湖南長沙洋湖濕地公園一期D區(qū)前期籌劃報告長沙思達房地產(chǎn)參謀2021年1月第一章工程目標及工程關(guān)鍵問題梳理……………003第二章工程根本狀況………………006第三章工程可利用資源分析………007第四章類似案例工程分析…………013第五章工程定位與策略……………040第六章工程的方案與規(guī)劃建議……050第七章工程招商運作思路…………054第七章運營靜態(tài)經(jīng)濟測算…………062目錄contents對工程現(xiàn)有狀況提出建設(shè)性的籌劃方案整合資源，使工程融入濕地公園的規(guī)劃和母親河湘江景觀中，成為雙重資源的結(jié)合點與新起點打造長沙濱江、湖岸旅游休閑標桿，成為長沙市旅游部門的定點工程打造集旅游、休閑、娛樂、餐飲為一體的長沙特色公園式商業(yè)效勞工程第一章本工程目標及工程關(guān)鍵問題梳理1.1工程目標工程湘江江景和湖景資源豐富，如何利用本工程現(xiàn)有的自然景觀資源？長沙類似江景資源或公園資源工程是否存在競爭關(guān)系，是選擇業(yè)態(tài)差異化還是競爭？工程現(xiàn)有配套設(shè)施如何利用，使其符合工程要求？如何解決工程可持續(xù)開展問題，逐步提高工程建筑及地塊的價值？1.2本工程的關(guān)鍵問題梳理第一章本工程目標及工程關(guān)鍵問題梳理第二章工程根本概況工程位于長沙大河西先導區(qū)洋湖垸國際功能區(qū)內(nèi)，是長沙大核心“兩型社會〞先導區(qū)的起步片區(qū)，片區(qū)定位為以濕地生態(tài)公園為核心的生態(tài)總部經(jīng)濟區(qū)及宜居社區(qū)；整個濕地公園占地約4.85平方公里，包括約3.12平方公里的核心濕地生態(tài)區(qū)、生態(tài)廊道以及泛濕地區(qū)域。本案位于濕地公園一期休閑區(qū)D區(qū)，是濕地公園與湘江連接的廊道，占地面積165畝。北起瀟湘南大道與瀟湘南大道東沿線的交界處，南至洋湖大道及湘府大橋，東臨湘江。第二章工程根本概況北東西南工程北臨洋湖片區(qū)招商效勞中心，東臨湘江，南靠洋湖大道未來可通過湘府大橋直達河東，西倚濕地公園一期休閑區(qū)A、B、C區(qū)。工程擬開發(fā)不超過4萬平米的商業(yè)建筑，作為濕地公園集中商業(yè)配套效勞區(qū)，需規(guī)劃停車位不少于800個，南面距離洋湖大道道路紅線留出70米的綠色廊道，北面退讓先導區(qū)規(guī)劃展示館用地紅線不少于50米，東面退讓瀟湘大道南延線東線道路紅線不少于10米。第三章工程可利用資源分析大學城文化沉淀資源西文東市，千年岳麓書院，大學城依山而建，中南大學、湖南大學、中醫(yī)藥大學等高校云集，湘江北上，古今文明在這里交集。同時，洋湖垸片區(qū)還將建起國際學校，占地180畝，由加拿大加皇國際教育集團開發(fā)，與湖南大學合作教學，湖南省第一所能授予學生中外雙學籍和雙文憑的國際高中預計2021年正式開始招生。第三章工程可利用資源分析稀缺資源城市唯一濕地生態(tài)公園配套商業(yè)在洋湖濕地公園的總體設(shè)計中，是集生態(tài)、文化、休閑、教育等多功能于一體的濕地公園。分濕地科教區(qū)、濕地生物多樣性展示區(qū)、濕地生態(tài)保育區(qū)、濕地休閑區(qū)以及管理效勞區(qū)等五大區(qū)。景觀與交通資源無敵江景+岳麓山景工程臨近地鐵3號線長潭西高速近在咫尺緊鄰湘府跨江大橋3號線將從大河西先導區(qū)的蓮花鎮(zhèn)方向出發(fā),經(jīng)含浦工業(yè)園、洋湖垸生態(tài)濕地到達岳麓山大學城,然后往北在橘子洲大橋以南恰當位置下穿湘江到達長沙主城區(qū),第三章工程可利用資源分析工程地處洋湖垸地塊。