譽(yù)峰MINI公寓銷售推廣籌劃報(bào)告四川中原二級(jí)市場(chǎng)營(yíng)運(yùn)中心市場(chǎng)研究部ChengDu.02.2021目錄Part.1開發(fā)商介紹Part.2區(qū)域分析Part.3工程分析Part.4競(jìng)品分析Part.5推廣銷售分析Part.6總結(jié)目錄合景泰富成立于1995年，總部位于廣州。該公司業(yè)務(wù)涉及住宅、別墅、酒店式公寓、酒店、超甲級(jí)寫字樓、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理等多個(gè)開展領(lǐng)域，是一家實(shí)力雄厚穩(wěn)固、產(chǎn)品多元化的地產(chǎn)企業(yè)。企業(yè)理念是“構(gòu)筑卓越，創(chuàng)立無(wú)限〞。公司于2007年7月3日在香港聯(lián)合證券交易所主板上市，實(shí)力進(jìn)一步壯大。2021年該開發(fā)商全國(guó)開發(fā)商均價(jià)超過(guò)2萬(wàn)元，為全國(guó)最高。【開發(fā)商簡(jiǎn)介】全國(guó)知名的高端物業(yè)開發(fā)商譽(yù)峰工程萬(wàn)景峰工程環(huán)球匯天譽(yù)工程合景泰富于2021年進(jìn)入成都，首個(gè)開發(fā)工程為疊翠峰，該工程取得較好的市場(chǎng)反響，同時(shí)也積累了良好的口碑。該工程租金目前處于區(qū)域內(nèi)最高水平。目前在成都區(qū)域有四個(gè)工程，除萬(wàn)景峰外均為高端工程。在售工程兩個(gè)，分別是譽(yù)峰，環(huán)球匯天譽(yù)。疊翠峰【開發(fā)工程】全國(guó)知名的高端物業(yè)開發(fā)商譽(yù)峰位于城南核心區(qū)域，屬于站南板塊中心部位。據(jù)政府規(guī)劃，該區(qū)域是成都的第二個(gè)集政治，商業(yè)為一體的商務(wù)中心。【區(qū)位簡(jiǎn)介】城南核心區(qū)域，開展?jié)摿薮蟆緟^(qū)位簡(jiǎn)析】位于高新區(qū)產(chǎn)業(yè)核心，地理位置優(yōu)越成都高新產(chǎn)業(yè)核心成都政務(wù)中心圈本案成都市政府MarketingStrategy|9成都市采用了“單中心+多組團(tuán)，中心城+衛(wèi)星城〞的布局模式區(qū)域布局規(guī)劃圖區(qū)域布局說(shuō)明單一中心——單中心向多中心的城市巨變，標(biāo)志著新區(qū)域的崛起多組團(tuán)——不同的城市組團(tuán)代表著不同的城市功能，縱觀整個(gè)城市組團(tuán)，城南板塊代表著“商務(wù)、高新產(chǎn)業(yè)、總部經(jīng)濟(jì)和政府辦公〞，板塊地位和板塊價(jià)值重中之重，是城市開展的風(fēng)向標(biāo)衛(wèi)星城——中心城區(qū)與衛(wèi)星城連接更為緊密，會(huì)逐漸呈現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)帶狀。如華陽(yáng)會(huì)帶給本案更多的產(chǎn)業(yè)支持MarketingStrategy|10未來(lái)的城市空間將向著南、北、東三個(gè)方向展開，工程所在的南部新城的建設(shè)將率先啟動(dòng)城市空間拓展示意圖空間拓展說(shuō)明空間開展策略：構(gòu)建兩軸、西控分進(jìn)、南北展開、重心東移，中心疏散。突出主城區(qū)整體開展效益，按各組團(tuán)不同功能、不同建設(shè)開發(fā)模式，實(shí)施長(zhǎng)期規(guī)劃引導(dǎo)，采用非均衡建設(shè)管理手段，遠(yuǎn)期逐步形成南北帶狀組團(tuán)式布局結(jié)構(gòu)。