臨沭老舊小區(qū)管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為加強(qiáng)臨沭老舊小區(qū)的管理，提升小區(qū)居民的生活質(zhì)量，改善居住環(huán)境，根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)以及地方有關(guān)規(guī)定，結(jié)合臨沭老舊小區(qū)實(shí)際情況，制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于臨沭縣行政區(qū)域內(nèi)已建成投入使用、配套設(shè)施不全或老化、環(huán)境較差的老舊住宅小區(qū)。（三）基本原則1.以人為本原則：以滿足居民需求為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，充分尊重居民意愿，保障居民合法權(quán)益。2.政府主導(dǎo)原則：發(fā)揮政府在老舊小區(qū)管理中的主導(dǎo)作用，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各方資源，加大政策支持和資金投入。3.多方參與原則：鼓勵(lì)居民、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居委會(huì)、社會(huì)組織等各方共同參與老舊小區(qū)管理，形成共建共享的良好局面。4.綜合整治原則：對(duì)老舊小區(qū)的房屋、道路、綠化、排水、供電、供氣、通信等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行全面整治，提升小區(qū)整體環(huán)境。5.長(zhǎng)效管理原則：建立健全長(zhǎng)效管理機(jī)制，確保老舊小區(qū)管理工作持續(xù)、規(guī)范、有效開展。二、管理職責(zé)（一）政府部門職責(zé)1.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)制定老舊小區(qū)改造和管理的政策措施，指導(dǎo)、監(jiān)督老舊小區(qū)改造和管理工作。會(huì)同相關(guān)部門審核老舊小區(qū)改造方案，協(xié)調(diào)解決改造過程中的重大問題。負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理。2.發(fā)展和改革部門負(fù)責(zé)將老舊小區(qū)改造項(xiàng)目納入國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃，爭(zhēng)取上級(jí)資金支持。會(huì)同相關(guān)部門做好老舊小區(qū)改造項(xiàng)目的立項(xiàng)審批、價(jià)格管理等工作。3.財(cái)政部門負(fù)責(zé)落實(shí)老舊小區(qū)改造和管理的資金保障，合理安排財(cái)政資金，加強(qiáng)資金監(jiān)管。會(huì)同相關(guān)部門制定老舊小區(qū)改造資金使用管理辦法，確保資金使用安全、規(guī)范、高效。4.自然資源和規(guī)劃部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，提供相關(guān)規(guī)劃技術(shù)支持。按照有關(guān)規(guī)定，辦理老舊小區(qū)改造項(xiàng)目涉及的規(guī)劃審批手續(xù)。5.城市管理部門負(fù)責(zé)對(duì)老舊小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、市容市貌、違法建設(shè)等進(jìn)行監(jiān)督管理。依法查處老舊小區(qū)內(nèi)的各類違法行為，維護(hù)小區(qū)公共秩序。6.公安部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)老舊小區(qū)的治安防范工作，加強(qiáng)小區(qū)周邊治安巡邏，保障居民生命財(cái)產(chǎn)安全。依法處理老舊小區(qū)內(nèi)的治安案件，維護(hù)小區(qū)和諧穩(wěn)定。7.民政部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)社區(qū)居委會(huì)做好老舊小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的組建、換屆等工作，協(xié)調(diào)解決業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作過程中的問題。會(huì)同相關(guān)部門做好老舊小區(qū)困難群眾的幫扶救助工作。8.市場(chǎng)監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)對(duì)老舊小區(qū)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所進(jìn)行監(jiān)督管理，查處無照經(jīng)營(yíng)等違法行為。加強(qiáng)對(duì)老舊小區(qū)內(nèi)電梯、消防等特種設(shè)備的安全監(jiān)管，保障居民使用安全。9.其他相關(guān)部門按照各自職責(zé)，做好老舊小區(qū)改造和管理的相關(guān)工作。（二）街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）職責(zé)1.負(fù)責(zé)組織實(shí)施本轄區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)的改造和管理工作，制定具體工作方案，明確工作目標(biāo)和任務(wù)。2.協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)相關(guān)單位和部門，配合做好老舊小區(qū)改造和管理工作，解決改造和管理過程中出現(xiàn)的問題。3.指導(dǎo)社區(qū)居委會(huì)開展老舊小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的組建、換屆等工作，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)。4.負(fù)責(zé)老舊小區(qū)改造和管理工作的宣傳發(fā)動(dòng)，引導(dǎo)居民積極參與，營(yíng)造良好的工作氛圍。（三）社區(qū)居委會(huì)職責(zé)1.協(xié)助街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）做好老舊小區(qū)改造和管理的相關(guān)工作，組織居民參與改造和管理工作。2.負(fù)責(zé)組織召開業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)開展工作。3.調(diào)解老舊小區(qū)內(nèi)的矛盾糾紛，維護(hù)小區(qū)和諧穩(wěn)定。4.組織開展社區(qū)文化活動(dòng)，豐富居民精神文化生活。（四）業(yè)主委員會(huì)職責(zé)1.代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同約定。2.組織業(yè)主籌集和使用專項(xiàng)維修資金，監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的使用情況。3.制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，規(guī)范業(yè)主行為。