2021年2月，長沙市政府通過了洋湖垸地塊最新控規(guī)，洋湖垸地塊將獲得更快更新的開展。洋湖垸片區(qū)將建先導區(qū)政府辦公中心、商務(wù)中心、總部經(jīng)濟區(qū)、大型濕地公園?？衫玫囊?guī)劃資源——總部經(jīng)濟背景下的洋湖片規(guī)劃國際化先導規(guī)劃，區(qū)域地標性顯著，提升區(qū)域價值與品位，更多的帶來消費群體的國際化與高端性。第三章工程可利用資源分析可利用的規(guī)劃資源——總部經(jīng)濟背景下的洋湖片規(guī)劃規(guī)劃作為生態(tài)濕地公園的功能效勞區(qū)，在區(qū)域地位分析為重要節(jié)點處，可以利用其作為濱江長廊及洋湖垸片區(qū)規(guī)劃的原點/起點的特殊性，大作文章，從而可以吸引游人。如：許愿燈塔、起點紀念碑等第三章工程可利用資源分析國際化人文資源未來國外友人的聚集地第三章工程可利用資源分析湖湘建筑元素湘西吊腳樓岳麓書院中式圍墻特色亭臺樓閣特色樓體間連廊第三章工程可利用資源分析表達湖湘文化特色采用文化磚墻的形式，記錄下長沙、湖湘開展歷史，并與公園、與城市相映成趣。第三章工程可利用資源分析表達歷史文化元素，讓工程擔當起這座城市的歷史博物館，騎樓古樸，拱門通幽是長沙人歷史生活空間的精致再現(xiàn)，是舊時光、國際化和本地風的混搭，是了解這個城市過往歷史一個必要的窗口。追溯湖湘歷史第三章工程可利用資源分析重慶天地之根本情況重慶天地重慶天地位于重慶市主城區(qū)渝中區(qū)化龍橋瑞天路，處于中心地段，是集商務(wù)、娛樂、購物、居住等多種功能為一體的大型城市綜合體。工程占地面積約1900畝，地上總建筑面積約360萬㎡。其中重慶天地商業(yè)工程位于整體工程的中心地段，占地32000平方米，規(guī)劃建筑面積約84,000平方米。第四章類似案例工程分析案例借鑒——重慶天地重慶天地商業(yè)街區(qū)由吊腳樓、上下村落、精品酒店、商業(yè)主樓、文化劇場五個精致建筑群落組成，集文化、旅游、餐飲、娛樂為一體。重慶天地打造的是涪都時期的風格，工程汲取了重慶濃郁豐富的山水文化、深厚的人文內(nèi)涵以及綿長的歷史肌理，將古老的山地村落、舊時的工業(yè)建筑以玻璃和鋼結(jié)構(gòu)的現(xiàn)代元素極致融合。重慶天地之整體規(guī)劃132451.文化劇場2.低地村落3.高地村落4.精品酒店5.商業(yè)主樓6.吊腳樓6第四章類似案例工程分析88精品酒店共計89套房間,房間設(shè)計典雅精致、風格獨特,被評為中國最正確精品酒店。非洲菠蘿格木：緊貼著重慶天地獨特的青磚青瓦，顯出其厚實的質(zhì)感。保持木材的自然紋理與質(zhì)感，更表達著天然環(huán)保。沒有多余的修飾，在簡單的線條中給人回歸自然的質(zhì)感。老建筑風格臨水的吊腳樓：古樸而秀雅閑適的庭院幽靜的一隅第四章類似案例工程分析低村商業(yè)高村商業(yè)商業(yè)主樓吊腳樓精品酒店品牌商家落位分布休閑娛樂:1.糖樓(低村)2.佰釀酒窖(低村)3.MYCOFFEE(高村)4.苗品記(高村)5.與鯊共舞(精品酒店負二樓)6.SOMEWHERE(高村)第四章類似案例工程分析重慶天地小結(jié)第四章類似案例工程分析案例借鑒——歡樂海岸效勞于全國知名的城市旅游區(qū)和深圳豪宅區(qū)的集旅游、購物、餐飲、娛樂為一體的都市休閑目的地。工程開發(fā)理念2011年8月6日正式開放運營第四章類似案例工程分析工程整體規(guī)劃集零售、餐飲、娛樂、辦公、公寓、酒店、別墅、濕地公園等于一體的濱海生態(tài)型商業(yè)綜合工程第四章類似案例工程分析各組成局部情況歡樂海岸購物中心

