公共部位維修管理辦法一、總則（一）目的為加強公司公共部位維修管理，確保公共部位設施設備正常運行，保障業(yè)主/使用人的正常生活和工作秩序，特制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于公司管理的各類物業(yè)項目中公共部位的維修管理工作。（三）基本原則1.安全第一原則：維修工作必須確保人員和財產(chǎn)安全，嚴格遵守安全操作規(guī)程。2.及時高效原則：對公共部位出現(xiàn)的問題及時響應，快速維修，減少對業(yè)主/使用人的影響。3.質(zhì)量至上原則：維修工作要嚴格按照相關標準和規(guī)范進行，確保維修質(zhì)量。4.節(jié)約成本原則：在保證維修質(zhì)量的前提下，合理控制維修成本。二、公共部位界定（一）房屋建筑本體1.屋頂：包括屋面防水層、隔熱層、避雷設施等。2.外墻面：包括墻面磚、涂料、保溫層等。3.樓梯間：包括樓梯扶手、踏步、墻面、頂面等。4.走廊通道：包括公共走廊、電梯前室、疏散通道等。5.電梯：包括電梯轎廂、井道、機房等設施設備。6.給排水系統(tǒng)：包括公共給排水管道、水箱、水池、水泵等。7.供電系統(tǒng)：包括公共配電箱、配電柜、電纜、電線等。8.消防系統(tǒng)：包括消防設施設備、消防通道等。（二）附屬設施設備1.道路：包括小區(qū)內(nèi)的行車道、人行道等。2.綠化：包括公共綠地、樹木、花卉等。3.路燈：包括小區(qū)內(nèi)的路燈、景觀燈等。4.健身設施：包括小區(qū)內(nèi)的健身器材等。5.停車場：包括地下停車場、地面停車場等設施設備。三、維修管理職責（一）維修部門職責1.負責制定公共部位維修計劃和預算。2.組織實施公共部位的日常維修、保養(yǎng)和應急維修工作。3.負責維修材料和設備的采購、驗收和保管。4.建立公共部位維修檔案，記錄維修情況和相關資料。5.對維修人員進行培訓和考核，提高維修人員的業(yè)務水平和工作能力。（二）客服部門職責1.受理業(yè)主/使用人關于公共部位維修的投訴和建議。2.及時將業(yè)主/使用人的維修需求反饋給維修部門，并跟蹤維修進度。3.協(xié)助維修部門做好維修現(xiàn)場的協(xié)調(diào)工作，確保維修工作順利進行。4.對維修結果進行回訪，收集業(yè)主/使用人的意見和建議，及時反饋給維修部門。（三）其他部門職責1.配合維修部門做好公共部位維修工作，提供必要的協(xié)助和支持。2.負責本部門管轄范圍內(nèi)公共部位設施設備的日常檢查和維護，發(fā)現(xiàn)問題及時通知維修部門。3.對公共部位維修工作進行監(jiān)督和檢查，確保維修工作符合相關標準和規(guī)范。四、維修計劃管理（一）年度維修計劃1.維修部門應于每年年底前，根據(jù)公共部位設施設備的運行狀況、使用年限、維修記錄等，制定下一年度的公共部位維修計劃。2.年度維修計劃應包括維修項目、維修內(nèi)容、維修時間、維修預算等內(nèi)容，并報公司領導審批。3.年度維修計劃一經(jīng)批準，應嚴格按照計劃組織實施，不得隨意變更。如因特殊情況需要變更，應報公司領導批準，并及時通知相關部門和業(yè)主/使用人。（二）月度維修計劃1.維修部門應根據(jù)年度維修計劃，結合公共部位設施設備的實際運行情況，每月制定月度維修計劃。2.月度維修計劃應明確維修項目、維修責任人、維修時間等內(nèi)容，并報客服部門備案。3.客服部門應根據(jù)月度維修計劃，提前向業(yè)主/使用人發(fā)布維修通知，告知維修時間、維修內(nèi)容等信息，以便業(yè)主/使用人做好配合工作。