浦江筑城事業(yè)二部

藍(lán)空K1商業(yè)定位報(bào)告謹(jǐn)呈武漢天道房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)背景及目標(biāo)公建分配比例及商業(yè)體量商業(yè)環(huán)境分析及商業(yè)方向初判家居建材市場開展?fàn)顩r分析開發(fā)背景及目標(biāo)工程開發(fā)背景公建快速回現(xiàn)建個(gè)標(biāo)桿工程VS工程面臨問題各方聲音熊總：我們這個(gè)工程要求兩點(diǎn)：1、引領(lǐng)；2、創(chuàng)新。對(duì)于標(biāo)桿工程的打造最好能參照國內(nèi)優(yōu)秀作品北京吳總：我們這個(gè)工程關(guān)鍵是好銷，現(xiàn)在不限購，LOFT公寓產(chǎn)品會(huì)很好銷汪總：目前公建配比以現(xiàn)在市場為依據(jù)，開發(fā)目標(biāo)，速度優(yōu)先，價(jià)格其次，標(biāo)桿第三公建分配比例及商業(yè)體量公建配比難點(diǎn)市場情況回憶業(yè)態(tài)劃分及比例公建配比難點(diǎn)又回到了曾經(jīng)的問題上，這么長時(shí)間的溝通后，我們再次做這道多項(xiàng)選擇題面臨問題：大型集中商業(yè)：目前周邊入口還未入住，成熟時(shí)間還要5年左右，且區(qū)域內(nèi)有24萬方的日本永旺，集中商業(yè)如何突圍？寫字樓：周邊供給寫字樓98萬方，從低端的7000元的產(chǎn)業(yè)園，到中端的10000元東合中心，到高端的國博中心雙塔寫字樓，年均20萬的供給量壓力巨大公寓產(chǎn)品：普通公寓產(chǎn)品由于首付50%和商水商電等居住本錢的原因，一直不受待見，LOFT公寓雖然由于總價(jià)高，依然面臨高首付的問題，銷售速度一直提升不起來，并且純粹的LOFT沒有相關(guān)配套資源增值，依然沒有多少人問津城市街鋪：必須要做，但是能消化多少面積？面對(duì)以上的市場背景，除了住宅和街鋪，其他的產(chǎn)品類型均面臨著難以快速銷售的問題，同時(shí)價(jià)格可能被周邊大量同質(zhì)低價(jià)產(chǎn)品的打壓公建解決希望面對(duì)這么一個(gè)巨大的公建體量，我們的利好：1、區(qū)域開展2021、2021兩年是區(qū)域的爆發(fā)式增長的兩年：周邊產(chǎn)業(yè)園辦公環(huán)境的初步成型帶來商務(wù)及住宅需求，日本永旺開業(yè)帶來大量人流，6號(hào)線地鐵開通帶來便利的交通，亞洲心臟病醫(yī)院和亞洲大酒店完善了區(qū)域醫(yī)療和酒店的配套，楊泗港通道的開通吸引更多的武昌客戶2、決心熊總對(duì)操作好本工程決心，7萬方的公建短時(shí)間哪怕持有，也依然要做標(biāo)桿工程的決心，超高層公建工程是不變的目標(biāo)再次回憶目前的市場情況【周邊產(chǎn)品分布】物業(yè)類型直接競爭對(duì)手區(qū)域供應(yīng)項(xiàng)目面市直接競爭住宅觀瀾高爾夫公館、觀瀾御苑、廣電蘭亭時(shí)代、綠地新都會(huì)、金地瀾菲溪岸、觀瀾國際270萬方158萬方寫字樓電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園、華中智谷、泰富名企道、武漢國博新城180萬方150萬方公寓泰富名企道、綠地新都會(huì)、武漢設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)園8萬方4萬方商鋪日本永旺、華中智谷、武漢設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)園、泰富名企道29萬方29萬方（其中26萬方非出售）酒店華中智谷、亞洲大酒店、泰富名企道13萬方13萬方【寫字樓未來幾年供給情況】周邊寫字樓產(chǎn)品未來5年平均年供給量在20萬方以上，2021年以前以產(chǎn)業(yè)園寫字樓為主，2021年以后以國博高端寫字樓為主項(xiàng)目2013年以前201320142015201620172017年以后總計(jì)電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園4.854.3000014.1武漢設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)園34000007華中智谷065.5678.4032.9泰富名企道0588882554和昌都匯華府02.1000002.1武漢國博新城005.55.55.55.54870總計(jì)7.822.123.319.520.521.936180.1【區(qū)域?qū)懽謽悄壳爸饕偁帉?duì)手銷售情況】項(xiàng)目名寫字樓總體量目前存量銷售周期銷售價(jià)格武漢設