歡樂海岸購物中心

總建筑面積約8萬平方米，以零售、餐飲、娛樂業(yè)態(tài)為主。藍楹國際商務(wù)中心歡樂海岸購物中心四至七層，緊鄰白石路，極享交通之便利。辦公總建筑面積約10600平方米萬豪行政公寓總建筑面積2萬多平米，規(guī)劃設(shè)計155間客房，并配備餐廳、會議室、健身房、游泳池及兒童游樂室等相關(guān)便利設(shè)施，滿足客人商務(wù)、娛樂等多種需求。OCT創(chuàng)意展示中心建筑面積約4000平方米，并配套約3000平方米創(chuàng)意廣場，是深圳首家高端商業(yè)文化創(chuàng)意展示中心。海洋奇夢館占地面積2800平方米，由潛入深海區(qū)、珊瑚及水母活體展示區(qū)、珊瑚礁3D劇場、海獅劇場、生態(tài)教室五局部組成，是一個集科普教育、欣賞娛樂為一體的多功能水族館，南中國標志性的世界級海洋主題樂園。歡樂海岸購物中心位于歡樂海岸工程核心位置，總建筑面積約19.3萬平方米。各組成局部情況第四章類似案例工程分析第四章類似案例工程分析各組成局部情況曲水灣位于歡樂海岸工程東區(qū)，建筑面積約6.5萬平方米。灣區(qū)內(nèi)聚集了俏江南會所、小南國、柏悅匯KTV、上本臺灣涮涮鍋、老房子水岸元年食府、筵、CJW酒吧、蘇荷酒吧、紫苑等三十余家國內(nèi)外高端知名餐飲娛樂品牌旗艦店，并囊括中影集團中國最大旗艦店—中影國際影城、深圳首家國際級創(chuàng)意設(shè)計型酒店—藍汐精品酒店等，融合多層次的中外餐飲、娛樂演藝、文化創(chuàng)意等工程，打造高端商務(wù)接待、時尚消費新聚點曲水街建筑面積約5.7萬平方米，以“臨水獨棟+外擺空間+穿街水道〞的開放式空間組合，營造出小橋流水、枕河聽櫓的詩情畫意。建筑立面以灰色調(diào)青磚為主，輔以仿木的鋼架結(jié)構(gòu)和有機竹木建材，既強調(diào)其文化特質(zhì)，又得環(huán)保節(jié)能之效。藍汐精品酒店建筑面積約7000平方米中影國際影城影院經(jīng)營面積約11000平方米第四章類似案例工程分析第四章類似案例工程分析華會所及度假公寓華人精英俱樂部作為深圳首個真正意義上的城市級會所，華會所采用專業(yè)的會員制運營管理，集高端商務(wù)、生態(tài)景觀、餐飲、健身、Spa、娛樂于一體，并配備標準直升機停機坪、觀光游艇、海島網(wǎng)球場、紅酒雪茄廊、無邊際雙泳池、豪華SPA等藍Spa藍楹灣占地面積約13.5萬平方米，南臨濱海大道，北接白石路，水岸蜿蜒曲折，與心湖水面形成環(huán)抱之勢。區(qū)域以風格獨特的高端休閑度假公寓為主，公寓總建筑面積約3.9萬平方米，并設(shè)有各種頂級配套設(shè)施第四章類似案例工程分析第四章類似案例工程分析各組成局部物業(yè)面積配比區(qū)域商業(yè)類型建筑或占地（萬平米）占比歡樂海岸購物中心

購物中心87.04%藍楹國際商務(wù)中心1.060.93%萬豪行政公寓21.76%OCT創(chuàng)意展示中心0.40.35%海洋奇夢館0.280.25%小計11.7410.33%曲水灣

