園區(qū)物業(yè)招投標管理辦法一、總則（一）目的為規(guī)范園區(qū)物業(yè)招投標活動，保護招投標當(dāng)事人的合法權(quán)益，提高園區(qū)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國招標投標法》等相關(guān)法律法規(guī)以及行業(yè)標準，結(jié)合本園區(qū)實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本園區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)項目的招投標活動，包括但不限于園區(qū)內(nèi)各類住宅、商業(yè)、辦公等物業(yè)的前期物業(yè)管理招投標以及物業(yè)服務(wù)合同期滿后的續(xù)聘招投標。（三）基本原則1.公開原則招投標活動應(yīng)公開進行，招標人應(yīng)當(dāng)依法發(fā)布招標公告，公開招標信息，保障潛在投標人平等獲取招標信息的權(quán)利。2.公平原則招標人及招標代理機構(gòu)應(yīng)公平對待所有潛在投標人，不得對潛在投標人實行歧視待遇，確保招投標活動在公平的環(huán)境下進行。3.公正原則評標委員會應(yīng)按照招標文件規(guī)定的評標標準和方法，公正地對投標文件進行評審和比較，確定中標候選人，維護招投標活動的公正性。4.誠實信用原則招投標各方當(dāng)事人應(yīng)誠實守信，履行各自的義務(wù)，不得隱瞞真實情況、弄虛作假，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權(quán)益。二、招標（一）招標人1.園區(qū)建設(shè)單位或業(yè)主大會（以下統(tǒng)稱招標人）負責(zé)組織實施園區(qū)物業(yè)招投標活動。2.招標人具有編制招標文件和組織評標能力的，可以自行辦理招標事宜；不具備自行招標條件的，應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的招標代理機構(gòu)代理招標。（二）招標條件1.新建園區(qū)項目，在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，招標人即可組織進行前期物業(yè)管理招投標。2.物業(yè)服務(wù)合同期滿，業(yè)主大會決定續(xù)聘或選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定組織招投標活動。（三）招標方式1.公開招標招標人通過公共媒介發(fā)布招標公告，邀請不特定的法人或者其他組織投標。公開招標應(yīng)發(fā)布招標公告，招標公告應(yīng)當(dāng)載明招標人的名稱和地址、招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。2.邀請招標招標人以投標邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標。采用邀請招標方式的，招標人應(yīng)當(dāng)向三個以上具備承擔(dān)招標項目能力、資信良好的特定法人或者其他組織發(fā)出投標邀請書。（四）招標文件編制1.招標人應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標項目的特點和需要編制招標文件。招標文件應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：招標公告（適用于公開招標）或投標邀請書（適用于邀請招標）；投標人須知，包括投標報價要求、投標文件編制要求、投標有效期、開標時間和地點等；物業(yè)服務(wù)合同主要條款，包括服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標準、服務(wù)費用及支付方式、合同期限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等；評標標準和方法；投標文件格式；其他需要說明的事項。2.招標文件不得要求或者標明特定的生產(chǎn)供應(yīng)者以及含有傾向或者排斥潛在投標人的其他內(nèi)容。招標人應(yīng)當(dāng)在招標文件中明確規(guī)定評標時除價格以外的其他所有評標因素，以及如何將這些因素量化或者據(jù)以進行評估。（五）招標程序1.招標人按照本辦法規(guī)定確定招標方式后，編制招標文件。2.招標人發(fā)布招標公告或投標邀請書。公開招標的招標公告應(yīng)在國家指定的報刊、信息網(wǎng)絡(luò)或者其他媒介上發(fā)布；邀請招標的投標邀請書應(yīng)直接送達被邀請的投標人。3.招標人對潛在投標人進行資格預(yù)審的，應(yīng)當(dāng)發(fā)布資格預(yù)審公告或發(fā)出資格預(yù)審邀請書，并編制資格預(yù)審文件。資格預(yù)審文件一般應(yīng)包括資格預(yù)審申請書格式、申請人須知，以及需要投標申請人提供的企業(yè)資質(zhì)、業(yè)績、技術(shù)裝備、財務(wù)狀況和擬派出的項目負責(zé)人與主要技術(shù)人員的簡歷、業(yè)績等證明材料。4.招標人向資格預(yù)審合格的潛在投標人發(fā)出招標文件，并同時向資格預(yù)審不合格的潛在投標人告知資格預(yù)審結(jié)果。5.招標人組織潛在投標人踏勘園區(qū)現(xiàn)場，解答潛在投標人提出的疑問，并以書面形式將解答內(nèi)容通知所有購買招標文件的潛在投標人。6.