商業(yè)地產(chǎn)招商法律風險防控講座

主講人：

律師商業(yè)地產(chǎn)招商第一部分招商廣告的發(fā)布第二部分招商條件的確定第三部分租賃合同的簽訂第四部分租賃合同的履行第一部分招商廣告的發(fā)布一、招商廣告的發(fā)布廣告和宣傳資料一般為要約邀請，但如果廣告中對招商條件的說明和允諾具體確定，并對租賃合同的訂立以及租賃價格的確定有重大影響的，應當視為要約，對廣告發(fā)布者具有法律約束力。即一旦作出此類說明和允諾，就需要按照允諾內(nèi)容履行相應的義務，否則即構(gòu)成違約，需承擔違約責任。一、招商廣告的發(fā)布（一）怎樣判斷廣告內(nèi)容屬于要約還是要約邀請？（一）怎樣判斷廣告內(nèi)容屬于要約還是要約邀請？【案例】某商場于2015年4月10日在報紙上發(fā)廣告稱：“我商場現(xiàn)有某品牌型號的智能手機，每部價格1650元，隨時供貨。截止日為4月20日?！贝弈晨吹綇V告后于4月18日前往該商場購買。誰知，該商場告知崔某商場現(xiàn)已無貨，并且也不打算再進貨。崔某要商場賠償車費150元，遭到商場當面拒絕，崔某非常氣憤，遂向律師咨詢能否要求商場賠償。【問題】在本案中，該商場發(fā)布的廣告屬于要約還是要約邀請？崔某能否要求商場賠償其損失？【案例】【分析】：要約是一方當事人向另一方當事人提出訂立合同的條件，希望對方完全接受此條件的意思表示。如果受要約人明確表示接受要約的條件，即為承諾。有效的要約一旦經(jīng)過受要約人的承諾，合同即告成立，雙方都受合同的約束?！痉治觥浚撼闪⒂行У囊s必須具備以下條件：（1）要約的內(nèi)容必須具體明確。所謂“具體”是指要約的內(nèi)容必須具有足以使合同成立的主要條款。如果沒有包含合同的主要條款，受要約人難以作出承諾，即使作出了承諾，也會因為雙方的這種合意不具備合同的主要條款而使合同不能成立。所謂“明確”，是指要約的內(nèi)容必須明確，不能含糊不清，否則無法承諾。（2）要約必須具有訂立合同的意圖，表明一經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示的拘束。成立有效的要約必須具備以下條件：那么，要約的內(nèi)容怎樣才算具體明確？“具體明確”是根據(jù)合同的可履行標準進行判斷，而不是個人單方面的認識，同時還要考慮交易習慣。是否構(gòu)成要約，還要看這種商業(yè)廣告對當事人之間簽定合同是否具有實質(zhì)的影響,如果具有實質(zhì)的影響,那么這種商業(yè)廣告就應該屬于合同條款的一部分,是需要雙方當事人遵守的。那么，要約的內(nèi)容怎樣才算具體明確？在上述案例中，該商場發(fā)布的商業(yè)廣告，因為內(nèi)容具體確定，符合要約的條件，一經(jīng)他人承諾就產(chǎn)生合同成立的效力。因此崔某于廣告約定的時間內(nèi)前往購物，可以認定為對商場要約的承諾，因此應視為買賣合同成立。某商場應當按廣告的約定銷售這款智能手機，否則應當承擔違約責任。因此崔某有權(quán)要求商場賠償車費150元。在上述案例中，該商場發(fā)布的商業(yè)廣告，因為內(nèi)容具體確定，符合要（二）虛假廣告宣傳可能會承擔怎樣的法律責任？（二）虛假廣告宣傳可能會承擔怎樣的法律責任？1、民事責任

