住宅新建項(xiàng)目管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)公司住宅新建項(xiàng)目管理，規(guī)范項(xiàng)目運(yùn)作流程，確保項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度、安全及成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，提高公司經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，特制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于公司所有住宅新建項(xiàng)目，包括但不限于項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、竣工驗(yàn)收及交付使用等全過(guò)程管理。（三）基本原則1.依法合規(guī)原則嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及地方相關(guān)規(guī)定，確保項(xiàng)目建設(shè)合法合規(guī)。2.質(zhì)量第一原則樹(shù)立質(zhì)量意識(shí)，強(qiáng)化質(zhì)量管理，確保住宅工程質(zhì)量符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和要求，滿足業(yè)主需求。3.進(jìn)度控制原則合理安排項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃，加強(qiáng)進(jìn)度跟蹤與監(jiān)控，確保項(xiàng)目按時(shí)交付使用。4.安全管理原則堅(jiān)持“安全第一、預(yù)防為主、綜合治理”方針，落實(shí)安全生產(chǎn)責(zé)任，保障施工安全和人員生命財(cái)產(chǎn)安全。5.成本效益原則在確保項(xiàng)目質(zhì)量和進(jìn)度的前提下，合理控制成本，提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益。6.團(tuán)隊(duì)協(xié)作原則強(qiáng)調(diào)各部門之間的溝通協(xié)作，形成高效的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)，共同推進(jìn)項(xiàng)目順利實(shí)施。二、項(xiàng)目前期管理（一）項(xiàng)目立項(xiàng)1.市場(chǎng)調(diào)研公司市場(chǎng)部門應(yīng)開(kāi)展充分的市場(chǎng)調(diào)研，了解區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)需求、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)、政策法規(guī)等信息，為項(xiàng)目立項(xiàng)提供依據(jù)。2.項(xiàng)目策劃根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，結(jié)合公司發(fā)展戰(zhàn)略和資源狀況，進(jìn)行項(xiàng)目策劃，明確項(xiàng)目定位、產(chǎn)品類型、規(guī)模、目標(biāo)客戶群體等。3.立項(xiàng)審批項(xiàng)目策劃方案經(jīng)公司內(nèi)部評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)后，按照公司規(guī)定的立項(xiàng)審批流程，報(bào)上級(jí)主管部門審批。立項(xiàng)申請(qǐng)應(yīng)包括項(xiàng)目背景、市場(chǎng)分析、規(guī)劃方案、投資估算、經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè)等內(nèi)容。（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)管理1.設(shè)計(jì)單位選擇通過(guò)招標(biāo)、邀標(biāo)等方式，選擇具有相應(yīng)資質(zhì)和豐富經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)單位承擔(dān)項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)。在選擇設(shè)計(jì)單位時(shí)，應(yīng)考察其業(yè)績(jī)、信譽(yù)、設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)實(shí)力等因素。2.設(shè)計(jì)任務(wù)書編制公司工程部門會(huì)同相關(guān)部門根據(jù)項(xiàng)目策劃要求，編制詳細(xì)的設(shè)計(jì)任務(wù)書，明確項(xiàng)目的設(shè)計(jì)要求、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、功能布局、建筑風(fēng)格等內(nèi)容，作為設(shè)計(jì)單位開(kāi)展設(shè)計(jì)工作的依據(jù)。3.設(shè)計(jì)過(guò)程管理建立設(shè)計(jì)溝通協(xié)調(diào)機(jī)制，定期組織設(shè)計(jì)交底、圖紙會(huì)審等會(huì)議，及時(shí)解決設(shè)計(jì)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題。加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度的跟蹤，確保設(shè)計(jì)工作按計(jì)劃完成。4.設(shè)計(jì)變更管理嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，如確需變更，應(yīng)按照規(guī)定的審批程序進(jìn)行。變更申請(qǐng)應(yīng)說(shuō)明變更原因、內(nèi)容、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度、質(zhì)量、成本的影響等，經(jīng)相關(guān)部門審核同意后方可實(shí)施。（三）項(xiàng)目報(bào)建1.報(bào)建資料準(zhǔn)備安排專人負(fù)責(zé)收集、整理項(xiàng)目報(bào)建所需的資料，包括項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)、規(guī)劃設(shè)計(jì)文件、土地使用證、環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告等，確保資料齊全、真實(shí)有效。