曲水街5.75.02%藍汐精品酒店0.70.62%中影國際影城1.10.97%小計7.56.60%華會所及度假公寓

華人精英俱樂部

藍Spa1.21.06%藍楹灣13.511.88%椰林沙灘公園10.28.98%深圳市旅游信息中心

歡樂海岸水秀劇場10.88%歡樂海岸椰林沙灘

華僑城濕地68.560.28%小計94.483.07%合計113.64100.00%區(qū)域商業(yè)類型建筑或占地（萬平米）占比第四章類似案例工程分析歡樂海岸小結(jié)基于對濱海城市生活和綠色健康生活的深入思考，歡樂海岸采用深海引水的創(chuàng)新工程，從深圳灣西部通道深海取水口到工程心湖，鋪設(shè)長達約7公里的地下引水管道，形成面積約70萬平方米海水湖。深圳灣深海藍色純潔的海水被引入繁華都市中心，30多萬平方米主題商業(yè)群依湖而建，一個全新的藍色創(chuàng)想力作崛起于深圳灣畔，真正實現(xiàn)了“把海洋還給深圳〞。1、與海共生：引水工程歡樂海岸購物中心多個建筑個體間通過寬闊的廊道相連，形成“內(nèi)部街道〞，將自然風引入商場，模糊室內(nèi)與室外的界限，營造自然舒適的室內(nèi)環(huán)境，同時減少空調(diào)的新風能耗。曲水灣那么利用建筑高差、朝向相互遮陽，冷巷、外廊、大屋檐、騎樓等嶺南傳統(tǒng)建筑元素的采用，與區(qū)域環(huán)境完美融合，并在建筑與建筑之間及建筑本身形成陰影，降低空調(diào)的排放。2、商業(yè)空間：渾然天成3、建筑材料：變廢為寶歡樂海岸工程在建設(shè)過程中，廣泛選用以建筑廢棄物、工業(yè)廢棄物作為原料生產(chǎn)的新型綠色建材產(chǎn)品，做到資源的高效率利用及廢棄物排放最小化和無害化，不僅實現(xiàn)了節(jié)能減排，也遵循了循環(huán)經(jīng)濟的開展模式。例如曲水灣建筑立面就大量采用了U型玻璃這種新型建筑節(jié)能墻體型材玻璃，它由碎玻璃和石英砂等原料制成的，具有能耗低、重量輕；采光性好、隔熱保溫、隔音防噪；機械強度高、防老化、耐光照等特點，具有相當可觀的環(huán)保價值。第四章類似案例工程分析案例借鑒——啟示對于商業(yè)開展的啟示工程處于先導區(qū)核心位置，區(qū)域規(guī)劃高端，未來人口聚集，商業(yè)潛力巨大，在兩型社會生態(tài)養(yǎng)生的區(qū)域開發(fā)背景下，如何使得自身景觀休閑資源與商業(yè)實體和諧共生，歡樂海岸是一個較好范本。作為公園組成局部開發(fā)的啟示長沙現(xiàn)在并不缺乏商業(yè)，未來商業(yè)開發(fā)體量更大更多，工程作為洋湖濕地公園重要組成局部，只有依托公園方能實現(xiàn)其可持續(xù)開展，也更有競爭力。對于功能布局的啟示工程未來規(guī)劃為開放式公園，如何在休閑旅游功能與地產(chǎn)開發(fā)功能的布局上到達最大化效益？歡樂海岸以世界眼光規(guī)劃設(shè)計的主題公園、度假、休閑、文娛購物功能布局和周邊資源的互通經(jīng)驗值得本工程借鑒。對于文化特色的啟示重慶天地從保護歷史建筑的角度、城市開展的角度以及建筑功能的角度。墻、鋪地及屋頂都盡量采用原來的或者仿照當?shù)氐呐f磚、舊瓦，務(wù)求貼近它原來的面貌。工程既應和整體公園協(xié)調(diào)，更應將湖湘文化元素植入進去。