如前所述，如招商廣告的內(nèi)容已構(gòu)成要約，但廣告發(fā)布者沒有按照廣告中允諾的條件履行，則構(gòu)成違約，依法應當承擔違約賠償責任。《合同法》第54條一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷。第107條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。第112條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應當賠償損失。1、民事責任2、行政責任《廣告法》（2015年9月1日起施行）第4條廣告不得含有虛假或者引人誤解的內(nèi)容，不得欺騙、誤導消費者。廣告主應當對廣告內(nèi)容的真實性負責。第25條招商等有投資回報預期的商品或者服務廣告，應當對可能存在的風險以及風險責任承擔有合理提示或者警示，并不得含有下列內(nèi)容：(一)對未來效果、收益或者與其相關(guān)的情況作出保證性承諾，明示或者暗示保本、無風險或者保收益等，國家另有規(guī)定的除外；(二)利用學術(shù)機構(gòu)、行業(yè)協(xié)會、專業(yè)人士、受益者的名義或者形象作推薦、證明。2、行政責任第26條房地產(chǎn)廣告，房源信息應當真實，面積應當表明為建筑面積或者套內(nèi)建筑面積，并不得含有下列內(nèi)容：(一)升值或者投資回報的承諾；(二)以項目到達某一具體參照物的所需時間表示項目位置；(三)違反國家有關(guān)價格管理的規(guī)定；(四)對規(guī)劃或者建設中的交通、商業(yè)、文化教育設施以及其他市政條件作誤導宣傳。第26條房地產(chǎn)廣告，房源信息應當真實，面積應當表明為建筑第28條廣告以虛假或者引人誤解的內(nèi)容欺騙、誤導消費者的，構(gòu)成虛假廣告。廣告有下列情形之一的，為虛假廣告：(一)商品或者服務不存在的；(二)商品的性能、功能、產(chǎn)地、用途、質(zhì)量、規(guī)格、成分、價格、生產(chǎn)者、有效期限、銷售狀況、曾獲榮譽等信息，或者服務的內(nèi)容、提供者、形式、質(zhì)量、價格、銷售狀況、曾獲榮譽等信息，以及與商品或者服務有關(guān)的允諾等信息與實際情況不符，對購買行為有實質(zhì)性影響的；(三)使用虛構(gòu)、偽造或者無法驗證的科研成果、統(tǒng)計資料、調(diào)查結(jié)果、文摘、引用語等信息作證明材料的；(四)虛構(gòu)使用商品或者接受服務的效果的；(五)以虛假或者引人誤解的內(nèi)容欺騙、誤導消費者的其他情形。第28條廣告以虛假或者引人誤解的內(nèi)容欺騙、誤導消費者第55條違反本法規(guī)定，發(fā)布虛假廣告的，由工商行政管理部門責令停止發(fā)布廣告，責令廣告主在相應范圍內(nèi)消除影響，處廣告費用三倍以上五倍以下的罰款，廣告費用無法計算或者明顯偏低的，處二十萬元以上一百萬元以下的罰款；兩年內(nèi)有三次以上違法行為或者有其他嚴重情節(jié)的，處廣告費用五倍以上十倍以下的罰款，廣告費用無法計算或者明顯偏低的，處一百萬元以上二百萬元以下的罰款，可以吊銷營業(yè)執(zhí)照，并由廣告審查機關(guān)撤銷廣告審查批準文件、一年內(nèi)不受理其廣告審查申請。第56條違反本法規(guī)定，發(fā)布虛假廣告，欺騙、誤導消費者，使購買商品或者接受服務的消費者的合法權(quán)益受到損害的，由廣告主依法承擔民事責任。第55條違反本法規(guī)定，發(fā)布虛假廣告的，由工商行政管理部第58條有下列行為之一的，由工商行政管理部門責令停止發(fā)布廣告，責令廣告主在相應范圍內(nèi)消除影響，處廣告費用一倍以上三倍以下的罰款，廣告費用無法計算或者明顯偏低的，處十萬元以上二十萬元以下的罰款；情節(jié)嚴重的，處廣告費用三倍以上五倍以下的罰款，廣告費用無法計算或者明顯偏低的，處二十萬元以上一百萬元以下的罰款，可以吊銷營業(yè)執(zhí)照，并由廣告審查機關(guān)撤銷廣告審查批準文件、一年內(nèi)不受理其廣告審查申請：……(七)違反本法第二十五條規(guī)定發(fā)布招商等有投資回報預期的商品或者服務廣告的；(八)違反本法第二十六條規(guī)定發(fā)布房地產(chǎn)廣告的；……第58條有下列行為之一的，由工商行政管理部門責令停止發(fā)3、刑事責任發(fā)布虛假廣告本質(zhì)上說是弄虛作假，故意隱瞞事實，騙取消費者的錢財，當騙取的錢財達到一定數(shù)額時，情節(jié)嚴重的行為則構(gòu)成了虛假廣告罪?！缎谭ā返?22條【虛假廣告罪】廣告主、廣告經(jīng)營者、廣告發(fā)布者違反國家規(guī)定，利用廣告對商品或者服務作虛假宣傳，情節(jié)嚴重的，處二年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。3、刑事責任2010年5月7日最高檢、公安部《關(guān)于公安機關(guān)管轄的刑事案件立案追訴標準的規(guī)定（二）》第75條廣告主、廣告經(jīng)營者、廣告發(fā)布者違反國家規(guī)定，利用廣告對商品或者服務作虛假宣傳，涉嫌下列情形之一的，應予立案追訴:(一)違法所得數(shù)額在10萬元以上的;(二)給單個消費者造成直接經(jīng)濟損失數(shù)額在5萬元以上的，或者給多個消費者造成直接經(jīng)濟損失數(shù)額累計在20萬元以上的;(三)假借預防、控制突發(fā)事件的名義，利用廣告作虛假宣傳，致使多人上當受騙，違法所得數(shù)額在3萬元以上的;(四)雖未達到上述數(shù)額標準，但兩年內(nèi)因利用廣告作虛假宣傳，受過行政處罰2次以上，又利用廣告作虛假宣傳的;(五)造成人身傷殘的;(六)其他情節(jié)嚴重的情形。2010年5月7日最高檢、公安部《關(guān)于公安機關(guān)管轄的刑事案件二、招商條件的確定（一）商業(yè)地產(chǎn)定位招商條件中，對商業(yè)地產(chǎn)定位作出的具體承諾，對承租人是否承租房屋具有重大影響，一般認定為具有法律約束力。如事后變更項目定位的（例如變更商場類型），承租人解除合同的主張很可能得到支持。因此，在項目定位最終確定前，招商條件中應當對定位采取寬泛的描述，避免因承諾具體、明確而具備法律約束力。二、招商條件的確定（二）出租率項目出租率對人流量具有重大影響，而人流量的大小影響著商戶的經(jīng)營狀況。出租人對出租率及人流量的承諾，系決定承租人是否租賃房屋、租金金額的重要標準。如出租率及人流量達不到出租人承諾標準的，出租人將構(gòu)成違約，甚至可能導致承租人合法解除合同并要求出租人賠償其損失。因此，應盡量避免對出租率作出明確承諾，或避免承諾了過高的出租率，以降低違約風險。（二）出租率【案例】某商場招商時規(guī)劃圖顯示商場定位為服裝城，一樓二樓共兩層做二三線品牌服飾，三層做一線品牌服飾，并承諾開業(yè)時出租率達百分之七十以上。但實際招商時，一樓二樓卻調(diào)整為其他娛樂行業(yè)，僅有三樓的二分之一區(qū)域引入服飾商戶，且出租率僅為百分之五十，導致商場沒有足夠的服飾品牌吸引購物人群，入駐服飾商戶經(jīng)營情況不佳?！締栴}】在本案中，商戶是否可以向開發(fā)商索賠？【分析】商場的定位及出租率對入駐商戶的經(jīng)營有重大影響，對商場定位的承諾構(gòu)成商戶簽訂租賃合同的重要原因。商場變更定位、調(diào)整規(guī)劃，已構(gòu)成違約，應當賠償入駐商戶的經(jīng)濟損失。如造成入駐商戶簽約目的無法實現(xiàn)的，合同還可能被解除?！景咐浚ㄈ╅_業(yè)時間項目開業(yè)時間受多種因素影響，可能因外界因素而被迫變更，存在一定的不可控性。如招商條件中包含具體開業(yè)時間的，如最終無法實現(xiàn)，則出租人需承擔違約責任。因此，如確需承諾開業(yè)時間的，應盡量約定為一定區(qū)間而非確定日期，并賦予出租人在約定條件成就時調(diào)整開業(yè)時間的權(quán)利，以降低違約風險。（三）開業(yè)時間（四）交付時間確定期房的交付時間后，存在一定的違約風險，原因在于期房仍處于施工建設過程，何時竣工、能否通過驗收，存在不確定性。因此，期房預租的交付時間可以約定以竣工驗收合格并取得有關(guān)許可之日，而不約定為具體日期。（四）交付時間【案例】萬城·匯開發(fā)商在招商時承諾2012年11月11日開業(yè)，但是因為種種原因一直拖到2013年1月24日才進行試營業(yè)，到2013年4月28日正式開業(yè)。并且宣傳的‘萬城·匯地下購物商城是集購物、休閑、餐飲、娛樂、觀光功能于一體的綜合性購物廣場，在這里人們可以享受購物、休閑的快樂和滿足’卻未能兌現(xiàn)，商場內(nèi)根本沒有娛樂、餐飲、電影院等，人流量很少。為此，商場內(nèi)的商戶損失慘重?！締栴}】在本案中，商戶是否可以向開發(fā)商索賠？