接收物業(yè)小區(qū)管理辦法總則目的與依據(jù)為規(guī)范物業(yè)小區(qū)接收工作，保障小區(qū)物業(yè)順利交接，維護(hù)業(yè)主、建設(shè)單位及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于本公司/組織參與的物業(yè)小區(qū)接收活動(dòng)，包括新建住宅小區(qū)、商業(yè)辦公區(qū)域及其他各類物業(yè)項(xiàng)目的接收管理?；驹瓌t1.依法依規(guī)原則嚴(yán)格遵循國(guó)家法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，確保接收工作合法合規(guī)進(jìn)行。2.權(quán)責(zé)明確原則明確建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)各方在接收過程中的權(quán)利和義務(wù)，避免職責(zé)不清導(dǎo)致的問題。3.質(zhì)量保障原則以保障物業(yè)質(zhì)量為核心，對(duì)小區(qū)各類設(shè)施設(shè)備、建筑質(zhì)量等進(jìn)行嚴(yán)格查驗(yàn)，確保符合交付標(biāo)準(zhǔn)。4.資料完整原則確保接收過程中各類資料的完整性和準(zhǔn)確性，為后續(xù)物業(yè)管理提供充分依據(jù)。接收主體與條件接收主體1.建設(shè)單位負(fù)責(zé)組織物業(yè)小區(qū)的建設(shè)，并在具備交付條件時(shí)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他接收方移交相關(guān)物業(yè)及資料。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接收物業(yè)小區(qū)后，承擔(dān)小區(qū)的日常物業(yè)管理服務(wù)工作，履行相應(yīng)職責(zé)。接收條件1.工程竣工驗(yàn)收合格小區(qū)建設(shè)工程已通過相關(guān)部門的竣工驗(yàn)收，各項(xiàng)工程質(zhì)量符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)要求。2.配套設(shè)施齊全小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、排水、通信等配套設(shè)施已達(dá)到使用條件，能夠正常運(yùn)行。3.資料齊全建設(shè)單位應(yīng)提供完整的物業(yè)資料，包括但不限于規(guī)劃設(shè)計(jì)文件、施工圖紙、竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、產(chǎn)權(quán)資料、業(yè)主名冊(cè)等。4.場(chǎng)地清理完畢小區(qū)內(nèi)施工場(chǎng)地已清理干凈，無建筑垃圾和雜物，環(huán)境整潔。接收準(zhǔn)備組建接收小組由公司/組織相關(guān)部門人員組成接收小組，明確小組成員的職責(zé)分工，確保接收工作有序進(jìn)行。接收小組應(yīng)包括工程技術(shù)人員、法務(wù)人員、財(cái)務(wù)人員、檔案管理人員等。制定接收計(jì)劃根據(jù)物業(yè)小區(qū)的實(shí)際情況，制定詳細(xì)的接收計(jì)劃，明確接收步驟、時(shí)間節(jié)點(diǎn)及人員安排。接收計(jì)劃應(yīng)包括以下內(nèi)容：1.接收工作流程詳細(xì)描述從資料審查、現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)到問題整改跟蹤等各個(gè)環(huán)節(jié)的工作流程。2.時(shí)間安排確定各階段工作的具體時(shí)間，確保接收工作按時(shí)完成。3.人員分工明確接收小組成員在各階段的具體工作任務(wù)。資料準(zhǔn)備1.收集資料清單根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，整理出接收所需的資料清單，要求建設(shè)單位提前準(zhǔn)備。資料清單應(yīng)包括但不限于：項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證等相關(guān)審批文件。工程竣工圖紙，包括總平面圖、單體建筑圖、給排水系統(tǒng)圖、電氣系統(tǒng)圖、消防系統(tǒng)圖等?？⒐を?yàn)收?qǐng)?bào)告及備案表，證明工程已通過竣工驗(yàn)收。房屋測(cè)繪報(bào)告，明確房屋建筑面積、套內(nèi)面積等信息。設(shè)備設(shè)施的產(chǎn)品合格證書、使用說明書、安裝調(diào)試記錄等資料。業(yè)主名冊(cè)及聯(lián)系方式。前期物業(yè)服務(wù)合同（如有）。2.審查資料接收小組對(duì)建設(shè)單位提供的資料進(jìn)行審查，確保資料的真實(shí)性、完整性和準(zhǔn)確性。對(duì)不符合要求的資料，要求建設(shè)單位限期補(bǔ)充或更正?，F(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備1.熟悉小區(qū)情況接收小組提前熟悉物業(yè)小區(qū)的地理位置、周邊環(huán)境、建筑布局、設(shè)施設(shè)備分布等情況，為現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)做好準(zhǔn)備。2.準(zhǔn)備查驗(yàn)工具配備必要的查驗(yàn)工具，如檢測(cè)儀器、量具、相機(jī)、筆記本等，以便對(duì)設(shè)施設(shè)備、建筑質(zhì)量等進(jìn)行全面檢查。接收程序資料交接1.建設(shè)單位向接收小組提交資料清單中的所有資料，并辦理交接手續(xù)。交接手續(xù)應(yīng)包括資料名稱、數(shù)量、交接時(shí)間、交接人等信息，并由雙方簽字確認(rèn)。2.