（三）臨時維修計劃1.對于公共部位出現(xiàn)的突發(fā)故障或緊急情況，維修部門應及時制定臨時維修計劃，并組織實施。2.臨時維修計劃應明確維修項目、維修責任人、維修時間、維修措施等內(nèi)容，并報客服部門備案。3.客服部門應及時將臨時維修計劃通知相關業(yè)主/使用人，說明維修原因和預計維修時間，爭取業(yè)主/使用人的理解和支持。五、維修流程管理（一）維修申請1.業(yè)主/使用人發(fā)現(xiàn)公共部位設施設備出現(xiàn)問題，可通過電話、微信、書面等方式向客服部門提出維修申請。2.客服部門接到維修申請后，應詳細記錄維修內(nèi)容、維修地點、業(yè)主/使用人聯(lián)系方式等信息，并及時通知維修部門。（二）維修派工1.維修部門接到客服部門轉(zhuǎn)來的維修申請后，應根據(jù)維修項目的難易程度和維修人員的技能水平，及時安排維修人員進行維修。2.維修部門應向維修人員下達維修任務單，明確維修項目、維修內(nèi)容、維修時間、維修質(zhì)量要求等內(nèi)容。（三）維修實施1.維修人員接到維修任務單后，應攜帶必要的維修工具和材料，按時到達維修現(xiàn)場。2.維修人員在維修前，應向業(yè)主/使用人說明維修內(nèi)容和維修注意事項，征得業(yè)主/使用人的同意后，方可進行維修。3.維修人員在維修過程中，應嚴格按照相關標準和規(guī)范進行操作，確保維修質(zhì)量。如遇特殊情況需要變更維修方案，應及時向維修部門報告，經(jīng)批準后方可實施。4.維修人員在維修過程中，應注意保護業(yè)主/使用人的財產(chǎn)安全和環(huán)境衛(wèi)生，盡量減少對業(yè)主/使用人的影響。（四）維修驗收1.維修工作完成后，維修人員應進行自檢，確認維修質(zhì)量符合要求后，填寫維修記錄單，并通知客服部門進行驗收。2.客服部門接到維修人員的驗收通知后，應及時組織業(yè)主/使用人對維修結果進行驗收。驗收合格后，業(yè)主/使用人應在維修記錄單上簽字確認。3.如維修結果不符合要求，客服部門應及時通知維修人員進行返工，直至驗收合格為止。（五）維修結算1.維修部門應根據(jù)維修記錄單和維修材料采購清單，及時辦理維修結算手續(xù)。2.維修結算金額應按照公司規(guī)定的收費標準進行計算，并報公司財務部門審核。3.財務部門審核通過后，維修部門應及時向業(yè)主/使用人收取維修費用。如業(yè)主/使用人對維修費用有異議，維修部門應進行解釋說明，如仍無法達成一致意見，可通過協(xié)商或法律途徑解決。六、維修質(zhì)量控制（一）質(zhì)量標準1.公共部位維修工作應嚴格按照國家和地方相關標準、規(guī)范以及公司制定的維修操作規(guī)程進行。2.維修后的公共部位設施設備應達到正常使用功能，外觀整潔，無明顯瑕疵。（二）質(zhì)量檢驗1.維修人員在維修過程中應進行自檢，確保維修質(zhì)量符合要求。2.維修工作完成后，客服部門應組織業(yè)主/使用人進行驗收，對維修質(zhì)量進行檢驗。3.公司應定期對公共部位維修質(zhì)量進行抽檢，發(fā)現(xiàn)問題及時督促維修部門進行整改。（三）質(zhì)量問題處理1.如驗收過程中發(fā)現(xiàn)維修質(zhì)量問題，維修部門應及時進行返工，直至達到質(zhì)量標準為止。2.對于因維修質(zhì)量問題給業(yè)主/使用人造成損失的，維修部門應承擔相應的賠償責任。3.公司應建立維修質(zhì)量問題臺賬，對維修質(zhì)量問題進行跟蹤和分析，采取有效措施防止類似問題再次發(fā)生。