【案例】【分析】按照《合同法》的規(guī)定，合同雙方應該按照合同要求履行雙方的責任，商場沒有按時開業(yè)，且商場定位與宣傳不符，屬于當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，但是合同仍然有效，商戶可以根據(jù)《合同法》第107條規(guī)定，要求商場承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任?！痉治觥浚ㄎ澹┙桓稑藴梳槍Τ凶獾慕?jīng)營主體，出租人應當滿足其必要的經(jīng)營需求，例如供水供電、中央空調(diào)、電梯、消防設施等配套設施的竣工交付及后期維護。即便雙方對此無明確約定的，一般也要求出租人予以滿足。如出租人不能滿足的，則應承擔違約責任。（五）交付標準【案例】某商場將空調(diào)機房下的區(qū)域出租給某公司用于開辦餐廳，餐飲公司開始營業(yè)后發(fā)現(xiàn)機房產(chǎn)生的噪音過大，嚴重影響顧客用餐環(huán)境，經(jīng)營慘淡。餐飲公司便提出解除租賃合同，并向商場進行索賠?！締栴}】在本案中，商戶是否可以向開發(fā)商索賠？【案例】【分析】提供合格租賃物是出租人的應盡義務，即便雙方?jīng)]有明確約定，通常也認為出租人應當保障房屋的正常使用。本案中，商場出租的區(qū)域存在較大噪音，顯然會給餐廳經(jīng)營造成不利影響，如合同未明確對噪音的免責進行約定，則商場應當承擔違約責任。如噪音過大導致客觀上無法經(jīng)營餐廳的，則承租人有權(quán)解除合同。部分行業(yè)存在特殊需求的（例如健身房對隔音的需求、火鍋店對用水用電的較大需求等），建議雙方明確約定雙方各自承擔的責任范圍，以避免發(fā)生爭議時出租人處于不利地位。配套設施交付后還存在使用及后期維修養(yǎng)護責任，也要事先考慮?！痉治觥浚┩瑯I(yè)限制承租人要求出租人同業(yè)限制的，即要求出租人在項目中不再引進競爭對手的，此時應當對同業(yè)限制的商戶類型作出明確約定。如約定較為籠統(tǒng)的，將擴大限制范圍，對出租人招商構(gòu)成不當限制。同時，可以約定在承租人的經(jīng)營狀況無法滿足項目需求時，出租人有權(quán)解除同業(yè)限制，引進第三方經(jīng)營同業(yè)。（六）同業(yè)限制三、租賃合同的簽訂（一）簽約主體簽約主體應當是實際經(jīng)營商鋪、使用辦公室的經(jīng)營主體。預租時，可能存在先由個人承租，事后開辦企業(yè)入駐的情況，應當及時變更租賃主體，避免出租人與實際經(jīng)營主體之間無合同約束的情況出現(xiàn)。對需特殊許可的行業(yè)，如餐飲，應核查其相關(guān)許可證，或至少在合同中約定承租人保證具備相應的經(jīng)營資質(zhì)，如合同因無法履行而解除的，則可以據(jù)此向承租人索賠。同時，針對小型企業(yè)，應當由其股東個人提供保證擔保，避免股東利用公司有限責任制度逃避責任，損害出租人權(quán)益。三、租賃合同的簽訂【案例】某商場于2013進行招商時，將2層一個店面出租給張某，約定由其用于開辦咖啡廳。雙方簽訂租賃合同后，張某使用該店面注冊了小張咖啡屋餐飲有限公司并開展經(jīng)營。此后由小張咖啡公司繳納租金，商場亦向小張咖啡公司開具發(fā)票。2014年小張咖啡公司發(fā)生租金拖欠，商場便依據(jù)與張某簽訂的合同約定提起索賠?！締栴}】在本案中，商場依據(jù)與張某簽訂的合同約定提起索賠能否得到支持？【分析】小張咖啡屋餐飲有限公司系獨立法人，與張某系不同法律主體。張某簽訂的合同不能約定小張咖啡屋餐飲有限公司，商場僅能向張某索賠，或依據(jù)《合同法》規(guī)定，以事實租賃合同關(guān)系向小張咖啡屋餐飲有限公司索賠?！景咐浚ǘ┳赓U標的1.租賃場所對租賃場所的位置，應當以位置圖方式予以確定。如僅僅約定位置編號的，由于該編號系出租人內(nèi)部自行確定，證明力小，難以對抗他人相反主張，容易產(chǎn)生爭議。2.租賃面積在商場、辦公樓尚未完成裝修、隔斷，甚至尚未建設竣工的情況下，應當約定租賃面積以實測為準，并約定實測面積與暫估面積不符時的處理辦法。租賃面積系以建筑面積計算，或以使用面積計算，是否包含公攤面積，公攤面積如何計算等，均應予以明確約定。（二）租賃標的【案例】幾年前，某開發(fā)商和王先生簽訂了書面協(xié)議。開發(fā)商將建筑面積157平方米的某寫字樓A203室租給王先生使用。合同簽訂后，王先生陸續(xù)交納了46000元租金給開發(fā)商。但是合同未到期，王先生就發(fā)現(xiàn)該房屋的建筑面積實際為119.5平方米。發(fā)現(xiàn)問題后，王先生就沒有續(xù)交租金。雙方協(xié)商未果，對簿公堂。開發(fā)商主張王先生繳納租金和滯納金，而王先生主張對方退還多繳納的租金?！締栴}】在本案中，誰的主張能夠得到支持？【案例】【分析】（1）租賃房屋是當事人雙方認可的特定房屋，合同約定的租金標準為固定數(shù)額，出租人依約交付該特定房屋，承租人在合理期限內(nèi)未提出異議，其又以合同約定面積與實際面積不符為由主張拒付、減付租金的，不予支持，但租賃合同存在《合同法》第五十四條規(guī)定的可撤銷情形的除外。（2）租賃房屋需要依據(jù)合同約定的面積來確定具體范圍，租金數(shù)額與租賃面積直接相關(guān)，承租人以合同約定面積與實際面積不符為由，依據(jù)《合同法》第一百一十一條規(guī)定要求出租人承擔減付相應租金等違約責任的，可予支持?！痉治觥浚ㄈ┳赓U用途1.限定租賃用途，有利于項目定位的實現(xiàn)；2.限定租賃用途，可以避免部分商戶的不當行為妨害其他商戶的正常經(jīng)營；3.限定租賃用途，可以避免出租人違反與其他商戶的同業(yè)限制約定。如未限定租賃用途的，則出租人有權(quán)自行決定經(jīng)營事項并隨時予以變更，將對出租人造成不利影響。（三）租賃用途如商戶違法經(jīng)營，例如未通過環(huán)評、消防，或未領取營業(yè)執(zhí)照等，不僅商戶自身應承擔主管部門處以的行政處罰，如罰款、停業(yè)、吊銷證照等；開發(fā)商作為管理方同樣要根據(jù)自身過錯程度承擔行政責任。如商戶的違法經(jīng)營行為造成第三者人身傷害需承擔民事責任，開發(fā)商根據(jù)過錯程度也要承擔部分責任。因此，開發(fā)商應當保持對租戶營業(yè)行為的監(jiān)督和管理。建議：在租賃合同中重點提示不得進行違法違規(guī)行為，一旦發(fā)現(xiàn)承租人違反可立即解除合同并要其搬離，并及時向工商、稅務、公安等有關(guān)機關(guān)進行舉報。如商戶違法經(jīng)營，例如未通過環(huán)評、消防，或未領取營業(yè)執(zhí)照等，不（四）租賃期限1.最長不超過20年，超過部分無效。2.未書面確定租賃期限的，視為不定期租賃，雙方均可解除合同，但出租人應在合理期限前通知承租人。3.租賃期限屆滿后，未續(xù)簽但承租人繼續(xù)使用房屋，出租人未提異議的，視為已續(xù)簽，期限為不定期。（四）租賃期限【案例】2012年3月7日，原告杜某與被告陳某簽訂了一份租賃合同，合同約定杜某將自家房屋一間出租給陳某使用，為期兩年，租金為3600元每月，按年交付。2014年3月6日期滿后雙方也未續(xù)簽合同，陳某繼續(xù)使用杜某房屋，杜某亦未提出異議，2015年3月6日，已到一年交租時，因房價上漲，市價比雙方約定租金貴1000元。杜某屢次向陳某催收租金并要求陳某以市價租金交付，但陳某多番推遲，遂杜某向法院起訴?！締栴}】在本案中，租金標準應如何確定？【案例】【分析】《中華人民共和國合同法》第二百三十六條規(guī)定：“租賃期屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期?！钡诙偃l規(guī)定：“當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。”根據(jù)法律規(guī)定系指原租賃合同有效，所以租賃合同終止后，出租人與承租人雖未續(xù)簽合同，但雙方均按原合同實際履行，原租賃合同繼續(xù)有效，雙方租金也定當以原合同約定為準?！痉治觥浚ㄎ澹I業(yè)執(zhí)照辦理1.應事先與當?shù)毓ど绦姓芾頇C構(gòu)咨詢：是否能以租賃場所作為住所注冊公司或個體工商戶。如果不能或不確定，則應當在合同中約定，未能辦理營業(yè)執(zhí)照的風險由承租人自行承擔。否則如承租人辦理工商登記手續(xù)受阻的，可以解除合同并向出租人索賠。2.應約定退租后承租人將注冊地址遷出租賃場所的期限及逾期違約金標準，避免承租人退租后拖延遷址，導致接替租賃的第三方無法以同一地址作為企業(yè)住所。（五）營業(yè)執(zhí)照辦理【案例】2010年，某開發(fā)商將其寫字樓1323室出租給蘇瑞公司，2012年蘇瑞公司不再租賃該辦公室。2013年1月開發(fā)商將1323室房屋租給羅某，雙方約定開發(fā)商應當協(xié)助辦理營業(yè)執(zhí)照。

