香港地鐵TOD開(kāi)發(fā)模式調(diào)研——以九龍、青衣、葵芳、東涌四個(gè)站點(diǎn)為例CONTEXTTOD概述香港TOD發(fā)展概況九龍站青衣站葵芳站東涌站比較研究總結(jié)WHAT?TOD!TOD

即是指“以公共為導(dǎo)向的發(fā)展模式”(Transit-Orient-Development)，這個(gè)概念最早由美國(guó)設(shè)計(jì)師哈里森·弗雷克（現(xiàn)任美國(guó)加州伯克利大學(xué)建筑學(xué)院院長(zhǎng)）提出，是為了解決二戰(zhàn)后美國(guó)城市的無(wú)限制蔓延而采取的一種以公共交通為中樞、綜合發(fā)展的步行化城區(qū)。其中公共交通主要是地鐵、輕軌等軌道交通及巴士干線(xiàn)，然后以公交站點(diǎn)為中心、以

400-800米（

5-10分鐘步行路程）為半徑建立中心廣場(chǎng)或城市中心，其特點(diǎn)在于集工作、商業(yè)、文化、教育、居住等為一身的“混和用途”。高效活力可持續(xù)土地使用效率服務(wù)設(shè)施使用效率城市運(yùn)作效率零換乘—交通出行效率24小時(shí)活力都市將軌道車(chē)站設(shè)置于社區(qū)之間，在公共交通站點(diǎn)周?chē)贾蒙虡I(yè)區(qū)、娛樂(lè)區(qū)及其他市民經(jīng)常使用的區(qū)域，促使人們使用公共交通。土地資源集約化服務(wù)設(shè)施集約化減少機(jī)動(dòng)車(chē)對(duì)環(huán)境壓力城市良性發(fā)展TOD模型：TOD=公交站點(diǎn)

+

核心商業(yè)區(qū)

+

辦公區(qū)

+

開(kāi)敞空間

+

居住區(qū)

+

次級(jí)區(qū)域

等功能TOD模型：TOD根據(jù)現(xiàn)狀條件和地理位置不同，體現(xiàn)不同的作用和類(lèi)型，可分為城市型與社區(qū)型。TOD模型：地鐵主導(dǎo)的社區(qū)結(jié)構(gòu)模型，200米為直接影響區(qū)，500米為間接影響區(qū)。1、從區(qū)域?qū)用嫔辖M織緊湊的有公交支持的開(kāi)發(fā)2、

將商業(yè)、住宅、辦公樓、公園和公共建筑設(shè)置在步行可達(dá)的公交站點(diǎn)的范圍內(nèi)3、

建造適宜步行的街道網(wǎng)絡(luò)，將居民區(qū)各建筑連接起來(lái)4、

混合多種類(lèi)型、密度和價(jià)格的住房5、

保護(hù)生態(tài)環(huán)境和河岸帶，留出高質(zhì)量的公共空間6、

使公共空間成為建筑導(dǎo)向和鄰里生活的焦點(diǎn)7、

鼓勵(lì)沿著現(xiàn)有鄰里交通走廊沿線(xiàn)實(shí)施填充式開(kāi)發(fā)或者再開(kāi)發(fā)TOD@香港模式香港人口600萬(wàn)，是世界上人口最稠密的城市之一。在1078平方公里的土地中，位于海拔50米以下的部分僅占18%，其余大多是陡峭的丘陵。香港在如此之高的密度下仍然能保持城市交通的順暢，有效地控制交通污染，與其居民極高的公共交通使用率分不開(kāi)。從上世紀(jì)80年代開(kāi)始，公共交通一直負(fù)擔(dān)著全港80%以上的客流量，僅有大約6%左右的居民出行使用私人交通工具。正是由于TOD開(kāi)發(fā)對(duì)軌道交通建設(shè)產(chǎn)生的巨大需求，盡管香港的軌道交通線(xiàn)網(wǎng)建設(shè)起步較晚，但經(jīng)過(guò)短短10多年的發(fā)展，香港已建成軌道交通通車(chē)?yán)锍踢_(dá)130公里。并一直保持著可持續(xù)發(fā)展的良好勢(shì)頭。香港的成績(jī)很大程度上歸功于TOD社區(qū)的土地利用形態(tài)。全香港約有45%的人口居住在距離地鐵站僅500米的范圍內(nèi)，九龍、新九龍以及香港島更是高達(dá)65%。港島商務(wù)中心內(nèi)以公共交通樞紐為起點(diǎn)的步行系統(tǒng)四通八達(dá)，凡與步行系統(tǒng)相連的建筑，本身就是步行系統(tǒng)的組成部分，其通道層及鄰接的樓層通常作為零售商業(yè)和娛樂(lè)用途，給行人提供了極大的方便。香港地鐵以高效和高收益著稱(chēng)，是世界上運(yùn)營(yíng)最成功的地鐵之一。WHY?吸引大量客流：高容積率的開(kāi)發(fā)為站點(diǎn)帶來(lái)了大量客流，也保證了土地價(jià)值的最大化利用。香港沿著地鐵網(wǎng)絡(luò)分布的大約30個(gè)購(gòu)物中心，約占香港購(gòu)物中心總數(shù)的五分之三。城市型站點(diǎn)圍繞站點(diǎn)中心布置上蓋物業(yè)，以大型商場(chǎng)為主，布置停車(chē)場(chǎng)和中心綠地，在商場(chǎng)的上層布置酒店和服務(wù)式住宅；沿商場(chǎng)四周布置寫(xiě)字樓，最外圍布置高密度住宅。如