2.報(bào)建流程辦理按照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門規(guī)定的報(bào)建流程，及時(shí)辦理項(xiàng)目報(bào)建手續(xù)，如建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等。在辦理過(guò)程中，積極與相關(guān)部門溝通協(xié)調(diào)，確保報(bào)建工作順利進(jìn)行。三、工程建設(shè)管理（一）施工單位選擇1.招標(biāo)管理通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)等方式，選擇具備相應(yīng)資質(zhì)、信譽(yù)良好、施工能力強(qiáng)的施工單位承擔(dān)項(xiàng)目施工任務(wù)。招標(biāo)公告應(yīng)明確項(xiàng)目概況、招標(biāo)范圍、資質(zhì)要求、工期要求、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)標(biāo)辦法等內(nèi)容。2.投標(biāo)單位資格審查對(duì)報(bào)名參加投標(biāo)的單位進(jìn)行資格審查，審查內(nèi)容包括企業(yè)資質(zhì)、業(yè)績(jī)、信譽(yù)、項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)等。確保投標(biāo)單位具備承擔(dān)項(xiàng)目施工的能力和條件。3.評(píng)標(biāo)定標(biāo)組建評(píng)標(biāo)委員會(huì)，按照招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)辦法進(jìn)行評(píng)標(biāo)，推薦中標(biāo)候選人。公司根據(jù)評(píng)標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)單位，并簽訂施工合同。（二）施工組織設(shè)計(jì)審查1.施工組織設(shè)計(jì)編制施工單位應(yīng)根據(jù)施工合同和工程實(shí)際情況，編制詳細(xì)的施工組織設(shè)計(jì)，包括工程概況、施工總體部署、施工進(jìn)度計(jì)劃、施工方法及技術(shù)措施、質(zhì)量保證措施、安全保證措施、文明施工措施等內(nèi)容。2.審查要點(diǎn)公司工程部門會(huì)同相關(guān)部門對(duì)施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行審查，重點(diǎn)審查施工進(jìn)度計(jì)劃的合理性、施工方法及技術(shù)措施的可行性、質(zhì)量安全保證措施的有效性等。提出審查意見(jiàn)，要求施工單位進(jìn)行修改完善。（三）工程質(zhì)量控制1.質(zhì)量管理體系建立施工單位應(yīng)建立健全質(zhì)量管理體系，明確質(zhì)量管理目標(biāo)、質(zhì)量管理制度、質(zhì)量管理人員職責(zé)等，確保質(zhì)量管理工作有章可循。2.質(zhì)量檢驗(yàn)檢測(cè)加強(qiáng)對(duì)原材料、構(gòu)配件和設(shè)備的質(zhì)量檢驗(yàn)檢測(cè)，嚴(yán)格執(zhí)行見(jiàn)證取樣送檢制度。未經(jīng)檢驗(yàn)或檢驗(yàn)不合格的材料、構(gòu)配件和設(shè)備不得用于工程建設(shè)。3.質(zhì)量驗(yàn)收嚴(yán)格按照國(guó)家和地方相關(guān)質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行工程質(zhì)量驗(yàn)收，做好分項(xiàng)工程、分部工程和單位工程的質(zhì)量驗(yàn)收工作。隱蔽工程在隱蔽前必須通知建設(shè)單位、監(jiān)理單位等相關(guān)人員進(jìn)行驗(yàn)收，合格后方可進(jìn)行下一道工序施工。4.質(zhì)量問(wèn)題處理對(duì)工程建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行分析處理。建立質(zhì)量問(wèn)題臺(tái)賬，跟蹤整改情況，確保質(zhì)量問(wèn)題得到有效解決。（四）工程進(jìn)度控制1.進(jìn)度計(jì)劃制定施工單位應(yīng)根據(jù)合同工期要求，制定詳細(xì)的施工總進(jìn)度計(jì)劃和月、周進(jìn)度計(jì)劃，并報(bào)監(jiān)理單位和建設(shè)單位審核。進(jìn)度計(jì)劃應(yīng)明確各階段的工作內(nèi)容、開(kāi)始時(shí)間、完成時(shí)間和責(zé)任人。2.進(jìn)度跟蹤與監(jiān)控建立進(jìn)度跟蹤機(jī)制，定期對(duì)工程進(jìn)度進(jìn)行檢查和分析。對(duì)比實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度的差異，找出影響進(jìn)度的原因，采取相應(yīng)的措施進(jìn)行調(diào)整。如因不可抗力或建設(shè)單位原因?qū)е逻M(jìn)度延誤，應(yīng)及時(shí)辦理工期簽證手續(xù)。3.進(jìn)度協(xié)調(diào)與配合加強(qiáng)與設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、供應(yīng)商等相關(guān)單位的溝通協(xié)調(diào)，及時(shí)解決影響工程進(jìn)度的問(wèn)題。合理安排施工順序，避免工序之間的相互干擾，確保工程順利進(jìn)行。（五）工程安全管理1.安全管理制度建立施工單位應(yīng)建立健全安全生產(chǎn)管理制度，明確安全生產(chǎn)目標(biāo)、安全生產(chǎn)責(zé)任制、安全檢查制度、安全教育培訓(xùn)制度、安全事故應(yīng)急預(yù)案等內(nèi)容，確保安全生產(chǎn)工作有章可循。2.安全措施落實(shí)加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)安全防護(hù)設(shè)施建設(shè)，設(shè)置明顯的安全警示標(biāo)志。配備必要的安全防護(hù)用品和消防器材，確保施工人員的人身安全。對(duì)深基坑、高支模、腳手架等危險(xiǎn)性較大的分部分項(xiàng)工程，應(yīng)編制專項(xiàng)施工方案，并按照規(guī)定進(jìn)行專家論證。3.安全教育培訓(xùn)對(duì)所有進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)的人員進(jìn)行三級(jí)安全教育培訓(xùn)，經(jīng)考試合格后方可上崗作業(yè)。定期組織安全培訓(xùn)和應(yīng)急演練，提高施工人員的安全意識(shí)和應(yīng)急處置能力。