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)園5.9萬方3萬方2.5萬方/年7200元/平米（高層）電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園17萬方11萬方4萬方/年8000元/平米（獨(dú)棟）華中智谷32萬方32萬方/7500元/平米(高層寫字樓）8500元/平米(獨(dú)棟寫字樓）泰富總部特區(qū)54萬方54萬方/7000元/平米東合中心34萬方18萬方3萬方/年10000元/平米國際博覽中心60萬方60萬方//和昌都匯華府2.1萬方2.1萬方//目前區(qū)域?qū)懽謽卿N售根本上在年銷售約3萬方，獨(dú)棟寫字樓去化較快，到達(dá)4萬方/年，而高層去化較慢，僅為2.5-3萬方/年，銷售價(jià)格上片區(qū)的寫字樓在7000-8500元/平米，高層寫字樓超越同期片區(qū)高層住宅價(jià)格300元/平米，銷售速度上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于片區(qū)8萬方/年競爭對(duì)手動(dòng)態(tài)項(xiàng)目2013年以前201320142015201620172017年以后總計(jì)武漢設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)園02000002泰富名企道00022004綠地新都會(huì)02000002總計(jì)04022008【區(qū)域公寓目前主要競爭對(duì)手銷售情況】項(xiàng)目名公寓總體量剩余套數(shù)銷售周期3月銷售價(jià)格北大資源首座5萬方剩余200套2萬方/年8200元/平米（精裝）朗詩綠色街區(qū)2萬方400套/7400元/平米(soho)9600元/平米（LOFT)麥迪森廣場2.78萬方497套2萬方/年7300元/平米圣龍國際廣場4.2萬方453套1萬方/年7400元/平米8100元/平米（精裝）人信匯5萬方5萬方/年10500元/平米（5.4米LOFT）目前區(qū)域平層公寓銷售一般，特別是40年產(chǎn)權(quán)公寓，由于目前所推公寓根本都為單棟公寓，無規(guī)模優(yōu)勢，無論是銷售價(jià)格還是銷售速度均低于片區(qū)同等住宅，而人信匯的LOFT公寓卻因?yàn)槠湮恢煤?.4米層高及220%的得房率，受到熱捧，開盤400套房源去化90%。競爭對(duì)手動(dòng)態(tài)朗詩綠色街區(qū)：目前認(rèn)籌半個(gè)月，認(rèn)籌量35套，其中平層公寓5套，LOFT公寓30套。開發(fā)商要求在5月12號(hào)前，認(rèn)籌量到100，消化60套?？蛻魜碓匆耘赃?s店員工為主名士一號(hào)：LOFT開盤銷售78%，公寓銷售45%，一共去化1.1萬方【住宅未來幾年供給情況】周邊住宅供給量一直很大，直到2021年，其中2021年后，住宅供給會(huì)逐漸減少，且以高層為主項(xiàng)目2013年以前201320142015201620172017年以后總計(jì)廣電蘭亭時(shí)代0999991863觀瀾御苑755000017觀瀾高爾夫公館3.788880035.7綠地新都會(huì)16.8883.200045金地瀾菲溪岸21.89999.20058和昌都匯華府2.594000017.5觀瀾國際488860034總計(jì)55.8565137.232.2918270.2【區(qū)域住宅目前主要競爭對(duì)手銷售情況】項(xiàng)目名住宅總體量銷售周期2月銷售價(jià)格綠地新都會(huì)45萬方6.5萬方/年6877元/平米金地瀾菲溪岸58萬方5萬方/年6600元/平米觀瀾高爾夫公館35.7萬方9萬方/年6766元/平米觀瀾御苑17萬方2萬方/年8000元/平米觀瀾國際34萬方8萬方/年6971元/平米和昌都匯華府17.5萬方7萬方/年6761元/平米廣電蘭亭時(shí)代63萬方//目前區(qū)域住宅已經(jīng)沒有低于均價(jià)6600元的樓盤，銷售速度雖然有所不同，但是根本上去化速度非?？?，平均到達(dá)7萬方/年，相當(dāng)于月均去化60套。觀瀾御苑目前賣多層湖景房，價(jià)格高于周邊樓盤。成交均價(jià)在8000元，面價(jià)超過9000。