鎮(zhèn)江房屋預(yù)售管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)鎮(zhèn)江房屋預(yù)售管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障購房人的合法權(quán)益，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于鎮(zhèn)江市行政區(qū)域內(nèi)國有土地上新建房屋的預(yù)售活動及其管理。（三）基本原則1.依法管理原則嚴(yán)格依據(jù)國家法律法規(guī)及相關(guān)政策開展房屋預(yù)售管理工作，確保各項管理措施合法合規(guī)。2.公開公正原則預(yù)售管理過程中的各項信息應(yīng)公開透明，管理行為應(yīng)公正公平，保障各方主體的合法權(quán)益。3.預(yù)防為主原則通過加強(qiáng)預(yù)售前的審核、監(jiān)管等措施，預(yù)防和減少房屋預(yù)售過程中的違法違規(guī)行為，維護(hù)市場穩(wěn)定。二、預(yù)售條件（一）土地條件1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。2.土地用途符合城市規(guī)劃要求，不存在土地閑置等違法違規(guī)情況。（二）建設(shè)工程規(guī)劃條件1.取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。2.按照規(guī)劃要求設(shè)計的房屋戶型、面積、配套設(shè)施等符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定。（三）施工進(jìn)度及質(zhì)量保障條件1.按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。2.建設(shè)工程施工單位具備相應(yīng)資質(zhì)，工程建設(shè)質(zhì)量有保障措施，不存在重大質(zhì)量安全隱患。（四）其他條件1.已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。2.預(yù)售房屋的物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。三、預(yù)售許可申請與審批（一）申請主體房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為預(yù)售許可申請主體，應(yīng)當(dāng)如實提交有關(guān)材料，并對申請材料的真實性、合法性負(fù)責(zé)。（二）申請材料1.商品房預(yù)售許可申請表。2.開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書。3.土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證。4.投入開發(fā)建設(shè)的資金證明，如銀行出具的資金到位證明等。5.工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明。6.商品房預(yù)售方案，包括預(yù)售房屋的位置、面積、戶型、價格、交付日期等內(nèi)容。7.物業(yè)管理方案。8.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他材料。（三）審批程序1.受理房地產(chǎn)管理部門收到預(yù)售許可申請后，對申請材料進(jìn)行形式審查。材料齊全、符合法定形式的，予以受理；材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場或者在5日內(nèi)一次性書面告知申請人需要補(bǔ)正的全部內(nèi)容。2.審核房地產(chǎn)管理部門對受理的申請進(jìn)行審核，重點(diǎn)審查預(yù)售條件的落實情況。必要時，可進(jìn)行實地查勘。3.許可決定經(jīng)審核符合預(yù)售條件的，房地產(chǎn)管理部門在受理之日起10日內(nèi)作出準(zhǔn)予預(yù)售許可的書面決定，頒發(fā)商品房預(yù)售許可證；不符合預(yù)售條件的，作出不予許可的書面決定，并說明理由。四、預(yù)售合同管理（一）合同簽訂1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人應(yīng)當(dāng)簽訂書面商品房預(yù)售合同。合同應(yīng)當(dāng)采用示范文本，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。2.合同內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括房屋基本情況、價格、付款方式、交付期限、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等條款。（二）合同備案1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。2.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)建立商品房預(yù)售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)，方便購房人查詢合同備案情況。（三）合同變更與解除1.經(jīng)雙方協(xié)商一致，可以變更或解除商品房預(yù)售合同。變更或解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面協(xié)議，并到原備案機(jī)關(guān)辦理變更或解除備案手續(xù)。2.因不可抗力或者當(dāng)事人約定的其他原因需要解除合同的，應(yīng)當(dāng)及時通知對方，并按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。五、預(yù)售資金監(jiān)管（一）監(jiān)管賬戶設(shè)立1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在預(yù)售項目所在地商業(yè)銀行設(shè)立商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。2.監(jiān)管賬戶應(yīng)當(dāng)與項目一一對應(yīng)，不得多頭開戶。（二）資金繳存1.購房人按照商品房預(yù)售合同約定支付的房價款，應(yīng)當(dāng)直接存入監(jiān)管賬戶。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得另設(shè)其他賬戶收存預(yù)售資金，不得以任何形式直接收存購房人的房價款。（三）資金使用監(jiān)管1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)按照工程建設(shè)進(jìn)度提出用款計劃，經(jīng)監(jiān)理單位審核、房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)后，由監(jiān)管銀行按照用款計劃撥付資金。2.預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于支付工程建設(shè)進(jìn)度款、購買建筑材料、設(shè)備等，確保工程順利進(jìn)行。（四）資金余額管理1.項目竣工備案后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可申請?zhí)崛≠~戶余額。2.提取余額前，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門提交工程竣工驗收備案表等相關(guān)證明材料，經(jīng)審核同意后，方可辦理余額提取手續(xù)。六、預(yù)售房屋交付管理（一）交付條件1.已取得建設(shè)工程竣工驗收備案證明文件。2.已取得房屋測繪報告。3.商品房買賣合同約定的其他交付條件。（二）交付通知1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付日期屆滿前不少于10日，書面通知購房人辦理交付手續(xù)的時間、地點(diǎn)及應(yīng)當(dāng)攜帶的證件材料。2.因不可抗力或者其他特殊原因不能按照合同約定的時間交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時通知購房人，并說明原因。（三）交付手續(xù)辦理1.購房人應(yīng)當(dāng)在通知的交付期限內(nèi)，攜帶相關(guān)證件材料到指定地點(diǎn)辦理交付手續(xù)。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向購房人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，并按照合同約定交付房屋及相關(guān)設(shè)施設(shè)備。（四）交付驗收1.購房人有權(quán)對房屋及相關(guān)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗。發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題或其他不符合交付條件的，應(yīng)當(dāng)在交付時書面提出。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對購房人提出的問題及時進(jìn)行整改，整改合格后重新組織交付。七、監(jiān)督管理（一）日常巡查1.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對房屋預(yù)售活動的日常巡查，及時發(fā)現(xiàn)和處理違法違規(guī)行為。2.巡查內(nèi)容包括預(yù)售條件落實情況、預(yù)售合同簽訂與備案情況、預(yù)售資金監(jiān)管情況、房屋交付情況等。（二）投訴處理1.設(shè)立投訴舉報渠道，受理購房人及其他利害關(guān)系人的投訴舉報。2.對投訴舉報事項進(jìn)行調(diào)查核實，依法處理違法違規(guī)行為，并及時反饋處理結(jié)果。（三）信用管理1.建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案，記錄企業(yè)在房屋預(yù)售活動中的誠信情況。2.對違法違規(guī)企業(yè)，依法采取信用懲戒措施，如限制市場準(zhǔn)入、公示不良行為等。八、法律責(zé)任（一）開發(fā)企業(yè)違法責(zé)任1.未取得預(yù)售許可擅自預(yù)售房屋的，責(zé)令停止預(yù)售，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。2.隱瞞有關(guān)情況、提供虛假材料或者采用欺騙手段取得預(yù)售許可的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，撤銷預(yù)售許可，并處3萬元罰款。3.未按照規(guī)定簽訂、備案預(yù)售合同的，責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處1萬元以上3萬元以下罰款。4.挪用預(yù)售資金的，責(zé)令限期改正，并處挪用金額20%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書。（二）購房人違法責(zé)任購房人采取欺詐手段簽訂預(yù)售合同的，合同無效；給開發(fā)企業(yè)造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。（三）其他相關(guān)責(zé)任1.房地產(chǎn)管理部門工作人員在房屋預(yù)售管理工