房地產(chǎn)估價理論與方法《房地產(chǎn)估價原則考試資料》考試題含答案一、單項選擇題（每題1分，共20分）1.房地產(chǎn)估價的最高行為準則是（）。A.合法原則B.獨立、客觀、公正原則C.價值時點原則D.最高最佳利用原則答案：B解析：獨立、客觀、公正是房地產(chǎn)估價的最高行為準則，也是對估價機構(gòu)和估價師的基本要求。合法原則是估價的前提，價值時點原則強調(diào)估價結(jié)果對應(yīng)的時間，最高最佳利用原則是確定估價對象價值的重要原則，但都不是最高行為準則。2.某宗土地上有一幢8層高、各層建筑面積相同的住宅樓，建筑密度為50％。假設(shè)該住宅樓的總價為2000萬元，平均單價為5000元/m2，樓面地價為1200元/m2，則該宗土地的總價為（）萬元。A.96B.192C.240D.480答案：D解析：首先根據(jù)平均單價和總價算出建筑面積，建筑面積=總價÷平均單價=20000000÷5000=4000m2。樓面地價=土地總價÷總建筑面積，所以土地總價=樓面地價×總建筑面積=1200×4000=4800000元=480萬元。3.房地產(chǎn)估價中，遵循獨立、客觀、公正原則的核心是估價機構(gòu)和估價人員應(yīng)當站在（）的立場上，評估出一個對各方當事人來說都是公平合理的價值。A.委托人B.估價報告預(yù)期使用者C.管理部門D.中立答案：D解析：遵循獨立、客觀、公正原則的核心是估價機構(gòu)和估價人員應(yīng)站在中立的立場上，不受任何一方當事人的影響，評估出公平合理的價值。委托人、估價報告預(yù)期使用者和管理部門都有各自的利益傾向，不能站在他們的立場進行估價。4.某估價機構(gòu)于2018年6月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進行了評估，估價時點為2018年6月15日。因估價結(jié)果有爭議，2018年8月15日進行復(fù)估，則復(fù)估的估價時點為（）。A.2018年6月15日B.2018年8月15日C.簽訂估價委托合同之日D.估價人員與委托人商定的某日答案：A解析：價值時點原則要求估價結(jié)果是在某個特定時間的價值。原估價時點為2018年6月15日，復(fù)估是對原估價結(jié)果的重新評估，估價時點應(yīng)保持不變，仍為2018年6月15日。5.城市房屋拆遷補償估價中，實行房產(chǎn)權(quán)調(diào)換且所調(diào)換房屋為期房的，為結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價而對該期房進行估價，則（）。A.估價時點為未來，估價對象為未來狀況B.估價時點與房地產(chǎn)狀況均為現(xiàn)在C.估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況D.估價時點為現(xiàn)在，估價對象為過去狀況答案：C解析：在這種情況下，估價是為了結(jié)清現(xiàn)在進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價，所以估價時點是現(xiàn)在。而所調(diào)換的房屋是期房，是未來才能建成的，所以估價對象是未來狀況。6.某估價事務(wù)所在2018年6月20日至7月20日評估了一宗房地產(chǎn)于2018年6月30日的價格。之后，有關(guān)方面對其估價結(jié)果有異議?，F(xiàn)在若要求你重新估價以證明該估價結(jié)果是否真實，則重新估價的估價時點應(yīng)為（）。A.2018年6月30日B.現(xiàn)在C.重新估價的作業(yè)日期D.要求重新估價的委托方指定的日期答案：A解析：重新估價是為了證明原估價結(jié)果是否真實，原估價結(jié)果對應(yīng)的估價時點是2018年6月30日，所以重新估價的估價時點也應(yīng)為2018年6月30日。7.房地產(chǎn)估價的合法原則要求在進行房地產(chǎn)估價作業(yè)時應(yīng)以（）為前提來進行工作。A.公正B.公平C.公開D.合法答案：D解析：合法原則要求估價時應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進行，包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等。公正、公平、公開是房地產(chǎn)市場交易的原則，不是估價合法原則的前提。8.某估價對象為一宗熟地，當進行可比實例權(quán)益狀況調(diào)整時，應(yīng)包括的內(nèi)容有（）。A.土地使用期限B.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度C.周圍環(huán)境狀況D.容積率答案：A解析：權(quán)益狀況調(diào)整主要是對房地產(chǎn)權(quán)益方面的差異進行調(diào)整。