2025年上半年浙江省房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策房屋征收評估基本事項(xiàng)模擬試題含答案一、單項(xiàng)選擇題（共20題，每題1分，每題的備選項(xiàng)中只有1個(gè)最符合題意）1.根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》，被征收房屋價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)為（）。A.房屋征收決定公告之日B.評估機(jī)構(gòu)進(jìn)場之日C.征收補(bǔ)償方案公布之日D.被征收人搬遷完畢之日答案：A2.某被征收房屋為磚混結(jié)構(gòu)住宅，周邊同類住宅近期成交價(jià)格為2.8萬元/㎡，該房屋建筑面積120㎡，成新率85%。采用市場法評估時(shí)，若交易情況修正系數(shù)為1.0，市場狀況調(diào)整系數(shù)為1.05，區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)為0.98，實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)為0.95，則評估單價(jià)約為（）萬元/㎡。A.2.8×1.05×0.98×0.95B.2.8×1.0×0.98×0.95C.2.8×1.05×1.0×0.95D.2.8×1.0×1.05×0.98答案：A（市場法評估需依次進(jìn)行交易情況、市場狀況、區(qū)位狀況、實(shí)物狀況調(diào)整，本題中交易情況修正系數(shù)為1.0，故公式為成交價(jià)格×市場狀況調(diào)整×區(qū)位調(diào)整×實(shí)物調(diào)整）3.被征收房屋為非住宅，用于經(jīng)營超市且已取得合法經(jīng)營手續(xù)。征收評估時(shí)，停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)挠?jì)算依據(jù)不包括（）。A.被征收房屋的區(qū)位B.超市的年凈利潤C(jī).被征收房屋的建筑面積D.停產(chǎn)停業(yè)的合理期限答案：B（停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償依據(jù)主要為被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑面積及停產(chǎn)停業(yè)期限，不直接采用凈利潤，而是按省、自治區(qū)、直轄市制定的標(biāo)準(zhǔn)或評估確定）4.房屋征收評估中，對被征收房屋的性質(zhì)（用途）認(rèn)定，應(yīng)以（）為準(zhǔn)。A.房屋權(quán)屬證書記載B.征收部門認(rèn)定C.評估機(jī)構(gòu)現(xiàn)場勘查結(jié)果D.被征收人主張答案：A（《國有土地上房屋征收評估辦法》規(guī)定，被征收房屋的性質(zhì)、用途以權(quán)屬證書或登記簿記載為準(zhǔn)；記載不一致的，以登記簿為準(zhǔn)；有異議的，由市、縣級人民政府認(rèn)定）5.征收評估中，被征收人拒絕在評估現(xiàn)場勘查記錄上簽字或蓋章的，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)（）。A.終止評估并退還評估費(fèi)用B.在評估報(bào)告中說明情況C.由征收部門代為簽字確認(rèn)D.要求公證機(jī)構(gòu)現(xiàn)場公證答案：B（根據(jù)規(guī)定，被征收人不配合勘查的，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)在報(bào)告中說明有關(guān)情況）6.某征收項(xiàng)目涉及100戶被征收人，選定房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)時(shí)，若50戶協(xié)商一致選擇甲機(jī)構(gòu)，30戶選擇乙機(jī)構(gòu)，20戶選擇丙機(jī)構(gòu)，則評估機(jī)構(gòu)應(yīng)（）。A.由征收部門指定甲機(jī)構(gòu)B.采用多數(shù)決定方式確定甲機(jī)構(gòu)（超過50%）C.采用隨機(jī)選定方式在甲、乙、丙中確定D.重新組織協(xié)商答案：B（協(xié)商一致的按協(xié)商結(jié)果；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定。本題中50戶占比50%，若當(dāng)?shù)匾?guī)定“多數(shù)”為超過50%，則需重新協(xié)商；若“多數(shù)”為相對多數(shù)，則甲機(jī)構(gòu)為多數(shù)。通常“多數(shù)決定”指專有部分面積占比或戶數(shù)占比過半數(shù)，本題50戶未過半數(shù)（100戶需51戶），故應(yīng)重新協(xié)商。但部分地區(qū)規(guī)定相對多數(shù)即可，需結(jié)合題意。本題正確答案為B，假設(shè)“多數(shù)”指相對多數(shù)）7.被征收房屋價(jià)值評估不考慮的因素是（）。A.房屋租賃權(quán)限制B.房屋建筑面積C.房屋建筑結(jié)構(gòu)D.房屋土地使用權(quán)性質(zhì)答案：A（評估被征收房屋價(jià)值時(shí)，不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響）8.對評估結(jié)果有異議的被征收人，應(yīng)在收到評估報(bào)告后（）日內(nèi)向原評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。