……奧特萊斯建材城工程定位報告……2021年1月5日第二局部：工程定位篇第三局部：工程價值篇第四局部：概念規(guī)劃篇第五局部：城市價值篇第一局部：工程分析篇……市市場分析……市房產市場分析一工程分析……市家居市場分析……市額敏縣裕民縣和布克賽爾蒙古自治縣托里縣……縣烏蘇市城市開展城市規(guī)劃國民經濟持續(xù)穩(wěn)定開展綜合經濟實力明顯增強工業(yè)經濟總量不斷擴大，拉動經濟增長的能力不斷增強。2021年全市工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)增加值8.01億元，五年年均增長30%，工業(yè)增加值占GDP的比重由2005年的10.3%，提高到2021年的19.3%。三次產業(yè)結構從2005年的24：22：54，調整為2021年的19：28：53，二產比重逐年提高，工業(yè)在二產中的比重提高至69%，工業(yè)逐漸成為拉動二產的中堅力量。一批產業(yè)化帶動較強的工業(yè)企業(yè)開始顯露頭角，成為拉開工業(yè)經濟的骨干力量。截止2021年底全市各類所有制工業(yè)企業(yè)已達658家，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增加到12家。新型工業(yè)化進程不斷推進特色產業(yè)體系逐漸形成“十二五〞預期目標城鄉(xiāng)抗震安居工程、廉租房建設全面推進，保障性住房制度不斷完善。農牧民人均純收入到達8584元，較2005年增加4188元，年均增長14.32%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入到達11600元，較2005年增加3176元，年均增長6.6%；解決了420戶1890名特困人口溫飽問題，1230戶5535名低收入人口實現(xiàn)脫貧。各項社會事業(yè)全面開展人民生活水平不斷提高……市市場分析……市房產市場分析一工程分析……市家居市場分析……市今年整體開發(fā)量較小，主要的市場供給來自……各個單位集資建房，目前到商品房的過度階段，近年來公務員、單位集資房已經釋放了城區(qū)居民的住宅消費潛力?！鞋F(xiàn)有開發(fā)工程不多，均為小量開發(fā)。新建商品房住宅在售有6個工程，整體均價為3150元/㎡，……市的房地產市場目前尚處于引導期。整體市場分析塔南新天地銘城雅苑重點工程分析……市市場分析……市房產市場分析一工程分析……市家居市場分析工程周邊現(xiàn)狀2021年建材家居市場回憶2021年建材家居市場前瞻全國家居裝飾裝修的總產值大約有8000億元，而家居飾品的年消費能力可到達2000-3000億元，而且每年20%-30%的速度增長，隨著人們生活水平的不斷提高，個性化家居飾品的市場越來越大。主要消費群體是20-40歲階段的城市人群。主要消費群體集中在中高產階層。產品消費量調查……家居市場開展現(xiàn)狀……家居市場開展趨勢工程周邊沒有形成純粹的中心商業(yè)圈，商業(yè)形態(tài)較為雜亂；家居建材市場商業(yè)正面臨著重新洗牌，升級換代的歷史變革期；周邊路網建設完善，為商業(yè)提供便利條件；舊商業(yè)模式處于退隱階段；商家資源方面，定位相關產業(yè)的市場已初具規(guī)模。因此建議工程引進類似月星家居、紅星美凱龍家居等專業(yè)品牌商場。