:金鐘站、九龍站

等居住型站點(diǎn)在站點(diǎn)周?chē)贾貌糠稚虉?chǎng)和大面積的綠地，并結(jié)合綠地和居民廣場(chǎng)來(lái)疏散人流，在商場(chǎng)的上層布置住宅；沿商場(chǎng)四周布置住宅和休憩性綠地。如：調(diào)景嶺站、青衣站

等交通型站點(diǎn)在上蓋物業(yè)上布置部分商場(chǎng)以

彌補(bǔ)該區(qū)域功能需求，在底層

布置大規(guī)模廣場(chǎng)和道路并結(jié)合

綠地布置大量停車(chē)場(chǎng)來(lái)疏散人

流，圍繞綠地和廣場(chǎng)布置住宅。如：大圍站等香港地鐵與其說(shuō)是一個(gè)運(yùn)輸系統(tǒng)，不如說(shuō)是一個(gè)商業(yè)系統(tǒng)。地鐵上蓋商業(yè)是其主要的操作方式，鐵路給乘客帶來(lái)出行時(shí)間上的節(jié)約自動(dòng)轉(zhuǎn)化為地鐵上蓋和附近物業(yè)地租的上升。隨著地鐵的開(kāi)發(fā)，對(duì)周邊物業(yè)的增值收益日漸顯現(xiàn)，物業(yè)發(fā)展利潤(rùn)在地鐵收入中占的比重日益加大。以九龍站為例：上蓋商業(yè)辦公 酒店居住地鐵站香港為鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商參與，提出了一種鼓勵(lì)優(yōu)惠的政策區(qū)劃：對(duì)于軌道交通沿線(xiàn)土地利用均

結(jié)合軌道交通車(chē)站及其附屬設(shè)

施用地在規(guī)劃上設(shè)置綜合發(fā)展

區(qū)，為軌道交通周邊土地的混

合使用和高密度使用創(chuàng)造條件，為地鐵物業(yè)整合沿線(xiàn)地區(qū)發(fā)展

提供便利。其中綜合開(kāi)發(fā)區(qū)的

半徑為500米。香港TOD案例九龍站青衣站葵芳站東涌站九龍站

@東涌線(xiàn)站點(diǎn)位置物業(yè)概況業(yè)態(tài)規(guī)劃交通組織商業(yè)設(shè)計(jì)總結(jié)論點(diǎn)九龍九龍站Kowloon

Station.地理位置:西九龍?zhí)詈^(qū)維多利亞港早期由于其位置遠(yuǎn)離市中心及周邊沒(méi)有什么大型設(shè)施，故客量一直偏低。圓方及其上蓋物業(yè)開(kāi)幕后，人流開(kāi)始上升，在節(jié)假日

出現(xiàn)超負(fù)荷。東涌線(xiàn)機(jī)場(chǎng)快線(xiàn)九龍站.運(yùn)行情況：.定位：城市型站點(diǎn).公交輻射：服務(wù)西九龍地區(qū).周邊設(shè)施：未建成區(qū)域九龍站：基本數(shù)據(jù)：所屬：區(qū)域：歷史：港鐵機(jī)場(chǎng)快線(xiàn)及東涌線(xiàn) 地下車(chē)站油尖旺區(qū)的西九龍?zhí)詈^(qū)雅翔道1998年6月22日啟用 迄今12年500米200米九龍站.周邊街道圖.站點(diǎn)500米半徑內(nèi)：高爾夫球會(huì) 停車(chē)場(chǎng)西鐵線(xiàn)柯士甸站.

核心區(qū)內(nèi)：大型商業(yè) 寫(xiě)字樓

住宅酒店 幼兒園康樂(lè)設(shè)施地鐵上蓋大型物業(yè):商業(yè)\酒店\寫(xiě)字樓\住宅\幼兒園\公交換乘系統(tǒng)\城市公園

等英文名: Kowloon

Station發(fā)展商： 港鐵公司聯(lián)同

九龍倉(cāng)集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)、永泰控股和新鴻基地產(chǎn)

開(kāi)發(fā)開(kāi)業(yè)時(shí)間：

1998年正式運(yùn)行占地面積: 13.54公頃總建筑面積:

109萬(wàn)平米當(dāng)中包括：16

座住宅大廈及2

座混合用途（酒店/

服務(wù)式住宅/

住宅）大廈，共提供約5,809

個(gè)住宅，

一間酒店及約72,472

平方米服務(wù)式住宅；一幢118層高的大樓，包括約231,778平方米寫(xiě)字樓，一間豪華酒店，并附設(shè)觀景臺(tái)；一個(gè)國(guó)際水平的購(gòu)物中心，面積82,750

