住宅價(jià)格管理暫行辦法一、總則（一）目的為了加強(qiáng)住宅價(jià)格管理，規(guī)范住宅價(jià)格行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，保護(hù)消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》及相關(guān)法律法規(guī)，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于中華人民共和國(guó)境內(nèi)國(guó)有土地上新建住宅價(jià)格的制定、調(diào)整及相關(guān)管理活動(dòng)。（三）基本原則1.住宅價(jià)格管理應(yīng)當(dāng)遵循公平、公正、公開的原則，保障市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的充分性和透明度。2.政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)應(yīng)當(dāng)依據(jù)社會(huì)平均成本、市場(chǎng)供求狀況、國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展要求以及社會(huì)承受能力合理確定。3.經(jīng)營(yíng)者定價(jià)應(yīng)當(dāng)遵循公平、合法和誠(chéng)實(shí)信用的原則，依據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本和市場(chǎng)供求狀況合理制定價(jià)格。二、價(jià)格構(gòu)成（一）成本構(gòu)成住宅價(jià)格由以下成本構(gòu)成：1.土地取得成本：包括土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)等。2.前期工程費(fèi)：包括規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、地質(zhì)勘察費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)等。3.建筑安裝工程費(fèi)：包括建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、裝飾裝修工程費(fèi)等。4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：包括供水、供電、供氣、供熱、通訊、排水、排污等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。5.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)：包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)等公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。6.開發(fā)期間稅費(fèi)：包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。7.管理費(fèi)用：包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)等。8.銷售費(fèi)用：包括廣告宣傳費(fèi)、銷售代理費(fèi)、售樓處建設(shè)費(fèi)等。9.財(cái)務(wù)費(fèi)用：包括利息支出、匯兌損益等。（二）利潤(rùn)及稅金1.利潤(rùn)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地區(qū)同行業(yè)平均利潤(rùn)率水平合理確定。2.稅金：按照國(guó)家稅收法律法規(guī)的規(guī)定繳納相關(guān)稅金。三、價(jià)格分類（一）新建商品住宅價(jià)格新建商品住宅價(jià)格是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新建住宅項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后，首次向購(gòu)房者銷售的價(jià)格。（二）存量住宅價(jià)格存量住宅價(jià)格是指已取得房屋所有權(quán)證書的住宅再次轉(zhuǎn)讓時(shí)的價(jià)格。（三）保障性住房?jī)r(jià)格保障性住房?jī)r(jià)格是指政府為解決中低收入家庭住房困難而提供的廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房等保障性住房的銷售或租賃價(jià)格。四、定價(jià)方式（一）政府定價(jià)1.適用范圍：對(duì)關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重要住宅項(xiàng)目，如保障性住房等，實(shí)行政府定價(jià)。2.定價(jià)程序：由價(jià)格主管部門會(huì)同相關(guān)部門進(jìn)行成本監(jiān)審，根據(jù)成本、市場(chǎng)供求狀況等因素，制定價(jià)格方案，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。（二）政府指導(dǎo)價(jià)1.適用范圍：對(duì)普通商品住宅等，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。2.指導(dǎo)價(jià)制定：價(jià)格主管部門會(huì)同相關(guān)部門根據(jù)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況等因素，制定住宅價(jià)格指導(dǎo)價(jià)，并定期公布。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)制定具體的銷售價(jià)格。（三）市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)1.適用范圍：除政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)以外的住宅價(jià)格，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。2.定價(jià)原則：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)市場(chǎng)供求狀況、成本變化等因素，自主制定價(jià)格，并在銷售前將價(jià)格報(bào)價(jià)格主管部門備案。五、價(jià)格申報(bào)與備案（一）新建商品住宅價(jià)格申報(bào)1.申報(bào)主體：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得商品房預(yù)售許可證前，應(yīng)當(dāng)向價(jià)格主管部門申報(bào)新建商品住宅價(jià)格。2.申報(bào)材料：申報(bào)時(shí)應(yīng)當(dāng)提交以下材料：新建商品住宅價(jià)格申報(bào)表；項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)文件；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；建筑工程施工許可證；商品房預(yù)售許可證；項(xiàng)目成本核算資料；價(jià)格主管部門要求提供的其他材料。