土地使用期限屬于權(quán)益范疇，會影響房地產(chǎn)的價值?；A(chǔ)設(shè)施完備程度和周圍環(huán)境狀況屬于區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容，容積率是對土地利用強度的規(guī)定，不屬于權(quán)益狀況調(diào)整的直接內(nèi)容。9.最高最佳利用原則要求評估價格應(yīng)是在（）方式下，各種可能的使用方式中，能夠獲得最大收益的使用方式的估價結(jié)果。A.合法使用B.合法產(chǎn)權(quán)C.合法處分D.合法收益答案：A解析：最高最佳利用原則是在合法使用的前提下，從各種可能的使用方式中，選擇能夠使估價對象獲得最大收益的使用方式來確定估價結(jié)果。合法產(chǎn)權(quán)和合法處分是合法原則的部分內(nèi)容，合法收益是最高最佳利用追求的結(jié)果，而前提是合法使用。10.某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬元，預(yù)計改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據(jù)（）應(yīng)按服裝店用途進行估價。A.合法原則B.最高最佳利用原則C.價值時點原則D.替代原則答案：B解析：最高最佳利用原則要求選擇能夠使估價對象獲得最大收益的使用方式。該宗房地產(chǎn)改為服裝店后的年凈收益大于現(xiàn)狀超市的年凈收益，所以應(yīng)按服裝店用途進行估價，體現(xiàn)了最高最佳利用原則。11.替代原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得不合理偏離（）在同等條件下的正常價格。A.同一城市房地產(chǎn)B.同樣用途房地產(chǎn)C.相同房地產(chǎn)D.類似房地產(chǎn)答案：D解析：替代原則是指在同一市場上，具有相近效用的房地產(chǎn)，其價格應(yīng)相近。所以房地產(chǎn)估價結(jié)果不得不合理偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。12.某估價機構(gòu)接受保險公司的估價委托，為投?；馂?zāi)險而對一工廠廠房進行估價，那么估價時點應(yīng)為（）。A.火災(zāi)發(fā)生前B.火災(zāi)發(fā)生后C.投保時D.估價作業(yè)期間的某一天答案：C解析：為投?；馂?zāi)險進行估價，是為了確定投保時該廠房的價值，所以估價時點應(yīng)為投保時。13.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000m2，建筑面積為1400m2，現(xiàn)需拆除重建估計建筑面積的拆遷費用和殘值分別為300元/m2和50元/m2，則該宗土地的減價修正額為（）元。A.350000B.300000C.250000D.50000答案：C解析：拆除重建的凈費用=（拆遷費用殘值）×建筑面積=（30050）×1400=350000元，這就是該宗土地的減價修正額。14.運用假設(shè)開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價值時，若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計算，則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的起點應(yīng)是（）。A.待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)開始時的具體日期B.待開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期C.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期D.房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期答案：C解析：在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，開發(fā)經(jīng)營期的起點是取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期，因為從這個時間開始就產(chǎn)生了資金的投入和相關(guān)的成本等。15.有甲、乙兩宗權(quán)益、區(qū)位、面積、規(guī)劃條件等相當?shù)耐恋?，甲土地為空地，乙土地上有一陳舊建筑物，但估價結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是由于（）。A.該建筑物的存在降低了乙土地的價值B.該估價結(jié)果肯定有誤C.