4.協(xié)調(diào)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系，及時(shí)反映業(yè)主的意見和建議。5.監(jiān)督小區(qū)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用和維護(hù)情況，確保正常運(yùn)行。（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責(zé)1.按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，包括房屋維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)、設(shè)施設(shè)備管理等。2.定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。3.協(xié)助社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)做好小區(qū)管理工作，積極參與小區(qū)改造和建設(shè)。4.及時(shí)處理業(yè)主的投訴和建議，不斷提高服務(wù)質(zhì)量。三、改造提升（一）改造內(nèi)容1.基礎(chǔ)設(shè)施改造道路維修改造，包括小區(qū)內(nèi)主次干道、支路等，確保道路平整、暢通。排水管網(wǎng)改造，完善雨污分流系統(tǒng)，解決排水不暢問題。供電、供氣、通信線路改造，規(guī)范線路鋪設(shè)，消除安全隱患。路燈、樓道燈等照明設(shè)施更新改造，保障小區(qū)夜間照明。2.房屋修繕對(duì)房屋外立面進(jìn)行整治，修復(fù)破損墻面、屋頂?shù)?，改善房屋外觀。維修加固房屋主體結(jié)構(gòu)，消除安全隱患，確保房屋使用安全。更換老化的門窗、樓梯扶手等，提升房屋整體質(zhì)量。3.綠化景觀提升合理規(guī)劃小區(qū)綠化用地，增加綠化面積，種植適宜的花草樹木。建設(shè)休閑綠地、健身廣場(chǎng)等公共活動(dòng)空間，滿足居民休閑娛樂需求。4.配套設(shè)施完善增設(shè)停車位，緩解小區(qū)停車難問題，可采取地面劃線、建設(shè)立體停車庫(kù)等方式。完善小區(qū)門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等安全防范設(shè)施，提高小區(qū)安全防范能力。建設(shè)物業(yè)管理用房、社區(qū)服務(wù)用房等配套設(shè)施，為小區(qū)管理和服務(wù)提供保障。（二）改造程序1.調(diào)查摸底街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織社區(qū)居委會(huì)對(duì)老舊小區(qū)的基本情況進(jìn)行調(diào)查摸底，包括房屋現(xiàn)狀、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、居民需求等，建立改造項(xiàng)目臺(tái)賬。2.方案制定住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門會(huì)同相關(guān)部門根據(jù)調(diào)查摸底情況，結(jié)合小區(qū)實(shí)際，制定老舊小區(qū)改造方案，明確改造內(nèi)容、投資預(yù)算、實(shí)施步驟等，并征求居民意見。3.項(xiàng)目審批改造方案經(jīng)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）審核后，報(bào)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門審批。涉及規(guī)劃、土地、環(huán)保等方面的，按照相關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。4.組織實(shí)施街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)組織實(shí)施老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，通過公開招標(biāo)等方式確定施工單位、監(jiān)理單位等，確保改造工程質(zhì)量和進(jìn)度。5.竣工驗(yàn)收改造項(xiàng)目完成后，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門會(huì)同相關(guān)部門組織竣工驗(yàn)收。驗(yàn)收合格的，方可交付使用。四、物業(yè)管理（一）物業(yè)服務(wù)模式1.專業(yè)化物業(yè)服務(wù)鼓勵(lì)具備資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接老舊小區(qū)的物業(yè)服務(wù)，按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供規(guī)范化、專業(yè)化的服務(wù)。2.社區(qū)物業(yè)服務(wù)由社區(qū)居委會(huì)組織成立物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍，為老舊小區(qū)提供基本的物業(yè)服務(wù)，如環(huán)境衛(wèi)生保潔、秩序維護(hù)等。3.居民自治管理在業(yè)主委員會(huì)的組織下，由居民自行管理小區(qū)事務(wù)，如環(huán)境衛(wèi)生清掃、設(shè)施設(shè)備維護(hù)等，可通過居民輪流值班等方式進(jìn)行。（二）物業(yè)服務(wù)合同1.簽訂主體業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。2.合同內(nèi)容物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)明確雙方的權(quán)利義務(wù)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、違約責(zé)任等條款。（三）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用1.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定，并報(bào)價(jià)格主管部門備案。2.費(fèi)用收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可采取包干制或酬金制等方式收取。業(yè)主應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。（四）專項(xiàng)維修資金1.繳存老舊小區(qū)業(yè)主應(yīng)按照規(guī)定繳存專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金可由業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一管理，也可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管。2.使用專項(xiàng)維修資金用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。使用專項(xiàng)維修資金應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)，接受業(yè)主監(jiān)督。