3.申報(bào)內(nèi)容：申報(bào)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括項(xiàng)目名稱、坐落位置、建筑面積、戶型結(jié)構(gòu)、銷售價(jià)格、價(jià)格浮動(dòng)幅度等。（二）存量住宅價(jià)格備案1.備案主體：存量住宅轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在辦理房屋交易手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向價(jià)格主管部門備案存量住宅價(jià)格。2.備案材料：備案時(shí)應(yīng)當(dāng)提交以下材料：存量住宅價(jià)格備案表；房屋所有權(quán)證書；存量住宅買賣合同；價(jià)格評(píng)估報(bào)告；價(jià)格主管部門要求提供的其他材料。3.備案要求：存量住宅價(jià)格備案應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，不得虛報(bào)、瞞報(bào)。價(jià)格評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)出具。六、價(jià)格公示與明碼標(biāo)價(jià)（一）價(jià)格公示1.公示主體：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在售樓處顯著位置公示新建商品住宅價(jià)格。2.公示內(nèi)容：公示內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括項(xiàng)目名稱、坐落位置、建筑面積、戶型結(jié)構(gòu)、銷售價(jià)格、價(jià)格浮動(dòng)幅度、優(yōu)惠政策等。3.公示期限：公示期限不得少于30日。（二）明碼標(biāo)價(jià)1.標(biāo)價(jià)要求：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門的規(guī)定，在新建商品住宅銷售場(chǎng)所的顯著位置明碼標(biāo)價(jià)。標(biāo)價(jià)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括房屋的銷售價(jià)格、套內(nèi)建筑面積、建筑面積、分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e、單價(jià)、總價(jià)、付款方式、折扣優(yōu)惠、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。2.標(biāo)價(jià)形式：標(biāo)價(jià)應(yīng)當(dāng)采用標(biāo)價(jià)牌、價(jià)目表、價(jià)格手冊(cè)、電子信息屏等形式進(jìn)行公示。七、價(jià)格監(jiān)測(cè)與預(yù)警（一）價(jià)格監(jiān)測(cè)1.監(jiān)測(cè)主體：價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)建立健全住宅價(jià)格監(jiān)測(cè)制度，定期對(duì)本地區(qū)住宅價(jià)格變動(dòng)情況進(jìn)行監(jiān)測(cè)。2.監(jiān)測(cè)內(nèi)容：監(jiān)測(cè)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括新建商品住宅、存量住宅的銷售價(jià)格、租賃價(jià)格、成本變動(dòng)情況等。3.監(jiān)測(cè)方式：監(jiān)測(cè)方式可以采用定期報(bào)表、抽樣調(diào)查、典型調(diào)查等方式進(jìn)行。（二）價(jià)格預(yù)警1.預(yù)警指標(biāo)：價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)住宅價(jià)格監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，設(shè)定價(jià)格預(yù)警指標(biāo)，如價(jià)格漲幅、跌幅、均價(jià)等。2.預(yù)警級(jí)別：根據(jù)預(yù)警指標(biāo)的變化情況，將價(jià)格預(yù)警級(jí)別分為一級(jí)預(yù)警（嚴(yán)重異常）、二級(jí)預(yù)警（異常）、三級(jí)預(yù)警（輕度異常）。3.預(yù)警措施：當(dāng)住宅價(jià)格出現(xiàn)異常波動(dòng)時(shí)，價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)發(fā)布價(jià)格預(yù)警信息，并采取相應(yīng)的措施，如加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管、調(diào)整價(jià)格政策等，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)定。八、價(jià)格調(diào)控與監(jiān)管（一）價(jià)格調(diào)控1.調(diào)控目標(biāo)：政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，制定住宅價(jià)格調(diào)控目標(biāo)，保持住宅價(jià)格合理穩(wěn)定。2.調(diào)控手段：政府可以通過(guò)土地供應(yīng)、稅收、金融等政策手段，調(diào)控住宅市場(chǎng)供求關(guān)系，穩(wěn)定住宅價(jià)格。（二）價(jià)格監(jiān)管1.監(jiān)管主體：價(jià)格主管部門負(fù)責(zé)對(duì)住宅價(jià)格行為進(jìn)行監(jiān)督檢查。2.監(jiān)管內(nèi)容：監(jiān)管內(nèi)容包括價(jià)格申報(bào)與備案、價(jià)格公示與明碼標(biāo)價(jià)、價(jià)格監(jiān)測(cè)與預(yù)警等制度的執(zhí)行情況，以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)等的價(jià)格違法行為。3.處罰措施：對(duì)違反本辦法規(guī)定的價(jià)格違法行為，價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)依法予以處罰，包括責(zé)令改正、沒收違法所得、罰款等。情節(jié)嚴(yán)重的，依法吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。九、爭(zhēng)議處理（一）爭(zhēng)議解決途徑1.協(xié)商解決：購(gòu)房者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間就住宅價(jià)格發(fā)生爭(zhēng)議的，可以通過(guò)協(xié)商解決。2.調(diào)解解決：協(xié)商不成的，可以向房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管部門或者消費(fèi)者協(xié)會(huì)申請(qǐng)調(diào)解。3.仲裁或訴訟：調(diào)解不成的，可以根據(jù)合同約定申請(qǐng)仲裁或者向人民法院提起訴訟。（二）證據(jù)要求