由于成都都市區(qū)西部多為生態(tài)敏感區(qū)，因此其城市空間的拓展將主要向南、北、東三個(gè)方向展開空間布局形態(tài)：逐步改善“環(huán)狀+放射型〞布局形態(tài)，突出雙軸線開展定位，形成南北展開的帶狀布局形態(tài)，南北軸線重點(diǎn)開展，東西軸線輔助開展MarketingStrategy|11南部新城將重點(diǎn)開展信息效勞、商務(wù)和會(huì)展等產(chǎn)業(yè)，是成都的下一個(gè)行政和商務(wù)中心區(qū)成都城市空間結(jié)構(gòu)意向圖成都城市空間結(jié)構(gòu)說(shuō)明MarketingStrategy|12規(guī)劃上的“職住一體〞和高新產(chǎn)業(yè)的聚集，使時(shí)尚、國(guó)際、宜居成為新城的代名詞天府新城區(qū)位圖說(shuō)明天府新城位于成都市中心南部，是政府重點(diǎn)打造的未來(lái)城市副中心的核心區(qū)域以軟件及效勞外包產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)。重點(diǎn)開展信息效勞、數(shù)字娛樂(lè)、商務(wù)、物流等產(chǎn)業(yè)規(guī)劃上“職住一體〞，并具有開放型和網(wǎng)絡(luò)化的鮮明特色MarketingStrategy|13譽(yù)峰工程位于天府新城的集中居住區(qū)，與天府新城CBD和總部核心區(qū)相鄰，地段優(yōu)勢(shì)明顯功能分區(qū)示意圖說(shuō)明天府新城按功能劃分為天府新城CBD、總部核心區(qū)、集中居住區(qū)、軟件園區(qū)、商務(wù)及金融效勞區(qū)、中部綠化景觀區(qū)本工程位于集中居住區(qū)之中，與天府新城CBD、總部核心區(qū)相鄰，區(qū)位優(yōu)勢(shì)極為明顯天府新城CBD總部核心區(qū)集中居住區(qū)軟件園區(qū)商務(wù)及金融效勞區(qū)中部綠化景觀區(qū)MarketingStrategy|14規(guī)劃中工程附近有區(qū)域商業(yè)文化帶，將為工程業(yè)主的商業(yè)休閑活動(dòng)提供便利商業(yè)配套說(shuō)明天府新城在商業(yè)配套方面，將形成縱橫相連的多個(gè)商業(yè)帶，以滿足整個(gè)新城區(qū)的需要在社區(qū)商業(yè)效勞方面，那么考慮了九個(gè)組團(tuán)性社區(qū)中心，每個(gè)中心以500米、800米的效勞半徑來(lái)覆蓋整個(gè)城南居住區(qū)的范圍，保證今后的居家效勞場(chǎng)所都在步行范圍之內(nèi)結(jié)合水體打造濱水特色餐飲娛樂(lè)帶。天府新城商業(yè)配套示意圖MarketingStrategy|15未來(lái)工程周邊市政配套完善，但同時(shí)住宅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境劇烈工程周邊環(huán)境說(shuō)明工程周邊規(guī)劃有成都第一人民醫(yī)院、商業(yè)金融中心、行政中心等建筑，行政、商業(yè)、居住氣氛濃厚，但北部的變電站對(duì)工程有一定的不利影響同時(shí)工程周邊分布有中海城南一號(hào)、和記黃埔·南城都匯、九龍倉(cāng)·時(shí)代金科名苑等工程MarketingStrategy|16工程由住宅\集中式商業(yè)\酒店\公寓和寫字樓組成工程規(guī)劃數(shù)據(jù)占地186,704平方米其中住宅用地為122463.6平方米，容積率為2.95商業(yè)用地為64240.4平方米，容積率為6住宅建筑面積：378550平方米公寓建筑面積：193520平方米商場(chǎng)建筑面積：82450平方米寫字樓建筑面積：61720平方米酒店建筑面積47300平方米〔兩座；其中一座擬定為成都WHotel〕【區(qū)位工程配套】目前城南板塊處于開展階段，周邊配套尚不完善譽(yù)峰中海國(guó)際中心金蘋果幼兒園仁和春天百貨成都市一醫(yī)院配套簡(jiǎn)介：工程