房屋征收賠償管理辦法一、總則（一）目的為規(guī)范房屋征收賠償活動，維護(hù)公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《國有土地上房屋征收與補償條例》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本地區(qū)實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本行政區(qū)域內(nèi)國有土地上單位、個人房屋的征收與補償活動。集體土地上房屋的征收與補償，依照相關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行。（三）基本原則房屋征收賠償應(yīng)當(dāng)遵循決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開的原則，保障被征收人合法權(quán)益，確保征收工作依法、有序進(jìn)行。（四）管理部門職責(zé)1.房屋征收部門：負(fù)責(zé)組織實施本行政區(qū)域內(nèi)的房屋征收與補償工作。具體職責(zé)包括擬定征收補償方案、組織征收實施、協(xié)調(diào)處理征收中的問題等。2.相關(guān)部門：發(fā)展改革、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源、財政、公安、民政、審計、監(jiān)察等部門按照各自職責(zé)，協(xié)同做好房屋征收與補償工作。二、征收決定（一）征收條件為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：1.國防和外交的需要；2.由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；3.由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；4.由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；5.由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；6.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。（二）征收程序1.擬定征收補償方案：房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府。征收補償方案應(yīng)當(dāng)包括征收范圍、征收期限、補償方式、補償標(biāo)準(zhǔn)、安置地點、搬遷過渡方式、獎勵與補助辦法等內(nèi)容。2.論證與征求意見：市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對征收補償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。3.修改征收補償方案：市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時公布。因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補償方案不符合本辦法規(guī)定的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。4.社會穩(wěn)定風(fēng)險評估：房屋征收決定作出前，征收部門應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會議討論決定。5.征收補償費用足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ茫鹤鞒龇课菡魇諞Q定前，征收補償費用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ?。6.作出征收決定并公告：市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項。市、縣級人民政府及房屋征收部門應(yīng)當(dāng)做好房屋征收與補償?shù)男麄?、解釋工作。房屋被依法征收的，國有土地使用?quán)同時收回。（三）暫停辦理相關(guān)手續(xù)房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補償費用的行為；違反規(guī)定實施的，不予補償。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將前款所列事項書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。三、征收評估（一）評估機構(gòu)選擇1.房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。2.房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預(yù)。（二）評估程序1.簽訂委托合同：房屋征收部門應(yīng)當(dāng)與被選定的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)簽訂委托評估合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。2.實地查勘：房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)對被征收房屋進(jìn)行實地查勘，做好實地查勘記錄，并妥善保管。實地查勘記錄應(yīng)當(dāng)由實地查勘的估價人員、征收部門和被征收人簽字確認(rèn)。因被征收人原因不能對被征收房屋進(jìn)行實地查勘、拍攝影像資料或者被征收人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由除征收人和本辦法規(guī)定的注冊房地產(chǎn)估價師以外的無利害關(guān)系的第三人見證，并在評估報告中作出說明。3.評估結(jié)果公示：房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果。分戶的初步評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。公示期間，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對分戶的初步評估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場說明解釋。存在錯誤的，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正。4.送達(dá)評估報告：公示期滿后，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)及時向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。整體評估報告和分戶評估報告應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)公章。不得以印章代替簽字。（三）評估異議處理1.申請復(fù)核評估：被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。申請復(fù)核評估的，應(yīng)當(dāng)向原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提出書面復(fù)核評估申請，并指出評估報告存在的問題。2.專家鑒定：原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。復(fù)核后，改變原評估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評估報告；評估結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評估申請人。被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。