平方米；

一所1,050

平方米的幼兒園；巴士、小巴、的士、酒店穿梭巴士、旅游巴士、過(guò)境巴士及私家車(chē)交通交匯處；約5,400

個(gè)停車(chē)位；廣闊的公眾與私人休憩綠化區(qū)，各類(lèi)康樂(lè)與小區(qū)設(shè)施。周邊業(yè)態(tài)交通樞紐城市綠地濱海高爾夫地鐵站停車(chē)場(chǎng)停車(chē)場(chǎng)未開(kāi)發(fā)用地未開(kāi)發(fā)用地未開(kāi)發(fā)用地西九龍地區(qū)屬于填海開(kāi)發(fā)區(qū)，遠(yuǎn)離市中心，尚未開(kāi)發(fā)完整，九龍站周邊沒(méi)有大型設(shè)施。九龍站物業(yè)西九龍總站將于2015年完工，該項(xiàng)目將與大陸高速鐵路網(wǎng)相連，發(fā)展成通往中國(guó)大陸的門(mén)戶(hù)，并具有獨(dú)特的建筑地標(biāo)特色，而且方便換乘香港地鐵系統(tǒng)。車(chē)站為多層設(shè)計(jì)，將成為同類(lèi)地下設(shè)施中規(guī)模最大的一個(gè)，占地面積超過(guò)二十五英畝，頂層商業(yè)區(qū)位于擬建的西九龍文化區(qū)以北。400m天璽

hotel環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)凱旋門(mén)君臨天下2-物業(yè)概況東涌線(xiàn)及機(jī)場(chǎng)快線(xiàn)擎天半島九龍站漾日居地鐵上蓋商業(yè)圓方廣場(chǎng)范圍發(fā)展財(cái)團(tuán)成員:九龍倉(cāng)集團(tuán)有限公司會(huì)德豐有限公司新亞置業(yè)信託有限公司聯(lián)邦地產(chǎn)有限公司海港企業(yè)有限公司樓宇幢數(shù):5單位數(shù)目:2,126單位面積:約78

-

252

平方米停車(chē)位數(shù)目:1,270物業(yè)名稱(chēng):擎天半島發(fā)展財(cái)團(tuán)成員:永泰控股有限公司

淡馬錫控股有限公司新加坡置地有限公司吉寶置業(yè)有限公司

麗新發(fā)展有限公司環(huán)球投資(百慕達(dá))

有限公司樓宇幢數(shù):6單位數(shù)目:1,288單位面積:77

-

232

平方米停車(chē)位數(shù)目:1,332物業(yè)名稱(chēng):漾日居物業(yè)名稱(chēng):凱旋門(mén)發(fā)展財(cái)團(tuán)成員:新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司樓宇幢數(shù):兩幢相連大廈單位數(shù)目:1,054單位面積:約47

-

510

平方米停車(chē)位數(shù)目:412物業(yè)名稱(chēng):君臨天下發(fā)展財(cái)團(tuán)成員:恒隆地產(chǎn)有限公司樓宇幢數(shù):3單位數(shù)目:1,122單位面積:約95

-

271

平方米停車(chē)位數(shù)目:864物業(yè)名稱(chēng):環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)(ICC)發(fā)展財(cái)團(tuán)成員:新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司高度：118層，490米寫(xiě)字樓:231,778

平方米酒店:41,769

平方米標(biāo)準(zhǔn)層面積:3250平方米停車(chē)位:1~7層為公共停車(chē)庫(kù)發(fā)展財(cái)團(tuán)成員:新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司住宅建築面積:21,300

平方米酒店:53,231

平方米服務(wù)設(shè)施住宅:72,472

平方米物業(yè)名稱(chēng):天璽物業(yè)名稱(chēng):圓方廣場(chǎng)發(fā)展財(cái)團(tuán)成員:新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司商場(chǎng)

(圓方):

82,750

平方米幼稚園:1,050

平方米總停車(chē)位數(shù)目:約1,700港鐵配套花園平臺(tái)商業(yè)寫(xiě)字樓通往濱海碼頭通往柯士甸站佐敦道人行天橋1F，道路基面以上二層高度1F，道路基面以上二層高度，從高架橋下穿過(guò)雅翔道人行天橋圓方屋頂廣場(chǎng)\出站口\幼稚園圓方廣場(chǎng)2F圓方廣場(chǎng)1F東涌線(xiàn)大堂\溜冰場(chǎng)該項(xiàng)目由Terry

Farrell

設(shè)計(jì)，1992-1998機(jī)場(chǎng)快線(xiàn)穿梭巴士的士站公交巴士站圓方商場(chǎng)圓方商場(chǎng)人行地面出站口機(jī)場(chǎng)快線(xiàn)預(yù)辦登機(jī)大堂東涌線(xiàn)大堂機(jī)場(chǎng)快線(xiàn)穿梭巴士站小巴總站過(guò)境巴士站的士站北區(qū)停車(chē)場(chǎng)南區(qū)停車(chē)場(chǎng)過(guò)境巴士站北區(qū)停車(chē)場(chǎng)南區(qū)停車(chē)場(chǎng)4-交通組織軌道交通與地面交通的轉(zhuǎn)換5-商業(yè)設(shè)計(jì)商業(yè)策劃概念:

以金、木、水、火、土五行智慧，開(kāi)創(chuàng)獨(dú)一無(wú)二的享受；集購(gòu)物、休閑、飲食、娛樂(lè)、文化于一體，改寫(xiě)一貫的購(gòu)物模式。金區(qū)云集了頂級(jí)名牌如BVLGARI、Cartier、CHAUMET、DAMIANI、GUCCI、HERMèS及Prada等，而且國(guó)際著名品牌BALS

TOYKO、LUELLA及Mulberry更是首次進(jìn)駐香港設(shè)立旗艦店。另外，場(chǎng)內(nèi)設(shè)計(jì)糅合多項(xiàng)嶄新概念，比如歐洲式的Indoor

Boulevard雙層復(fù)式商鋪街，網(wǎng)羅包括:

ESCADA、LANVIN、Mulberry、Versace及Tiffany

&

Co等名店;