4.安全檢查與隱患排查建立定期安全檢查制度，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行全面的安全檢查。加強(qiáng)對(duì)重點(diǎn)部位、關(guān)鍵環(huán)節(jié)的安全隱患排查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并消除安全隱患。對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的安全問(wèn)題，下達(dá)整改通知書，要求施工單位限期整改。（六）工程成本控制1.成本預(yù)算編制在項(xiàng)目前期，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)文件、工程量清單等資料，編制項(xiàng)目成本預(yù)算。成本預(yù)算應(yīng)包括直接成本和間接成本，明確各項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。2.成本控制措施加強(qiáng)對(duì)工程進(jìn)度款的審核支付，嚴(yán)格按照合同約定和工程實(shí)際進(jìn)度支付工程款?？刂乒こ套兏瑴p少不必要的費(fèi)用支出。加強(qiáng)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的成本管理，合理安排施工資源，降低施工成本。3.成本核算與分析定期進(jìn)行成本核算，對(duì)比實(shí)際成本與預(yù)算成本的差異，分析成本偏差的原因。及時(shí)采取措施進(jìn)行成本調(diào)整，確保項(xiàng)目成本控制在預(yù)算范圍內(nèi)。四、竣工驗(yàn)收管理（一）竣工驗(yàn)收準(zhǔn)備1.資料整理施工單位應(yīng)在工程竣工后，及時(shí)整理工程技術(shù)資料，包括施工圖紙、施工記錄、質(zhì)量檢驗(yàn)報(bào)告、試驗(yàn)檢測(cè)資料、竣工圖等，確保資料真實(shí)、完整、有效。2.自查自糾施工單位組織對(duì)工程進(jìn)行全面自查自糾，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行整改，確保工程質(zhì)量符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。3.預(yù)驗(yàn)收建設(shè)單位組織監(jiān)理單位、施工單位等相關(guān)人員對(duì)工程進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收，對(duì)預(yù)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，要求施工單位限期整改，整改合格后重新組織預(yù)驗(yàn)收。（二）竣工驗(yàn)收組織1.驗(yàn)收申請(qǐng)建設(shè)單位在工程預(yù)驗(yàn)收合格后，向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門提交竣工驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告，并附工程竣工驗(yàn)收資料。2.驗(yàn)收組成員建設(shè)行政主管部門組織成立竣工驗(yàn)收組，成員包括建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位等相關(guān)人員，以及質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)人員。3.竣工驗(yàn)收程序竣工驗(yàn)收組按照國(guó)家和地方相關(guān)驗(yàn)收規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)工程進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查和資料審查。聽(tīng)取建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位等的工作匯報(bào)，對(duì)工程質(zhì)量、進(jìn)度、安全、成本等方面進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。形成竣工驗(yàn)收意見(jiàn)，對(duì)驗(yàn)收合格的工程出具竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。（三）竣工驗(yàn)收備案建設(shè)單位在工程竣工驗(yàn)收合格后，按照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門規(guī)定的時(shí)間和程序，辦理竣工驗(yàn)收備案手續(xù)。備案資料應(yīng)包括竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、工程質(zhì)量保修書、規(guī)劃驗(yàn)收合格證、消防驗(yàn)收合格證等。五、交付使用管理（一）交付準(zhǔn)備1.交房資料準(zhǔn)備整理交房所需的資料，包括房屋質(zhì)量保證書、房屋使用說(shuō)明書、購(gòu)房合同、發(fā)票等，確保資料齊全、準(zhǔn)確。2.交房現(xiàn)場(chǎng)布置做好交房現(xiàn)場(chǎng)的布置工作，設(shè)置咨詢臺(tái)、驗(yàn)房區(qū)、繳費(fèi)區(qū)等功能區(qū)域，確保交房工作有序進(jìn)行。3.人員培訓(xùn)對(duì)參與交房工作的人員進(jìn)行培訓(xùn)，使其熟悉交房流程、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)政策法規(guī)，提高服務(wù)質(zhì)量。（二）交房流程1.通知業(yè)主提前向業(yè)主發(fā)送交房通知，告知交房時(shí)間、地點(diǎn)、所需資料等信息。2.資料審核業(yè)主到達(dá)交房現(xiàn)場(chǎng)后，工作人員對(duì)業(yè)主提交的資料進(jìn)行審核，確認(rèn)業(yè)主身份和房屋信息。3.費(fèi)用結(jié)算辦理房屋面積差價(jià)、物業(yè)費(fèi)、維修基金等費(fèi)用的結(jié)算手續(xù)。4.驗(yàn)房安排專業(yè)人員陪同業(yè)主進(jìn)行驗(yàn)房，對(duì)房屋質(zhì)量、設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行檢查，解答業(yè)主疑問(wèn)。對(duì)驗(yàn)房過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，及時(shí)記錄并安排整改。5.交房手續(xù)辦理業(yè)主驗(yàn)房合格后，辦理交房手續(xù)，領(lǐng)取