物物業(yè)服務收費管理辦法總則制定目的為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，促進物業(yè)服務行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理條例》等相關法律法規(guī)，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于中華人民共和國境內物業(yè)服務企業(yè)接受業(yè)主委托，按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動中物業(yè)服務收費的管理?；驹瓌t物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。定義與解釋1.物業(yè)服務收費：本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。2.包干制：是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。3.酬金制：是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。物業(yè)服務收費的定價形式政府指導價1.適用范圍實行政府指導價的物業(yè)服務收費，有定價權限的人民政府價格主管部門應當會同房地產行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準價和浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定。2.制定依據(jù)制定物業(yè)服務收費政府指導價應當充分考慮物業(yè)服務成本、法定稅費和合理利潤。物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；辦公費用；物業(yè)服務企業(yè)固定資產折舊；物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。市場調節(jié)價1.適用范圍實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。2.定價原則市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費應當遵循公平、公正、公開的原則，由雙方根據(jù)服務內容、服務質量、服務成本等因素協(xié)商確定收費標準。物業(yè)服務收費的計費方式包干制1.計費方式物業(yè)服務費用實行包干制的，物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤。2.費用調整在包干制計費方式下，物業(yè)服務企業(yè)自負盈虧。如果物業(yè)服務成本因市場因素等發(fā)生變化，物業(yè)服務企業(yè)應自行承擔相應風險，一般情況下不得隨意調整物業(yè)服務費用。但在物業(yè)服務合同約定的服務期限屆滿或者物業(yè)服務合同約定的其他調整條件成就時，經(jīng)業(yè)主大會同意，并報價格主管部門備案后，可以調整物業(yè)服務費用。酬金制1.計費方式物業(yè)服務費用實行酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)的酬金。2.費用調整在酬金制計費方式下，物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質詢時，物業(yè)服務企業(yè)應當及時答復。如果物業(yè)服務支出超出預算，經(jīng)業(yè)主大會同意后，可以按照合同約定的方式調整物業(yè)服務資金。如果物業(yè)服務支出有結余，結余部分歸業(yè)主所有。3.酬金提取物業(yè)服務企業(yè)的酬金可以按照預收物業(yè)服務資金的一定比例提取，也可以按照固定金額提取，具體比例或者金額由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。物業(yè)服務收費的相關規(guī)定收費標準的確定1.考慮因素物業(yè)服務收費標準應當根據(jù)物業(yè)的性質、特點、服務內容、服務質量、服務成本等因素綜合確定。2.服務內容與質量要求物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務內容和服務質量。服務內容一般包括但不限于房屋共用部位的維修、養(yǎng)護和管理；房屋共用設施設備的運行、維修、養(yǎng)護和管理；環(huán)境衛(wèi)生管理；綠化養(yǎng)護管理；秩序維護管理等。服務質量應當符合國家和地方相關標準以及物業(yè)服務合同的約定。3.成本核算物業(yè)服務企業(yè)應當建立健全成本核算制度，準確核算物業(yè)服務成本。物業(yè)服務成本核算應當遵循合法性、相關性、合理性、分類核算等原則，確保成本核算的真實性和準確性。收費的收取與繳納1.收取方式物業(yè)服務收費可以采取包干制或者酬金制等方式收取，也可以按照業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)約定的其他方式收取。物業(yè)服務企業(yè)可以通過銀行托收、現(xiàn)金繳納、電子支付等方式收取物業(yè)服務費用。2.繳納義務業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額繳納物業(yè)服務費用。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不繳納服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期繳納；逾期仍不繳納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳。3.欠費處理業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶繳納責任。物業(yè)發(fā)生產權轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費用。物業(yè)服務合同與收費的關系1.合同約定物業(yè)服務收費應當在物業(yè)服務合同中明確約定，包括收費標準、計費方式、收費時間、繳費方式、違約責任等內容。物業(yè)服務合同是確定雙方權利義務的重要依據(jù)，雙方應當嚴格按照合同約定履行各自的義務。2.合同變更物業(yè)服務合同履行期間，如遇物業(yè)服務內容、服務標準、收費標準等發(fā)生變更的，雙方應當協(xié)商一致，并簽訂書面補充協(xié)議。補充協(xié)議作為物業(yè)服務合同的組成部分，具有同等法律效力。價格監(jiān)督與管理1.價格主管部門職責政府價格主管部門應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督檢查，依法查處價格違法行為。對物業(yè)服務企業(yè)不按照規(guī)定明碼標價、擅自提高收費標準、重復收費等價格違法行為，應當依據(jù)《中華人民共和國價格法》等法律法規(guī)進行處罰。2.行業(yè)主管部門職責房地產行政主管部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督管理，規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)的服務行為，督促物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定提供服務。對物業(yè)服務企業(yè)違反《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的行為，應當依法予以查處。3.業(yè)主監(jiān)督業(yè)主有權對物業(yè)服務企業(yè)的服務質量和收費情況進行監(jiān)督。業(yè)主委員會可以代表業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)進行溝通，對物業(yè)服務企業(yè)的服務質量和收費情況進行監(jiān)督檢查。業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務企業(yè)存在服務質量問題或者收費不合理的情況，可以向業(yè)主委員會反映，也可以向政府價格主管部門、房地產行政主管部門投訴舉報。物業(yè)服務收費爭議的解決協(xié)商解決業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間發(fā)生物業(yè)服務收費爭議的，雙方應當首先通過協(xié)商解決。雙方可以就爭議事項進行溝通、協(xié)商，尋求達成一致意見的解決方案。協(xié)商解決方式具有靈活性、高效性等優(yōu)點，可以及時解決爭議，維護雙方的合作關系。調解解決如果協(xié)商不成，業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)可以共同委托第三方調解機構進行調解。調解機構可以根據(jù)雙方提供的證據(jù)和陳述，依據(jù)相關法律法規(guī)和行業(yè)標準，提出調解意見，促使雙方達成和解協(xié)議。調解解決方式可以避免雙方直接對抗，減少矛盾激化，有利于維護社會和諧穩(wěn)定。仲裁或訴訟解決如果協(xié)商和調解均無法解決爭議，業(yè)主或者物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務合同中約定的仲裁條款或者向有管轄權的人民法院提起訴訟。通過仲裁或者訴訟方式解決爭議，可以借助專業(yè)的仲裁機構或者司法機關的力量，公正、公平地解決爭議，保障雙方的合法權益。附則解釋權本辦法由國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門負責解釋。