購(gòu)物通道最闊更達(dá)三十七米，為顧客營(yíng)造舒適悠閑的空間感?？偨ㄖ娣e：82,750

平方米總停車(chē)數(shù)：1,700

輛建筑層數(shù)：2層木區(qū)云集健康及美容服務(wù)、時(shí)尚品味、健康生活概念的各式名店;齊集了超過(guò)十五間有名的化妝美容品牌，包括:

Anna

Sui、Beijing

Hair

Culture、Bobbi

Brown、Biotherm、

Chanel、Clinique、Estee

Lauder、Giorgio

Armani、HelenaRubinstein、Kiehl's、La

Prairie、Lae、

L'Occitane、Origins、ShuUemura

及

Sisley。水區(qū)網(wǎng)羅了多姿多采的國(guó)際美饌及時(shí)尚服飾。在美食坊，你可尋找到提供不同種類(lèi)國(guó)際佳肴的食肆，

當(dāng)中包括:月滿(mǎn)坊粥面小廚、一平安面屋、La

Creation

de

Gute、Lei

Garden、nahm、

百樂(lè)潮州魚(yú)翅酒家、Sala

Thai、囍宴滋選及漁喜小菜皇；讓你身在圓方享受購(gòu)物樂(lè)趣的同時(shí)，亦可品嘗不同風(fēng)味的美食佳肴。H&M及Zara兩大連鎖店更在水區(qū)內(nèi)全球首次為鄰，位處于同一個(gè)購(gòu)物區(qū)域的上下層，讓你逛得更方便寫(xiě)意。火區(qū)為動(dòng)感娛樂(lè)地帶。TheGrand

Cinema是全球首間“超體感”影院，破天荒裝置了首度結(jié)合視覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)和觸覺(jué)的“Infrasonic系統(tǒng)”-

以音響系統(tǒng)配合全港獨(dú)有特別設(shè)計(jì)的“震動(dòng)影院座位”，當(dāng)座位感應(yīng)到影片音效中人耳不能聽(tīng)到的超低音頻

(Infrasound)時(shí)，座位便隨即產(chǎn)生震動(dòng)，讓觀眾以身體感受前所未有的完美影院音效，，全方位盡享超越置身現(xiàn)場(chǎng)的觀影娛樂(lè)！除擁有最佳音響系統(tǒng)之外，

The

Grand

Cinema更設(shè)有12間放映廳，

為全港最多銀幕的影院?；饏^(qū)內(nèi)更有全港首間開(kāi)放式溜冰場(chǎng)TheRink，創(chuàng)新使用八達(dá)通每分鐘付費(fèi)，省時(shí)方便，毋須預(yù)先購(gòu)票；在10,000平方尺的Metrobooks內(nèi)，你可以游走于不同領(lǐng)域的文字世界；至于同行的小孩你亦一樣毋須顧慮，就讓他與其他小朋友，一同沉迷在面對(duì)著維港景致的Kid’s

Corner吧！土區(qū)云集了各國(guó)潮流服飾，如Lucky

Brand

Jeans和全港首間的Onitsuka

Tiger等。商場(chǎng)為體貼男士購(gòu)物消閑的需要特設(shè)男士專(zhuān)區(qū)(Men’sStreet)，

讓男士可精心挑選高級(jí)服飾以至咖啡及雪茄品牌，當(dāng)中名店包括：Dunhill、Cerruti

1881、Montblanc、

Kent

&Curwen、Cigar

Emporium及Nespresso等，為品味一族帶來(lái)一站式的消閑享受。影音世界最新最潮的產(chǎn)品，亦全部薈萃于圓方土區(qū)內(nèi)的百老匯及豐澤，最新型號(hào)的手提電腦、攝錄機(jī)、手提電話(huà)應(yīng)有盡有；店員熱情而專(zhuān)業(yè)，讓大家可以在此盡情購(gòu)物。從地鐵站廳大廳直接進(jìn)入商場(chǎng)，可以認(rèn)為是商場(chǎng)的入口大廳二廳合一平面設(shè)計(jì)商場(chǎng)流線(xiàn)設(shè)計(jì)構(gòu)成一個(gè)完整的環(huán)路,且主要中庭周邊由店鋪環(huán)繞，小中庭周邊走道環(huán)繞多個(gè)中庭和采光頂棚的設(shè)計(jì)提升了購(gòu)物的舒適度，避免了地下商業(yè)陰暗的弊端自動(dòng)扶梯和圍繞中庭的景觀電梯的均勻布置，增加了行走的便利性，減少距離感停車(chē)系統(tǒng)設(shè)計(jì)5-商業(yè)設(shè)計(jì)屋頂花園設(shè)計(jì)—多層次的綠化系統(tǒng)，同時(shí)采用連廊成為可以停留的遮風(fēng)避雨處，采光天井設(shè)計(jì)也成為了園林小品結(jié)論：九龍站200米以?xún)?nèi)以酒店、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)為主，并配有少量的開(kāi)放空間，200-500米內(nèi)規(guī)劃以高密度住宅和休憩空間為主。以港鐵開(kāi)發(fā)的車(chē)站綜合體為區(qū)域核心，綜合體采用三維的立體化城市設(shè)計(jì)，各類(lèi)建筑建在交通樞紐核心之上，分類(lèi)布局，共享同一個(gè)基座。住宅、寫(xiě)字樓、酒店、社區(qū)服務(wù)設(shè)施等由同樓層的商業(yè)購(gòu)物街、公共空間、平臺(tái)公園、廣場(chǎng)、汽車(chē)站以及人行步道系統(tǒng)連為一體。200米內(nèi)的建筑通過(guò)平臺(tái)公園聯(lián)系，200-500米以?xún)?nèi)通過(guò)人行天橋聯(lián)系。業(yè)態(tài)以綜合為主導(dǎo)（商，辦，住，教育，康樂(lè)結(jié)合）。商業(yè)應(yīng)提供簡(jiǎn)單流線(xiàn)，可識(shí)別性空間，便捷的垂直交通。中庭和天窗的巧妙結(jié)合，極大提高商業(yè)的舒適度。不同性質(zhì)交通的垂直向分層和水平分區(qū)，巴士站點(diǎn)藏匿在大樓底下，不影響城市界面的連續(xù)性，減少噪音和污染。以上綜合，九龍站設(shè)計(jì)不僅是一個(gè)TOD模式下的大型綜合體，也是一個(gè)場(chǎng)所制造的案例；提供的不單是商業(yè)購(gòu)物、辦公居住的場(chǎng)所，也是生活、娛樂(lè)、健身、交通的場(chǎng)所，各種利好最終大大提升地塊的商業(yè)價(jià)值。青衣站