區(qū)域配套主要以寫字樓、自身商業(yè)、酒店為主，周邊尚無(wú)成熟生活配套交通：地鐵1號(hào)線、劍南大道、錦城大道、府城大道、益州大道學(xué)校：金蘋果幼兒園、宋慶齡國(guó)際幼兒園、高新一中醫(yī)院：成都市一醫(yī)院、石羊醫(yī)院商場(chǎng)：仁和春天百貨、奧克斯廣場(chǎng)公園：錦城公園、國(guó)防樂(lè)園銀行：成都農(nóng)商銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、招商銀行、中信銀行成都農(nóng)商銀行中國(guó)建設(shè)銀行石羊醫(yī)院天府國(guó)際金融中心高新一中九方購(gòu)物廣場(chǎng)奧克斯廣場(chǎng)地鐵一號(hào)線錦城公園國(guó)防樂(lè)園宋慶齡國(guó)際幼兒園譽(yù)峰總占地（畝）280總建面（萬(wàn)平米）110萬(wàn)㎡物業(yè)規(guī)劃（棟）2期：20棟、M3、M4為公寓容積率2.39綠化率43%車位數(shù)（個(gè)）1391個(gè)建筑設(shè)計(jì)Rocco建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所梯戶比住宅：2T1、2T2公寓：4T22物業(yè)形態(tài)超高層住宅，服務(wù)式公寓，甲級(jí)寫字樓，五星級(jí)酒店公攤8-18%物業(yè)顧問(wèn)廣州市寧俊物業(yè)管理有限公司成都分公司商業(yè)配套五星級(jí)酒店建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約戶型區(qū)間住宅：180-360㎡，公寓：40-123裝修標(biāo)準(zhǔn)2000-5000元/㎡【工程根本信息】包含多種業(yè)態(tài)，配套齊全總規(guī)劃：工程位于高新區(qū)萬(wàn)象南路360號(hào)〔新市政府背后〕，地處站南板塊。該工程由20棟住宅，2棟公寓，2棟寫字樓，1棟酒店，一棟購(gòu)物中心組成，工程為點(diǎn)式布局公寓：M3、M4為效勞式公寓，共800余套；住宅：二期在售住宅現(xiàn)均為180-360㎡左右層高3.15米；商業(yè)：工程商業(yè)面積約7萬(wàn)平方米，國(guó)際高端百貨零售，為天府新城核心高端購(gòu)物中心；寫字樓：工程含兩棟寫字樓，分別為超甲級(jí)寫字樓和甲級(jí)寫字樓?！竟こ桃?guī)劃】所有物業(yè)形態(tài)均將打造成為高端產(chǎn)品樓棟面積（㎡）戶型套

數(shù)

占比M4、M5401-1-1-148055%802-2-1-124027%953-2-1-1809%1304-2-2-1809%【公寓根本信息】均為精裝產(chǎn)品，以小戶型為主譽(yù)峰MINI公寓公寓建面（平米）39440物業(yè)規(guī)劃（棟）2棟梯戶比4T22層高3米公攤8%面積區(qū)間40-123建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約裝修標(biāo)準(zhǔn)2000元/㎡該工程的精裝公寓產(chǎn)品各面積段戶型均有，以40㎡標(biāo)間和80㎡套二為主，樓下商業(yè)配套和旁邊的寫字樓配套將為以后的出租帶來(lái)較好客源。A1戶型：四室兩廳兩衛(wèi)，建筑面積123㎡優(yōu)勢(shì)：戶型方正緊湊，設(shè)計(jì)合理；主采光面朝南，適宜居??