金地瀾菲溪岸：月均40-50套，均價(jià)6800元，外地人買的較多，100平米以上的戶型有優(yōu)勢廣電蘭亭時(shí)代：目前認(rèn)籌，5月開盤，預(yù)計(jì)均價(jià)6300-6400觀瀾國際：4月21號(hào)開盤，到場400人，銷售310套，解籌約80%，成交均價(jià)7000元競爭對(duì)手動(dòng)態(tài)項(xiàng)目2013年以前201320142015201620172017年以后總計(jì)日本永旺0002600026泰富名企道00001001華中智谷00100001武漢設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)園01000001總計(jì)0112610029【商鋪未來幾年供給情況】區(qū)域內(nèi)可售商業(yè)面積僅3萬方左右，除了日本永旺的區(qū)域型商業(yè)購物中心，其他均為園區(qū)配套商業(yè)項(xiàng)目2013年以前201320142015201620172017年以后總計(jì)華中智谷00200002泰富名企道00002002亞洲大酒店00030003武漢國博新城00330006總計(jì)005620013【酒店未來幾年供給情況】區(qū)域內(nèi)酒店以四星級(jí)酒店為主，國博的酒店和亞洲大酒店均為五星級(jí)酒店，高端酒店聚集項(xiàng)目2013年以前201320142015201620172017年以后總計(jì)寫字樓7.822.123.319.520.521.936180.1公寓04022008住宅55.8565137.232.2918270.2商鋪0112610029酒店005620013【區(qū)域未來四年所有物業(yè)類型供給情況】工程入市時(shí)，住宅和寫字樓產(chǎn)品會(huì)面臨劇烈的競爭，而公寓產(chǎn)品那么會(huì)出現(xiàn)空當(dāng)。項(xiàng)目總計(jì)銷售速度寫字樓180.11-2萬方/年公寓8LOFT1-5萬方/年平層1-2萬方/年住宅270.2平均8萬方/年商鋪29平均2萬方/年酒店13/【區(qū)域目前所有物業(yè)類型銷售情況】周邊情況小結(jié)再次做選擇題之前我們的判斷：LOFT公寓：樂觀平層公寓：悲觀寫字樓：悲觀商鋪：樂觀集中商業(yè)：不考慮目前我們的判斷：LOFT公寓：一般平層公寓：悲觀寫字樓：悲觀商鋪：樂觀集中商業(yè)：？？？5.4mLOFT公寓5.4mLOFT公寓3.6m寫字樓5.4mLOFT公寓3m平層公寓5.4mLOFT公寓快銷型產(chǎn)品5.4mLOFT公寓5.4mLOFT公寓3m平層公寓討論后產(chǎn)品5.4mLOFT公寓寫字樓以上的討論，全部建立在LOFT能快銷的根底上，我們再回過頭來看看朗詩朗詩麥郡朗詩麥郡為一棟LOFT和公寓的混合樓，共21層，1-10樓LOFT產(chǎn)品，11-21層平層公寓，4月13號(hào)開始推廣，在王家灣設(shè)有外展點(diǎn)，每天的來訪到達(dá)60組，但是到4月27號(hào)，半個(gè)月時(shí)間，認(rèn)籌量僅僅35套。去年這棟公寓樓曾開過一次盤：僅僅銷售了6套，慘不忍睹。麥郡人信匯朗詩1km朗詩與人信匯同樣的產(chǎn)品45平米的LOFT，地段僅相隔1000米，人信匯兩周吸籌800多組，而朗詩吸籌35組，價(jià)格朗詩9400，人信匯9600，區(qū)別并不大，但是為什么人信匯開盤清盤，而朗詩舉步維艱呢？朗詩麥郡追溯原因：1公里的距離差，兩極化的銷售結(jié)果？核心區(qū)別1、工程定位人信匯的LOFT買來主要是辦公需求，即使一萬一平米，折算下來也是5000元一平的辦公用地，租金30/月就穩(wěn)賺朗詩LOFT定位為住宅，純屌絲來購置，還用了借3成首付的營銷方式，依然沒有太大起色2、升值空間人信匯3號(hào)線無縫對(duì)接，樓下20萬方地鐵商業(yè)朗詩什么配套都沒有，無附加價(jià)值縱觀武漢市賣的比較好的LOFT產(chǎn)品項(xiàng)目地段配套南國soho520南湖新城居住中心南國城市廣場南國北都城市廣場后湖新華家園商圈南國北都城市廣場人信匯王家灣商圈人信匯地鐵商業(yè)南國大武漢SOHO宗關(guān)商圈南國大武漢家裝坐標(biāo)城光谷軟件園商圈沃爾瑪尋找規(guī)律可以預(yù)見的是，假設(shè)一味的按照快銷型方式定位，本案的大量LOFT布局會(huì)面臨問題結(jié)論熊總：“我們做一個(gè)7-10萬方超高層寫字樓，哪怕放在手里面不賣也行〞轉(zhuǎn)換思維我們再次回憶前面的選擇題：樂觀一般一般熊總：“我們做一個(gè)7-10萬方商業(yè)綜合體，哪怕放在手里面不賣也行〞避開永旺與其持有大量寫字樓不如持有大量的商鋪大膽設(shè)想【周邊商業(yè)市場研究】周邊的工程集中商業(yè)的銷售模式主要是自持，未來總建面到達(dá)58萬方，就已運(yùn)營的經(jīng)開萬達(dá)來說，已經(jīng)度過培育期，目前市場越來越成熟項(xiàng)目名總面積商業(yè)體量銷售模式開發(fā)商運(yùn)營狀態(tài)經(jīng)開萬達(dá)44萬方20萬方自持萬達(dá)購物中心周末人流一般，周一至周五人流量很少綠地新都會(huì)45.8萬方10萬方自持綠地未開業(yè)永旺夢樂城26萬方26萬方自持永旺未開業(yè)16萬人2萬人4萬人10萬人3萬人3萬人3萬人2萬人3萬人3萬人2萬人3萬人8萬人2萬人2萬人本案大膽設(shè)想業(yè)態(tài)劃分及比例住宅街鋪集中商業(yè)超高層物業(yè)類型建筑面積K1寫字樓（兩棟）3萬方集中商業(yè)6萬方社區(qū)（商業(yè)街）2萬方LOFT公寓5萬方總計(jì)16萬方我們建議工程商業(yè)體量共8萬方，建議將兩棟寫字樓底商做成MALL的形式，共6萬方。