@東涌線(xiàn)站點(diǎn)位置物業(yè)概況業(yè)態(tài)規(guī)劃交通組織商業(yè)設(shè)計(jì)總結(jié)論點(diǎn)青衣青衣站Tsing

Yi

Station.地理位置:葵青區(qū)青衣島九龍新界香港島東涌線(xiàn)機(jī)場(chǎng)快線(xiàn).運(yùn)行情況：定位：居住型站點(diǎn)公交輻射：服務(wù)新界北部及西部居民客流：由于青衣區(qū)內(nèi)的住宅樓宇林立，加上青衣城商場(chǎng)

的人流，出入閘人次方面更

是東涌線(xiàn)之冠，由于繁忙時(shí)

間時(shí)龐大的人流來(lái)往香港站

與青衣站之間，因此地鐵于

周一至周五的上、下午繁忙

時(shí)間及周六的上午繁忙時(shí)間，加開(kāi)短程班次往來(lái)青衣站至

香港站。500米200米青衣站.周邊街道圖.站點(diǎn)500米半徑內(nèi)：住宅

學(xué)校

市政

運(yùn)動(dòng)場(chǎng)教堂 醫(yī)院 碼頭

等.

核心區(qū)內(nèi)：大型商業(yè) 小學(xué)

公園

游泳池架空車(chē)站地鐵側(cè)蓋商業(yè):商業(yè)\住宅\公交換乘系統(tǒng)英文名: Tsing

Yi

Station發(fā)展商： 長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、和記黃埔、中信泰富開(kāi)業(yè)時(shí)間：

1999年正式運(yùn)行占地面積: 5.4公頃總建筑面積:

29萬(wàn)平米周邊業(yè)態(tài)城市公園青衣站物業(yè)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)游泳池巴士站住宅區(qū)住宅區(qū)住宅區(qū)住宅區(qū)教會(huì)、診所城市綠地客運(yùn)碼頭新界青衣站在站點(diǎn)200米范圍內(nèi)以地鐵開(kāi)發(fā)的青衣城為主，是區(qū)域的商業(yè)中心；

200-500米范圍內(nèi)主要是高密度指摘和休憩用地。160m地鐵側(cè)蓋商業(yè)青衣城青衣站盈翠半島東涌線(xiàn)及機(jī)場(chǎng)快線(xiàn)發(fā)展財(cái)團(tuán)成員:長(zhǎng)江實(shí)業(yè)(集團(tuán))有限公司和記黃埔有限公司中信泰富有限公司樓宇幢數(shù):12單位數(shù)目:3,500單位平均面積:約70平方米停車(chē)位數(shù)目:700物業(yè)名稱(chēng):盈翠半島發(fā)展財(cái)團(tuán)成員:長(zhǎng)江實(shí)業(yè)(集團(tuán))有限公司和記黃埔有限公司中信泰富有限公司簡(jiǎn)介:青衣城是一個(gè)以海洋概念建成的大型主題商場(chǎng)，佔(zhàn)地46,170

平方米，

附設(shè)220個(gè)停車(chē)位。物業(yè)名稱(chēng):青衣城物業(yè)名稱(chēng):青衣車(chē)站——架空車(chē)站青衣站是一個(gè)架空車(chē)站?？偣灿?層，4個(gè)側(cè)式月臺(tái)，全部月臺(tái)都裝上月

臺(tái)幕門(mén)。地面是私家車(chē)

上客區(qū)、U1層是東涌線(xiàn)票務(wù)大堂、U2層是往香港站方向的月臺(tái)、U3層是閣樓層、U4層是往東涌及機(jī)場(chǎng)／博覽館方向的月臺(tái)、U6層是停車(chē)場(chǎng)。港鐵配套花園平臺(tái)居住配套通往第二小學(xué)人行天橋從高架橋下穿過(guò)通往長(zhǎng)安邨通往巴士車(chē)站人行天橋通往城市公園人行天橋的士站通向青衣城的士站全天候的步行系統(tǒng)，人性化的無(wú)障礙坡道設(shè)計(jì)全天候的步行系統(tǒng)，多樣化的連廊設(shè)計(jì)橋下空間及架空層空間利用通行活動(dòng)休憩明確的標(biāo)識(shí)系統(tǒng)設(shè)計(jì)青衣城的獨(dú)特設(shè)計(jì)，引進(jìn)了海洋及航海意念，承襲郵輪的特色布置，遼闊的流線(xiàn)型走廊、色彩繽紛的航海旗桿，每一處地方，皆各具特色，帶給你無(wú)限驚喜。你可穿梭于百多間商鋪食肆，盡享無(wú)盡購(gòu)物樂(lè)趣，盡嘗各國(guó)佳肴美食，充份體驗(yàn)「一站式」消費(fèi)新模式。商業(yè)策劃概念:商業(yè)流線(xiàn)及與周邊聯(lián)系:商場(chǎng)共設(shè)四層，其中：一樓及三樓設(shè)有通道連接港鐵青衣站；地下設(shè)通道連接青衣海濱公園及幼稚園；一樓則設(shè)通道通往青衣運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、青衣游泳池及青衣公園。青衣游泳池青衣運(yùn)動(dòng)場(chǎng)青衣公園總建筑面積：46,170