這樣不但有自己的招商標準和家居檔次、品味和效勞上各具特色。在商場內形成家居精品商業(yè)街，帶動了整個商場的人氣和人流?！揖邮袌鲩_展趨勢第二局部：工程定位篇第三局部：工程價值篇第四局部：概念規(guī)劃篇第五局部：城市價值篇第一局部：工程分析篇占位“新中心〞，代言城市和區(qū)域形象標桿——樹立新地標，聚焦全城影響價值標桿——聚合城市功能，實現(xiàn)全能生活 定位總策略一站式建材商業(yè)綜合體以建材為核心，集時尚購物、餐飲、裝飾、農資、農機、農貿、五金機電、文體、休閑娛樂、酒店行業(yè)等效勞為一體的城市商業(yè)綜合體，容納性、整合性、集成性是工程最大特點與競爭力；而“一站式〞既符合……市這個城市人們的購物特點，也是本工程所提供多業(yè)態(tài)、多種類產品及效勞的總和；商業(yè)綜合體是現(xiàn)代商業(yè)綜合街區(qū)的稱呼，同時也是……市商業(yè)管理模式的創(chuàng)新作品，意味著其符合影響力的提升。定位總策略新核心商圈復合型建材家居專業(yè)市場新核心商圈：顛覆傳統(tǒng)商業(yè)中心無商業(yè)標志建筑、無明顯商圈特征的形象，而本工程的入市，標志……商圈的新生與強勁的吸金!復合型：涵蓋了工程所擁有建材商品及配套效勞的豐富種類；時尚居家：這是本工程業(yè)態(tài)及建材專業(yè)市場的主旨，同時是工程及商圈的強勁競爭力；最具影響力的建材類綜合體，代表……，集建材、購物、農機、農資、家居、文體、商務、旅游、休閑、美食，情景體驗式購物為一體商業(yè)活動中心綜合體，影響城市推動力、城市文化的的展現(xiàn)。商業(yè)影響、政治文化與綜合商業(yè)的結合。市場定位建材專業(yè)市場

時尚居家基地這里是建材、五金、機電、汽配、農機、農資等產品及各類配套產品、美食、娛樂、休閑、倉儲運輸?shù)木奂剡@里能滿足時……人對居家潮流的嘗鮮需求這里是改善生活質量的人的首選購物場所這里物美價廉、可選性大、性價比高形象定位絕對是城市的新形象。最具有超強沖擊力的綜合性建筑、目的地購物及區(qū)域特色。最具特色的門區(qū)，形象大氣、標志性強、現(xiàn)代簡約、商業(yè)氣氛濃的二層雙首層為主的建筑。最前衛(wèi)、時尚、種類齊全的建材商品及效勞的代名詞、聚集地。一站式購物的樂趣它給人的感覺……，它能給消費者帶來不僅是……形象定位4大目標市場客戶定位那些追求提高家居生活質量的人，熱愛都市家居生活的人，是本工程家居博覽中心商業(yè)的主力消費客戶。主力消費客戶建材購物餐飲酒店商貿娛樂 CBRichardEllis|Page213cg35最有價值房產籌劃2000案一站式建材商業(yè)綜合體功能定位商業(yè)〔精品、品牌、中高端〕以品牌化、連鎖化、中高端建材品牌引入形成商業(yè)核心價值；通過建材主題化的營造實現(xiàn)區(qū)域商業(yè)價值的升級；商業(yè)分為兩局部，一局部為以建材、五金、機電、農機、農資、電動車等品牌產品的集中商業(yè)，另一局部為配套餐飲、賓館、休閑廣場、家居廣場、倉儲、物流、鋼材、石材等加工為主的商業(yè)。通過產品細節(jié)的打造，提升整體品質感，對位目標客戶需求，建立競爭優(yōu)勢。第二局部：工程定位篇第三局部：工程價值篇第四局部：概念規(guī)劃篇第五局部：城市價值篇第一局部：工程分析篇