；獨(dú)立書房，動(dòng)靜分區(qū)；劣勢(shì)：入戶無(wú)遮擋，私密度較低；客廳面積較低；廁所無(wú)通風(fēng)陽(yáng)臺(tái)；【公寓戶型分析】A2戶型：三室兩廳一衛(wèi)，建筑面積90㎡戶型方正緊湊，浪費(fèi)面積較少；客廳開間合理，擁有全景飄窗；主次臥朝南采光較好；優(yōu)勢(shì)：劣勢(shì)：入戶無(wú)遮擋，私密性較差；【公寓戶型分析】?jī)?yōu)勢(shì)：戶型方正緊湊，較為實(shí)用；劣勢(shì)：入戶無(wú)遮擋，私密性較差；廚房和客廳無(wú)遮擋；A5戶型：一室一廳一衛(wèi)，建筑面積37㎡【公寓戶型分析】【精裝介紹】均為國(guó)內(nèi)外知名品牌可視——冠林抽油煙機(jī)——伊萊克斯洗碗槽——摩恩水龍頭——摩恩天然氣灶——伊萊克斯防盜門鎖——海貝斯【產(chǎn)品主題】工程將樣板間打造為溫馨主題衣帽間書房次臥主臥項(xiàng)目名稱均價(jià)（元/㎡)月均銷量（近3月）精裝標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）主力面積容積率綠化率梯戶比物業(yè)

(元/㎡)物業(yè)類型譽(yù)峰NIMI公寓1400014套200040、80、95、130㎡3.343%4T225.040年公寓環(huán)球匯天譽(yù)公寓140005套150043、563.5860%4T294.6040年公寓棕櫚泉230004套450089、112、129㎡12.5730%3T618.070年公寓工程目前處于開盤后的熱銷期，銷售情況較好。除此之外譽(yù)峰此前積累大量的老客戶對(duì)公寓銷售起到很大作用?！靖?jìng)品工程比照】老業(yè)主對(duì)譽(yù)峰公寓銷量起決定作用MarketingStrategy|29主城區(qū)城南高新區(qū)華陽(yáng)三圣鄉(xiāng)成都市各區(qū)域高密度豪宅產(chǎn)品面積〔單位：m2〕Source：CentalineResearchMarketingStrategy|30主城區(qū)城南高新區(qū)華陽(yáng)三圣鄉(xiāng)〔單位：元〕成都市各區(qū)域高密度豪宅產(chǎn)品售價(jià)〔毛坯〕Source：CentalineResearchMarketingStrategy|31高密度豪宅特征四：除紫檀外所有工程均采用毛坯房作為室內(nèi)交房標(biāo)準(zhǔn)紫檀樣板間現(xiàn)有的電梯豪宅工程中，大局部均以“清水房〞標(biāo)準(zhǔn)作為室內(nèi)交房標(biāo)準(zhǔn)僅有千和物業(yè)公司開發(fā)的紫檀工程推出“85萬(wàn)樣板級(jí)豪裝房〞促銷。紫檀工程裝修宣傳為3000元／㎡，全部采用頂級(jí)進(jìn)口品牌，如蒂森克虜伯電梯、德國(guó)威能家庭供暖、英國(guó)皇室御用新風(fēng)系統(tǒng)、東芝SMMS超級(jí)智慧變頻中央空調(diào)、美國(guó)Everpure直飲水系統(tǒng)、以色列MUL-T-LOCK入戶門、VOLVOPENTA發(fā)電機(jī)系統(tǒng)、LOW-E彩色鋁合金門窗、捷順一卡通智能管理系統(tǒng)、德國(guó)TCS彩色可視對(duì)講系統(tǒng)、博世Multi-Tenant社區(qū)防盜系統(tǒng)等精裝修標(biāo)準(zhǔn)Source：CentalineResearchMarketingStrategy|32特征五：客戶置業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富，看重城市住宅的綜合價(jià)值有屢次置業(yè)經(jīng)歷、對(duì)生活品質(zhì)要求極高1具有別墅級(jí)的購(gòu)置能力，但又追求滿足生活和商務(wù)的便利2注重物業(yè)的綜合價(jià)值〔品質(zhì)\區(qū)位\配套\效勞等〕3看重圈層氣氛和尊貴感4MarketingStrategy|33本工程暫定的目標(biāo)均價(jià)已全面超越市場(chǎng)上除主城區(qū)獨(dú)棟產(chǎn)品外的所有別墅產(chǎn)品售價(jià)成都市各板塊別墅〔類別墅〕產(chǎn)品售價(jià)〔單位：元〕雙流南延線板塊牧馬山板塊溫江板塊青城山板塊主城區(qū)板塊龍泉板塊Source：CentalineResearchMarketingStrategy|34且在面積上與大多數(shù)工程的聯(lián)排\疊拼產(chǎn)品重合，勢(shì)必會(huì)與郊區(qū)別墅產(chǎn)品產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)雙流南延線板塊牧馬山板塊溫江板塊青城山板塊主城區(qū)板塊龍泉板塊Source：CentalineResearch成都市各板塊別墅〔類別墅〕產(chǎn)品售價(jià)〔單位：M2〕MarketingStrategy|35我們又分析了成都市場(chǎng)上比較典型的郊區(qū)別墅工程的客戶構(gòu)成開盤時(shí)間銷售率07.12.880%（兩個(gè)月內(nèi)）開盤時(shí)間銷售率07.11.2660套當(dāng)天售罄開盤時(shí)間銷售率08.0120套開盤95%蔚藍(lán)卡地亞龍湖長(zhǎng)橋郡麓山國(guó)際MarketingStrategy|36蔚藍(lán)卡地亞客戶構(gòu)成：年齡區(qū)域來(lái)源職業(yè)看重因素置業(yè)目的收入水平35~40歲占50%成都75%（其中城南占40%）私營(yíng)企業(yè)主80%產(chǎn)品30%自住60%年收入100萬(wàn)以上40~45歲占40%省外15%（上海、北京、廣東為主）企業(yè)高管理10%環(huán)境30%投資40%45~55歲占10%其它10%政府高級(jí)公務(wù)員10%會(huì)所30%區(qū)位10%客戶年齡主要集中在35-40歲之間來(lái)源區(qū)域以成都為主占75%主要以私營(yíng)企業(yè)為主占80%客戶對(duì)于該工程產(chǎn)品、環(huán)境、會(huì)所較為看重，客群年收入在100萬(wàn)以上Source：CentalineResearchMarketingStrategy|37龍湖長(zhǎng)橋郡客戶構(gòu)成：麓山國(guó)際Source：CentalineResearch年齡區(qū)域來(lái)源職業(yè)看重因素置業(yè)目的收入水平35-40歲40%成都60%私營(yíng)企業(yè)主70%產(chǎn)品25%自住70%年收入150萬(wàn)以上40-45歲50%省外20%（重慶、北京為主）品牌30%45-55歲10%海外10%（包括香港等地）知名企業(yè)高級(jí)管理人員30%環(huán)境40%投資30%二級(jí)城市10%區(qū)位5%客戶年齡主要為40-45歲之間來(lái)源區(qū)域以成都為主占60%；省外客戶占20%，主要由北京重慶兩地組成客戶主要以私營(yíng)企業(yè)為主，對(duì)于環(huán)境和開發(fā)商品牌較為看重，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，年收入為150萬(wàn)以上MarketingStrategy|38麓山國(guó)際客戶構(gòu)成：麓山國(guó)際Source：CentalineResearch年齡區(qū)域來(lái)源職業(yè)看重因素置業(yè)目的收入水平35-40歲40%成都55%私營(yíng)企業(yè)主50%產(chǎn)品30%自住50%年收入150萬(wàn)以上40-45歲40%省外35%（廣州、深圳、北京、沿海為主）高層管理人員30%品牌10%45-55歲20%二級(jí)城市10%高級(jí)公務(wù)員10%高爾夫50%投資50%海外客戶10%區(qū)位10%客戶年齡主要集中在35-40歲之間來(lái)源區(qū)域以成都為主占75%主要以私營(yíng)企業(yè)為主占80%客戶對(duì)于該工程產(chǎn)品、環(huán)境、會(huì)所較為看重，客群年收入在100萬(wàn)以上MarketingStrategy|39典型客戶例如：私企業(yè)主于總大學(xué)教授楊先生國(guó)企高管王總夫婦年收入90萬(wàn)左右，二人都有國(guó)外生活經(jīng)歷?