平方米總停車(chē)數(shù)：220

輛建筑層數(shù)：4層GF商場(chǎng)G層設(shè)有青衣島內(nèi)唯一的戲院，名為“GH青衣電影城”，由嘉禾娛樂(lè)管理。近青衣海濱公園位置設(shè)有多間食肆，包括扒王之王潛艇世界、意粉屋西餐廳，餐廳更設(shè)有室外部份，讓食客欣賞藍(lán)巴勒海峽及荃灣景致。中式食肆包括稻香酒家及一粥面。然而，扒王之王潛艇世界前身為潛艇餐廳，餐廳在2002年結(jié)業(yè)后，由扒王之王接手經(jīng)營(yíng)，部份潛艇裝飾得以保留。至于稻香酒家前身為豉啤酥主題餐廳，

以50-60年代香江景物為主題，于2001年結(jié)業(yè)。1F商場(chǎng)一樓為時(shí)尚服飾的集中地，主要店鋪包括I.T、Suzuya、Esprit、Catalog及UNIQLO等。此外還有多間健康、美容、飾物及鞋履連鎖店。該層更設(shè)有多個(gè)特色景點(diǎn)，“夢(mèng)幻島”為商場(chǎng)的主要展覽場(chǎng)地之一，管理公司不少節(jié)目或展覽均會(huì)在該處舉行?！昂￥螇?mèng)”為大型魚(yú)缸，養(yǎng)植了不少熱帶魚(yú)類(lèi)。位于商場(chǎng)末端往青衣公園的“叮當(dāng)泉”為跳躍噴泉，隨著音樂(lè)而變化。2F商場(chǎng)二樓設(shè)有三聯(lián)書(shū)店、實(shí)惠家居廣場(chǎng)等，而且設(shè)有不少食肆，如有別府駅前料理、MOS

Burger、板前壽司、味千拉面、潮樓等。二樓原有玩具反斗城，但已于2008年3月31日結(jié)業(yè)，此位置開(kāi)設(shè)了CD

Warehouse及樓高兩層的馬莎百貨。3F商場(chǎng)三樓設(shè)有鐳射電器、豐澤、肯德基、Pizza

Hut、奇華餅家、美亞公司等；此外，亦設(shè)有Taste

超級(jí)市場(chǎng)，屬區(qū)內(nèi)規(guī)模最大的超級(jí)市場(chǎng)，前身為百佳超級(jí)廣場(chǎng)。結(jié)論：整個(gè)商場(chǎng)為地鐵站側(cè)蓋物業(yè)，在地鐵站點(diǎn)周邊100米范圍內(nèi)布置。住宅布置在商場(chǎng)上方，上蓋物業(yè)的邊緣，避開(kāi)軌道線(xiàn)。業(yè)態(tài)以商業(yè)和居住為主，其中居住占84%，商業(yè)占16%。采用三維的立體化城市設(shè)計(jì)，各類(lèi)建筑建在交通樞紐核心之上，分類(lèi)布局，共享同一個(gè)基座。住宅、社區(qū)服務(wù)設(shè)施等由公共空間、平臺(tái)公園、廣場(chǎng)、人行天橋、坡道等連為一體。不同性質(zhì)交通的垂直向分層和水平分區(qū)，巴士站點(diǎn)藏匿在大樓底下，不影響城市界面的連續(xù)性，減少噪音和污染。綜上，青衣站是一個(gè)居住型的站點(diǎn)，聯(lián)系著港島、新界與大嶼山的重要交通節(jié)點(diǎn)，同時(shí)青衣城有效彌補(bǔ)了區(qū)域內(nèi)大型商業(yè)的缺乏，使得青衣站成為了區(qū)域中心，大大提升了土地開(kāi)發(fā)的商業(yè)價(jià)值。香港TOD案例

_新都會(huì)廣場(chǎng)@荃灣線(xiàn)葵芳站站點(diǎn)位置物業(yè)概況業(yè)態(tài)規(guī)劃各層平面典型空間總結(jié)論點(diǎn)葵芳站距離香港會(huì)議展覽中心：直線(xiàn)距離

10KM葵芳站.地理位置:葵青區(qū)

填埋地.名稱(chēng)來(lái)源:因周邊建有大量政府廉租屋葵芳邨而得名青衣葵芳葵芳站.運(yùn)行情況：.定位：葵青區(qū)葵涌

大型交通中轉(zhuǎn)站.公交輻射：服務(wù)新界西北區(qū).周邊設(shè)施：工業(yè)園區(qū)大型商業(yè)住宅區(qū)劇院

運(yùn)動(dòng)場(chǎng).區(qū)內(nèi)最繁忙港鐵站點(diǎn)之一葵芳站：基本數(shù)據(jù)：所屬：區(qū)域：歷史：港鐵荃灣綫 架空車(chē)站

新界葵青區(qū)葵芳 葵仁路1982年5月10日啟用

迄今28年葵芳站：公交接駁.城市大巴:2個(gè)巴士站:13條總站+9條中途站.專(zhuān)線(xiàn)小巴:15條服務(wù)周邊社區(qū)?葵芳站.周邊街道圖.站點(diǎn)500米半徑內(nèi)：大量廉租屋

住宅樓.