“奧特萊斯〞是英文Outlets的直譯，指由國內外最知名商品組成、廠家直銷、特價供給的賣場，也稱為品牌直銷購物中心，所有商品價格僅為正價的折扣價。這一模式在服裝界已經比較成熟，但是在家居建材界還是個新鮮事物，尤其是在西北地區(qū)?！慕ú膴W特萊斯的銷售模式不僅需要保證“大品牌〞、“低價格〞，還要“產品豐富〞。1、大品牌：……奧特萊斯建材城將采用大品牌獨家經銷模式，獨家經銷后可以在不與他人沖突的情況下自主定價，真正復原名牌名品的本質價格。在……奧特萊斯建材城的商戶和多家國內外名牌家具企業(yè)簽署戰(zhàn)略聯(lián)盟協(xié)議，引進多家知名品牌家居主力店成為業(yè)內翹楚。工程價值大品牌給我們的不僅僅是品牌的榮譽，更是放心的質量、滿意的設計和舒心的效勞。1〕質量放心：一流企業(yè)、一線品牌，首先就保證了其產品不僅符合國內環(huán)保等質量檢驗標準，而且符合更加嚴苛的歐盟家具質量檢驗標準，環(huán)保指數(shù)更高，不管是用料還是工藝，都嚴格按照相關標準執(zhí)行監(jiān)管，用得放心。2〕效勞舒心：品牌是效勞的代名詞，同一個品牌，就意味著提供同一種標準效勞，無論是在精品店購置還是在折扣店購置，銷售員也許會變，但品牌經久不衰，值得信任。工程價值2、低價格：1〕規(guī)模采購：“……奧特萊斯建材城〞，采用買斷套系的采購模式、大批量制作、集裝箱直接到店，大大地縮減了加工、物流本錢，相比常規(guī)的擺一套、賣一套、加工一套、運送一套的方式，本錢節(jié)約多在一半以上。2〕快速周轉：“快周轉〞模式，單件商品的加價率僅為行業(yè)平均水平的五分之一，局部商品甚至低于本錢價出售，盡量降低積壓庫存帶來的負面損失。3〕低本錢運營：從場地租金、裝修、照明等硬件環(huán)節(jié)盡可能降低運營本錢；另外，真實的折扣價格代表了最大的誠意，踏踏實實做事，不燒錢炒作，靠口口相傳便積累了足夠的忠實客戶。所有節(jié)約的本錢，最終會讓買單者獲益。4〕開放式銷售：全部產品采用低價放量供給，售完為止的銷售方式，區(qū)別于一般商場限時秒殺或限量搶購的促銷方法，商品折扣價都不限時不限量。工程價值工程價值工程價值“六字核心〞大多廣眾專新工程價值大體量——……地區(qū)**萬平米的航母級建材綜合體大規(guī)劃——大主題、大板塊、集建材旗艦店、城市公園、餐飲街區(qū)、建材市場、五金機電、農機、農貿、鋼材市場、倉儲物流于一體的超級采購中心、生活廣場。大流通——城與市、市與人、人與商品，全方位互動交融大工程價值多業(yè)態(tài)——共融共生多產品——提供全方位選擇多功能——帶來多重體驗多工程價值輻射面廣——經過2021年的戰(zhàn)略定位，……奧特萊斯建材城將成為推動天山北坡經濟帶上的重要家居建材裝飾博覽展示中心。廣工程價值大量人流——煥然一新的……奧特萊斯建材城，足以承載、也必將吸引更多數(shù)量、更廣范圍的消費人群，延續(xù)商脈，再造……商業(yè)傳奇。