甲土地的價值高于乙土地的價值D.不可能出現(xiàn)這種情況答案：A解析：當乙土地上的陳舊建筑物的存在影響了土地的整體利用，使其產(chǎn)生的收益低于空地甲時，就會導(dǎo)致乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，說明該建筑物的存在降低了乙土地的價值。16.某房地產(chǎn)在正常情況下，每年可獲得有效毛收入30萬元，運營費用需要10萬元，資本化率為10％，該房地產(chǎn)所在的土地是通過有償出讓獲得使用權(quán)的，在估價時點剩余的土地使用權(quán)年限為40年，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.180B.196C.200D.300答案：B解析：首先計算凈收益=有效毛收入運營費用=3010=20萬元。然后根據(jù)收益法公式，對于有限年期的房地產(chǎn)，收益價格V=A/Y[11/(1+Y)^n]，其中A為凈收益，Y為資本化率，n為剩余使用年限。代入數(shù)據(jù)可得V=20/0.1×[11/(1+0.1)^40]≈196萬元。17.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000m2，建筑面積為1400m2，現(xiàn)需拆除重建，估計拆除費用為30萬元，殘值為5萬元，新建建筑成本為1000元/m2，管理費用為建筑成本的3％，銷售費用為60萬元，銷售稅費為售價的6％，開發(fā)利潤為15％，該類房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期為2年，年利率為5％，則該宗土地的單價為（）元/m2。A.1234.5B.1334.5C.1434.5D.1534.5答案：B解析：設(shè)該宗房地產(chǎn)的售價為V。建筑成本=1000×1400=1400000元=140萬元管理費用=140×3%=4.2萬元投資利息=（140+4.2+305）×[(1+5%)21]=17.43萬元開發(fā)利潤=（140+4.2+305+17.43+60）×15%=33.93萬元根據(jù)公式：V=140+4.2+305+17.43+60+33.93+0.06V解得V=273.45萬元土地總價=273.451404.230+517.436033.93=133.45萬元土地單價=1334500÷1000=1334.5元/m218.現(xiàn)有甲、乙、丙三塊土地，土地單價分別是：甲為1000元/m2，乙為800元/m2，丙為500元/m2，其容積率分別為6、4、2。如果三塊土地其他條件完全相同，則明智的購買者會選擇（）。A.甲土地B.乙土地C.丙土地D.無法確定答案：A解析：樓面地價=土地單價÷容積率。甲土地樓面地價=1000÷6≈166.67元/m2；乙土地樓面地價=800÷4=200元/m2；丙土地樓面地價=500÷2=250元/m2。樓面地價越低越劃算，所以明智的購買者會選擇甲土地。19.某房地產(chǎn)的土地面積為2000m2，建筑面積為5000m2，建筑物的重置價格為1200元/m2，成新率為80％，土地的重置價格為1000元/m2，則該房地產(chǎn)的價值為（）萬元。A.600B.680C.700D.780答案：B解析：建筑物價值=建筑面積×重置價格×成新率=5000×1200×80%=4800000元=480萬元土地價值=土地面積×土地重置價格=2000×1000=2000000元=200萬元房地產(chǎn)價值=建筑物價值+土地價值=480+200=680萬元20.某宗房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元/m2，交易稅費均由買方負擔。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價格的6％，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常成交價格的4％。則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為（）元/m2。A.2604.17B.2299.25C.2328.10D.2403.85答案：D解析：設(shè)正常成交價格為x元/m2。則x+0.04x=2500解得x=2500÷1.04≈2403.85元/m2二、多項選擇題（每題2分，共20分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分）1.房地產(chǎn)估價原則包括（）。A.獨立、客觀、公正原則B.合法原則C.價值時點原則D.最高最佳利用原則E.替代原則答案：ABCDE解析：房地產(chǎn)估價原則主要包括獨立、客觀、公正原則，合法原則，價值時點原則，最高最佳利用原則，替代原則等。這些原則是保證房地產(chǎn)估價結(jié)果準確、合理的重要依據(jù)。