皇華·皇家大院地塊整體產(chǎn)品調(diào)整方案德置行20211001調(diào)研客戶分析－取自調(diào)研報(bào)告工程整體開發(fā)策略建議[產(chǎn)品調(diào)整原那么]降低產(chǎn)品總價(jià)，提高消費(fèi)者的市場(chǎng)接受度增加工程的產(chǎn)品附加值，加大贈(zèng)送面積〔加大類別墅產(chǎn)品的花園及露臺(tái)贈(zèng)送空間；洋房產(chǎn)品的陽(yáng)臺(tái)與露臺(tái)的贈(zèng)送空間〕產(chǎn)品設(shè)計(jì)上控制本錢與周期，建議別墅產(chǎn)品不做地下室，加大地上局部的贈(zèng)送空間，詳見附件案例。介于市場(chǎng)研究的結(jié)果說明：別墅產(chǎn)品在縣級(jí)城市認(rèn)可度不高，接受需要有一個(gè)長(zhǎng)期的引導(dǎo)過程，因此在銷售上推進(jìn)緩慢，為了對(duì)接市場(chǎng)、對(duì)接客戶，提升工程的去化能力，因此建議將后期產(chǎn)品做以調(diào)整。5#地一期（聯(lián)排別墅）6#地二期（花園洋房）社區(qū)級(jí)商業(yè)景觀式風(fēng)情內(nèi)街皇華小型主題樂園會(huì)所、音樂噴泉三期精品花園小區(qū)（洋房、小高）沿街商業(yè)四期皇華城沿街商業(yè)景觀路沿街商業(yè)產(chǎn)品調(diào)整建議－方案一〔銷售提供〕目的：增加休閑娛樂配套，利用配套設(shè)施提升工程的成熟度，帶動(dòng)住宅的銷售。6#地產(chǎn)品調(diào)整建議－方案二〔保守方案〕經(jīng)濟(jì)型別墅疊拼洋房商業(yè)經(jīng)濟(jì)型別墅疊拼幼兒園洋房洋房洋房商業(yè)洋房目的：增加快銷型產(chǎn)品的比重，提高工程的現(xiàn)金流，快速回籠資金，加大工程的開發(fā)周轉(zhuǎn)。商業(yè)6#地產(chǎn)品調(diào)整建議－方案三〔標(biāo)桿方案〕經(jīng)濟(jì)型別墅洋房商業(yè)經(jīng)濟(jì)型別墅疊拼商業(yè)洋房目的：增加標(biāo)桿型產(chǎn)品的比重，樹立工程的大盤形象，建立商檔別墅院落氣質(zhì)。商業(yè)經(jīng)濟(jì)型別墅疊拼幼兒園6#地產(chǎn)品調(diào)整建議－方案四〔均衡方案〕經(jīng)濟(jì)型別墅洋房商業(yè)經(jīng)濟(jì)型別墅疊拼商業(yè)洋房目的：為了考慮到工程整體的容積率要求，建議局部地塊做一些高層產(chǎn)品，補(bǔ)充面積缺失。商業(yè)洋房幼兒園高層2021年整體開發(fā)策略--開發(fā)次序商業(yè)2021年開發(fā)(快銷型產(chǎn)品)根據(jù)消化情況建議前期開發(fā)4-5萬平2021年開發(fā)(產(chǎn)品調(diào)整)建議:因5#地塊現(xiàn)階段產(chǎn)品市場(chǎng)接受度不佳,因此建議進(jìn)行調(diào)整.考慮到地塊北側(cè)路況較好,展示面較大,并且配套較完善,利于產(chǎn)品的整體排布,因此建議2021年先期開發(fā)3#地塊,以帶動(dòng)5#地塊的銷售.