其余為社區(qū)商業(yè)2萬方。業(yè)態(tài)劃分及比例我們大膽設(shè)想推導(dǎo)出6萬方集中商業(yè)+寫字樓+LOFT公寓+少量商鋪的公建配比結(jié)論那么，6萬方的集中商業(yè)的業(yè)態(tài)形式如何表現(xiàn)?讓我們重新審視本區(qū)域地塊的商業(yè)價(jià)值商業(yè)環(huán)境分析及商業(yè)方向初判商業(yè)環(huán)境分析商業(yè)業(yè)態(tài)選擇千億文化產(chǎn)業(yè)的振興，不僅為武漢文化企業(yè)的開展提供了更廣闊的市場空間，更為重要的是在培育武漢一個(gè)新的、低碳的經(jīng)濟(jì)增長極。文化環(huán)境未來四新將以江城大道、四新大道為軸線，建設(shè)以武漢新區(qū)行政管理中心、國際商務(wù)中心、武漢國際博覽中心等為依托，形成輻射華中地區(qū)的生產(chǎn)性效勞中心——四新生態(tài)新城?！胺綅u”

T型總部經(jīng)濟(jì)區(qū)武漢國際博覽中心海洋樂園墨水湖南岸生態(tài)居住區(qū)金十字軸江城大道江城大道四新大道四新大道入口公園綜合商貿(mào)區(qū)區(qū)域規(guī)劃區(qū)位：工程位于武漢市四新片區(qū)南部，三環(huán)以外，屬于漢陽片區(qū)的新城區(qū)域，未來居住新城；商圈：目前商業(yè)未成形，距離市內(nèi)主要商圈均在15分鐘車程之內(nèi)；交通：江城大道直連漢口，三環(huán)線更是方便進(jìn)出城；未來地鐵6、10號(hào)線的換乘點(diǎn)工程位于四新片區(qū)南部，正臨武昌主干線“快車道〞江城大道，交通便利，距離王家灣、鐘家村商圈在15分鐘車程以內(nèi)，未來6,10號(hào)線的換乘點(diǎn)，同時(shí)位于三環(huán)線邊，進(jìn)出武漢市都較為方便10號(hào)線6號(hào)線三環(huán)線地塊交通泰富總部特區(qū)54萬方寫字樓本案亞酒、亞心醫(yī)院、日本永旺大型生活購物廣場、東方高爾夫等配套資源為本片區(qū)提供良好的商業(yè)開展環(huán)境及空間。地塊商業(yè)氣氛聚焦到地塊周邊，以總部國際的辦公樓為主，同時(shí)日本永旺的參加，使得未來區(qū)域商業(yè)面積到達(dá)30萬方，此處會(huì)成為四新商業(yè)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的中心區(qū)域。日本永旺株式會(huì)社是由國內(nèi)外142家企業(yè)組成的大型跨國零售集團(tuán)，現(xiàn)在在12個(gè)國家開展事業(yè)在中國、泰國、越南等亞洲地區(qū)，永旺開發(fā)和生產(chǎn)了永旺的品牌“TOPVALU〞商品。品種擴(kuò)大到7,000多種。已開展為日本國內(nèi)最大的自有品牌商品。2021年度實(shí)現(xiàn)52061億日元營業(yè)額位居日本零售業(yè)No.1.【日本永旺】亞洲零售巨頭強(qiáng)勢入駐武漢，擬在漢東西湖、后湖、沌口四新建三店，其中沌口店規(guī)模最大永旺最大的特點(diǎn)：停車免費(fèi)，建成后將成為武漢市場單店面積最大、單店停車位最多的商超。例：北京永旺國際中心15萬方規(guī)模，可免費(fèi)停車8000輛。永旺會(huì)員信用卡，用永旺卡在永旺集團(tuán)旗下的JUSCO購物，可以享受全場1.5%-2.1%折扣，而且可以先購物，后還款，最長免手續(xù)費(fèi)還款期為48天。在華自有品牌商品TOPVALU(特慧優(yōu))，品種達(dá)1000多種。周邊商業(yè)【日本永旺開發(fā)模式】永旺購物中心是將兩個(gè)以上的核心店用專賣店街連接起來形成2核1街型的購物中心2核1街1核1核1街GMS（大型綜合超市專賣店街百貨公司核心店鋪GMSJUSCO次核心店鋪購物中心動(dòng)線布局【日本永旺開發(fā)模式】【日本永旺商場布局圖】“兩核一街〞模式涵蓋百貨超市、美食、影視娛樂、體育休閑等為一體的大型mall式購物廣場商業(yè)環(huán)境小結(jié)本案在區(qū)域交通及生活配套核心區(qū)位，且依靠日本永旺這個(gè)大商業(yè)環(huán)境下，需要尋求一個(gè)符合本案的工程形象氣質(zhì)的商業(yè)形式，走特色商業(yè)，才能與它形成差異化競爭。