2.合法原則要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進行，合法權(quán)益包括（）。A.合法產(chǎn)權(quán)B.合法使用C.合法處分D.合法收益E.合法成本答案：ABC解析：合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)，即房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬應(yīng)符合法律規(guī)定；合法使用，房地產(chǎn)的使用應(yīng)符合規(guī)劃、用途等規(guī)定；合法處分，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、抵押等處分行為應(yīng)合法。合法收益和合法成本不是合法權(quán)益的直接內(nèi)容。3.最高最佳利用必須同時滿足的條件有（）。A.法律上允許B.技術(shù)上可能C.經(jīng)濟上可行D.價值最大化E.成本最小化答案：ABCD解析：最高最佳利用必須同時滿足法律上允許，即符合法律法規(guī)的要求；技術(shù)上可能，具備實現(xiàn)該利用方式的技術(shù)條件；經(jīng)濟上可行，能帶來合理的經(jīng)濟收益；價值最大化，能使估價對象獲得最大的價值。成本最小化不是最高最佳利用的必要條件。4.下列關(guān)于價值時點原則的說法中，正確的有（）。A.估價結(jié)果是在某個特定時間的價值B.價值時點可以是過去、現(xiàn)在或未來C.價值時點由估價師決定D.同一宗房地產(chǎn)在不同的價值時點上價值可能不同E.價值時點應(yīng)根據(jù)估價目的來確定答案：ABDE解析：價值時點原則要求估價結(jié)果是在某個特定時間的價值，這個特定時間可以是過去、現(xiàn)在或未來。價值時點應(yīng)根據(jù)估價目的來確定，而不是由估價師隨意決定。同一宗房地產(chǎn)在不同的價值時點上，由于市場情況等因素的變化，其價值可能不同。5.替代原則是指在同一市場上，具有相近效用的房地產(chǎn)，其價格應(yīng)相近，它要求（）。A.房地產(chǎn)估價結(jié)果不得不合理偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格B.估價對象與可比實例之間應(yīng)具有替代性C.可比實例的選取應(yīng)符合一定的要求D.進行交易情況修正E.進行市場狀況調(diào)整答案：ABCDE解析：替代原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得不合理偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。為了遵循替代原則，估價對象與可比實例之間應(yīng)具有替代性，可比實例的選取應(yīng)符合一定要求，并且要對可比實例進行交易情況修正和市場狀況調(diào)整，以保證估價結(jié)果的準確性。6.房地產(chǎn)估價中，常見的估價目的有（）。A.土地使用權(quán)出讓B.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓C.房地產(chǎn)抵押D.房地產(chǎn)征收補償E.房地產(chǎn)租賃答案：ABCDE解析：常見的估價目的包括土地使用權(quán)出讓，為確定出讓價格提供依據(jù)；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，確定轉(zhuǎn)讓價格；房地產(chǎn)抵押，評估抵押價值；房地產(chǎn)征收補償，確定合理的補償金額；房地產(chǎn)租賃，評估租金水平等。7.在運用比較法進行房地產(chǎn)估價時，選取的可比實例應(yīng)符合的要求有（）。A.與估價對象類似B.成交日期與估價時點接近C.成交價格為正常價格或可修正為正常價格D.與估價對象的用途相同E.與估價對象的規(guī)模相當答案：ABCDE解析：選取可比實例應(yīng)符合與估價對象類似，包括用途、規(guī)模等方面；成交日期與估價時點接近，以減少市場變化的影響；成交價格為正常價格或可修正為正常價格，保證價格的合理性。8.下列關(guān)于合法原則在房地產(chǎn)抵押估價中的應(yīng)用，正確的有（）。A.應(yīng)以抵押人對抵押物依法擁有的處分權(quán)為前提B.應(yīng)遵循相關(guān)的法律法規(guī)和政策C.不得抵押的房地產(chǎn)不能作為抵押估價對象D.抵押期限應(yīng)符合法律規(guī)定E.抵押價值應(yīng)考慮抵押期間的市場變化答案：ABCD解析：在房地產(chǎn)抵押估價中，應(yīng)以抵押人對抵押物依法擁有的處分權(quán)為前提，遵循相關(guān)法律法規(guī)和政策，不得抵押的房地產(chǎn)不能作為抵押估價對象，抵押期限也應(yīng)符合法律規(guī)定。