合同簽訂后，蘇某著手購置辦公家具、辦理營業(yè)執(zhí)照。由于房屋內(nèi)本來有蘇瑞公司的營業(yè)執(zhí)照沒有注銷，直至2013年4月蘇某的營業(yè)執(zhí)照也沒有辦下來，蘇某購買的家具則堆放在租賃房屋內(nèi)無法使用，蘇某也未開始經(jīng)營。

2013年6月，蘇某起訴開發(fā)商，以房屋無法辦理營業(yè)執(zhí)照為由，請求解除房屋租賃合同，要求退還已收的租金和押金40萬元，并賠償購置家具等的損失15萬元?！締栴}】在本案中，不能辦理營業(yè)執(zhí)照的責任應由誰承擔？【案例】【分析】

雙方在房屋租賃合同中明確約定該房屋用途為辦公。辦公用房除了房屋本身能夠用作辦公場地外，還應當符合以辦公用房性質(zhì)辦理工商登記注冊的用途。開發(fā)商未事先告知蘇某1323室房屋此前已辦理其他公司營業(yè)執(zhí)照的事實，且最終未能協(xié)助蘇某辦理營業(yè)執(zhí)照，構(gòu)成違約，應當承擔違約責任。【分析】（六）物業(yè)管理1.如需要商戶接受統(tǒng)一管理的，則需要在合同中予以明確約定。包括收款方式、促銷活動的配合等。如未明確約定的，則商戶在不妨礙他人正常經(jīng)營的情況下，無義務配合管理。2.物業(yè)費、水電費的承擔應當予以明確。（六）物業(yè)管理【案例】深圳太陽百貨商場于2014年圣誕季推出了“以1換2.5倍”的商場促銷活動,商場內(nèi)幾乎所有的商家都參與了活動?；顒游撕芏嘞M者,但百貨商場內(nèi)的蘭蔻專賣店等商店拒絕參加活動，引發(fā)了許多消費者對太陽百貨商場虛假宣傳的投訴。太陽百貨商場便試圖對蘭蔻專賣店等進行處罰?！締栴}】在本案中，太陽百貨商場是否有權(quán)要求商鋪配合促銷活動？是否有權(quán)對商鋪進行處罰【案例】【分析】商場與商鋪系平等法律主體，雙方應當嚴格按租賃合同約定履行各自權(quán)利義務。在無約定的情況下，商場無權(quán)對商鋪的經(jīng)營活動進行干涉，商鋪沒有義務配合商場的促銷活動，亦沒有權(quán)利就其不配合行為進行處罰。

商場應當事先在租賃合同中對促銷等活動的配合事宜進行詳細約定，并按照合同約定的程序通知商鋪，否則對商鋪無約束力?！痉治觥克?、租賃合同的履行（一）押金押金作為履約保證金，用于擔保承租人對租賃合同的履行。需在合同中明確：1.押金的支付時間2.押金的擔保范圍：包括租金、違約金、損失賠償金等3.押金的抵扣與補充：押金因承租人違約而全部或部分扣除的，應及時補充。4.押金的退還：合同終止且雙方完成結(jié)算，剩余部分無息退還。四、租賃合同的履行（二）裝飾裝修1.裝修權(quán)限：裝修方案應當經(jīng)出租人同意，且不得破壞主體結(jié)構(gòu)、影響建筑安全2.裝修施工：不得影響他人經(jīng)營3.消防驗收：消防驗收由承租人負責4.裝飾裝修的歸屬：合同終止后（包括提前退租）按現(xiàn)狀交付出租人且不予補償，或由承租人恢復原狀后交付出租人（二）裝飾裝修【案例】牟先生家住桓臺，3年前他想在張店城區(qū)開一家酒店，經(jīng)過前期考察，選中了金晶大道上一處營業(yè)房。跟出租房屋的謝先生協(xié)商后，他與謝先生簽訂了6年的合同。牟先生花了30多萬元進行裝修，把營業(yè)房改造成一家非常有品位的酒店。酒店開業(yè)后，因生意不好無力支付租金，謝先生便提前解除合同、收回房屋。雙方就裝飾裝修的歸屬及補償發(fā)生爭議?！締栴}】在本案中，謝先生是否需要就裝飾裝修對牟先生進行補償？【案例】【分析】承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：(一)因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應予支持;(二)因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內(nèi)予以適當補償;(三)因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯承擔相應的責任;(四)因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外?！痉治觥浚ㄈ┟庾馄?.免租期與實際裝修期限的關(guān)系2.免租期與租賃期限的關(guān)系3.提前退租時，對免租期的處理方式（補交免租期租金）（三）免租期【案例】牟先生家住桓臺，3年前他想在張店城區(qū)開一家酒店，經(jīng)過前期考察，選中了金晶大道上一處營業(yè)房。跟出租房屋的謝先生協(xié)商后，他與謝先生簽訂了6年的合同。牟先生花了30多萬元進行裝修，把營業(yè)房改造成一家非常有品位的酒店。酒店開業(yè)后，因生意不好無力支付租金，謝先生便提前解除合同、收回房屋。雙方就裝飾裝修的歸屬及補償發(fā)生爭議。【問題】在本案中，謝先生是否需要就裝飾裝修對牟先生進行補償？【案例】【案例】

2008年6月份某商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為出租方與作為承租方的某上市服飾有限公司簽訂房屋租賃合同，約定租期5年，被告享有1年的免租期。在出租方交付房屋后，承租方從2009年初開始停止裝修，截止到09年前半年一直未再裝修商鋪，在免租期即將屆滿之時，承租方向出租方下達了解除合同通知書，主要內(nèi)容是：由于市場前景問題，其與出租方解除合同，根據(jù)合同規(guī)定，被告有1年的免租期，所以，房租不予支付。

【問題】在本案中，免租期內(nèi)房租是否應當支付？【案例】【分析】原告某商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司在和被告某上市服飾有限公司簽訂的房屋租賃合同，系雙方真實意思表示，合法有效，雙方均應按照合同約定履行自己的義務。現(xiàn)被告已經(jīng)向原告發(fā)出解除通知書，明確表示不履行合同，其行為已構(gòu)成了違約，免租期是建立在被告完全履行合同的基礎之上的，現(xiàn)被告已根本違約，不再享有免租期的權(quán)利，根據(jù)雙方合同的約定，應當承擔違約責任，支付實際占用商鋪時間內(nèi)的租金?！痉治觥浚ㄈ┳饨鹎犯?.設置合理的租金結(jié)算周期，并盡可能提前預收下一結(jié)算周期租金。2.約定逾期違約金，并約定出租人有權(quán)從押金中予以抵扣。3.逾期達到一定期限的，經(jīng)事先通知后，出租人可以停水停電。4.逾期達到一定期限的，出租人可以解除合同。（三）租金欠付（四）停水停電1.承租人違約且拒不改正的，出租人一定條件下可以通過停水停電的方式，促使承租人糾正其違約行為。2.前提條件：水電由出租人提供，承租人未與水電公司直接簽訂供水、供電合同，否則承租人擅自停水停電的行為將可能同時侵犯水電公司及承租人權(quán)利。3.停水停電程序：（1）事先通知承租人停水停電時間；（2）依違約程度，決定停水停電的持續(xù)時間并予以執(zhí)行。（四）停水停電【案例】

2008年6月份某商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為出租方與作為承租方的某上市服飾有限公司簽訂房屋租賃合同，約定租期5年，被告享有1年的免租期。在出租方交付房屋后，承租方從2009年初開始停止裝修，截止到09年前半年一直未再裝修商鋪，在免租期即將屆滿之時，承租方向出租方下達了解除合同通知書，主要內(nèi)容是：由于市場前景問題，其與出租方解除合同，根據(jù)合同規(guī)定，被告有1年的免租期，所以，房租不予支付。

【問題】在本案中，免租期內(nèi)房租是否應當支付？【案例】【案例】周先生（以下簡稱“乙方”）是某商業(yè)地產(chǎn)公司（一下簡稱“甲方”)開發(fā)的一商鋪的承租戶。乙方因經(jīng)營不善，未按時交納租金。甲方多次向其催收，乙方均以種種借口拖延。8月20日，甲方書面告知乙方如再拖延將停水停電，乙方仍未理會，甲方對乙方承租的該商鋪停水停電。雙方就此產(chǎn)生爭執(zhí)。【問題】在本案中，出租人是否有權(quán)采取停水停電的方式催收租金？【案例】【分析】房屋租賃合同履行過程中，從事經(jīng)營活動的承租人經(jīng)出租人催告并事先告知將采取斷電（水、氣）等行為的情況下，在合理期限內(nèi)仍未依約支付租金，出租人采取前述行為屬于行使合同履行抗辯權(quán)的行為，但合同另有約定的除外。承租人應當支付斷電（水、氣）期間的租金。出租人采取斷電（水、氣）等行為對合同履行造成的影響應當與承租人欠付租金的數(shù)額、比例及過錯程度相適應，超過必要限度給承租人造成損失的，應當承擔賠償損失等違約責任?！痉治觥浚ㄎ澹娦序v房1.騰房條件承租人違約，且出租人根據(jù)法律或合同約定解除合同。（包括承租人人去樓空的情形）建議：在租賃合同中明確約定開發(fā)商的單方解除權(quán)，例如：“承租人違反本合同約定的義務且經(jīng)出租人催告后7日內(nèi)仍不履行的，出租人有權(quán)發(fā)出解除合同的通知。自承租人收到該通知或按照承租人預留的通訊地址送達之日起，本合同解除。出租人并可追究承租人的違約責任。”（五）強行騰房2.騰房程序：（1）書面通知解除合同及合理騰房期限，人去樓空的情況下，可將通知張貼于租賃場所；（2）經(jīng)公證，清點承租人物品、制作物品清單；（3）提存物品并通知承租人物品存放地點。建議：在違約業(yè)主未完成搬離之前，最好不要與新的業(yè)主簽訂合同，防止一旦前業(yè)主搬離過程中出現(xiàn)意外情況，造成新業(yè)主無法進場從而向開發(fā)商主張違約責任?？煽紤]先與新業(yè)主只簽訂不具備嚴格約束力的意向協(xié)議，并注明意向書所列條款如遇任何情況無法成就，雙方互不追究任何責任。2.騰房程序：（六）轉(zhuǎn)租的風險1.出租人不掌握次承租人的信息，存在違法經(jīng)營風險；2.出租人不掌握承租人與次承租人之間合同的信息，其租期可能超出出租人與承租人合同租期，造成未來租期屆滿時騰房面臨實際障礙；3.次承租人損害出租人利益時，出租人無法依據(jù)租賃合同向其索賠，租賃合同形同虛設；4.出租人向承租人索賠時，因其已不在現(xiàn)場經(jīng)營，且其押金通常已轉(zhuǎn)嫁給次承租人，其不配合出租人的風險極大。因此，應當限制轉(zhuǎn)租，并定期核查房屋實際使用人情況。（六）轉(zhuǎn)租的風險謝謝大家！

律師

2015年9月謝謝大家！商業(yè)地產(chǎn)招商法律風險防控講座

主講人：

律師商業(yè)地產(chǎn)招商第一部分招商廣告的發(fā)布第二部分招商條件的確定第三部分租賃合同的簽訂第四部分租賃合同的履行第一部分招商廣告的發(fā)布一、招商廣告的發(fā)布廣告和宣傳資料一般為要約邀請，但如果廣告中對招商條件的說明和允諾具體確定，并對租賃合同的訂立以及租賃價格的確定有重大影響的，應當視為要約，對廣告發(fā)布者具有法律約束力。即一旦作出此類說明和允諾，就需要按照允諾內(nèi)容履行相應的義務，否則即構(gòu)成違約，需承擔違約責任。一、招商廣告的發(fā)布（一）怎樣判斷廣告內(nèi)容屬于要約還是要約邀請？（一）怎樣判斷廣告內(nèi)容屬于要約還是要約邀請？【案例】某商場于2015年4月10日在報紙上發(fā)廣告稱：“我商場現(xiàn)有某品牌型號的智能手機，每部價格1650元，隨時供貨。截止日為4月20日。”崔某看到廣告后于4月18日前往該商場購買。誰知，該商場告知崔某商場現(xiàn)已無貨，并且也不打算再進貨。崔某要商場賠償車費150元，遭到商場當面拒絕，崔某非常氣憤，遂向律師咨詢能否要求商場賠償?！締栴}】在本案中，該商場發(fā)布的廣告屬于要約還是要約邀請？崔某能否要求商場賠償其損失？【案例】【分析】：要約是一方當事人向另一方當事人提出訂立合同的條件，希望對方完全接受此條件的意思表示。如果受要約人明確表示接受要約的條件，即為承諾。有效的要約一旦經(jīng)過受要約人的承諾，合同即告成立，雙方都受合同的約束?！痉治觥浚撼闪⒂行У囊s必須具備以下條件：（1）要約的內(nèi)容必須具體明確。所謂“具體”是指要約的內(nèi)容必須具有足以使合同成立的主要條款。如果沒有包含合同的主要條款，受要約人難以作出承諾，即使作出了承諾，也會因為雙方的這種合意不具備合同的主要條款而使合同不能成立。所謂“明確”，是指要約的內(nèi)容必須明確，不能含糊不清，否則無法承諾。（2）要約必須具有訂立合同的意圖，表明一經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示的拘束。成立有效的要約必須具備以下條件：那么，要約的內(nèi)容怎樣才算具體明確？“具體明確”是根據(jù)合同的可履行標準進行判斷，而不是個人單方面的認識，同時還要考慮交易習慣。是否構(gòu)成要約，還要看這種商業(yè)廣告對當事人之間簽定合同是否具有實質(zhì)的影響,如果具有實質(zhì)的影響,那么這種商業(yè)廣告就應該屬于合同條款的一部分,是需要雙方當事人遵守的。那么，要約的內(nèi)容怎樣才算具體明確？在上述案例中，該商場發(fā)布的商業(yè)廣告，因為內(nèi)容具體確定，符合要約的條件，一經(jīng)他人承諾就產(chǎn)生合同成立的效力。因此崔某于廣告約定的時間內(nèi)前往購物，可以認定為對商場要約的承諾，因此應視為買賣合同成立。某商場應當按廣告的約定銷售這款智能手機，否則應當承擔違約責任。因此崔某有權(quán)要求商場賠償車費150元。在上述案例中，該商場發(fā)布的商業(yè)廣告，因為內(nèi)容具體確定，符合要（二）虛假廣告宣傳可能會承擔怎樣的法律責任？（二）虛假廣告宣傳可能會承擔怎樣的法律責任？1、民事責任