商業(yè)經(jīng)濟(jì)型別墅疊拼幼兒園小高層預(yù)留(做樣板間)洋房洋房商業(yè)(一到二層)2021年整體開發(fā)策略—產(chǎn)品建議建議:5#地塊仍保持現(xiàn)在別墅產(chǎn)品的整體定位,在產(chǎn)品面積及功能上做一些調(diào)改.3#地塊改變產(chǎn)品策略,增加快銷型剛需產(chǎn)品的比重,以適應(yīng)市場(chǎng)需求.增設(shè)幼兒園及學(xué)校,提升工程的整體配套.產(chǎn)品細(xì)部建議方案[經(jīng)濟(jì)型別墅調(diào)整原那么]產(chǎn)品設(shè)計(jì)：150－160平經(jīng)濟(jì)型別墅，總價(jià)控制在75－80萬元之間；產(chǎn)品設(shè)計(jì)上加大前后花園的贈(zèng)送面積〔贈(zèng)送面積控制在整體戶型面積的50%以上，150平實(shí)得220-230平〕；增大立面露臺(tái)的贈(zèng)送空間，提升工程的附加值。為了控制建筑本錢與建筑周期，不建議做地下室，做成客廳挑空，所有贈(zèng)送空間在地上完成。150－160平米的經(jīng)濟(jì)型別墅產(chǎn)品聯(lián)排〔中間〕戶型148平米四〔五〕房四廳三衛(wèi)二層三層首層解析面積：148平、四〔五〕房四廳三衛(wèi)一層贈(zèng)送車庫(kù)建議：四個(gè)柱加一個(gè)蓋〕一層贈(zèng)送南北入戶庭院40－50平，南向外探6－8米，北向5－6米設(shè)計(jì)6米客廳上空挑空，客廳與餐廳設(shè)計(jì)三步錯(cuò)層使一層空間更有層次感客廳挑空示意圖餐廳三步錯(cuò)層示意圖餐廳三步錯(cuò)層示意圖二層北側(cè)贈(zèng)送12－16平米空中花園明衛(wèi)設(shè)計(jì)，提升衛(wèi)生間采風(fēng)及通風(fēng)效果三層北向贈(zèng)送10－12平米空中花園三層二層三層南向贈(zèng)送4－5平米空中花園頂層主人房示意圖頂層主人房示意圖端戶型180平米六房五廳三衛(wèi)一層二層三層端戶型首層解析面積：180平、五〔六〕房四廳三衛(wèi)一層贈(zèng)送車庫(kù)建議：四個(gè)柱加一個(gè)蓋〕5200設(shè)計(jì)休閑區(qū)〔多功能廳〕上空挑空，客廳與餐廳設(shè)計(jì)三步錯(cuò)層使一層空間更有層次感一層贈(zèng)送南北入戶庭院60－80平，南向外探6－8米，北向5－6米客廳挑空示意圖餐廳三步錯(cuò)層示意圖二層北向側(cè)贈(zèng)送8－10平米空中花園明衛(wèi)設(shè)計(jì)，提升衛(wèi)生間采風(fēng)及通風(fēng)效果三層南北雙向贈(zèng)送6－8平米空中花園三層二層25二層客臥示意圖餐廳三步錯(cuò)層示意圖客臥示意圖三層主人臥房示意圖閣樓示意圖樣板間示意圖經(jīng)濟(jì)型別墅立面示意經(jīng)濟(jì)型別墅立面示意[洋房設(shè)計(jì)原那么]在建筑風(fēng)格上與別墅區(qū)保持統(tǒng)一，承襲其高端品質(zhì)；充分控制工程的總價(jià)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)為80－90平米的洋房〔總價(jià)在30萬左右〕增加陽(yáng)臺(tái)與露臺(tái)的贈(zèng)送面積加大室內(nèi)空間的多功能性，如多功能室、茶室、敞開式書房等的設(shè)計(jì)洋房頂層面積控制小些，南面設(shè)計(jì)成退臺(tái)。首層借鑒