七、維修材料與設備管理（一）材料采購1.維修部門應根據(jù)維修計劃和實際維修需求，編制維修材料采購計劃。2.維修材料采購計劃應報公司領導審批后，由采購部門負責采購。3.采購部門應選擇合格的供應商，確保采購的維修材料質(zhì)量符合要求。（二）材料驗收1.維修材料到貨后，采購部門應及時通知維修部門進行驗收。2.維修部門應按照采購合同和相關標準對維修材料進行驗收，檢查材料的規(guī)格、型號、數(shù)量、質(zhì)量等是否符合要求。3.如發(fā)現(xiàn)維修材料存在質(zhì)量問題或與采購合同不符，維修部門應及時通知采購部門與供應商協(xié)商解決。（三）材料保管1.維修部門應設立專門的維修材料倉庫，對采購的維修材料進行分類存放。2.維修材料倉庫應保持通風、干燥、整潔，防止材料受潮、生銹、變質(zhì)等。3.維修部門應建立維修材料臺賬，記錄材料的出入庫情況，做到賬物相符。（四）設備管理1.維修部門應定期對公共部位的設施設備進行檢查和維護，確保設備正常運行。2.對于大型設備或關鍵設備，維修部門應制定專門的設備操作規(guī)程和維護保養(yǎng)計劃，并嚴格按照計劃進行操作和維護。3.維修部門應建立設備檔案，記錄設備的型號、規(guī)格、購置時間、維修記錄等信息，以便對設備進行管理和維護。八、應急維修管理（一）應急維修預案1.公司應制定公共部位應急維修預案，明確應急維修的組織機構、職責分工、應急響應程序、維修措施等內(nèi)容。2.應急維修預案應定期進行演練和修訂，確保其有效性和可操作性。（二）應急維修響應1.公共部位出現(xiàn)突發(fā)故障或緊急情況時，客服部門應立即啟動應急維修預案，并及時通知維修部門。2.維修部門接到應急維修通知后，應迅速組織維修人員趕赴現(xiàn)場，開展應急維修工作。（三）應急維修實施1.維修人員在應急維修過程中，應優(yōu)先采取安全有效的臨時措施，確保人員和財產(chǎn)安全。2.維修人員應盡快查明故障原因，制定維修方案，并組織實施維修工作。3.在應急維修過程中，如遇重大問題或超出維修部門能力范圍的情況，應及時向上級領導報告，并請求支援。（四）應急維修后續(xù)處理1.應急維修工作完成后，維修部門應及時對維修情況進行總結和分析，采取有效措施防止類似問題再次發(fā)生。2.客服部門應及時向業(yè)主/使用人通報應急維修情況，做好解釋和安撫工作。九、維修檔案管理（一）檔案內(nèi)容1.公共部位維修檔案應包括維修計劃、維修任務單、維修記錄單、維修驗收單、維修結算單、維修材料采購清單、設備檔案等資料。2.維修檔案應記錄維修項目的名稱、維修時間、維修內(nèi)容、維修責任人、維修費用等詳細信息。（二）檔案建立1.維修部門應指定專人負責公共部位維修檔案的建立和管理工作。2.維修檔案應按照項目和時間順序進行分類整理，確保檔案資料的完整性和準確性。（三）檔案保管1.維修檔案應妥善保管，保存期限不少于規(guī)定年限。2.維修檔案應存放在安全、干燥、通風的地方，防止檔案資料損壞、丟失或泄露。（四）檔案查閱1.因工作需要查閱維修檔案的，應填寫檔案查閱申請表，經(jīng)部門負責人批準后，方可查閱。2.查閱檔案時，應在檔案管理人員的陪同下進行，不得擅自涂改、抽取、復制檔案資料。十、監(jiān)督與考核（一）監(jiān)督檢查1.公司應定期對公共部位維修管理工作進行監(jiān)督檢查，檢查內(nèi)容包括維修計劃執(zhí)行情況、維修質(zhì)量、維修費用控制、維修檔案管理等。2.監(jiān)督檢查可采用定期檢查、不定期抽查、專項檢查等方式進行。（二）考核評價1