如前所述，如招商廣告的內(nèi)容已構(gòu)成要約，但廣告發(fā)布者沒有按照廣告中允諾的條件履行，則構(gòu)成違約，依法應當承擔違約賠償責任。《合同法》第54條一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷。第107條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。第112條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應當賠償損失。1、民事責任2、行政責任《廣告法》（2015年9月1日起施行）第4條廣告不得含有虛假或者引人誤解的內(nèi)容，不得欺騙、誤導消費者。廣告主應當對廣告內(nèi)容的真實性負責。第25條招商等有投資回報預期的商品或者服務廣告，應當對可能存在的風險以及風險責任承擔有合理提示或者警示，并不得含有下列內(nèi)容：(一)對未來效果、收益或者與其相關(guān)的情況作出保證性承諾，明示或者暗示保本、無風險或者保收益等，國家另有規(guī)定的除外；(二)利用學術(shù)機構(gòu)、行業(yè)協(xié)會、專業(yè)人士、受益者的名義或者形象作推薦、證明。2、行政責任第26條房地產(chǎn)廣告，房源信息應當真實，面積應當表明為建筑面積或者套內(nèi)建筑面積，并不得含有下列內(nèi)容：(一)升值或者投資回報的承諾；(二)以項目到達某一具體參照物的所需時間表示項目位置；(三)違反國家有關(guān)價格管理的規(guī)定；(四)對規(guī)劃或者建設中的交通、商業(yè)、文化教育設施以及其他市政條件作誤導宣傳。第26條房地產(chǎn)廣告，房源信息應當真實，面積應當表明為建筑第28條廣告以虛假或者引人誤解的內(nèi)容欺騙、誤導消費者的，構(gòu)成虛假廣告。廣告有下列情形之一的，為虛假廣告：(一)商品或者服務不存在的；(二)商品的性能、功能、產(chǎn)地、用途、質(zhì)量、規(guī)格、成分、價格、生產(chǎn)者、有效期限、銷售狀況、曾獲榮譽等信息，或者服務的內(nèi)容、提供者、形式、質(zhì)量、價格、銷售狀況、曾獲榮譽等信息，以及與商品或者服務有關(guān)的允諾等信息與實際情況不符，對購買行為有實質(zhì)性影響的；(三)使用虛構(gòu)、偽造或者無法驗證的科研成果、統(tǒng)計資料、調(diào)查結(jié)果、文摘、引用語等信息作證明材料的；(四)虛構(gòu)使用商品或者接受服務的效果的；(五)以虛假或者引人誤解的內(nèi)容欺騙、誤導消費者的其他情形。第28條廣告以虛假或者引人誤解的內(nèi)容欺騙、誤導消費者第55條違反本法規(guī)定，發(fā)布虛假廣告的，由工商行政管理部門責令停止發(fā)布廣告，責令廣告主在相應范圍內(nèi)消除影響，處廣告費用三倍以上五倍以下的罰款，廣告費用無法計算或者明顯偏低的，處二十萬元以上一百萬元以下的罰款；兩年內(nèi)有三次以上違法行為或者有其他嚴重情節(jié)的，處廣告費用五倍以上十倍以下的罰款，廣告費用無法計算或者明顯偏低的，處一百萬元以上二百萬元以下的罰款，可以吊銷營業(yè)執(zhí)照，并由廣告審查機關(guān)撤銷廣告審查批準文件、一年內(nèi)不受理其廣告審查申請。第56條違反本法規(guī)定，發(fā)布虛假廣告，欺騙、誤導消費者，使購買商品或者接受服務的消費者的合法權(quán)益受到損害的，由廣告主依法承擔民事責任。第55條違反本法規(guī)定，發(fā)布虛假廣告的，由工商行政管理部第58條有下列行為之一的，由工商行政管理部門責令停止發(fā)布廣告，責令廣告主在相應范圍內(nèi)消除影響，處廣告費用一倍以上三倍以下的罰款，廣告費用無法計算或者明顯偏低的，處十萬元以上二十萬元以下的罰款；情節(jié)嚴重的，處廣告費用三倍以上五倍以下的罰款，廣告費用無法計算或者明顯偏低的，處二十萬元以上一百萬元以下的罰款，可以吊銷營業(yè)執(zhí)照，并由廣告審查機關(guān)撤銷廣告審查批準文件、一年內(nèi)不受理其廣告審查申請：……(七)違反本法第二十五條規(guī)定發(fā)布招商等有投資回報預期的商品或者服務廣告的；(八)違反本法第二十六條規(guī)定發(fā)布房地產(chǎn)廣告的；……第58條有下列行為之一的，由工商行政管理部門責令停止發(fā)3、刑事責任發(fā)布虛假廣告本質(zhì)上說是弄虛作假，故意隱瞞事實，騙取消費者的錢財，當騙取的錢財達到一定數(shù)額時，情節(jié)嚴重的行為則構(gòu)成了虛假廣告罪?！缎谭ā返?22條【虛假廣告罪】廣告主、廣告經(jīng)營者、廣告發(fā)布者違反國家規(guī)定，利用廣告對商品或者服務作虛假宣傳，情節(jié)嚴重的，處二年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。3、刑事責任2010年5月7日最高檢、公安部《關(guān)于公安機關(guān)管轄的刑事案件立案追訴標準的規(guī)定（二）》第75條廣告主、廣告經(jīng)營者、廣告發(fā)布者違反國家規(guī)定，利用廣告對商品或者服務作虛假宣傳，涉嫌下列情形之一的，應予立案追訴:(一)違法所得數(shù)額在10萬元以上的;(二)給單個消費者造成直接經(jīng)濟損失數(shù)額在5萬元以上的，或者給多個消費者造成直接經(jīng)濟損失數(shù)額累計在20萬元以上的;(三)假借預防、控制突發(fā)事件的名義，利用廣告作虛假宣傳，致使多人上當受騙，違法所得數(shù)額在3萬元以上的;(四)雖未達到上述數(shù)額標準，但兩年內(nèi)因利用廣告作虛假宣傳，受過行政處罰2次以上，又利用廣告作虛假宣傳的;(五)造成人身傷殘的;(六)其他情節(jié)嚴重的情形。2010年5月7日最高檢、公安部《關(guān)于公安機關(guān)管轄的刑事案件二、招商條件的確定（一）商業(yè)地產(chǎn)定位招商條件中，對商業(yè)地產(chǎn)定位作出的具體承諾，對承租人是否承租房屋具有重大影響，一般認定為具有法律約束力。如事后變更項目定位的（例如變更商場類型），承租人解除合同的主張很可能得到支持。因此，在項目定位最終確定前，招商條件中應當對定位采取寬泛的描述，避免因承諾具體、明確而具備法律約束力。二、招商條件的確定（二）出租率項目出租率對人流量具有重大影響，而人流量的大小影響著商戶的經(jīng)營狀況。出租人對出租率及人流量的承諾，系決定承租人是否租賃房屋、租金金額的重要標準。如出租率及人流量達不到出租人承諾標準的，出租人將構(gòu)成違約，甚至可能導致承租人合法解除合同并要求出租人賠償其損失。因此，應盡量避免對出租率作出明確承諾，或避免承諾了過高的出租率，以降低違約風險。（二）出租率【案例】某商場招商時規(guī)劃圖顯示商場定位為服裝城，一樓二樓共兩層做二三線品牌服飾，三層做一線品牌服飾，并承諾開業(yè)時出租率達百分之七十以上。但實際招商時，一樓二樓卻調(diào)整為其他娛樂行業(yè)，僅有三樓的二分之一區(qū)域引入服飾商戶，且出租率僅為百分之五十，導致商場沒有足夠的服飾品牌吸引購物人群，入駐服飾商戶經(jīng)營情況不佳?！締栴}】在本案中，商戶是否可以向開發(fā)商索賠？【分析】商場的定位及出租率對入駐商戶的經(jīng)營有重大影響，對商場定位的承諾構(gòu)成商戶簽訂租賃合同的重要原因。商場變更定位、調(diào)整規(guī)劃，已構(gòu)成違約，應當賠償入駐商戶的經(jīng)濟損失。如造成入駐商戶簽約目的無法實現(xiàn)的，合同還可能被解除。【案例】（三）開業(yè)時間項目開業(yè)時間受多種因素影響，可能因外界因素而被迫變更，存在一定的不可控性。如招商條件中包含具體開業(yè)時間的，如最終無法實現(xiàn)，則出租人需承擔違約責任。因此，如確需承諾開業(yè)時間的，應盡量約定為一定區(qū)間而非確定日期，并賦予出租人在約定條件成就時調(diào)整開業(yè)時間的權(quán)利，以降低違約風險。（三）開業(yè)時間（四）交付時間確定期房的交付時間后，存在一定的違約風險，原因在于期房仍處于施工建設過程，何時竣工、能否通過驗收，存在不確定性。因此，期房預租的交付時間可以約定以竣工驗收合格并取得有關(guān)許可之日，而不約定為具體日期。（四）交付時間【案例】萬城·匯開發(fā)商在招商時承諾2012年11月11日開業(yè)，但是因為種種原因一直拖到2013年1月24日才進行試營業(yè)，到2013年4月28日正式開業(yè)。并且宣傳的‘萬城·匯地下購物商城是集購物、休閑、餐飲、娛樂、觀光功能于一體的綜合性購物廣場，在這里人們可以享受購物、休閑的快樂和滿足’卻未能兌現(xiàn)，商場內(nèi)根本沒有娛樂、餐飲、電影院等，人流量很少。為此，商場內(nèi)的商戶損失慘重?！締栴}】在本案中，商戶是否可以向開發(fā)商索賠？