，F(xiàn)居所在紫荊附近，200平米左右，另有一套居所在南延線附近，面積也在200平米以上家中兩輛車，一輛為奧迪A4，一輛為甲殼蟲購(gòu)置別墅的主要目的就是想換一種生活方式，可以“離地更近一點(diǎn)兒〞。周末可以帶朋友來(lái)家里聚會(huì)，打打牌、看看電影在市區(qū)內(nèi)有兩套住宅、兩輛車為了度假以及平時(shí)的運(yùn)動(dòng)休閑購(gòu)置了郊區(qū)別墅。認(rèn)為別墅只要風(fēng)水好都會(huì)有人買，資源最好的價(jià)格肯定最貴，所以產(chǎn)品的位置〔占有資源〕很重要，如果位置不好價(jià)格又高，肯定不好賣對(duì)產(chǎn)品要求：風(fēng)水好、環(huán)境幽靜，占有獨(dú)特的景觀資源。能承受價(jià)格為400萬(wàn)以內(nèi)【工程開盤】首次開盤取得佳績(jī)工程開盤之前推廣較少，僅在報(bào)紙上進(jìn)行軟文介紹和短時(shí)間的路牌展示。由于住宅客戶購(gòu)置能力強(qiáng)，該產(chǎn)品的推廣主要面向老業(yè)主。時(shí)間媒報(bào)名稱報(bào)版形態(tài)主題訴求2013.12.12成都商報(bào)第45版、整版硬廣財(cái)富鼎層，價(jià)值鉑金12月14日公寓開盤【工程營(yíng)銷分析】工程推廣手段較少，主要面向老業(yè)主2013-12-12報(bào)廣2013-12-14開盤2014-2-26銷售210套2014下半年推出2號(hào)樓【工程銷售分析】開盤熱銷，小戶型最受市場(chǎng)認(rèn)可樓棟面積（㎡）戶型套

數(shù)

占比惠后均價(jià)銷售情況總價(jià)區(qū)間(萬(wàn)元/套）M4401-1-1-124055%14000元/㎡16860—62萬(wàn)802-2-1-112027%120—125萬(wàn)953-2-1-1409%142—150萬(wàn)1304-2-2-1409%190—205萬(wàn)合計(jì)440100%/168/推出樓棟：M4棟共440套房源；惠后建面成交均價(jià)約15300元/㎡；據(jù)了解，小戶型銷量占整體銷量80%。開盤之后公寓銷量大幅下降，2021年1-2月僅銷售30余套。圖：譽(yù)峰公寓首次開盤銷售情況優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)品牌優(yōu)勢(shì)：全國(guó)知名的高端物業(yè)開發(fā)商；區(qū)位規(guī)劃：城南核心區(qū)域，發(fā)展?jié)摿薮螅豢诒?yīng)：此前開發(fā)的疊翠峰為開發(fā)商營(yíng)造了良好的市場(chǎng)口碑；自身配套：項(xiàng)目包含住宅、公寓、寫字樓和五星級(jí)酒店，自身配套完善；交通：項(xiàng)目位于1號(hào)線和5號(hào)線附近，交通便利。區(qū)域配套：區(qū)域處于起步階段，各項(xiàng)配套尚待完善；區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈：臨近區(qū)域在售高端項(xiàng)目較多，且多為品牌開發(fā)商；項(xiàng)目產(chǎn)品：該項(xiàng)目公寓產(chǎn)品存在部分大戶型，銷售情況不容樂(lè)觀，公寓市場(chǎng)中小戶型仍為市場(chǎng)主力。