抵押價值是在估價時點的價值，一般不考慮抵押期間的市場變化。9.房地產(chǎn)估價中，對建筑物權(quán)益狀況的調(diào)整內(nèi)容包括（）。A.土地使用期限B.租賃情況C.共有情況D.拖欠稅費情況E.建筑結(jié)構(gòu)答案：ABCD解析：建筑物權(quán)益狀況調(diào)整包括土地使用期限、租賃情況、共有情況、拖欠稅費情況等。建筑結(jié)構(gòu)屬于實物狀況的內(nèi)容，不屬于權(quán)益狀況調(diào)整的范疇。10.下列情況中，會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降的有（）。A.房地產(chǎn)需求減少B.房地產(chǎn)供給增加C.政府出臺抑制房價的政策D.土地出讓金提高E.房地產(chǎn)開發(fā)成本增加答案：ABC解析：房地產(chǎn)需求減少和供給增加會導(dǎo)致市場供大于求，從而使房地產(chǎn)價格下降。政府出臺抑制房價的政策也會對房價產(chǎn)生下行壓力。土地出讓金提高和房地產(chǎn)開發(fā)成本增加一般會使房地產(chǎn)價格上升。三、判斷題（每題1分，共10分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤）1.獨立、客觀、公正原則要求估價機構(gòu)和估價人員應(yīng)站在中立的立場上，評估出一個對各方當事人來說都是公平合理的價值。（）答案：√解析：這是獨立、客觀、公正原則的核心要求，確保估價結(jié)果不受任何一方當事人的影響，具有公平合理性。2.合法原則只要求估價對象的產(chǎn)權(quán)合法。（）答案：×解析：合法原則要求估價對象的合法權(quán)益，包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等多個方面，不僅僅是產(chǎn)權(quán)合法。3.最高最佳利用原則是指在合法使用的前提下，選擇能夠使估價對象獲得最大收益的使用方式。（）答案：√解析：最高最佳利用原則強調(diào)在合法使用的基礎(chǔ)上，追求價值最大化，即選擇能獲得最大收益的使用方式。4.價值時點原則要求估價結(jié)果是在某個特定時間的價值，這個特定時間只能是現(xiàn)在。（）答案：×解析：價值時點可以是過去、現(xiàn)在或未來，應(yīng)根據(jù)估價目的來確定。5.替代原則只適用于比較法估價，不適用于其他估價方法。（）答案：×解析：替代原則是房地產(chǎn)估價的基本原則之一，適用于各種估價方法。在比較法中直接體現(xiàn)，在其他方法中也會間接運用，如收益法中同類房地產(chǎn)的收益水平也會作為參考。6.房地產(chǎn)估價中，估價目的不同，估價對象的范圍可能不同。（）答案：√解析：不同的估價目的會對估價對象的范圍產(chǎn)生影響，例如抵押估價和征收補償估價，對于同一宗房地產(chǎn)，其估價對象的范圍可能會有所不同。7.進行房地產(chǎn)估價時，估價師可以根據(jù)自己的經(jīng)驗隨意確定價值時點。（）答案：×解析：價值時點應(yīng)根據(jù)估價目的來確定，而不是由估價師隨意決定，以保證估價結(jié)果的客觀性和準確性。8.某宗房地產(chǎn)的現(xiàn)狀用途為商業(yè)，其合法用途可能為居住，在進行估價時應(yīng)按現(xiàn)狀用途進行估價。（）答案：×解析：應(yīng)根據(jù)合法原則和最高最佳利用原則來確定估價時的用途。如果合法用途為居住且按居住用途能實現(xiàn)最高最佳利用，就應(yīng)按居住用途進行估價，而不是單純按現(xiàn)狀用途。9.房地產(chǎn)估價中，對可比實例的成交價格進行交易情況修正和市場狀況調(diào)整后，就可以直接作為估價對象的價格。（）答案：×解析：對可比實例的成交價格進行交易情況修正和市場狀況調(diào)整后，還需要進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整等步驟，綜合考慮各種因素后才能確定估價對象的價格，不能直接作為估價對象的價格。10.土地使用期限的長短會影響房地產(chǎn)的價值，一般來說，土地使用期限越長，房地產(chǎn)價值越高。（）答案：√解析：土地使用期限是影響房地產(chǎn)權(quán)益的重要因素，在其他條件相同的情況下，土地使用期限越長，房地產(chǎn)所有者可利用的時間越長，其價值相對越高。四、簡答題（每題10分，共30分）1.簡述房地產(chǎn)估價的獨立、客觀、公正原則的含義及重要性。含義：獨立原則要求估價機構(gòu)和估價人員應(yīng)憑借自己的專業(yè)知識、經(jīng)驗和應(yīng)有的職業(yè)道德進行估價，不受任何單位和個人的非法干預(yù)?？