核心區(qū)內(nèi)：大型商業(yè) 寫(xiě)字樓劇院 運(yùn)動(dòng)場(chǎng)康樂(lè)設(shè)施500米150米地鐵側(cè)蓋大型物業(yè):

新都會(huì)廣場(chǎng)@葵芳站英文名:

Metro.

Plaza發(fā)展商： 新鴻基地產(chǎn)開(kāi)業(yè)時(shí)間：

1993年正式開(kāi)幕.總建筑面積:

16.67萬(wàn)平米（3/5=商/辦）.商業(yè)總建筑面積:

6萬(wàn)平米

（9層-地下3層）.備注:葵青區(qū)規(guī)模最大商場(chǎng).寫(xiě)字樓總建筑面積:

10萬(wàn)平米/

2棟

(46層).備注:標(biāo)準(zhǔn)層面積：1250平米規(guī)模尺度：.基底面積：約12000平米.B3F-B2F：（停車(chē)庫(kù)

）約：2萬(wàn)平米（1/3）.B1-2F：（整體商業(yè)）

約：2萬(wàn)平米.3F-6F：（層層退臺(tái)）

約：2萬(wàn)平米（2/3）120米100米鄰居關(guān)系：名稱(chēng)：葵涌廣場(chǎng)時(shí)間：1990年落成–

南豐集團(tuán)開(kāi)發(fā).業(yè)態(tài)構(gòu)成：4層商鋪上蓋3棟住宅.經(jīng)營(yíng)情況:

可租可售.交通連接:與新都會(huì)天橋連接并可天橋連接運(yùn)動(dòng)場(chǎng)+葵芳邨鄰居關(guān)系：名稱(chēng)：葵芳邨.規(guī)模：12棟

租住樓宇住戶(hù)數(shù)：6253戶(hù)總?cè)藬?shù)：20757人單元面積：10.5-60.3平米單元數(shù)目：6449.交通連接:與周邊設(shè)施通過(guò)天橋連接歷史：80-90年代：新都會(huì)廣場(chǎng)其前身：臨時(shí)房屋區(qū)原址於1982年出售新鴻基地產(chǎn)於1984年重新發(fā)展為綜合性商業(yè)項(xiàng)目

-寫(xiě)字樓部分1990年建成商場(chǎng)部分1993年1月落成一樓中庭位置曾經(jīng)為展覽或表演場(chǎng)地：薈展臺(tái)The

Expo一樓還設(shè)有動(dòng)感影院「無(wú)限地帶」當(dāng)年商場(chǎng)最大的租戶(hù)為新加坡百貨公司英保良：進(jìn)駐場(chǎng)內(nèi)三樓及四樓

並且設(shè)有一間超級(jí)市場(chǎng)五樓聚豪閣前身為潮鴻城中式酒樓六樓唯一店舖美心皇宮前身為新都閣酒樓1995年「無(wú)限地帶」結(jié)業(yè)

改建成另外兩間百老匯戲院

葵芳百老匯成為合共5院的綜合戲院1997年

亞洲金融風(fēng)暴

英保良宣佈破產(chǎn)

新都會(huì)廣場(chǎng)分店結(jié)業(yè)後由「豪邁家品商場(chǎng)」接手經(jīng)營(yíng)超市由廣南(KK)超市經(jīng)營(yíng)2000年底

新都會(huì)廣場(chǎng)管理處收回豪邁和廣南（KK）的鋪位

由Taste接手經(jīng)營(yíng)至今。歷史：2010年前：2002年 商場(chǎng)進(jìn)行大型翻新2006年5月 葵芳-新都會(huì)廣場(chǎng)連接了行人天橋2006年9月 6樓

新增年青會(huì)所Yo

Park、大眾書(shū)局及Living

Yoga2008年初 6樓

拆分為多間美容中心及髮廊命名為「凝美空間」2008年10月

3樓引入9個(gè)彩妝護(hù)膚品牌開(kāi)放式專(zhuān)櫃

採(cǎi)用獨(dú)立銷(xiāo)售運(yùn)作模式經(jīng)營(yíng)2005商場(chǎng)主頁(yè)

營(yíng)業(yè)時(shí)間：10：00-22：00商業(yè)策劃概念:

四季動(dòng)力廣場(chǎng)B2/F至B/3F：停車(chē)場(chǎng)B1/F：新基地（遊戲機(jī)中心）、新網(wǎng)絡(luò)（網(wǎng)吧）、停車(chē)場(chǎng)1樓：

快餐店、旅行社、潮流服飾、百老匯戲院售票處多間開(kāi)放式食肆2樓：

女士時(shí)裝（包括Bess、Suzuya、Walker

Shop和MaBelle等）

化妝品、銀行及寫(xiě)字樓大堂3樓：化妝品、精品店、實(shí)惠傢居廣場(chǎng)、Esprit時(shí)裝店、露天廣場(chǎng)輕餐飲店4樓：Taste、精品店、食肆餐飲店5樓：美心皇宮，潮江春、中國(guó)芳、潮館、韓食家、意粉屋室外兒童遊樂(lè)場(chǎng)6樓：大眾書(shū)局，Living