【總結(jié)】該工程公寓在產(chǎn)品和推廣營(yíng)銷上無(wú)特色，開盤熱銷主要為透支老業(yè)主購(gòu)置力，且后期營(yíng)銷力度較弱，導(dǎo)致開盤過(guò)后銷量直線下跌。MarketingStrategy|46傳播（Spread）活動(dòng)（Scene）服務(wù)（Service）展示（Show）展示攻略要點(diǎn)充分超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手——通過(guò)展示有效區(qū)隔普通豪宅；充分表達(dá)工程細(xì)節(jié)和未來(lái)生活情景——設(shè)施、配套、效勞、生活方式等；展示先行——準(zhǔn)備缺乏時(shí),寧愿不展示附件：MarketingStrategy|47小區(qū)入口需表達(dá)：莊嚴(yán)、私密、神秘、品質(zhì)工程入口處理方式采用原生花崗巖作為工程主入口標(biāo)志主入口打造景觀組團(tuán)，形成視覺(jué)阻隔，表達(dá)私家府邸〔外界難得一窺〕主入口設(shè)置禮賓道，表達(dá)尊貴感合景·譽(yù)峰MarketingStrategy|48MarketingStrategy|49模型展示區(qū)注重對(duì)生活空間的刻畫

模型亮點(diǎn)捕捉：細(xì)節(jié)/品質(zhì)/創(chuàng)新龍湖模型手法：突出工程特點(diǎn)，放大綠化面積，細(xì)節(jié)精工雕琢深圳天利中央廣場(chǎng)手法：采用全市唯一的電子觸摸模型為工程帶來(lái)極強(qiáng)的科技感和現(xiàn)代感震撼：凱德烏節(jié)路萊福士廣場(chǎng)〔燈光、材質(zhì)、底座的運(yùn)用〕MarketingStrategy|52設(shè)立工程及材料展示區(qū)，強(qiáng)化客戶認(rèn)知MarketingStrategy|53注重售樓處燈光、裝飾等細(xì)節(jié)的打造，賦予現(xiàn)場(chǎng)尊貴的客戶體驗(yàn)MarketingStrategy|54注重看樓通道的體驗(yàn)性，通過(guò)醒目的標(biāo)識(shí)和工程的核心賣點(diǎn)展示MarketingStrategy|55建立清晰、準(zhǔn)確、醒目的導(dǎo)視系統(tǒng)MarketingStrategy|56MarketingStrategy|57效勞攻略要點(diǎn)沒(méi)有銷售，只有效勞——令所有有時(shí)機(jī)接觸到客戶的效勞人員充分表現(xiàn)獨(dú)特、精細(xì)、優(yōu)質(zhì)效勞處處讓客戶體驗(yàn)到尊貴感、私密性——用效勞充分區(qū)隔普通豪宅，在細(xì)節(jié)中將工程頂級(jí)發(fā)揮到極致內(nèi)外有別——設(shè)置一定門檻，普通人難以感受內(nèi)部的效勞，當(dāng)預(yù)約看房后，客戶即可感知不一樣的效勞傳播（Spread）活動(dòng)（Scene）服務(wù)（Service）展示（Show）MarketingStrategy|58銷售過(guò)程中處處令客戶感受到CEO的尊重和體面與CEO匹配的銷售團(tuán)隊(duì)預(yù)約看房制從客戶尊貴身份之特殊性出發(fā),提高看房參觀門檻,將與本工程定位無(wú)關(guān)之客戶與實(shí)際潛在客戶區(qū)分;從客戶舒適度、滿意度出發(fā),控制銷售中心每天客戶接待批數(shù);客戶參觀前需提前1-1.5天預(yù)約,銷售人員需全程跟進(jìn),如當(dāng)天時(shí)間無(wú)法協(xié)調(diào)需及時(shí)與客戶反響、溝通,客戶購(gòu)房前,銷售人員需強(qiáng)化“CEO秘書性質(zhì)〞的工作態(tài)度12MarketingStrategy|59銷售過(guò)程中處處令客戶感受到CEO的尊重和體面銷售管家是客戶面對(duì)的第一位銷售線的效勞人員，是銷售隊(duì)伍的第一窗口銷售管家接觸客戶后第一時(shí)間協(xié)調(diào)接待時(shí)間、人員、日常事務(wù)處理等功能〔其崗位類似于五星級(jí)酒店之大堂副理〕銷售管家之根底崗位要求是：不能令客戶因聯(lián)系不到專職銷售人員而受冷遇或無(wú)所適從從客戶角度出發(fā),充分維護(hù)客戶之隱私,為客戶之身份保密,無(