招標人在提交投標文件截止時間至少十五日前，以書面形式通知所有招標文件收受人對招標文件進行必要的澄清或者修改。澄清或者修改的內(nèi)容可能影響投標文件編制的，招標人應(yīng)當(dāng)在提交投標文件截止時間至少十五日前，以書面形式通知所有獲取招標文件的潛在投標人；不足十五日的，招標人應(yīng)當(dāng)順延提交投標文件的截止時間。三、投標（一）投標人1.投標人是響應(yīng)招標、參加投標競爭的法人或者其他組織。投標人應(yīng)當(dāng)具備承擔(dān)招標項目的能力，并符合招標文件規(guī)定的資格條件。2.兩個以上法人或者其他組織可以組成一個聯(lián)合體，以一個投標人的身份共同投標。聯(lián)合體各方均應(yīng)當(dāng)具備承擔(dān)招標項目的相應(yīng)能力；國家有關(guān)規(guī)定或者招標文件對投標人資格條件有規(guī)定的，聯(lián)合體各方均應(yīng)當(dāng)具備規(guī)定的相應(yīng)資格條件。由同一專業(yè)的單位組成的聯(lián)合體，按照資質(zhì)等級較低的單位確定資質(zhì)等級。聯(lián)合體各方應(yīng)當(dāng)簽訂共同投標協(xié)議，明確約定各方擬承擔(dān)的工作和責(zé)任，并將共同投標協(xié)議連同投標文件一并提交招標人。聯(lián)合體中標的，聯(lián)合體各方應(yīng)當(dāng)共同與招標人簽訂合同，就中標項目向招標人承擔(dān)連帶責(zé)任。招標人不得強制投標人組成聯(lián)合體共同投標，不得限制投標人之間的競爭。（二）投標文件編制1.投標人應(yīng)當(dāng)按照招標文件的要求編制投標文件。投標文件應(yīng)當(dāng)對招標文件提出的實質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。2.投標文件一般應(yīng)包括下列內(nèi)容：投標函；法定代表人身份證明或授權(quán)委托書；投標報價表；物業(yè)服務(wù)方案，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、服務(wù)人員配備、服務(wù)質(zhì)量保障措施等；企業(yè)資質(zhì)證明文件、業(yè)績證明材料、項目負責(zé)人及主要技術(shù)人員簡歷等；投標保證金（如有要求）；招標文件要求提供的其他材料。3.投標文件應(yīng)當(dāng)由投標人的法定代表人或其授權(quán)代表簽字并加蓋公章。投標文件應(yīng)密封包裝，并在封口處加蓋投標人公章。（三）投標程序1.投標人應(yīng)在招標文件規(guī)定的投標截止時間前，將投標文件送達指定地點。招標人收到投標文件后，應(yīng)當(dāng)向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證，并妥善保存投標文件。在開標前，任何單位和個人均不得開啟投標文件。2.投標人在投標截止時間前，可以對所提交的投標文件進行補充、修改或者撤回，并書面通知招標人。補充、修改的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)按照招標文件要求簽署、蓋章，并作為投標文件的組成部分。3.投標人根據(jù)招標文件要求提交投標保證金的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的方式和金額在投標截止時間前繳納。投標保證金有效期應(yīng)當(dāng)與投標有效期一致。招標人應(yīng)當(dāng)在中標通知書發(fā)出后五個工作日內(nèi)，向未中標的投標人退還投標保證金；在物業(yè)服務(wù)合同簽訂后五個工作日內(nèi)，向中標人退還投標保證金。四、開標、評標和中標（一）開標1.招標人應(yīng)當(dāng)按照招標文件規(guī)定的時間、地點開標。開標應(yīng)當(dāng)在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行；開標地點應(yīng)當(dāng)為招標文件中預(yù)先確定的地點。2.開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。開標時，由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構(gòu)檢查并公證；經(jīng)確認無誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內(nèi)容。招標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前收到的所有投標文件，開標時都應(yīng)當(dāng)當(dāng)眾予以拆封、宣讀。開標過程應(yīng)當(dāng)記錄，并存檔備查。（二）評標1.評標由招標人依法組建的評標委員會負責(zé)。評標委員會由招標人的代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟等方面的專家組成，成員人數(shù)為五人以上單數(shù)，其中技術(shù)、經(jīng)濟等方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。評標專家應(yīng)當(dāng)從政府有關(guān)部門組建的評標專家?guī)熘须S機抽取。2.評標委員會應(yīng)當(dāng)按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審和比較。