評估專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到鑒定申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定評估報告的評估程序、評估依據(jù)、評估假設(shè)、評估技術(shù)路線、評估方法選用、參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等評估技術(shù)問題進(jìn)行審核，出具書面鑒定意見。經(jīng)評估專家委員會鑒定，評估報告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)當(dāng)維持評估報告；評估報告存在技術(shù)問題的，出具評估報告的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯誤，重新出具評估報告。四、補償方式與標(biāo)準(zhǔn)（一）補償方式房屋征收補償方式分為貨幣補償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種。被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。（二）貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)1.被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。2.因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉(zhuǎn)用房。3.對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。（三）房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換標(biāo)準(zhǔn)1.房屋征收部門提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，應(yīng)當(dāng)符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。2.因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。3.產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的面積，應(yīng)當(dāng)按照被征收房屋的建筑面積計算。被征收房屋建筑面積與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋建筑面積相等的部分，按照被征收房屋價值與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值結(jié)算差價；被征收房屋建筑面積超過產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋建筑面積的部分，按照貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)結(jié)算；產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋建筑面積超過被征收房屋建筑面積的部分，由被征收人按照本辦法規(guī)定的價格購買。五、補償協(xié)議（一）協(xié)議簽訂房屋征收部門與被征收人應(yīng)當(dāng)依照本辦法的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。補償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。（二）協(xié)議內(nèi)容補償協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：1.征收人與被征收人的基本信息；2.被征收房屋的具體位置、面積、用途等；3.補償方式，包括貨幣補償金額及支付期限、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點、面積等；4.搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房的相關(guān)約定；5.停產(chǎn)停業(yè)損失的補償及計算方式；6.搬遷期限、過渡方式和過渡期限；7.違約責(zé)任；8.爭議解決方式；9.其他需要約定的事項。（三）協(xié)議履行與變更1.補償協(xié)議簽訂后，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定履行各自的義務(wù)。2.在履行補償協(xié)議過程中，經(jīng)雙方協(xié)商一致，可以對協(xié)議內(nèi)容進(jìn)行變更。變更后的協(xié)議應(yīng)當(dāng)符合本辦法的規(guī)定，并辦理相關(guān)手續(xù)。六、補償決定（一）決定條件房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本辦法的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。（二）決定內(nèi)容補償決定應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：1.征收人與被征收人的基本信息；2.被征收房屋的具體位置、面積、用途等；3.補償方式，包括貨幣補償金額及支付期限、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點、面積等；4.搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房的相關(guān)約定；5.停產(chǎn)停業(yè)損失的補償及計算方式；6.搬遷期限、過渡方式和過渡期限；7.被征收人依法享有的行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利；8.其他需要明確的事項。（三）執(zhí)行與救濟(jì)1.被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。2.被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。強制執(zhí)行申請書應(yīng)當(dāng)附具補償金額和專戶存儲賬號、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點和面積等材料。七、資金管理與監(jiān)督（一）資金管理房屋征收補償費用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲、專款專用。征收部門應(yīng)當(dāng)設(shè)立專門的房屋征收補償資金賬戶，對補償資金進(jìn)行單獨核算和管理。補償資金的使用應(yīng)當(dāng)接受財政、審計等部門的監(jiān)督。（二）監(jiān)督檢查1.房屋征收部門應(yīng)當(dāng)建立健全房屋征收與補償檔案管理制度，將房屋征收與補償過程中的有關(guān)資料整理歸檔，妥善保管。2.審計機關(guān)應(yīng)當(dāng)加強對征收補償費用管理和使用情況的監(jiān)督，并公布審計結(jié)果。3.監(jiān)察機關(guān)應(yīng)當(dāng)加強對參與房屋征收與補償工作的政府和有關(guān)部門及其工作人員的監(jiān)察。八、法律責(zé)任（一）征收部門及相關(guān)部門責(zé)任房屋征收部門及其他相關(guān)部門工作人員在房屋征收與補償工作中不履行本辦法規(guī)定的職責(zé)，或者濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，由上級人民政府或者本級人民政府責(zé)令改正，通報批評；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。（二）評估機構(gòu)責(zé)任房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)或者房地產(chǎn)估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發(fā)證機關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)并處5萬元以上20萬元以