商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇，需要從商業(yè)開發(fā)和商業(yè)運(yùn)營雙重角度進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)選擇從商業(yè)開發(fā)的角度，結(jié)合商業(yè)區(qū)位選擇的一般規(guī)律進(jìn)行考慮。大型超市和專業(yè)市場、批發(fā)市場將是適宜的商業(yè)業(yè)態(tài)。商業(yè)區(qū)位選擇的一般性規(guī)律交通便捷的城市繁華區(qū)交通干道、快速交通出入口附近、大型或者高檔居住區(qū)附近用地相對(duì)豐富、交通便利的城鄉(xiāng)結(jié)合部交通樞紐和物流集散中心本工程開發(fā)條件不具備條件不具備商業(yè)業(yè)態(tài)選擇從商業(yè)運(yùn)營的角度，結(jié)合消費(fèi)者行為模式進(jìn)行考慮。目的地型的特色商業(yè)和專業(yè)市場將是適宜的商業(yè)業(yè)態(tài)。商業(yè)業(yè)態(tài)選擇業(yè)態(tài)類別主要特征具體業(yè)態(tài)本項(xiàng)目開發(fā)攔截型（鄰里商業(yè)）距離是消費(fèi)者選擇該類業(yè)態(tài)消費(fèi)場所的第一考慮因素。日?？焖傧M(fèi)品零售及服務(wù)，如便利店、藥店、干洗店等項(xiàng)目規(guī)模大，不足以填滿項(xiàng)目地塊替代型（區(qū)域商業(yè)）距離是消費(fèi)者選擇該類業(yè)態(tài)消費(fèi)場所的決定性因素之一生活耐用品零售的集中商業(yè)、如購物中心、中型超市（3000-5000平左右）等條件不具備目的地型（特色商業(yè)）距離不是消費(fèi)者選擇該類業(yè)態(tài)消費(fèi)場所的考慮因素特色商業(yè)和專業(yè)市場，如特色餐飲、休閑娛樂、大型購物超市、家居建材等結(jié)合工程整體及周邊環(huán)境條件，本工程可定位于能為住宅增值的中高端的專業(yè)市場工程商業(yè)地塊和住宅地塊的定位需綜合考慮，商業(yè)局部需對(duì)住宅物業(yè)形成增值效應(yīng)，不能對(duì)住宅局部造成不良影響，從而提高工程形象及區(qū)域配套價(jià)值。因此，建議本工程定位于中高端的專業(yè)市場，中高端的家居建材市場是值得探討的方向?？蛇x擇業(yè)態(tài)典型商業(yè)門類項(xiàng)目契合度分析結(jié)論大型超市如：沃爾瑪、家樂福、華潤蘇果近距離有強(qiáng)力競爭性業(yè)態(tài)，項(xiàng)目東側(cè)日本永旺規(guī)劃不適宜特色商業(yè)如：特色餐飲、休閑娛樂項(xiàng)目商業(yè)形態(tài)主題為大盒子的綜合商業(yè)，不適合該業(yè)態(tài)不適宜專業(yè)市場如：家居建材、家電賣場等項(xiàng)目本體契合度較好，相對(duì)較適宜適宜商業(yè)業(yè)態(tài)選擇根據(jù)浦江經(jīng)驗(yàn)，對(duì)家居建材市場的選址條件與工程本體條件進(jìn)行對(duì)位分析本工程從區(qū)位、交通、地塊形狀及規(guī)模等方面，都較符合家居建材市場的選址需求。家居建材市場選址KPI項(xiàng)目本體條件城市屬性直轄市、水路交通樞紐，城市大復(fù)興湖北省會(huì)城市，中國中部崛起的國際大都市區(qū)域?qū)傩源笮托屡d住區(qū)邊緣受市政府重視的武漢三大城市副中心之一道路要求交通驅(qū)動(dòng)型，要求快速交通干線沿線項(xiàng)目位于四新片區(qū)南部，屬于漢陽新城板塊，交通便利，距離王家灣、鐘家村商圈在15分鐘車程以內(nèi)，未來6,10號(hào)線的換乘點(diǎn)競爭關(guān)系對(duì)是否在城市傳統(tǒng)商圈無苛刻要求，一定規(guī)模的聚集效應(yīng)可形成自我中心化周邊匯集了武漢經(jīng)開萬達(dá)，日本永旺等大型商業(yè)，為本項(xiàng)目提供了較好的商業(yè)環(huán)境配套要求場地開闊，交通流線暢通，停車位充足、倉庫租金低廉，不與城市發(fā)生直接關(guān)系地塊可塑性強(qiáng)，對(duì)于內(nèi)部物業(yè)布局和交通流線的布置有發(fā)展空間建筑單體總規(guī)模3-10萬平米，單一業(yè)態(tài)3-5萬平米，層數(shù)2-5層，進(jìn)深50-70米，層高5.5米左右目前商業(yè)部分占地8萬方，商業(yè)總規(guī)模有可調(diào)整空間。商業(yè)業(yè)態(tài)選擇客戶名稱家樂福背景情況受訪人拓展部張先生聯(lián)系方業(yè)簡介蘇果超市是江蘇最大的連鎖超市企業(yè)，在全國連鎖企業(yè)當(dāng)中已連續(xù)11年位列前十強(qiáng)，全國快速消費(fèi)品零售企業(yè)前四強(qiáng)。