評標標準和方法應(yīng)當(dāng)在招標文件中明確規(guī)定。評標委員會完成評標后，應(yīng)當(dāng)向招標人提出書面評標報告，并推薦合格的中標候選人。3.評標委員會可以要求投標人對投標文件中含義不明確的內(nèi)容作必要的澄清或者說明，但是澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質(zhì)性內(nèi)容。4.評標過程中，評標委員會發(fā)現(xiàn)投標人的報價明顯低于其他投標報價或者在設(shè)有標底時明顯低于標底，使得其投標報價可能低于其個別成本的，應(yīng)當(dāng)要求該投標人作出書面說明并提供相關(guān)證明材料。投標人不能合理說明或者不能提供相關(guān)證明材料的，由評標委員會認定該投標人以低于成本報價競標，其投標應(yīng)作廢標處理。（三）中標1.招標人根據(jù)評標委員會提出的書面評標報告和推薦的中標候選人確定中標人。招標人也可以授權(quán)評標委員會直接確定中標人。2.中標人確定后，招標人應(yīng)當(dāng)向中標人發(fā)出中標通知書，并同時將中標結(jié)果通知所有未中標的投標人。中標通知書對招標人和中標人具有法律效力。中標通知書發(fā)出后，招標人改變中標結(jié)果的，或者中標人放棄中標項目的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。3.招標人和中標人應(yīng)當(dāng)自中標通知書發(fā)出之日起三十日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面物業(yè)服務(wù)合同。招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。4.招標人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同簽訂后十五日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。五、法律責(zé)任（一）招標人責(zé)任1.招標人有下列情形之一的，由有關(guān)行政監(jiān)督部門責(zé)令改正，可以處中標項目金額千分之五以上千分之十以下的罰款；對單位直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分：依法必須進行招標的項目，招標人自行辦理招標事宜未向有關(guān)行政監(jiān)督部門備案的；依法應(yīng)當(dāng)公開招標而采用邀請招標的；招標文件、資格預(yù)審文件的發(fā)售、澄清、修改的時限，或者確定的提交資格預(yù)審申請文件、投標文件的時限不符合招標投標法和本條例規(guī)定的；接受未通過資格預(yù)審的單位或者個人參加投標的；接受應(yīng)當(dāng)拒收的投標文件的。2.招標人在評標委員會依法推薦的中標候選人以外確定中標人的，依法必須進行招標的項目在所有投標被評標委員會否決后自行確定中標人的，中標無效。責(zé)令改正，可以處中標項目金額千分之五以上千分之十以下的罰款；對單位直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分。（二）投標人責(zé)任1.投標人有下列情形之一的，屬于招標投標法第三十三條規(guī)定的以其他方式弄虛作假的行為：使用偽造、變造的許可證件；提供虛假的財務(wù)狀況或者業(yè)績；提供虛假的項目負責(zé)人或者主要技術(shù)人員簡歷、勞動關(guān)系證明；提供虛假的信用狀況；其他弄虛作假的行為。投標人有前款所列行為之一的，中標無效，處中標項目金額千分之五以上千分之十以下的罰款，對單位直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員處單位罰款數(shù)額百分之五以上百分之十以下的罰款；有違法所得的，并處沒收違法所得；情節(jié)嚴重的，取消其一年至三年內(nèi)參加依法必須進行招標的項目的投標資格并予以公告，直至由工商行政管理機關(guān)吊銷營業(yè)執(zhí)照；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。給他人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。2.投標人相互串通投標或者與招標人串通投標的，投標人向招標人或者評標委員會成員行賄謀取中標的，中標無效；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依照招標投標法第五十三條的規(guī)定處罰。投標人未中標的，對單位的罰款金額按照招標項目合同金額依照招標投標法規(guī)定的比例計算。投標人有下列行為之一的，屬于招標投標法第五十三條規(guī)定的情節(jié)嚴重行為，由有關(guān)行政監(jiān)督部門取消其一年至二年內(nèi)參加依法必須進行招標的項目的投標資格：以行賄謀取中標；3年內(nèi)2次以上串通投標；串通投標行為損害招標人、其他投標人或者國家、集體、公民的合法利益，造成直接經(jīng)濟損失30萬元以上；其他串通投標情節(jié)嚴重的行為。投標人自本條第二款規(guī)定的處罰執(zhí)行期限屆滿之日起3年內(nèi)又有該款所列違法行為之一的，或者串通投標、以行賄謀取中標情節(jié)特別嚴重的，由工商行政管理機關(guān)吊銷營業(yè)執(zhí)照。法律、行政法規(guī)對串通投標報價行為的處罰另有規(guī)定的，從其規(guī)定。（三）評標委員會成