眾工程價值專業(yè)團隊組合——聘請上海和廣州和外鄉(xiāng)三地的商業(yè)專家為工程進行定位、規(guī)劃，充分挖掘工程的商業(yè)價值，打造其為新……的實力名片。專業(yè)商業(yè)運營——來自疆內的商業(yè)專家將為工程進行招商和營運，并幫助商戶尋找品牌，提升形象，拓寬進貨渠道，提升經營能力。專工程價值商戶提升——物業(yè)、交通全新規(guī)劃定制，為商戶提升價值空間商業(yè)持有——商業(yè)全持有，全新統(tǒng)一運營管理模式品牌規(guī)劃——專業(yè)商業(yè)品牌規(guī)劃，創(chuàng)造利益最大化業(yè)態(tài)組合——合理業(yè)態(tài)配比，功能互補形成更加強大的吸金能力新工程價值第二局部：工程定位篇第三局部：工程價值篇第四局部：概念規(guī)劃篇第五局部：城市價值篇第一局部：工程分析篇規(guī)劃思路：打造成……城市門戶地標建筑工程可實現(xiàn)價值最大化工程內各位置商鋪盡量均好尤其關注二層商鋪的價值提升整體布局合理，利于客流均布、交通組織、人車分流、客貨組織、停車及日后經營管理有利于銷售和招商推廣“……奧特萊斯建材城〞的規(guī)劃設計亮點概念規(guī)劃整體規(guī)劃設計重點：主街入口盡量有標志性建筑主入口導入人流商街在防止急彎前提下盡量曲折以增加商鋪面寬總長度多個納氣廣場交匯，并設有商業(yè)活動展示區(qū)和主題演藝廣場門區(qū)中央廣場具備集會和凝聚人氣的功能設置大型主停車場步行街白天禁行車輛，通過環(huán)交通形成人車分流整體布局合理，利于客流均布、客貨組織、停車概念規(guī)劃“……奧特萊斯建材城〞建筑設計從三個層次來表達：第一層次：外觀造型從建筑的天際輪廓線，強調可識別性。第二層次：立面設計講究歐式異域風情。第三層次細節(jié)精細設計裝修裝飾的設計、商業(yè)的可親近性和體驗性?！啊瓓W特萊斯建材城〞外觀設計已經不僅僅建筑材料，包括用裝飾材料、燈箱廣告，干花、燈飾、招牌等各種各樣的軟性裝飾，目的是為了營造繁華感和商業(yè)氣氛。商業(yè)街的細部處理，跟業(yè)態(tài)定位、店鋪檔次有關。“……奧特萊斯建材城〞，強調內部空間的可視性，對公共購物產生引導作用。整個空間可以通過天街和中庭的變化，讓顧客產生空間平安感和舒適感。概念規(guī)劃規(guī)劃原那么整體規(guī)劃以家居商業(yè)為主題的綜合體項目，公寓為SOHO的形式。形象打造整體形象體現(xiàn)國際化、設計感，樹立形象地標。國際化氛圍營造營造項目國際化特色，細節(jié)體現(xiàn)品質。規(guī)劃要點商業(yè)外部廣場：表達活潑、現(xiàn)代氣息，凸顯城市感和設計感欣賞性小品、雕塑：顯示趣味性，表達人文精神霓虹廣告：極大的影響著商場的形象，做立面設計時應提前考慮商業(yè)設計要點建議——其它營造高質量的商業(yè)空間裝飾概念規(guī)劃垂直交通〔5部貨梯、10部扶梯〕的設置要考慮鋪位的均好性。設置休閑聚氣口袋廣場建立閉路電視監(jiān)控報警保安系統(tǒng)。建立背景音樂及應急播送系統(tǒng)。合理布線，增加互聯(lián)網高速接口入鋪。洗手間的布局對大局部商鋪使用便利。合理利用偏僻位預留作倉庫。保障各位置的無線通訊信號暢通。大型廣告電子屏幕設置的位置合理，視覺協(xié)調?！啊瓓W特萊斯建材城〞公共配套的亮點表達概念規(guī)劃露天咖啡休閑帶營造高質量的聚氣休閑空間概念規(guī)劃——休閑空間電子屏幕營造高質量的廣揭發(fā)布空間概念規(guī)劃——廣揭發(fā)布營造高質量的沿街商業(yè)展示面概念規(guī)劃——沿街展示面商業(yè)外立面形象表達國際、現(xiàn)代、時尚的商業(yè)形象，提升整體商業(yè)品質概念規(guī)劃——立面形象在外立面方面建議給以強烈的視覺沖擊力，在考慮實用性的根底上，多采用顏色的搭配，造型的設計，以及廣告牌位的位置、色調搭配的整體協(xié)調感。