陀^原則要求估價機構(gòu)和估價人員不應(yīng)帶著自己的好惡、情感和偏見，應(yīng)按照事物的本來面目、實事求是地進行估價。公正原則要求估價機構(gòu)和估價人員在估價中應(yīng)公平正直，不偏袒任何一方，評估出對各方當事人來說都是公平合理的價值。重要性：獨立、客觀、公正是房地產(chǎn)估價的最高行為準則。它是保證估價結(jié)果準確可靠的基礎(chǔ)。只有遵循這一原則，才能使估價結(jié)果真實反映房地產(chǎn)的價值，為房地產(chǎn)交易、抵押、征收等活動提供合理的價格參考，維護各方當事人的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展。如果估價機構(gòu)和估價人員不能保持獨立、客觀、公正，估價結(jié)果就可能會受到人為因素的干擾，導(dǎo)致價格扭曲，損害當事人的利益，破壞市場的公平競爭環(huán)境。2.說明最高最佳利用原則的內(nèi)涵及在房地產(chǎn)估價中的應(yīng)用。內(nèi)涵：最高最佳利用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象的價值達到最大化的一種最可能的使用。它必須同時滿足法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行和價值最大化四個條件。在房地產(chǎn)估價中的應(yīng)用：在估價時，需要根據(jù)最高最佳利用原則來確定估價對象的最佳用途、最佳規(guī)模和最佳集約度等。例如，對于一塊土地，需要判斷是用于商業(yè)開發(fā)、住宅建設(shè)還是其他用途能實現(xiàn)最大價值；在確定建筑物的規(guī)模時，要考慮何種規(guī)模能使房地產(chǎn)的收益最大；對于土地的利用強度，要確定合適的容積率等。同時，在比較不同的使用方式時，要進行充分的分析和論證，通過經(jīng)濟可行性分析等方法來選擇最優(yōu)的使用方式，從而確定估價結(jié)果。3.簡述合法原則在房地產(chǎn)估價中的具體要求。合法原則在房地產(chǎn)估價中的具體要求包括：（1）合法產(chǎn)權(quán)：估價對象的產(chǎn)權(quán)應(yīng)清晰、合法，要有合法的產(chǎn)權(quán)證書等相關(guān)證明文件。例如，在評估房屋時，要確認其所有權(quán)歸屬是否明確，是否存在產(chǎn)權(quán)糾紛等。（2）合法使用：房地產(chǎn)的使用應(yīng)符合規(guī)劃、用途等規(guī)定。如土地的用途應(yīng)與規(guī)劃用途一致，建筑物的使用不能違反相關(guān)的使用限制。如果土地規(guī)劃為住宅用地，就不能按照商業(yè)用途進行估價。（3）合法處分：房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等處分行為應(yīng)符合法律規(guī)定。例如，在抵押估價中，要確保抵押物的抵押行為符合相關(guān)的抵押法規(guī)，不存在禁止抵押的情形。（4）其他合法權(quán)益：要考慮房地產(chǎn)所涉及的其他合法權(quán)益，如相鄰關(guān)系等是否符合法律規(guī)定，這些權(quán)益也會影響房地產(chǎn)的價值。五、計算題（每題10分，共20分）1.某宗房地產(chǎn)建筑面積為1000m2，建筑物的剩余經(jīng)濟壽命為40年，土地剩余使用年限為35年，在正常情況下每年可獲得凈收益15萬元，該類房地產(chǎn)的資本化率為8％。試計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。解：由于土地剩余使用年限小于建筑物剩余經(jīng)濟壽命，應(yīng)按土地剩余使用年限計算收益價格。根據(jù)收益法公式，對于有限年期的房地產(chǎn)，收益價格V=A/Y[11/(1+Y)^n]，其中A為凈收益，Y為資本化率，n為剩余使用年限。已知A=15萬元，Y=8%，n=35年則V=15/0.08×[11/(1+0.08)^35]=187.5×(11/14.7853)=187.5×(10.0676)=187.5×0.9324=174.825萬元所以該宗房地產(chǎn)的收益價格為174.825萬元。2.為評估某寫字樓2018年10月1日的正常市場價格，在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，有關(guān)資料如下：（1）可比實例的成交價格與成交日期可比實例A：成交價格5000元/m2，成交日期2018年4月1日；可比實例B：成交價格5200元/m2，成交日期2018年6月1日；可比實例C：成交價格4900元/m2，成交日期2018年7月1日。（2）交易情況修正可比實例A：正常；可比實例B：較正常價格高2%；可比實例C：較正常價格低3%。（3）市場狀況調(diào)整據(jù)調(diào)查得知，該類寫字樓的市場價