第四章類似案例工程分析選擇面對的消費群體目前現(xiàn)狀項目自身條件利用商業(yè)模式片區(qū)消費人群區(qū)域內(nèi)人口少，不足于支撐本項目規(guī)模未來區(qū)域內(nèi)不乏社區(qū)商業(yè)，可謂內(nèi)外交困景觀資源無法提升價值日常生活消費地城市特定消費人群城區(qū)人口300多萬，大量有車一族成為消費的主力軍區(qū)域知名度較高交通便利大量停車位有一定的體量規(guī)模絕佳景觀資源目的型消費商業(yè)中心第五章工程定位與策略整體方向性選擇具有區(qū)域及全市市場拉動力的(focuscenter)焦點中心做市場的領(lǐng)導者做獨樹一幟的先行者一個未來城市的消費地標一個特定階層注目的焦點整體方向性選擇第五章工程定位與策略由于本工程附近大型商業(yè)工程支撐較少，因此對偶然性購物人群的輻射力不大，故本工程商業(yè)業(yè)態(tài)并不把購物放在工程的主營業(yè)態(tài)考慮范圍。而應該加大以目標性消費為主的業(yè)態(tài)〔如餐飲、特色咖啡廳等〕，輔以游園功能零售〔如便利店、攝影器材店、特色小吃店、地方特產(chǎn)專售店〕等帶動商業(yè)氣氛的設(shè)施?？紤]業(yè)態(tài)時應該多考慮對環(huán)境有需求的業(yè)態(tài)，從而充分發(fā)揮本工程的環(huán)境優(yōu)勢。整體方向性選擇第五章工程定位與策略第五章工程定位與策略WaterfrontLeisureComplexDevelopment濱水公園游憩式娛樂休閑組團主要業(yè)態(tài)包括：特色餐飲、娛樂休閑、商務(wù)酒店整體物業(yè)定位第五章工程定位與策略客戶定位中產(chǎn)階級工程案名建議主推案名：洋湖·印象備選案名：洋湖·蘭桂坊第五章工程定位與策略第六章工程方案與規(guī)劃建議項目各區(qū)域功能定位生態(tài)旅游觀光區(qū)餐飲休閑商業(yè)街企業(yè)總部商務(wù)休閑領(lǐng)地許愿廣場都市文化娛樂休閑區(qū)工程不同商業(yè)業(yè)態(tài)建議餐飲、酒吧商業(yè)板塊依托獨特環(huán)境，打造代表長沙的餐飲娛樂地標大規(guī)模、多類型，聚集人氣與酒店、OFFICE、居住等的互動知名品牌打造精品餐飲戶外空間利用，營造休閑氣氛第六章工程方案與規(guī)劃建議餐飲、酒吧商業(yè)板塊工程不同商業(yè)業(yè)態(tài)建議第六章工程方案與規(guī)劃建議工程不同商業(yè)業(yè)態(tài)建議餐飲、酒吧商業(yè)板塊大型酒樓What？功能互補的需求——會所、酒店、公寓、會議、婚慶市場需求——僑城片區(qū)的市場空缺；工程的自身條件——低密度、低樓層，有利于建造氣派的大堂；后續(xù)招商需求——大型品牌商家的進駐，能有效增強中小商家的信心Why?What？Why?第六章工程方案與規(guī)劃建議工程不同商業(yè)業(yè)態(tài)建議餐飲、酒吧商業(yè)板塊商家調(diào)研 筷樂瀟湘、徐記海鮮、金水灣、丹桂軒等 啟示 1、環(huán)境、出品越來越受到重視2、湖湘特色3、面積4000～6000㎡ 大型酒樓規(guī)模建議2-3家生態(tài)旅游觀光區(qū)餐飲休閑商業(yè)街企業(yè)總部商務(wù)休閑領(lǐng)地許愿廣場都市文化娛樂休閑區(qū)第六章工程方案與規(guī)劃建議高級西餐廳工程不同商業(yè)業(yè)態(tài)建議餐飲、酒吧商業(yè)板塊依托優(yōu)越的景觀資源，引入正宗的外埠西餐廳，成為城中高檔餐飲的標志；地道的口味一流的效勞原味的裝修風格工程的自然條件——水體、休閑、寧靜；周邊的業(yè)態(tài)定位——會所、酒店、公寓、CBD商務(wù)區(qū)、高端住宅市場需求——高端西餐的市場空缺；工程整體定位需求——工程亮點營造、品牌號召力。