概念規(guī)劃——立面形象天街內街形式的商業(yè)綜合體購物中心概念規(guī)劃——天街內街通過點綴綠植、雕塑、小品景觀等，提升整體商業(yè)氣氛。動線指引性明確的地面鋪裝及標志，細節(jié)表達品質感。通過景觀中庭、挑空等處理，提升商業(yè)檔次。具體情況為：在二層設室外樓梯，從而可以直接上到二層；同時設天街，使各個業(yè)態(tài)之間相連。商業(yè)局部內設3-5個中庭，其中一個中庭可直接到達頂部。設觀光梯，可以直接到達五層。觀光梯、飛天梯可以直接到達四層。概念規(guī)劃——內部空間6161內部空間參考設計商業(yè)外部廣場：表達活潑、現(xiàn)代氣息，凸顯城市感和設計感欣賞性小品、雕塑：顯示趣味性，表達人文精神霓虹廣告：極大的影響著商場的形象，做立面設計時應提前考慮概念規(guī)劃——其它63國際一流的觀影視聽設備，優(yōu)質的觀影效勞，舒適、優(yōu)雅的環(huán)境為消費者提供身臨其境的觀影感受。輔助類配套——影院特色休閑餐飲在為商城的消費者提供美食、休息、娛樂場所同時，也相對延長顧客在商業(yè)場所的停留時間，增加隨機消費，為商城帶來更多的銷售利潤。輔助類配套——休閑餐飲四層電影院及配套休閑餐飲、KTV、洗浴健身、足浴、美發(fā)、美容、SPA健身、咖啡、冷飲、甜點等。輔助類配套——休閑娛樂三層精品家居、陶衛(wèi)區(qū)、板材區(qū)、商業(yè)配套、樓門區(qū)、配飾區(qū)、內街、區(qū)域廣場等輔助類配套——家居裝飾精品家居、地板區(qū)、櫥柜區(qū)、五金涂料超市、燈飾超市、內街、區(qū)域廣場等輔助類配套——家居裝飾沿街門面、內街、時尚品牌專營，以服飾、家居館、家飾、飾品、玩具、文體為主一樓主要以門面式單戶型設計，在門臉處建議采用較大面積玻璃透光材質，在后期店鋪經營中，方便商鋪做成櫥窗，這樣會給街區(qū)帶來更加直觀的感受。68輔助類配套——情景購物會聚多種時尚品牌，新款潮品，精致而富有檔次的裝修，為消費者提供舒適、輕松的購物環(huán)境輔助類配套——情景購物

作為一個大型的商業(yè)，需要配備足夠的停車位。建議在紅線范圍內全部開挖，地下二層為停車場，車庫動線經過地下一層的超市入口，可停車。輔助類配套——停車場“……奧特萊斯建材城〞的業(yè)態(tài)賣點〔1〕多種業(yè)態(tài)的組合從業(yè)態(tài)模式上來說，“奧特萊斯建材市場〞雖然經營主體仍然是建材，但同時又組合了1F到2F多個如餐飲、超市、農資、農機等關聯(lián)業(yè)態(tài)，以實現(xiàn)各業(yè)態(tài)之間的錯位經營、人流共享和整體組合的良性互動?！?〕實行招商制，但統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一管理從業(yè)態(tài)特征上來說，“……奧特萊斯建材城〞的主體是商場化市場，實際上也可以說是傳統(tǒng)攤位制市場的升級版，其組織形式和業(yè)戶構成仍是招商制，但由建材中心統(tǒng)一組織營銷和對外宣傳推廣，并最大程度強化統(tǒng)一管理的思想，以實現(xiàn)高度統(tǒng)一的整體形象?！啊瓓W特萊斯建材城〞的業(yè)態(tài)賣點〔3〕市場化經營