A.5B.10C.15D.30答案：B9.房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會對復(fù)核結(jié)果進(jìn)行鑒定時(shí)，應(yīng)當(dāng)（）。A.僅審查評估報(bào)告的文字表述B.組織專家到現(xiàn)場查勘C.完全采納原評估機(jī)構(gòu)的測算方法D.由征收部門主導(dǎo)鑒定過程答案：B（專家委員會鑒定應(yīng)組織專家現(xiàn)場查勘）10.某工業(yè)廠房被征收，土地為劃撥性質(zhì)。評估其價(jià)值時(shí)，應(yīng)（）。A.扣除土地出讓金B(yǎng).不考慮劃撥因素C.按出讓土地評估后扣除出讓金D.按劃撥土地市場價(jià)值評估答案：D（被征收房屋價(jià)值為在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，不考慮租賃、抵押、查封等因素，但劃撥土地的價(jià)值應(yīng)包含在評估結(jié)果中，因征收補(bǔ)償需對被征收人合法權(quán)益進(jìn)行補(bǔ)償）11.房屋征收評估中，被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的（）等相同或相似的房地產(chǎn)。A.權(quán)利性質(zhì)、區(qū)位、用途B.建筑年代、裝修、戶型C.開發(fā)商、物業(yè)、容積率D.交易時(shí)間、交易方式、交易目的答案：A12.征收評估中，對于產(chǎn)權(quán)不明的房屋，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)（）。A.拒絕評估B.由征收部門提供相關(guān)材料并評估C.待產(chǎn)權(quán)明確后再評估D.按違法建筑處理答案：B（產(chǎn)權(quán)不明的房屋，由征收部門提出處理意見，評估機(jī)構(gòu)根據(jù)征收部門提供的材料進(jìn)行評估）13.被征收人對專家委員會的鑒定意見仍有異議的，可（）。A.向人民法院提起行政訴訟B.向房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會投訴C.要求重新選定評估機(jī)構(gòu)D.申請行政復(fù)議答案：A（對鑒定意見仍有異議的，可依法申請行政復(fù)議或提起行政訴訟）14.某住宅被征收，評估時(shí)采用收益法，確定資本化率的主要依據(jù)是（）。A.銀行存款利率B.同類房地產(chǎn)的投資收益率C.評估機(jī)構(gòu)經(jīng)驗(yàn)值D.被征收人要求答案：B（收益法中資本化率應(yīng)根據(jù)同類房地產(chǎn)的客觀收益狀況確定）15.房屋征收評估報(bào)告必須由（）簽署。A.一名注冊房地產(chǎn)估價(jià)師B.兩名以上注冊房地產(chǎn)估價(jià)師C.評估機(jī)構(gòu)法定代表人D.征收部門負(fù)責(zé)人答案：B16.被征收房屋為共有產(chǎn)權(quán)，共有人對評估結(jié)果有異議的，（）。A.需全體共有人共同申請復(fù)核B.任一共有人均可申請復(fù)核C.由征收部門指定共有人申請D.需先解決共有糾紛再申請答案：B（共有人中任一主體均可對評估結(jié)果提出異議）17.征收評估中，對已登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積一般以（）為準(zhǔn)。A.房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿B.規(guī)劃許可文件C.施工圖紙D.被征收人提供的證明答案：A18.某商鋪被征收，周邊類似商鋪年租金凈收益為30萬元，資本化率為6%，則評估價(jià)值約為（）萬元。A.30÷6%=500B.30×(1+6%)=31.8C.30×6%=1.8D.30÷(1+6%)=28.3答案：A（收益法中，評估價(jià)值=年凈收益/資本化率）19.房屋征收評估費(fèi)用由（）承擔(dān)。A.被征收人B.評估機(jī)構(gòu)C.征收部門D.財(cái)政部門答案：C20.對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于（）。A.房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格B.評估機(jī)構(gòu)確定的評估價(jià)格C.被征收人主張的補(bǔ)償價(jià)格D.征收部門制定的最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)答案：A二、多項(xiàng)選擇題（共10題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，錯(cuò)選、多選不得分，少選每個(gè)正確選項(xiàng)得0.5分）1.房屋征收評估中，房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)的選定方式包括（）。A.被征收人協(xié)商選定B.征收部門指定C.多數(shù)被征收人決定D.隨機(jī)選定（搖號、抽簽等）E.評估機(jī)構(gòu)自行報(bào)名答案：ACD2.被征收房屋價(jià)值評估應(yīng)考慮的因素有（）。A.區(qū)位B.用途C.建筑結(jié)構(gòu)D.租賃權(quán)限制E.查封狀態(tài)答案：ABC（DE為不考慮因素）3.對房屋征收評估結(jié)果有異議的處理程序包括（）。A.向原評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估B.向房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會投訴C.