wú)特殊原因,不安排第二位銷售人員效勞同一客戶,不安排第二位銷售人員隨便給客戶打、發(fā)短信息獨(dú)立包廂接持效勞〔區(qū)別傳統(tǒng)接待之全開放式洽淡模式，利用紅酒吧獨(dú)立包廂設(shè)計(jì)，分隔接待，客戶之間互不干擾〕按預(yù)約、到訪順序接待客戶,保證樣板房?jī)?nèi)不同時(shí)出現(xiàn)兩組或以上之客戶設(shè)立銷售管家一對(duì)一效勞34MarketingStrategy|60銷售過(guò)程中處處令客戶感受到CEO的尊重和體面ALICELISAJIMTOMANDYLEONPETERJOEYLEE7#8#9#4#5#6#1#2#3#客戶資料充分保密5MarketingStrategy|61顛覆傳統(tǒng)之物業(yè)管理模式,建立區(qū)域豪宅物業(yè)管理品質(zhì)標(biāo)桿,并于營(yíng)銷期內(nèi)提前展示管理處主任客服主管保衛(wèi)/停車場(chǎng)

保潔/園丁

維修行政/協(xié)調(diào)鄰里

公共宣傳保安/保潔主管維修班長(zhǎng)財(cái)務(wù)

物業(yè)出租其他管理處經(jīng)理資源開發(fā)創(chuàng)意營(yíng)銷環(huán)境優(yōu)化生活體驗(yàn)創(chuàng)造投資價(jià)值創(chuàng)造管理中心主管服務(wù)中心主管前臺(tái)接待片區(qū)管家財(cái)務(wù)管理安全管理社區(qū)文化會(huì)所服務(wù)繽紛生活網(wǎng)行政管理環(huán)境管理維修管理分包商管理傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式優(yōu)化了的物業(yè)管理模式MarketingStrategy|62設(shè)立“片區(qū)管家〞，為CEO提供專屬效勞片區(qū)管家效勞管家性質(zhì)：最直接面對(duì)業(yè)主的效勞者，提供私人助理效勞，24小時(shí)在線;效勞內(nèi)容參考：生活參謀\貴賓禮遇效勞傳播方式：現(xiàn)場(chǎng)效勞承諾展示/DV片展示/物業(yè)管理匯演展示MarketingStrategy|63設(shè)立“社區(qū)衛(wèi)士〞，為CEO提供“社區(qū)保鏢〞效勞MarketingStrategy|64設(shè)立大門出入“禮賓崗〞禮賓崗效勞效勞內(nèi)容：疏導(dǎo)效勞\提示效勞\提卸行李效勞\其他協(xié)助效勞\根本安防效勞傳播方式：現(xiàn)場(chǎng)值勤展示/現(xiàn)場(chǎng)訓(xùn)練展示/物業(yè)管理匯演展示MarketingStrategy|65優(yōu)化停車場(chǎng)管理,強(qiáng)化停車場(chǎng)保衛(wèi)崗的作用停車保衛(wèi)效勞效勞內(nèi)容：迎送效勞\引導(dǎo)效勞\提醒應(yīng)答效勞\行李車效勞\泊車效勞\座駕保密效勞傳播方式：現(xiàn)場(chǎng)值勤展示/現(xiàn)場(chǎng)流程展示MarketingStrategy|66將整套效勞流程化、標(biāo)準(zhǔn)化和制度化ALICELISAJIMTOMANDYLEONPETERJOEYLEE124568101112131415973MarketingStrategy|67活動(dòng)攻略要點(diǎn)只組織客戶愿意參加的活動(dòng)——樓盤關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)、給客戶實(shí)際利益的活動(dòng)活動(dòng)要有利于促進(jìn)銷售——要落到實(shí)處，有利于銷售給客戶充分的尊重——預(yù)約；設(shè)置參與門檻；富有生趣，而不是純粹的產(chǎn)品推介，時(shí)間不宜過(guò)長(zhǎng)，注重參與性傳播（Spread）活動(dòng)（Scene）服務(wù)