【案例】【分析】按照《合同法》的規(guī)定，合同雙方應該按照合同要求履行雙方的責任，商場沒有按時開業(yè)，且商場定位與宣傳不符，屬于當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，但是合同仍然有效，商戶可以根據(jù)《合同法》第107條規(guī)定，要求商場承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任?！痉治觥浚ㄎ澹┙桓稑藴梳槍Τ凶獾慕?jīng)營主體，出租人應當滿足其必要的經(jīng)營需求，例如供水供電、中央空調(diào)、電梯、消防設施等配套設施的竣工交付及后期維護。即便雙方對此無明確約定的，一般也要求出租人予以滿足。如出租人不能滿足的，則應承擔違約責任。（五）交付標準【案例】某商場將空調(diào)機房下的區(qū)域出租給某公司用于開辦餐廳，餐飲公司開始營業(yè)后發(fā)現(xiàn)機房產(chǎn)生的噪音過大，嚴重影響顧客用餐環(huán)境，經(jīng)營慘淡。餐飲公司便提出解除租賃合同，并向商場進行索賠?！締栴}】在本案中，商戶是否可以向開發(fā)商索賠？【案例】【分析】提供合格租賃物是出租人的應盡義務，即便雙方?jīng)]有明確約定，通常也認為出租人應當保障房屋的正常使用。本案中，商場出租的區(qū)域存在較大噪音，顯然會給餐廳經(jīng)營造成不利影響，如合同未明確對噪音的免責進行約定，則商場應當承擔違約責任。如噪音過大導致客觀上無法經(jīng)營餐廳的，則承租人有權(quán)解除合同。部分行業(yè)存在特殊需求的（例如健身房對隔音的需求、火鍋店對用水用電的較大需求等），建議雙方明確約定雙方各自承擔的責任范圍，以避免發(fā)生爭議時出租人處于不利地位。配套設施交付后還存在使用及后期維修養(yǎng)護責任，也要事先考慮?！痉治觥浚┩瑯I(yè)限制承租人要求出租人同業(yè)限制的，即要求出租人在項目中不再引進競爭對手的，此時應當對同業(yè)限制的商戶類型作出明確約定。如約定較為籠統(tǒng)的，將擴大限制范圍，對出租人招商構(gòu)成不當限制。同時，可以約定在承租人的經(jīng)營狀況無法滿足項目需求時，出租人有權(quán)解除同業(yè)限制，引進第三方經(jīng)營同業(yè)。（六）同業(yè)限制三、租賃合同的簽訂（一）簽約主體簽約主體應當是實際經(jīng)營商鋪、使用辦公室的經(jīng)營主體。預租時，可能存在先由個人承租，事后開辦企業(yè)入駐的情況，應當及時變更租賃主體，避免出租人與實際經(jīng)營主體之間無合同約束的情況出現(xiàn)。對需特殊許可的行業(yè)，如餐飲，應核查其相關(guān)許可證，或至少在合同中約定承租人保證具備相應的經(jīng)營資質(zhì)，如合同因無法履行而解除的，則可以據(jù)此向承租人索賠。同時，針對小型企業(yè)，應當由其股東個人提供保證擔保，避免股東利用公司有限責任制度逃避責任，損害出租人權(quán)益。三、租賃合同的簽訂【案例】某商場于2013進行招商時，將2層一個店面出租給張某，約定由其用于開辦咖啡廳。雙方簽訂租賃合同后，張某使用該店面注冊了小張咖啡屋餐飲有限公司并開展經(jīng)營。此后由小張咖啡公司繳納租金，商場亦向小張咖啡公司開具發(fā)票。2014年小張咖啡公司發(fā)生租金拖欠，商場便依據(jù)與張某簽訂的合同約定提起索賠。【問題】在本案中，商場依據(jù)與張某簽訂的合同約定提起索賠能否得到支持？【分析】小張咖啡屋餐飲有限公司系獨立法人，與張某系不同法律主體。張某簽訂的合同不能約定小張咖啡屋餐飲有限公司，商場僅能向張某索賠，或依據(jù)《合同法》規(guī)定，以事實租賃合同關(guān)系向小張咖啡屋餐飲有限公司索賠?！景咐浚ǘ┳赓U標的1.租賃場所對租賃場所的位置，應當以位置圖方式予以確定。如僅僅約定位置編號的，由于該編號系出租人內(nèi)部自行確定，證明力小，難以對抗他人相反主張，容易產(chǎn)生爭議。2.租賃面積在商場、辦公樓尚未完成裝修、隔斷，甚至尚未建設竣工的情況下，應當約定租賃面積以實測為準，并約定實測面積與暫估面積不符時的處理辦法。租賃面積系以建筑面積計算，或以使用面積計算，是否包含公攤面積，公攤面積如何計算等，均應予以明確約定。（二）租賃標的【案例】幾年前，某開發(fā)商和王先生簽訂了書面協(xié)議。開發(fā)商將建筑面積157平方米的某寫字樓A203室租給王先生使用。合同簽訂后，王先生陸續(xù)交納了46000元租金給開發(fā)商。但是合同未到期，王先生就發(fā)現(xiàn)該房屋的建筑面積實際為119.5平方米。發(fā)現(xiàn)問題后，王先生就沒有續(xù)交租金。雙方協(xié)商未果，對簿公堂。開發(fā)商主張王先生繳納租金和滯納金，而王先生主張對方退還多繳納的租金?！締栴}】在本案中，誰的主張能夠得到支持？【案例】【分析】（1）租賃房屋是當事人雙方認可的特定房屋，合同約定的租金標準為固定數(shù)額，出租人依約交付該特定房屋，承租人在合理期限內(nèi)未提出異議，其又以合同約定面積與實際面積不符為由主張拒付、減付租金的，不予支持，但租賃合同存在《合同法》第五十四條規(guī)定的可撤銷情形的除外。（2）租賃房屋需要依據(jù)合同約定的面積來確定具體范圍，租金數(shù)額與租賃面積直接相關(guān)，承租人以合同約定面積與實際面積不符為由，依據(jù)《合同法》第一百一十一條規(guī)定要求出租人承擔減付相應租金等違約責任的，可予支持?！痉治觥浚ㄈ┳赓U用途1.限定租賃用途，有利于項目定位的實現(xiàn)；2.限定租賃用途，可以避免部分商戶的不當行為妨害其他商戶的正常經(jīng)營；3.限定租賃用途，可以避免出租人違反與其他商戶的同業(yè)限制約定。如未限定租賃用途的，則出租人有權(quán)自行決定經(jīng)營事項并隨時予以變更，將對出租人造成不利影響。（三）租賃用途如商戶違法經(jīng)營，例如未通過環(huán)評、消防，或未領取營業(yè)執(zhí)照等，不僅商戶自身應承擔主管部門處以的行政處罰，如罰款、停業(yè)、吊銷證照等；開發(fā)商作為管理方同樣要根據(jù)自身過錯程度承擔行政責任。如商戶的違法經(jīng)營行為造成第三者人身傷害需承擔民事責任，開發(fā)商根據(jù)過錯程度也要承擔部分責任。因此，開發(fā)商應當保持對租戶營業(yè)行為的監(jiān)督和管理。建議：在租賃合同中重點提示不得進行違法違規(guī)行為，一旦發(fā)現(xiàn)承租人違反可立即解除合同并要其搬離，并及時向工商、稅務、公安等有關(guān)機關(guān)進行舉報。如商戶違法經(jīng)營，例如未通過環(huán)評、消防，或未領取營業(yè)執(zhí)照等，不（四）租賃期限1.最長不超過20年，超過部分無效。2.未書面確定租賃期限的，視為不定期租賃，雙方均可解除合同，但出租人應在合理期限前通知承租人。3.租賃期限屆滿后，未續(xù)簽但承租人繼續(xù)使用房屋，出租人未提異議的，視為已續(xù)簽，期限為不定期。（四）租賃期限【案例】2012年3月7日，原告杜某與被告陳某簽訂了一份租賃合同，合同約定杜某將自家房屋一間出租給陳某使用，為期兩年，租金為3600元每月，按年交付。2014年3月6日期滿后雙方也未續(xù)簽合同，陳某繼續(xù)使用杜某房屋，杜某亦未提出異議，2015年3月6日，已到一年交租時，因房價上漲，市價比雙方約定租金貴1000元。杜某屢次向陳某催收租金并要求陳某以市價租金交付，但陳某多番推遲，遂杜某向法院起訴。【問題】在本案中，租金標準應如何確定？【案例】【分析】《中華人民共和國合同法》第二百三十六條規(guī)定：“租賃期屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期?！钡诙偃l規(guī)定：“當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人?！备鶕?jù)法律規(guī)定系指原租賃合同有效，所以租賃合同終止后，出租人與承租人雖未續(xù)簽合同，但雙方均按原合同實際履行，原租賃合同繼續(xù)有效，雙方租金也定當以原合同約定為準?！痉治觥浚ㄎ澹I業(yè)執(zhí)照辦理1.應事先與當?shù)毓ど绦姓芾頇C構(gòu)咨詢：是否能以租賃場所作為住所注冊公司或個體工商戶。如果不能或不確定，則應當在合同中約定，未能辦理營業(yè)執(zhí)照的風險由承租人自行承擔。否則如承租人辦理工商登記手續(xù)受阻的，可以解除合同并向出租人索賠。2.應約定退租后承租人將注冊地址遷出租賃場所的期限及逾期違約金標準，避免承租人退租后拖延遷址，導致接替租賃的第三方無法以同一地址作為企業(yè)住所。（五）營業(yè)執(zhí)照辦理【案例】2010年，某開發(fā)商將其寫字樓1323室出租給蘇瑞公司，2012年蘇瑞公司不再租賃該辦公室。2013年1月開發(fā)商將1323室房屋租給羅某，雙方約定開發(fā)商應當協(xié)助辦理營業(yè)執(zhí)照。

