則。2.城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃以及相關專項規(guī)劃應與土地利用總體規(guī)劃相銜接，合理確定開發(fā)用地的規(guī)模、布局和功能分區(qū)。3.在編制各類規(guī)劃時，應充分征求相關部門、專家和社會公眾的意見，確保規(guī)劃的科學性、合理性和可操作性。（二）規(guī)劃調(diào)整1.因經(jīng)濟社會發(fā)展需要確需調(diào)整土地利用總體規(guī)劃的，應按照法定程序進行，經(jīng)原批準機關批準后實施。2.涉及城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃調(diào)整的，應按照相關法律法規(guī)規(guī)定的程序辦理。調(diào)整后的規(guī)劃應及時向社會公布。（三）規(guī)劃實施監(jiān)督1.市、縣（區(qū)）自然資源主管部門負責對開發(fā)用地規(guī)劃實施情況進行監(jiān)督檢查，確保各類開發(fā)用地符合規(guī)劃要求。2.建設單位在進行開發(fā)建設前，應取得規(guī)劃許可文件，并按照許可內(nèi)容進行建設。未取得規(guī)劃許可或違反規(guī)劃許可內(nèi)容進行建設的，依法予以查處。三、征收管理（一）征收范圍與條件1.為了公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收農(nóng)民集體所有土地的，可以依法實施征收：軍事和外交需要用地的；由政府組織實施的能源、交通、水利、通信、郵政等基礎設施建設需要用地的；由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、生態(tài)環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社區(qū)綜合服務、社會福利、市政公用、優(yōu)撫安置、英烈保護等公共事業(yè)需要用地的；由政府組織實施的扶貧搬遷、保障性安居工程建設需要用地的；在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設用地范圍內(nèi)，經(jīng)省級以上人民政府批準由縣級以上地方人民政府組織實施的成片開發(fā)建設需要用地的；法律規(guī)定為公共利益需要可以征收農(nóng)民集體所有土地的其他情形。2.征收土地應符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，嚴格控制征收規(guī)模，不得隨意擴大征收范圍。（二）征收程序1.開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會穩(wěn)定風險評估。調(diào)查內(nèi)容包括土地的地類、面積、權屬、地上附著物和青苗等情況。社會穩(wěn)定風險評估應對征收土地的合法性、合理性、可行性和可控性進行評估。2.發(fā)布征收土地預公告。預公告應包括征收范圍、征收目的、開展土地現(xiàn)狀調(diào)查的安排等內(nèi)容。預公告時間不少于十個工作日。3.簽訂征地補償安置協(xié)議。市、縣（區(qū)）人民政府應組織自然資源、財政、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、人力資源社會保障等部門與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償、安置等簽訂協(xié)議。個別確實難以達成協(xié)議的，應在申請征收土地時如實說明。4.組織聽證。對擬征收土地的補償標準、安置方式等有異議的，應按照相關規(guī)定組織聽證。5.申請征收土地。市、縣（區(qū)）人民政府應依法向有批準權的人民政府提出征收土地申請，并提交征收土地預公告、土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會穩(wěn)定風險評估報告、征地補償安置協(xié)議、聽證材料等。6.發(fā)布征收土地公告。征收土地申請經(jīng)依法批準后，市、縣（區(qū)）人民政府應在收到批準文件之日起十個工作日內(nèi)在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)發(fā)布征收土地公告。公告內(nèi)容包括征收范圍、征收目的、土地現(xiàn)狀、征收依據(jù)、補償方式、補償標準、安置對象、安置方式、社會保障等。7.辦理補償?shù)怯洝１徽魇胀恋氐乃袡嗳?、使用權人應在征收土地公告?guī)定的期限內(nèi)，持不動產(chǎn)權屬證明材料辦理補償?shù)怯洝?.測算并公示征地補償安置費用。市、縣（區(qū)）人民政府應組織有關部門測算并落實有關費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償、安置等簽訂協(xié)議。征地補償安置費用足額到位后，方可啟動土地征收工作。9.交付土地。