What？Why?What？Why?第六章工程方案與規(guī)劃建議高級西餐廳、燒烤吧工程不同商業(yè)業(yè)態(tài)建議餐飲、酒吧商業(yè)板塊商家調(diào)研 迪歐、金牛角王、巴西燒烤 啟示 1、內(nèi)外環(huán)境的營造2、原味風格：裝飾品、餐具、出品、廚師…3、面積1000～1500㎡ 規(guī)模建議3-5家生態(tài)旅游觀光區(qū)餐飲休閑商業(yè)街企業(yè)總部商務(wù)休閑領(lǐng)地許愿廣場都市文化娛樂休閑區(qū)第六章工程方案與規(guī)劃建議休閑餐飲工程不同商業(yè)業(yè)態(tài)建議餐飲、酒吧商業(yè)板塊充分利用開闊的戶外空間以及優(yōu)美的景觀環(huán)境，引入休閑餐飲，加強休閑氣氛的營造休閑餐飲的零星分布，能為消費者提供休憩的場所，戶外空間的延伸，消費者與游客的互動，和諧休閑工程的自然條件——水體、休閑、寧靜；周邊的業(yè)態(tài)定位——會所、酒店、CBD商務(wù)區(qū)、高端住宅、商業(yè)市場需求——結(jié)合戶外空間休閑餐飲的市場空缺；工程整體定位需求——工程亮點營造What？Why?What？Why?第六章工程方案與規(guī)劃建議休閑餐飲工程不同商業(yè)業(yè)態(tài)建議餐飲、酒吧商業(yè)板塊商家調(diào)研 星巴克、illy、哈根達斯 啟示 1、環(huán)境氣氛的營造2、戶外空間的延伸3、面積300～500㎡ 規(guī)模建議3-5家生態(tài)旅游觀光區(qū)餐飲休閑商業(yè)街企業(yè)總部商務(wù)休閑領(lǐng)地許愿廣場都市文化娛樂休閑區(qū)第六章工程方案與規(guī)劃建議工程不同商業(yè)業(yè)態(tài)建議餐飲、酒吧商業(yè)板塊酒吧工程的自然條件——水體、休閑、寧靜；周邊的業(yè)態(tài)定位——會所、酒店、CBD商務(wù)區(qū)、商業(yè)、餐飲市場需求——年輕人的休閑首選地；工程整體定位需求——工程亮點營造依托獨特的景觀環(huán)境以及綜合的功能配套，吸引多各商家聚集，形成規(guī)模效應龍頭品牌商家/外埠商家的引入，帶動多個特色商家，形成磁力點演藝元素的參加，增強文化氣氛的打造What？Why?餐飲、酒吧商業(yè)板塊酒吧What？Why?第六章工程方案與規(guī)劃建議工程不同商業(yè)業(yè)態(tài)建議餐飲、酒吧商業(yè)板塊酒吧商家調(diào)研 本色、蘇荷、魅力四射 啟示 1、音樂、燈光、環(huán)境氣氛的營造2、著名DJ對人群的號召3、面積：200～500㎡〔中小型〕，1500~2500㎡〔大型〕 規(guī)模建議大：1×1500～2500㎡?。?×300㎡ 餐飲、酒吧商業(yè)板塊生態(tài)旅游觀光區(qū)餐飲休閑商業(yè)街企業(yè)總部商務(wù)休閑領(lǐng)地許愿廣場都市文化娛樂休閑區(qū)第六章工程方案與規(guī)劃建議餐飲酒吧規(guī)?？刂疲A計規(guī)模為：20600平米工程不同商業(yè)業(yè)態(tài)建議餐飲、酒吧商業(yè)板塊業(yè)態(tài)類型商家數(shù)目單店面積總面積備注餐飲12000平米大型酒樓2500010000