五、環(huán)境衛(wèi)生管理（一）清掃保潔1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)或社區(qū)居委會(huì)應(yīng)按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和頻次，對(duì)小區(qū)道路、樓道、綠地、垃圾桶等進(jìn)行清掃保潔，保持小區(qū)環(huán)境整潔。2.及時(shí)清理小區(qū)內(nèi)的垃圾，做到日產(chǎn)日清，嚴(yán)禁垃圾亂堆亂放。（二）垃圾分類1.加強(qiáng)對(duì)小區(qū)居民的垃圾分類宣傳教育，提高居民垃圾分類意識(shí)。2.設(shè)置垃圾分類收集容器，引導(dǎo)居民分類投放垃圾。3.建立垃圾分類收運(yùn)體系，確保垃圾分類后的垃圾得到及時(shí)、規(guī)范處理。（三）環(huán)境衛(wèi)生監(jiān)督1.街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居委會(huì)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生的監(jiān)督檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決問題。2.鼓勵(lì)居民對(duì)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生問題進(jìn)行監(jiān)督和舉報(bào)，對(duì)舉報(bào)屬實(shí)的給予一定獎(jiǎng)勵(lì)。六、綠化管理（一）綠化養(yǎng)護(hù)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)或社區(qū)居委會(huì)應(yīng)按照綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)小區(qū)內(nèi)的花草樹木進(jìn)行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護(hù)管理，確保綠化植物生長(zhǎng)良好。2.保護(hù)小區(qū)內(nèi)的綠化設(shè)施，不得擅自破壞或占用。（二）綠化建設(shè)1.根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，合理規(guī)劃綠化建設(shè)，增加綠化面積，提升小區(qū)綠化景觀效果。2.在綠化建設(shè)過程中，充分征求居民意見，選擇適宜的植物品種，打造美觀、實(shí)用的綠化環(huán)境。七、秩序維護(hù)管理（一）人員出入管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)或社區(qū)居委會(huì)應(yīng)在小區(qū)出入口設(shè)置門禁系統(tǒng)，安排專人值守，對(duì)人員和車輛出入進(jìn)行登記和管理。2.加強(qiáng)對(duì)小區(qū)外來人員和車輛的盤查，防止無關(guān)人員和車輛進(jìn)入小區(qū)，保障小區(qū)安全。（二）巡邏防范1.制定巡邏制度，安排專人定時(shí)對(duì)小區(qū)進(jìn)行巡邏，重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)小區(qū)公共部位、停車場(chǎng)、樓道等區(qū)域的巡查。2.及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理小區(qū)內(nèi)的安全隱患和突發(fā)事件，維護(hù)小區(qū)秩序。（三）安全設(shè)施管理1.定期檢查小區(qū)內(nèi)的監(jiān)控系統(tǒng)、消防設(shè)施、電梯等安全設(shè)施設(shè)備，確保正常運(yùn)行。2.對(duì)損壞的安全設(shè)施設(shè)備及時(shí)進(jìn)行維修和更換，保障居民生命財(cái)產(chǎn)安全。八、設(shè)施設(shè)備管理（一）共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)或社區(qū)居委會(huì)應(yīng)建立共用設(shè)施設(shè)備檔案，制定維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，定期對(duì)小區(qū)內(nèi)的道路、排水管網(wǎng)、供電設(shè)施、供氣設(shè)施、通信設(shè)施、路燈、電梯等共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。2.對(duì)共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)，確保工程質(zhì)量。（二）專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備管理1.電梯管理電梯使用單位應(yīng)按照規(guī)定定期對(duì)電梯進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)和安全檢查，確保電梯安全運(yùn)行。電梯維護(hù)保養(yǎng)單位應(yīng)具備相應(yīng)資質(zhì)，嚴(yán)格按照安全技術(shù)規(guī)范進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。電梯內(nèi)應(yīng)張貼安全注意事項(xiàng)、警示標(biāo)志等，定期進(jìn)行清潔消毒。2.消防設(shè)施管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)或社區(qū)居委會(huì)應(yīng)按照規(guī)定配備消防設(shè)施設(shè)備，并定期進(jìn)行檢查和維護(hù)，確保消防設(shè)施設(shè)備完好有效。加強(qiáng)對(duì)小區(qū)居民的消防安全宣傳教育，提高居民消防安全意識(shí)。不得占用、堵塞、封閉消防通道和安全出口，確保消防通道暢通。九、投訴處理（一）投訴渠道1.設(shè)立投訴電話、郵箱、信箱等投訴渠道，方便居民反映問題。2.在小區(qū)內(nèi)顯著位置公布投訴渠道信息，確保居民知曉。（二）投訴處理流程1.接到居民投訴后，相關(guān)部門或單位應(yīng)及時(shí)受理，并做好記錄。2.對(duì)投訴問題進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，明確責(zé)任主體。3.根據(jù)調(diào)查結(jié)果，制定解決方案，及時(shí)處理投訴問題，并將處理結(jié)果反饋給投訴人。4.對(duì)投訴處理情況進(jìn)行跟蹤回訪，確保問題得到徹底解決。十、監(jiān)督考核（一）監(jiān)督機(jī)制1.建立健全老舊小區(qū)管理監(jiān)督機(jī)制，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門會(huì)同相關(guān)部門對(duì)老舊小區(qū)改造和管理工作進(jìn)行監(jiān)督檢查。2.街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)對(duì)本轄區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)的日常管理工作進(jìn)行監(jiān)