合同簽訂后，蘇某著手購置辦公家具、辦理營業(yè)執(zhí)照。由于房屋內(nèi)本來有蘇瑞公司的營業(yè)執(zhí)照沒有注銷，直至2013年4月蘇某的營業(yè)執(zhí)照也沒有辦下來，蘇某購買的家具則堆放在租賃房屋內(nèi)無法使用，蘇某也未開始經(jīng)營。

2013年6月，蘇某起訴開發(fā)商，以房屋無法辦理營業(yè)執(zhí)照為由，請求解除房屋租賃合同，要求退還已收的租金和押金40萬元，并賠償購置家具等的損失15萬元?！締栴}】在本案中，不能辦理營業(yè)執(zhí)照的責任應由誰承擔？【案例】【分析】

雙方在房屋租賃合同中明確約定該房屋用途為辦公。辦公用房除了房屋本身能夠用作辦公場地外，還應當符合以辦公用房性質(zhì)辦理工商登記注冊的用途。開發(fā)商未事先告知蘇某1323室房屋此前已辦理其他公司營業(yè)執(zhí)照的事實，且最終未能協(xié)助蘇某辦理營業(yè)執(zhí)照，構(gòu)成違約，應當承擔違約責任?！痉治觥浚┪飿I(yè)管理1.如需要商戶接受統(tǒng)一管理的，則需要在合同中予以明確約定。包括收款方式、促銷活動的配合等。如未明確約定的，則商戶在不妨礙他人正常經(jīng)營的情況下，無義務配合管理。2.物業(yè)費、水電費的承擔應當予以明確。（六）物業(yè)管理【案例】深圳太陽百貨商場于2014年圣誕季推出了“以1換2.5倍”的商場促銷活動,商場內(nèi)幾乎所有的商家都參與了活動?；顒游撕芏嘞M者,但百貨商場內(nèi)的蘭蔻專賣店等商店拒絕參加活動，引發(fā)了許多消費者對太陽百貨商場虛假宣傳的投訴。太陽百貨商場便試圖對蘭蔻專賣店等進行處罰?！締栴}】在本案中，太陽百貨商場是否有權(quán)要求商鋪配合促銷活動？是否有權(quán)對商鋪進行處罰【案例】【分析】商場與商鋪系平等法律主體，雙方應當嚴格按租賃合同約定履行各自權(quán)利義務。在無約定的情況下，商場無權(quán)對商鋪的經(jīng)營活動進行干涉，商鋪沒有義務配合商場的促銷活動，亦沒有權(quán)利就其不配合行為進行處罰。

商場應當事先在租賃合同中對促銷等活動的配合事宜進行詳細約定，并按照合同約定的程序通知商鋪，否則對商鋪無約束力?！痉治觥克?、租賃合同的履行（一）押金押金作為履約保證金，用于擔保承租人對租賃合同的履行。需在合同中明確：1.押金的支付時間2.押金的擔保范圍：包括租金、違約金、損失賠償金等3.押金的抵扣與補充：押金因承租人違約而全部或部分扣除的，應及時補充。4.押金的退還：合同終止且雙方完成結(jié)算，剩余部分無息退還。四、租賃合同的履行（二）裝飾裝修1.裝修權(quán)限：裝修方案應當經(jīng)出租人同意，且不得破壞主體結(jié)構(gòu)、影響建筑安全2.裝修施工：不得影響他人經(jīng)營3.消防驗收：消防驗收由承租人負責4.裝飾裝修的歸屬：合同終止后（包括提前退租）按現(xiàn)狀交付出租人且不予補償，或由承租人恢復原狀后交付出租人（二）裝飾裝修【案例】牟先生家住桓臺，3年前他想在張店城區(qū)開一家酒店，經(jīng)過前期考察，選中了金晶大道上一處營業(yè)房。跟出租房屋的謝先生協(xié)商后，他與謝先生簽訂了6年的合同。牟先生花了30多萬元進行裝修，把營業(yè)房改造成一家非常有品位的酒店。酒店開業(yè)后，因生意不好無力支付租金，謝先生便提前解除合同、收回房屋。雙方就裝飾裝修的歸屬及補償發(fā)生爭議?！締栴}】在本案中，謝先生是否需要就裝飾裝修對牟先生進行補償？【案例】【分析】承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：(一)因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應予支持;(二)因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內(nèi)予以適當補償;(三)因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯承擔相應的責任;(四)因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。承租人經(jīng)出租人同