Yoga、美容中心及髮廊1層布局：1層平面：商鋪面積：6854平米建筑面積：11807平米2層布局：2層平面：商鋪面積：3455平米建筑面積：10238平米3層布局：3層平面：商鋪面積：6219平米建筑面積：9700平米港鐵-葵芳站葵涌廣場(chǎng)4層布局：4層平面：商鋪面積：7236平米建筑面積：9000平米5-6層布局：5層平面：商鋪面積：6000平米建筑面積：7000平米6層平面：商鋪面積：2923平米建筑面積：3500平米總商鋪面積：32,687平米（約）總建筑面積：60,000平米（約）(其中地下停車(chē)庫(kù)面積：10,000平米）室內(nèi)中廳：冬天活動(dòng)中心*3層-6層室外廣場(chǎng)：

夏天活動(dòng)中心*3層-5層室外兒童廣場(chǎng)：*5層辦公門(mén)廳前落客區(qū)：*2層地面入口向露天廣場(chǎng)望去4層平臺(tái)向露天廣場(chǎng)望去4層平臺(tái)向退臺(tái)餐飲區(qū)望去（左）結(jié)論：500米以?xún)?nèi)強(qiáng)調(diào)HD＋MD開(kāi)發(fā)模式（高層高密度）相鄰建筑之間應(yīng)有無(wú)障礙聯(lián)系（天橋?yàn)橹鳎I(yè)態(tài)以綜合為主導(dǎo)（商，辦，住結(jié)合）注：葵芳站周邊業(yè)態(tài)參考比例500半徑：住宅（14-16萬(wàn)）：辦公（10萬(wàn)）：商業(yè)（6萬(wàn)）=5：3：2商業(yè)應(yīng)提供便捷的垂直交通（可達(dá)性）注重公共開(kāi)放空間的比例和種類(lèi)（大于20%）合理解決辦公，停車(chē)與商業(yè)的矛盾以上綜合，巧妙做到商業(yè)價(jià)值最大化香港TOD案例

_東薈城@東涌線(xiàn)東涌站站點(diǎn)位置物業(yè)概況各層平面典型空間總結(jié)論點(diǎn)東涌在港鐵系統(tǒng)中的位置東涌站

距離香港會(huì)議展覽中心：直線(xiàn)距離

24KM東涌站距離香港國(guó)際機(jī)場(chǎng)：直線(xiàn)距離

2.8KM

=

機(jī)場(chǎng)快速公交S1一站

/

3.5港幣

/

可達(dá)香港各區(qū)香港國(guó)際機(jī)場(chǎng)：本身就是多功能復(fù)合的交通文化窗口代言體1989年:

香港國(guó)際機(jī)場(chǎng)核心計(jì)劃：?jiǎn)?dòng)！實(shí)際創(chuàng)造：香港歷史上大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)之最，又名：玫瑰園計(jì)劃！1998年啟用，建筑耗時(shí)8年，耗資1553億港幣。以機(jī)場(chǎng)為核心引申9大工程其中：北大嶼山新市鎮(zhèn)第一期

包含于該計(jì)劃之中。北大嶼山新市鎮(zhèn)第一期@香港國(guó)際機(jī)場(chǎng)核心計(jì)劃范圍：東涌+大蠔

（2山谷及之間的填海造地用地）功能定位:1-香港機(jī)場(chǎng)的后勤服務(wù)基地2-提供容納工商業(yè)發(fā)展的腹地3-進(jìn)入香港的門(mén)戶(hù)門(mén)廊！東涌站的空間城市定位：東涌站：基本數(shù)據(jù)：所屬：區(qū)域：公交接駁：港鐵東涌綫 西端終點(diǎn)站 離島區(qū)唯一地下車(chē)站新界離島區(qū)東涌市中心1-公交至機(jī)場(chǎng)/大嶼山南部

2-纜車(chē)至昂坪東涌站周邊環(huán)境及物業(yè)：.地理位置:離島區(qū)

山谷及填埋地.周邊物業(yè):酒店/文娛/住宅學(xué)校/公建服務(wù)/公交配套設(shè)施東涌站東涌站點(diǎn)周邊建筑肌理整個(gè)計(jì)劃分為三個(gè)發(fā)展項(xiàng)目共五個(gè)地段，住宅、商舖、寫(xiě)字樓和酒店總面積1,028,910平方米，包括：東涌站周邊環(huán)境及物業(yè)：

32幢高層大廈和低密度住宅;一幢面積約15,000平方米的辦公大樓；面積約56,000平方米的商舖用地，包括一個(gè)大型購(gòu)物中心；一家440個(gè)房間的酒店；超過(guò)3,800個(gè)停車(chē)位；四所幼稚園合共逾1,400平方米和一個(gè)約508平方米的濕貨市場(chǎng)；廣闊空間和景緻優(yōu)美的平臺(tái)。東涌站(昂坪360)站：平面及剖面：東涌站：地面標(biāo)高:為地鐵修建的大氣挺拔的地面商業(yè)站廳層2層標(biāo)高：橋體穿越站體大廳

/

并連接側(cè)蓋商業(yè)東涌站：側(cè)蓋物業(yè)的連接處精細(xì)化階梯設(shè)計(jì)東涌站：側(cè)蓋物