接收小組對(duì)資料進(jìn)行詳細(xì)核對(duì)，確保資料完整無誤。如發(fā)現(xiàn)資料缺失或不符合要求，及時(shí)與建設(shè)單位溝通，要求其限期補(bǔ)齊或更正?，F(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)1.查驗(yàn)內(nèi)容建筑工程質(zhì)量對(duì)小區(qū)內(nèi)建筑物的外觀、結(jié)構(gòu)、墻面、地面、門窗等進(jìn)行檢查，查看是否存在裂縫、滲漏、變形等質(zhì)量問題。設(shè)施設(shè)備運(yùn)行情況檢查供水、供電、供氣、排水、通信、電梯、消防、安防等設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行狀況，確保其正常運(yùn)行。對(duì)設(shè)施設(shè)備的性能、參數(shù)進(jìn)行測(cè)試，驗(yàn)證其是否符合設(shè)計(jì)要求。配套設(shè)施完整性檢查小區(qū)內(nèi)的道路、綠化、停車位、休閑娛樂設(shè)施等配套設(shè)施是否齊全，是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求。環(huán)境衛(wèi)生狀況查看小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生情況，包括公共區(qū)域的清潔程度、垃圾收集處理情況等。2.查驗(yàn)方法外觀檢查通過目視觀察、觸摸等方式，對(duì)建筑工程質(zhì)量和設(shè)施設(shè)備外觀進(jìn)行檢查。功能測(cè)試使用專業(yè)檢測(cè)儀器和工具，對(duì)設(shè)施設(shè)備的功能進(jìn)行測(cè)試，如電氣設(shè)備的接地電阻測(cè)試、電梯的運(yùn)行性能測(cè)試等。資料查閱查閱設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)記錄、運(yùn)行日志等資料，了解其運(yùn)行狀況和維護(hù)情況。3.記錄問題接收小組對(duì)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行詳細(xì)記錄，記錄內(nèi)容應(yīng)包括問題描述、位置、嚴(yán)重程度等信息。同時(shí)，拍攝照片或視頻作為證據(jù)，以便后續(xù)整改跟蹤。問題整改跟蹤1.建設(shè)單位對(duì)接收小組提出的問題進(jìn)行整改，制定整改計(jì)劃，明確整改措施、責(zé)任人和整改期限。2.接收小組對(duì)建設(shè)單位的整改情況進(jìn)行跟蹤檢查，定期到現(xiàn)場(chǎng)查看整改進(jìn)度，確保問題得到及時(shí)有效的解決。3.整改完成后，建設(shè)單位向接收小組提交整改報(bào)告，接收小組對(duì)整改結(jié)果進(jìn)行復(fù)查。如復(fù)查合格，簽署整改確認(rèn)意見；如復(fù)查仍不合格，要求建設(shè)單位繼續(xù)整改，直至達(dá)到要求為止。接收確認(rèn)1.經(jīng)過資料交接、現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)及問題整改跟蹤等環(huán)節(jié)，如各項(xiàng)工作均符合要求，接收小組出具接收確認(rèn)文件，確認(rèn)物業(yè)小區(qū)已具備接收條件。2.接收確認(rèn)文件應(yīng)包括物業(yè)小區(qū)的基本情況、接收過程中發(fā)現(xiàn)的問題及整改情況、接收結(jié)論等內(nèi)容，并由接收小組全體成員簽字確認(rèn)。物業(yè)承接查驗(yàn)承接查驗(yàn)的定義與范圍物業(yè)承接查驗(yàn)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)新接管的物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行的綜合查驗(yàn)，包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)資料。承接查驗(yàn)的范圍涵蓋本辦法適用的所有物業(yè)小區(qū)。承接查驗(yàn)的程序1.準(zhǔn)備階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)組建承接查驗(yàn)小組，明確小組成員的職責(zé)分工。承接查驗(yàn)小組應(yīng)包括工程技術(shù)人員、客服人員、財(cái)務(wù)人員等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位共同制定承接查驗(yàn)方案，明確查驗(yàn)內(nèi)容、方法、時(shí)間安排及雙方的權(quán)利義務(wù)等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)準(zhǔn)備承接查驗(yàn)所需的資料和工具，如查驗(yàn)清單、檢測(cè)儀器、相機(jī)等。2.實(shí)施階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照承接查驗(yàn)方案，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)。查驗(yàn)過程中，詳細(xì)記錄查驗(yàn)情況，包括存在的問題、位置、數(shù)量等，并拍攝照片或視頻作為證據(jù)。建設(shè)單位應(yīng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的查驗(yàn)工作，提供必要的資料和協(xié)助。3.問題整改階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行整理匯總，形成問題清單，書面通知建設(shè)單位進(jìn)行整改。