業(yè)態(tài)類別連鎖超市、賣場拓展計(jì)劃一二線城市經(jīng)營面積區(qū)間12000-30000㎡物業(yè)模式租賃對(duì)區(qū)域評(píng)價(jià)對(duì)項(xiàng)目區(qū)位未來發(fā)展看好。選址及物業(yè)要求（面積、樓層、位置、層高、停車）在項(xiàng)目1.5公里范圍內(nèi)人口達(dá)到20萬以上為佳，3公里范圍內(nèi)常住人口可達(dá)到30萬人以上，商圈總?cè)丝?0萬以上為佳，最好2公里內(nèi)不要有強(qiáng)有力的競爭對(duì)手。道路與項(xiàng)目銜接性比較順暢，車輛可以順暢的進(jìn)出停車場。面積：單層18000㎡以上，二層9000~11000㎡/層（F1~F2，F(xiàn)1~B1）三層：7000~8000㎡/層（F1~F3）。物業(yè)縱深在60米以上為佳，臨街面不低于100米，層高不低于5.4米，凈高在4.5米以上（空調(diào)排風(fēng)口至地板的距離）對(duì)項(xiàng)目進(jìn)入意愿暫無意向其它對(duì)本項(xiàng)目區(qū)位和綜合發(fā)展看好，但在和其他項(xiàng)目洽談，故暫不考慮進(jìn)駐。超市市場需求分析我司對(duì)超市品牌需求進(jìn)行了訪談，了解其對(duì)本工程的需求商家訪談我方：這邊有一個(gè)約60萬方的工程，商業(yè)6-8萬方，在三環(huán)邊太子湖臨江城大道，可觀望湖景，地塊周邊以總部國際的辦公樓為主、建有東方高爾夫俱樂部，工程?hào)|北角將來會(huì)有亞洲心臟病醫(yī)院、亞洲大酒店，同時(shí)日本永旺的參加，使得未來區(qū)域商業(yè)面積到達(dá)30萬方，會(huì)成為四新商業(yè)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的中心區(qū)域，導(dǎo)入?yún)^(qū)域內(nèi)人口將到達(dá)30余萬，同時(shí)這邊緊鄰未來的地鐵6、10號(hào)線，且日本永旺將建成大型免費(fèi)停車場，將成為交通中轉(zhuǎn)點(diǎn)。大概是這樣一個(gè)情況，您那邊有興趣入駐嗎？家樂福張先生：你們工程的地塊我知道，有人和我聯(lián)系過。我方：那您這邊有興趣入駐嗎？家樂福張先生：是永旺旁邊太子湖那塊地嗎？我方：是的，您這邊意向怎么樣？家樂福張先生：不好意思，我們已經(jīng)跟別的開發(fā)商在談了。我方：那我們這邊過段時(shí)間再和您聯(lián)系。超市經(jīng)營者訪談情況超市市場需求分析我司對(duì)超市品牌需求進(jìn)行了訪談，了解其對(duì)本工程的需求客戶名稱蘇果超市背景情況受訪人拓展部黃先生聯(lián)系方業(yè)簡介蘇果超市是江蘇最大的連鎖超市企業(yè)，在全國連鎖企業(yè)當(dāng)中已連續(xù)11年位列前十強(qiáng)，全國快速消費(fèi)品零售企業(yè)前四強(qiáng)。

業(yè)態(tài)類別連鎖超市拓展計(jì)劃一二線城市經(jīng)營面積區(qū)間5000-15000㎡物業(yè)模式租賃對(duì)區(qū)域評(píng)價(jià)區(qū)域位置交通市場需求具備一定發(fā)展?jié)摿?。選址及物業(yè)要求（面積、樓層、位置、層高、停車）優(yōu)先選擇購物中心或商業(yè)街/樓層要求：最好一層，最高兩層/建筑要求：凈高5米以上，進(jìn)深最少60米；柱距8.7米左右/停車場：機(jī)動(dòng)車停車位不少于300個(gè)，自行車位不少于400個(gè)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)入意愿暫無意向其它對(duì)本項(xiàng)目區(qū)位和綜合發(fā)展看好，但是由于直面日本永旺的競爭，故不考慮進(jìn)駐。超市市場需求分析我司對(duì)超市品牌需求進(jìn)行了訪談，了解其對(duì)本工程的需求超市市場需求分析商家訪談我方：這邊有一個(gè)約60萬方的工程，商業(yè)6-8萬方，在三環(huán)邊太子湖臨江城大道，可觀望湖景，地塊周邊以總部國際的辦公樓為主、建有東方高爾夫俱樂部，工程?hào)|北角將來會(huì)有亞洲心臟病醫(yī)院、亞洲大酒店，同時(shí)日本永旺的參加，使得未來區(qū)域商業(yè)面積到達(dá)30萬方，會(huì)成為四新商業(yè)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的中心區(qū)域，導(dǎo)入?yún)^(qū)域內(nèi)人口將到達(dá)30余萬，同時(shí)這邊緊鄰未來的地鐵6、10號(hào)線，且日本永旺將建成大型免費(fèi)停車場，將成為交通中轉(zhuǎn)點(diǎn)。大概是這樣一個(gè)情況，您那邊有興趣入駐嗎？蘇果黃先生：日本永旺是在你們旁邊嗎，多遠(yuǎn)距離？我方：在旁邊地塊200米左右。蘇果黃先生：那可能不行。