高級西餐廳412505000

休閑餐飲44001600

酒吧4600平米6

4600

第六章工程方案與規(guī)劃建議工程不同商業(yè)業(yè)態(tài)建議娛樂休閑商業(yè)板塊第六章工程方案與規(guī)劃建議工程不同商業(yè)業(yè)態(tài)建議娛樂休閑商業(yè)板塊第六章工程方案與規(guī)劃建議健康、活力，參與性強以俱樂部的形式，舉辦相關(guān)活動，增強吸引力與零售相結(jié)合〔運動城〕欣賞性、趣味性，吸引人流CentaPro建議:為公眾提供活動場所、青少年展示自我的舞臺，同時，可與運動用品零售相集合工程不同商業(yè)業(yè)態(tài)建議娛樂休閑商業(yè)板塊工程的自然條件——城市腹地，緊鄰CBD及總部基地；周邊的業(yè)態(tài)定位——酒店、公寓、CBD商務(wù)區(qū)、高端住宅市場需求——活力城市，商務(wù)頻繁；工程整體定位需求——城市貴族領(lǐng)地。

SPA、高級KTV、私人會所，重新定義長沙高端商務(wù)娛樂至尊、奢華、私密What？Why?商務(wù)娛樂第六章工程方案與規(guī)劃建議工程不同商業(yè)業(yè)態(tài)建議娛樂休閑商業(yè)板塊夜間消費活動創(chuàng)造者KTV/夜總會是朋友相聚、商務(wù)應酬的主要場所規(guī)模建議

2000平米左右 生態(tài)旅游觀光區(qū)餐飲休閑商業(yè)街企業(yè)總部商務(wù)休閑領(lǐng)地許愿廣場都市文化娛樂休閑區(qū)第六章工程方案與規(guī)劃建議工程不同商業(yè)業(yè)態(tài)建議娛樂休閑商業(yè)板塊休閑娛樂個性化星級配置酒店，滿足區(qū)域往來、旅游客戶群體。規(guī)模建議

3000平米左右 生態(tài)旅游觀光區(qū)餐飲休閑商業(yè)街企業(yè)總部商務(wù)休閑領(lǐng)地許愿廣場都市文化娛樂休閑區(qū)第六章工程方案與規(guī)劃建議娛樂休閑規(guī)?？刂乒こ滩煌虡I(yè)業(yè)態(tài)建議類型商家數(shù)目單店面積總面積備注KTV210002000

個性化酒店130003000

科普教育中心1300300

5300

地面整體商業(yè)合計約為：25900平米第六章工程方案與規(guī)劃建議第六章工程方案與規(guī)劃建議工程總體布局方案如下：局部商家功能要求細那么詳見附件整體建筑風格建議第六章工程的方案與規(guī)劃建議1、與公園整體亭臺樓閣相協(xié)調(diào)因素2、建筑限高要求因素3、地標于人文相結(jié)合因素中式偏現(xiàn)代建筑風格第七章工程招商運作思路第一根本原那么：先進行業(yè)態(tài)設(shè)計和招商工作，后進行規(guī)劃設(shè)計。許多開展商沒有委托專家進行業(yè)態(tài)設(shè)計和商業(yè)功能布局，招商過程中發(fā)現(xiàn)想進來的大商家，發(fā)現(xiàn)許多規(guī)劃設(shè)計不符合自己的要求，例如深圳新安湖地產(chǎn)公司在引進萬佳百貨后僅僅對建筑局部進行改動就花費400多萬，而進行業(yè)態(tài)設(shè)計參謀費用也就是30萬元以內(nèi)。整體原那么第二根本原那么：要維護商業(yè)的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象，事先進行統(tǒng)一的理念設(shè)計是根底。招商要始終注意維護和管理好已確定的經(jīng)營主題和品牌形象。第三根本原那么：招商目標要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異種業(yè)態(tài)互補。簡單地說，同業(yè)差異就是不同檔次、不同風格，不能盲目招入檔次完全相同的店進入。第四根本原那么：租賃經(jīng)營采用放水養(yǎng)魚的原那么。因為所招商業(yè)態(tài)經(jīng)營具有長期性特點，采用根本租金＋浮動租金與優(yōu)質(zhì)效勞做法，浮動租金與銷售額掛鉤，真正做旺。這樣，開展商與商戶才能一同成長。放水養(yǎng)魚的原那么可以理解為“先做人氣，再做生意，一起分享成長空間〞的原那么。比方還可固定年限免征營業(yè)稅或減免局部營業(yè)稅。第七章工程招商運作思路大戶“三優(yōu)〞，小戶扶持經(jīng)營類別招商優(yōu)惠區(qū)域政府政策支持酒店18個月免租期提供外墻體廣告位優(yōu)先選鋪權(quán)免費為其做形象宣傳酒店取得的租賃收入產(chǎn)生的稅收，前五年按區(qū)財政實得部分的100%給予其資金扶持體育健身、休閑、娛樂18個月免租期提供外墻體廣告位優(yōu)先選鋪權(quán)免費為其做形象宣傳第一年按區(qū)財政實得部分的100%，第二年和第三年按50%給予企業(yè)資金扶持餐飲18個月免租期提供外墻體廣告位優(yōu)先選鋪權(quán)免費為其做形象宣傳第一年按區(qū)財政實得部分的100%，第二年和第三年按50%給予經(jīng)營企業(yè)資金扶持第七章工程招商運作思路樹立工程高端價值形象，低開高走，穩(wěn)步上升租金建議第八章運營靜態(tài)經(jīng)濟測算本次工程經(jīng)濟評價的研究范圍整體規(guī)劃業(yè)態(tài)面積測算區(qū)域位置業(yè)態(tài)面積（平米）樓層1期1#便利店1451F2#便利店1971F3#茶吧981F4#冷飲店1601F5#餐飲3081F6#餐飲2051F7#餐飲1271F8#餐飲2041F9#餐飲4002F10#餐飲1402F11#餐飲6003F12#餐飲3182F13#餐飲4342F14#特色餐飲店4122F15#餐飲2242F16#茶吧2282F17#特色餐飲3242F18#特色餐飲2382F19#教堂4762F小計5238