建設(shè)單位對(duì)問題清單進(jìn)行分析研究，制定整改計(jì)劃，明確整改措施、責(zé)任人和整改期限，并及時(shí)組織整改。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)建設(shè)單位的整改情況進(jìn)行跟蹤檢查，確保問題得到有效解決。4.確認(rèn)階段整改完成后，建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交整改報(bào)告，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)整改結(jié)果進(jìn)行復(fù)查。如復(fù)查合格，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，確認(rèn)物業(yè)承接查驗(yàn)工作完成。承接查驗(yàn)的標(biāo)準(zhǔn)1.物業(yè)共用部位建筑結(jié)構(gòu)安全可靠，無明顯裂縫、變形等質(zhì)量問題。屋面、外墻無滲漏現(xiàn)象。樓道、樓梯間等公共區(qū)域整潔、暢通，照明設(shè)施完好。電梯機(jī)房、水箱間等設(shè)備用房整潔、通風(fēng)良好，設(shè)備運(yùn)行正常。2.共用設(shè)施設(shè)備供水、供電、供氣、排水、通信等設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常，滿足使用要求。消防設(shè)施設(shè)備完好有效，符合消防規(guī)范要求。安防設(shè)施設(shè)備齊全，運(yùn)行正常，能夠有效保障小區(qū)安全。電梯運(yùn)行平穩(wěn)，安全保護(hù)裝置靈敏可靠，定期進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。綠化養(yǎng)護(hù)良好，植物生長(zhǎng)正常，無明顯病蟲害。道路、停車位等設(shè)施完好，無明顯損壞。資料管理資料分類與歸檔1.物業(yè)小區(qū)資料分為以下幾類：項(xiàng)目審批文件包括項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證等。工程技術(shù)資料工程竣工圖紙、竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、房屋測(cè)繪報(bào)告、設(shè)備設(shè)施的產(chǎn)品合格證書、使用說明書、安裝調(diào)試記錄等。物業(yè)服務(wù)資料物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主名冊(cè)、物業(yè)收費(fèi)記錄、設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)記錄、安全巡查記錄等。其他資料與物業(yè)小區(qū)相關(guān)的其他文件、資料，如業(yè)主委員會(huì)成立資料、社區(qū)共建協(xié)議等。2.接收小組負(fù)責(zé)對(duì)接收的資料進(jìn)行分類整理，并按照檔案管理規(guī)定進(jìn)行歸檔。歸檔資料應(yīng)確保齊全、完整、準(zhǔn)確，便于查閱和使用。資料保管與查閱1.設(shè)立專門的資料保管場(chǎng)所，配備必要的檔案保管設(shè)備，如檔案柜、防火防潮設(shè)施等，確保資料的安全保管。2.建立資料查閱制度，明確查閱流程和權(quán)限。因工作需要查閱資料的人員，應(yīng)填寫查閱申請(qǐng)表，經(jīng)相關(guān)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后，方可查閱。查閱過程中，應(yīng)做好查閱記錄，確保資料的安全和完整。費(fèi)用結(jié)算費(fèi)用結(jié)算原則1.按照合同約定結(jié)算建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在前期物業(yè)服務(wù)合同或相關(guān)協(xié)議中明確費(fèi)用結(jié)算的方式、標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間等條款，雙方按照合同約定進(jìn)行費(fèi)用結(jié)算。2.據(jù)實(shí)結(jié)算原則費(fèi)用結(jié)算應(yīng)根據(jù)實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行核算，確保費(fèi)用的合理性和準(zhǔn)確性。對(duì)于因接收過程中發(fā)現(xiàn)的問題導(dǎo)致的整改費(fèi)用，按照責(zé)任劃分由相關(guān)方承擔(dān)。費(fèi)用結(jié)算內(nèi)容1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容，結(jié)算物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接收前已提供服務(wù)的費(fèi)用。2.物業(yè)整改費(fèi)用對(duì)接收過程中發(fā)現(xiàn)的需要整改的問題，按照整改方案和實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行結(jié)算。整改費(fèi)用由責(zé)任方承擔(dān)，如因建設(shè)單位原因?qū)е碌恼馁M(fèi)用，由建設(shè)單位支付；因施工單位原因?qū)е碌恼馁M(fèi)用，由施工單位支付。3.其他費(fèi)用如水電費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)等與物業(yè)小區(qū)運(yùn)營(yíng)相關(guān)的其他費(fèi)用，按照實(shí)際發(fā)生情況進(jìn)行結(jié)算。費(fèi)用結(jié)算程序1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接收工作完成后，向