我方：是因?yàn)橛劳x我們太近嗎？蘇果黃先生：確實(shí)是。超市經(jīng)營者訪談情況我司對(duì)超市品牌需求進(jìn)行了訪談，了解其對(duì)本工程的需求客戶名稱蘇寧電器背景情況受訪人開發(fā)部高先生聯(lián)系方業(yè)簡介業(yè)態(tài)類別連鎖家電賣場拓展計(jì)劃一二三線城市經(jīng)營面積區(qū)間4000㎡以上物業(yè)模式租賃對(duì)區(qū)域評(píng)價(jià)永旺帶動(dòng)商業(yè)氛圍，項(xiàng)目區(qū)域位置交通及需求具備一定發(fā)展?jié)摿?。選址及物業(yè)要求（面積、樓層、位置、層高、停車）3公里內(nèi)輻射人群達(dá)20萬人口以上的大型購物中心,百貨,大型超市賣場/樓層要求：一層或最高兩層建筑要求：凈高3.5米以上，柱距6-8m左右，內(nèi)部需做雙向扶梯停車場：機(jī)動(dòng)車停車位不少于300個(gè)，自行車位不少于400個(gè)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)入意愿暫無意向其它對(duì)本項(xiàng)目區(qū)位和綜合發(fā)展較看好，有一定的興趣專業(yè)市場需求分析我司對(duì)家電市場品牌需求進(jìn)行了訪談，了解其對(duì)本工程的需求商家訪談我方：這邊有一個(gè)約60萬方的工程，商業(yè)6-8萬方，在三環(huán)邊太子湖臨江城大道，可觀望湖景，地塊周邊以總部國際的辦公樓為主、建有東方高爾夫俱樂部，工程?hào)|北角將來會(huì)有亞洲心臟病醫(yī)院、亞洲大酒店，同時(shí)日本永旺的參加，使得未來區(qū)域商業(yè)面積到達(dá)30萬方，會(huì)成為四新商業(yè)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的中心區(qū)域，導(dǎo)入?yún)^(qū)域內(nèi)人口將到達(dá)30余萬，同時(shí)這邊緊鄰未來的地鐵6、10號(hào)線，且日本永旺將建成大型免費(fèi)停車場，將成為交通中轉(zhuǎn)點(diǎn)。大概是這樣一個(gè)情況，您那邊有興趣入駐嗎？蘇寧高先生：哦，永旺旁邊那邊地啊，還是比較感興趣。我方：永旺在天津有跟蘇寧合作過，本工程地塊的永旺沒有和貴公司談過合作事宜么？蘇寧高先生：我們和永旺談過的，只不過是東西湖的美聯(lián)永旺，最終結(jié)果是因?yàn)榭紤]到運(yùn)營本錢過高及管理沖突沒有進(jìn)一步合作。我方：那么你對(duì)本地塊的商業(yè)價(jià)值認(rèn)同么。蘇寧：還是比較認(rèn)同的，永旺帶動(dòng)的未來商業(yè)效應(yīng)會(huì)比較好，具體可以提供下地塊的資料給我么。我方：好的，稍后把地塊資料發(fā)給您，咱們保持聯(lián)系。專業(yè)市場經(jīng)營者訪談情況專業(yè)市場需求分析我司對(duì)家電市場品牌需求進(jìn)行了訪談，了解其對(duì)本工程的需求家居建材經(jīng)營者訪談情況我司對(duì)家居建材品牌需求進(jìn)行了訪談，了解其對(duì)本工程的需求紅星美凱龍歐亞達(dá)居然之家金馬凱旋紅旗家具拓展計(jì)劃全國一線城市全國二、三、四線經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)城市武漢暫無武漢暫無暫無（資金問題）區(qū)域選址要求周圍有高密度的中高檔住宅區(qū)和一定商業(yè)氣氛要求以項(xiàng)目為中心，5公里半徑內(nèi)人口達(dá)30-50萬城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)或重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，交通便利，商圈10-15㎞范圍內(nèi)，常住總?cè)丝诟采w50-80萬———店面選址要求總樓層五層單層面積不低于8000平米，總建筑面積不低于50000平米，總層數(shù)不超過五層。首層層高不低于5.5m，二層以上層高不低于5m；———合作模式合資、同股同權(quán)租賃,合作,其他———面積需求60000-80000㎡10000-30000㎡———本項(xiàng)目意向有意向無意向、已自購地塊暫無意向暫無意向暫無意向?qū)^(qū)域看法區(qū)域資源豐富，比較看好———項(xiàng)目地塊資源不足專業(yè)市場需求分析從對(duì)一些大型主力店的訪談來看，我們可以得出以下結(jié)論。主力超市商家，對(duì)本工程區(qū)域資源相對(duì)看好，但是基于地塊旁有日本永旺的大規(guī)模駐扎，對(duì)于其他零售產(chǎn)業(yè)造成直接競爭壓力，導(dǎo)致零售商家對(duì)本工程根本不予考慮。