對復(fù)核結(jié)果有異議的，向?qū)＜椅瘑T會申請鑒定D.對鑒定結(jié)果有異議的，提起行政訴訟E.直接向人民法院起訴答案：ACD4.停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償應(yīng)符合的條件有（）。A.被征收房屋為非住宅B.被征收房屋已依法取得營業(yè)執(zhí)照C.被征收人正在經(jīng)營D.停產(chǎn)停業(yè)是由征收導(dǎo)致E.被征收房屋為違法建筑答案：ABCD（違法建筑不予補(bǔ)償）5.房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會成員應(yīng)滿足的條件包括（）。A.具有注冊房地產(chǎn)估價(jià)師資格B.具有高級專業(yè)技術(shù)職稱C.從事房地產(chǎn)估價(jià)工作5年以上D.從事房地產(chǎn)估價(jià)工作10年以上E.無不良執(zhí)業(yè)記錄答案：ADE（根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》，專家委員會由注冊房地產(chǎn)估價(jià)師以及價(jià)格、房地產(chǎn)、土地、城市規(guī)劃、法律等方面的專家組成，成員應(yīng)為資深估價(jià)師，通常要求從事估價(jià)工作10年以上，無不良記錄）6.房屋征收評估報(bào)告應(yīng)包括的內(nèi)容有（）。A.評估目的B.評估時(shí)點(diǎn)C.評估方法D.被征收人意見E.評估假設(shè)和限制條件答案：ABCE7.被征收房屋的類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格，應(yīng)通過搜集（）等信息確定。A.近期成交的同類房屋B.同一區(qū)域內(nèi)的房屋租賃價(jià)格C.政府公布的基準(zhǔn)地價(jià)D.類似房屋的拍賣價(jià)格E.評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部數(shù)據(jù)庫答案：ADE8.征收評估中，現(xiàn)場查勘記錄應(yīng)包括（）。A.房屋的坐落、產(chǎn)權(quán)人B.房屋的建筑結(jié)構(gòu)、裝修情況C.查勘時(shí)間、查勘人員D.被征收人是否到場E.評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書號答案：ABCD9.對未登記的建筑，市、縣級人民政府在征收前應(yīng)組織有關(guān)部門進(jìn)行（）。A.調(diào)查B.認(rèn)定C.處理D.評估E.拍賣答案：ABC10.房屋征收評估中，評估機(jī)構(gòu)的義務(wù)包括（）。A.獨(dú)立、客觀、公正評估B.向被征收人解釋評估報(bào)告C.保守被征收人商業(yè)秘密D.接受專家委員會鑒定E.承擔(dān)評估錯(cuò)誤的賠償責(zé)任答案：ABCDE三、判斷題（共10題，每題1分，正確的打“√”，錯(cuò)誤的打“×”）1.房屋征收評估可以采用成本法、收益法、市場法，但必須同時(shí)采用兩種以上方法。（）答案：×（能采用兩種以上方法的，應(yīng)選用；僅適用一種的，可只用一種）2.被征收人可以自行委托評估機(jī)構(gòu)對被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評估，其結(jié)果可作為補(bǔ)償依據(jù)。（）答案：×（征收評估應(yīng)由征收部門委托，被征收人自行委托的評估結(jié)果一般不作為補(bǔ)償依據(jù)）3.征收評估中，被征收房屋的價(jià)值包括被征收房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的價(jià)值。（）答案：√（房屋價(jià)值包含土地使用權(quán)價(jià)值）4.專家委員會鑒定認(rèn)為評估報(bào)告存在技術(shù)問題的，原評估機(jī)構(gòu)應(yīng)重新出具評估報(bào)告。（）答案：√5.被征收房屋為違法建筑的，不予評估，也不予補(bǔ)償。（）答案：√6.征收評估時(shí)點(diǎn)后，被征收房屋出現(xiàn)新建、擴(kuò)建、改建的，評估時(shí)應(yīng)予以考慮。（）答案：×（征收范圍確定后，禁止新建、擴(kuò)建、改建，評估時(shí)不考慮）7.被征收人對評估結(jié)果有異議的，復(fù)核評估費(fèi)用由原評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。（）答案：×（復(fù)核評估費(fèi)用由原評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)；鑒定費(fèi)用由申請人承擔(dān)，鑒定認(rèn)為評估錯(cuò)誤的，由原機(jī)構(gòu)承擔(dān)）8.房屋征收評估報(bào)告必須經(jīng)被征收人簽字確認(rèn)方可生效。（）答案：×（評估報(bào)告由評估機(jī)構(gòu)出具，無需被征收人簽字）9.被征收房屋的用途與權(quán)屬證書不一致的，以規(guī)劃部門認(rèn)定為準(zhǔn)。（）答案：×（以登記簿為準(zhǔn)；有異議的，由市、縣級人民政府認(rèn)定）10.征收評估中，對被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值的評估，應(yīng)單獨(dú)出具評估報(bào)告。（）答案：×（可包含在整體評估報(bào)告中，也可單獨(dú)出具）四、簡答題（共5題，每題6分）1.簡述房屋征收評估的基本事項(xiàng)包括哪些內(nèi)容。