征收土地的各項工作完成后，被征收土地的所有權人、使用權人應按照協(xié)議約定交付土地。（三）補償安置1.征地補償包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費。土地補償費和安置補助費標準按照省、自治區(qū)、直轄市制定的區(qū)片綜合地價確定。地上附著物和青苗補償費按照當?shù)貙嶋H情況確定。2.對被征地農(nóng)民實行社會保障制度，保障被征地農(nóng)民的長遠生計。市、縣（區(qū)）人民政府應按照規(guī)定將被征地農(nóng)民納入相應的養(yǎng)老等社會保障體系，落實社會保障費用。3.征收土地涉及房屋及其他建筑物、構筑物的，應依法給予補償。補償標準按照相關法律法規(guī)和政策規(guī)定執(zhí)行。四、出讓管理（一）出讓方式1.開發(fā)用地出讓可以采取招標、拍賣、掛牌等方式。商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。2.工業(yè)用地在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款；對現(xiàn)有工業(yè)用地，在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，通過廠房加層、廠區(qū)改造、內(nèi)部用地整理等途徑提高土地利用率和增加容積率的，可不再增收土地價款。（二）出讓程序1.編制出讓方案。市、縣（區(qū)）自然資源主管部門應根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策等，編制開發(fā)用地出讓方案。出讓方案應包括出讓地塊的位置、面積、用途、年限、出讓方式、出讓起始價等內(nèi)容。2.發(fā)布出讓公告。出讓方案經(jīng)市、縣（區(qū)）人民政府批準后，應在土地有形市場等指定場所及相關媒體上發(fā)布出讓公告。公告時間不少于二十日。3.受理競買申請。符合條件的競買人應在公告規(guī)定的時間內(nèi)，向市、縣（區(qū)）自然資源主管部門提交競買申請，并繳納競買保證金。4.資格審查。市、縣（區(qū)）自然資源主管部門應對競買人的資格進行審查，符合條件的發(fā)給競買資格證明。5.組織交易活動。市、縣（區(qū)）自然資源主管部門應按照出讓公告規(guī)定的時間、地點組織招標、拍賣、掛牌出讓活動。6.簽訂出讓合同。競得人應在規(guī)定的時間內(nèi)與市、縣（區(qū)）自然資源主管部門簽訂國有建設用地使用權出讓合同。出讓合同應明確出讓地塊的位置、面積、用途、年限、出讓價款、付款方式、交付時間、開竣工時間等內(nèi)容。7.繳納出讓價款。競得人應按照出讓合同約定，按時足額繳納出讓價款。未按照合同約定繳納出讓價款的，應承擔違約責任。（三）出讓年限1.居住用地七十年；2.工業(yè)用地五十年；3.教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；4.商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；5.綜合或者其他用地五十年。五、使用管理（一）土地交付1.出讓人應按照出讓合同約定的時間和條件，將出讓土地交付給受讓人。2.受讓人應按照出讓合同約定及時接收土地，并進行開發(fā)建設。（二）開竣工管理1.受讓人應按照出讓合同約定的開工時間和竣工時間進行開發(fā)建設。不能按期開工的，應提前向出讓人提出延期申請，經(jīng)批準后，可適當延長開工時間。2.超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。（三）用途變更1.受讓人需要改變出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓人和市、縣（區(qū)）人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調(diào)整土地使用權出讓金。2.改變土地用途后的土地使用年限應按照新的用途重新確定。（四）轉(zhuǎn)讓、出租、抵押管理1.開發(fā)用地使用權人在符合相關法律法規(guī)和出讓合同約定的條件下，可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押開發(fā)用地使用權。2.開發(fā)用地使用權轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時，應簽訂相應的合同，并按照規(guī)定辦理登記手續(xù)。六、監(jiān)管管理（一）建立監(jiān)管機制1.市、縣（區(qū)）自然資源主管部門應建立健全開發(fā)用地監(jiān)管機制，加強對開發(fā)用地規(guī)劃、征收、出讓、使用等全過程的監(jiān)督檢查。2.建立開發(fā)用地信息公開制度，及時向社會公開開發(fā)用地相關信息，接受社會監(jiān)督。（二）日常巡查1.自然資源主管部門應定期對開發(fā)用地進行巡查，及時發(fā)現(xiàn)和制止違法違規(guī)用地行為。