一些大型家居建材商家對(duì)本工程所在區(qū)域開展看好，市場需求量足夠，我們考慮到工程周邊有日本永旺這個(gè)大型零售商入駐，建議引入差異化的專業(yè)市場入駐本工程。家電型專業(yè)市場對(duì)本商圈較感興趣，但由于門店體量有限，可以與家居專業(yè)市場相配合進(jìn)駐本工程。為了解家居建材經(jīng)營者對(duì)本工程的意向，我司對(duì)武漢市現(xiàn)有家居品牌的開發(fā)拓展部進(jìn)行了訪談，居然之家、歐亞達(dá)、金馬凱旋家居、紅旗家具、宜家家居等對(duì)本地塊區(qū)域開展看好，但近年內(nèi)在武漢市均無拓展方案。紅星美凱龍對(duì)本區(qū)域相對(duì)看好，本工程將重點(diǎn)引進(jìn)入駐，形成家居購物中心的集群效應(yīng)。商家訪談小結(jié)家居建材市場開展?fàn)顩r分析區(qū)域房地產(chǎn)開展情況區(qū)域家居建材開展情況家居建材市場與房地產(chǎn)市場的關(guān)系本案廣電地產(chǎn)60萬方住宅1900元/平米武漢臥龍40萬方住宅2087元/平米武漢御水華城40萬方住宅1854元/平米武漢錦杭4.6萬方住宅和商業(yè)2827元/平米二環(huán)線三環(huán)線江城大道名流置業(yè)60萬方商業(yè)、住宅1903元/平米招商地產(chǎn)110萬方住宅3083元/平米武漢錦杭8.2萬方住宅和商業(yè)1500元/平米武漢福盛瑞22萬方商業(yè)住宅2032元/平米武漢恒大31萬方商業(yè)住宅2035元/平米工程周邊未來土地僅住宅供給將超過420萬方，假設(shè)算上已啟開工程的未開發(fā)面積，未來土地供給到達(dá)700萬方。區(qū)域未來土地供給本工程周邊競爭區(qū)域在售工程以30-60萬方的大中型工程為主，后期入住居民量及家居需求相當(dāng)明顯。項(xiàng)目總建面容積率人信太子灣7.4萬方1.52綠地新都會(huì)45萬方2.41金地瀾菲溪岸58萬方1.90朗詩綠色街區(qū)12萬方2.38萬科漢陽國際57萬方3.41金色港灣五期16萬方2.63人信匯70萬方5.35和昌都匯華府17萬方3.0觀瀾國際34萬方3.4觀瀾高爾夫公館36萬方3.7萬科金域藍(lán)灣53萬方2.50世茂龍灣870萬方1.13疊翠園11.6萬方1.00千晴岸6萬方2.50金橋普林斯頓12萬方1.79楓樹灣9.5萬方1.80本案60萬方3.4周邊住宅工程較密集，且體量均較大，開發(fā)年限長，未來片區(qū)內(nèi)住宅將持續(xù)供給。周邊住宅工程規(guī)模區(qū)域家居廣場名稱區(qū)域家居廣場名稱漢口紅旗家具廣場漢口店武昌歐亞達(dá)(徐東店)香江家居武漢金鑫精品家具城居然之家漢口店武漢和平家具大世界金馬凱旋漢口店歐亞達(dá)(光谷店)歐亞達(dá)(漢口店)金馬凱旋家居(中南店)紅旗家具廣場漢口店紅旗家俱金博萊家具廣場居然之家武昌店家華家具城金鑫精品家具城光谷店美克美家美克美家漢陽金馬凱旋漢陽店漢陽好美家家居廣場歐亞達(dá)建材家居漢陽店武漢家居廣場分布武漢家居廣場多分布在商圈氣氛及居住氣氛開展成熟的中心城區(qū)，除漢口北家居CBD外，城郊無家居廣場存在空缺。漢陽區(qū)域家居廣場數(shù)量明顯低于武昌及漢口區(qū)域，尚存較大的開展空間。漢陽家居廣場分布名稱好美家家居廣場金馬凱旋家居漢陽店歐亞達(dá)建材家居廣場（漢陽店）單體總規(guī)模1萬方1萬方5萬方主營檔次中低端家具國內(nèi)外中高端家具品牌國內(nèi)外中高端家具品牌經(jīng)營狀況好美家提供一站式服務(wù)滿足顧客的需要。自1999年首次落戶武漢至今，勵(lì)精圖治，氣勢十足地引領(lǐng)了武漢建材市場的消費(fèi)潮流。位居漢陽王家灣核心商圈，2005年9月入駐漢陽，為漢陽首家高檔家居賣場，由于產(chǎn)品定位較單一及店面老化，營業(yè)狀況欠佳。位居漢陽王家灣核心商圈，2009年9月盛大開業(yè)，全新的中高端形象及較大的體量贏得漢陽核心區(qū)域建材家居市場較大的份額漢陽家居廣場分布集中在漢陽王家灣商圈內(nèi)，新入市家居廣場較少，老一代的家居廣場規(guī)模均在5萬方以下。1.房地產(chǎn)市場開展：供需兩旺，客戶構(gòu)成相對(duì)穩(wěn)定，為居住相關(guān)的商業(yè)需求提供了強(qiáng)勁的消費(fèi)支持。2.四新是重點(diǎn)開展區(qū)域：未來新城市核心要素聚集，高品質(zhì)人口進(jìn)駐，大規(guī)模土地及住宅放量，都將帶來居住及相關(guān)裝修裝飾等需求。武漢四新片區(qū)的商業(yè)消費(fèi)需求旺盛，同時(shí)高端家居建材市場存在一定的市場時(shí)機(jī)。高端家具建材業(yè)態(tài)將是本工程可行的方向。1.區(qū)域?qū)傩裕簠^(qū)域內(nèi)聚集多個(gè)大型居住區(qū)；2.交通屬性：臨地鐵6.10線換