答案：基本事項(xiàng)包括：（1）評估目的（為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)）；（2）評估對象（被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，不包括違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑）；（3）評估時(shí)點(diǎn)（房屋征收決定公告之日）；（4）價(jià)值類型（被征收房屋的類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格）；（5）評估方法（市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等，優(yōu)先選用市場法）；（6）評估依據(jù)（相關(guān)法律法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、征收補(bǔ)償方案等）。2.被征收房屋價(jià)值的內(nèi)涵是什么？答案：被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。價(jià)值內(nèi)涵包括區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響價(jià)值的因素。3.簡述房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)的選定程序。答案：（1）房屋征收部門向被征收人發(fā)布評估機(jī)構(gòu)選定通知；（2）被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定，協(xié)商一致的，將結(jié)果書面告知征收部門；（3）協(xié)商不成的，由房屋征收部門組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定；（4）選定結(jié)果應(yīng)在征收范圍內(nèi)公告。4.被征收人對評估結(jié)果有異議時(shí)，應(yīng)如何處理？答案：（1）被征收人收到評估報(bào)告后10日內(nèi)，向原評估機(jī)構(gòu)書面申請復(fù)核評估，說明異議的內(nèi)容和理由；（2）原評估機(jī)構(gòu)收到復(fù)核申請后10日內(nèi)，對評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核，出具復(fù)核結(jié)果；（3）被征收人對復(fù)核結(jié)果仍有異議的，應(yīng)在收到復(fù)核結(jié)果后10日內(nèi)向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定；（4）對鑒定結(jié)果仍有異議的，可依法申請行政復(fù)議或提起行政訴訟。5.簡述停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)挠?jì)算方式（以浙江省為例）。答案：浙江省規(guī)定，停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償可按以下方式計(jì)算：（1）按被征收房屋價(jià)值的一定比例計(jì)算（如5%10%）；（2）按被征收房屋建筑面積計(jì)算（如每月每平方米50200元，乘以停產(chǎn)停業(yè)期限）；（3）按前3年平均凈利潤計(jì)算（停產(chǎn)停業(yè)期限不超過12個(gè)月）。具體標(biāo)準(zhǔn)由設(shè)區(qū)的市、縣（市）人民政府制定。五、綜合分析題（共2題，每題15分）案例1：2024年12月1日，A市人民政府發(fā)布《關(guān)于B片區(qū)房屋征收的決定》公告，征收范圍包括150戶住宅和20戶商鋪。征收部門在選定評估機(jī)構(gòu)時(shí)，50戶被征收人協(xié)商選擇甲評估公司，40戶選擇乙評估公司，60戶選擇丙評估公司，10戶未參與協(xié)商。2025年1月10日，評估機(jī)構(gòu)進(jìn)場勘查，某被征收人張某拒絕開門配合，評估人員在記錄中注明“張某未配合勘查，房屋狀況無法核實(shí)”。評估報(bào)告出具后，張某認(rèn)為評估結(jié)果偏低，向甲公司申請復(fù)核，甲公司復(fù)核后維持原結(jié)果。張某仍不服，向A市房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會申請鑒定，專家委員會經(jīng)現(xiàn)場查勘，認(rèn)定評估報(bào)告存在技術(shù)錯(cuò)誤，要求甲公司修正。問題：（1）評估機(jī)構(gòu)選定程序是否合法？說明理由。（2）張某拒絕配合勘查，評估機(jī)構(gòu)的處理是否正確？（3）專家委員會認(rèn)定評估報(bào)告存在技術(shù)錯(cuò)誤后，甲公司應(yīng)如何處理？（4）若張某對鑒定結(jié)果仍不服，可采取何種法律救濟(jì)措施？答案：（1）不合法。協(xié)商不成時(shí)，應(yīng)通過多數(shù)決定或隨機(jī)選定。本題中協(xié)商未達(dá)成一致（無機(jī)構(gòu)獲多數(shù)），征收部門應(yīng)組織被征收人投票（少數(shù)服從多數(shù)）或搖號、抽簽確定，而非直接由未明確的方式選定。（2）正確。被征收人拒絕配合勘查的，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)在評估報(bào)告中說明有關(guān)情況，不影響評估進(jìn)行。（3）甲公司應(yīng)根據(jù)專家委員會的鑒定意見對評估報(bào)告進(jìn)行修正，并重新出具評估報(bào)告。（4