沈陽(yáng)唐軒英郡工程首層二房二廳一衛(wèi)面積：85－90平一層住宅贈(zèng)送南北入戶庭院30－40平，南向外探6－8米，北向5－6米一層設(shè)計(jì)6－8平茶室〔多功能房〕首層借鑒沈陽(yáng)博榮水立方首層解析面積：85－90平、二〔三〕房二廳一衛(wèi)一層住宅贈(zèng)送車庫(kù)建議：四個(gè)柱加一個(gè)蓋〕一層住宅贈(zèng)送南北入戶庭院30－40平，南向外探6－8米，北向5－6米一層設(shè)計(jì)6－8平茶室〔多功能房〕同時(shí)，贈(zèng)送南北雙露臺(tái)，面積6－8平米首層入戶庭院示意圖首層入戶庭院示意圖一層北側(cè)贈(zèng)送車庫(kù)示意圖二層借鑒

沈陽(yáng)唐軒英郡工程二層二房二廳一衛(wèi)面積：80－85平二層贈(zèng)送南北雙露臺(tái)，面積6－8平米二層借鑒沈陽(yáng)博榮水立方二層解析面積：85－90平、二〔三〕房二廳一衛(wèi)二層北側(cè)贈(zèng)送12－16平米空中花園明衛(wèi)設(shè)計(jì)，提升衛(wèi)生間采風(fēng)及通風(fēng)效果二層南向贈(zèng)送6－8平米空中花園二至五層借鑒沈陽(yáng)博榮水立方二至五層解析面積：85－90平、二〔三〕房二廳一衛(wèi)三層南向贈(zèng)送4－6平米露臺(tái)北側(cè)贈(zèng)送一半的入戶花園面積4－5平〔洗衣房、多功能房〕三至五層借鑒沈陽(yáng)唐軒英郡工程三層贈(zèng)送南北雙露臺(tái)，面積8－10平米三層二房二廳一衛(wèi)面積：80－85平借鑒沈陽(yáng)唐軒英郡工程四層贈(zèng)送南北雙露臺(tái)，面積8－10平米四層二房二廳一衛(wèi)面積：80－85平借鑒沈陽(yáng)唐軒英郡工程五層贈(zèng)送南北雙露臺(tái)，面積8－10平米五層二房二廳一衛(wèi)面積：80－85平借鑒沈陽(yáng)唐軒英郡工程三層贈(zèng)送南北雙露臺(tái)，面積10－12平米六層二房二廳一衛(wèi)面積：80平頂層解析面積：85－90平、二〔三〕房二廳一衛(wèi)6層閣樓閣樓北側(cè)贈(zèng)送15－20平米空中花園閣樓南側(cè)設(shè)計(jì)2.19米層高的多功能房5米客廳挑空，客廳空間層次感廚房北側(cè)贈(zèng)送15－20平米空中花園51頂層露臺(tái)示意圖52頂層客廳示意圖頂層客廳示意圖洋房立面示意[疊拼設(shè)計(jì)原那么]在建筑風(fēng)格上與別墅區(qū)保持統(tǒng)一，承襲其高端品質(zhì)；充分控制工程的總價(jià)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)為120-130平米左右的疊拼〔總價(jià)控制在50萬左右〕室內(nèi)挑空設(shè)計(jì)，增加贈(zèng)送空間，提高功能性三四層增設(shè)電梯，提高工程的舒適度增加陽(yáng)臺(tái)與露臺(tái)的贈(zèng)送面積加大室內(nèi)空間的多功能性，如多功能室、茶室、敞開式書房等的設(shè)計(jì)疊拼戶型120-130㎡左右地上一層地上二層1、靜幽南入戶，穿過小院直接入戶。2、舒適客廳與下沉庭院小巧相連。

3、南向雙臥設(shè)計(jì)，通風(fēng)好。4、開敞式陽(yáng)臺(tái)，透光度較高，同時(shí)晾曬衣物更便捷。

此戶型為三室兩廳三衛(wèi)，空間設(shè)計(jì)靈動(dòng)，浪費(fèi)空間較少?？們r(jià)低，小巧悠閑疊拼，適合自住旅游養(yǎng)老，高品質(zhì)物業(yè)成為剛需和改善購(gòu)置的首選。地上三層地上四層1、舒適大開間客廳，詮釋主人的風(fēng)采。2、大開間的主臥，舒適度高，設(shè)計(jì)師更注重主臥室的居住空間感受

3、南向雙臥設(shè)計(jì)，通風(fēng)好4、開敞式陽(yáng)臺(tái)，透光度較高，同時(shí)晾曬衣物更便捷5、三、四層增加電梯。疊拼戶型120-130㎡左右疊拼立面示意臨街商業(yè)建議：優(yōu)先建設(shè)工程自身商業(yè)配套〔一層70-80平，中間局部一層,一層層高5.6米左右.地塊拐角處二層150平左右〕：工程自身規(guī)劃商業(yè)街早日招商并投入使用，完成根本工程配套功能，保證工程周邊生活氣息，以帶動(dòng)后續(xù)銷售。本工程其它建議：洽談?wù)?/p>