區(qū)域位置業(yè)態(tài)面積（平米）樓層2期20#餐飲3333F21#高端西餐廳28164F22#粵菜餐飲5103F23#高端餐飲25884F24#咖啡吧1302F25#餐飲15924F26#茶吧1442F27#茶吧3213F28#餐飲4773F29#高端西餐廳88364F小計17747

3期30#辦公樓22032F31#商務(wù)會所2922F32#商務(wù)會所1922F33#商務(wù)會所3282F34#商務(wù)會所3422F35#商務(wù)會所2922F36#商務(wù)會所5602F小計2006

合計27194

第八章運營靜態(tài)經(jīng)濟測算項目總投資（萬元）單價估算說明建筑面積序號開放建設(shè)投資10887

271941.1土地費用

公園用地不計地價

1.2前期工程費750

1.2.1池塘清淤/治理工程費用500

1.2.2規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究費用250

1.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費1000

1.4建筑安裝工程費81583000含園林小品

1.5管理費用4955%1.1-1.4項之和的5%

1.6不可預見費4835%1.1-1.4項之和的5%（不計1.2.2項）

第八章運營靜態(tài)經(jīng)濟測算收益預測各項目小計2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年項目租賃及經(jīng)營總收入（萬元）12636256962131817041835205121532358A零售部分租金收入（萬元）2922424303941434547其中可租賃建筑面積（平方米）

342.00342.00342.00342.00342.00342.00342.00342.00平均月租金（元/平方米.月）

9090909599104109115出租率（%）

65%65%80%100%100%100%100%100%租金平均遞增率（%）

5%5%5%5%5%B餐飲部分租金收入（萬元）940817084697712991364150715831662其中可租賃建筑面積（平方米）

393418086180861808618086180861808618086平均月租金（元/平方米.月）

6060606366697377出租率（%）

60%65%75%95%95%100%100%100%租金平均遞增率（%）

5%5%5%5%5%C娛樂部分租金收入（萬元）8851434111141141148148148其中可租賃建筑面積（平方米）

4861081308730873087308730873087平均月租金（元/平方米.月）

4040404040404040出租率（%）

60%65%75%95%95%100%100%100%租金平均遞增率（%）

5%5%5%5%5%D酒店經(jīng)營租金收入（萬元）1259

131142190234234329其中可出租客房數(shù)（間）

404040404040平均房價（元/房.天）

150150200200200250出租率（%）

60%65%65%80%80%90%E廣場活動場地與教堂租金（萬元）79248586983100119143172截止2021年預計實現(xiàn)總收益：12636萬元第八章運營靜態(tài)經(jīng)濟測算附件：局部商業(yè)業(yè)態(tài)空間或其他特殊要求細那么第八章運營靜態(tài)經(jīng)濟測算餐飲類型

大型中餐建筑要求建筑結(jié)構(gòu)面積（M2）2000M2--5000M2樓層較高處樓板荷載衛(wèi)生間上水及下水層高3.5米配套設(shè)施水上水17公分下水20公分電700—900千瓦（三相）煤氣200—300立方空調(diào)二臺機組新風/排風需要排煙40x40公分隔油池5平方招牌預留位置其他餐飲餐飲餐飲類型商家名稱展店要求（面積/水/電/煤）大型餐飲美林閣3000m2以上/高檔消費區(qū)域，樓層不限，門面要氣派水4吋管/350KW電力/煤氣100m3漢通海鮮城10000m2水8吋管/500KW電力/煤氣300m3紅子雞2000-10000m2/水4吋管/250KW電力/煤氣200m3彩虹坊大酒店10000m2水8吋管/500KW電力/煤氣300m3席家花園1000m2左右/大商圈附近1樓/門面不限