養(yǎng)老地產(chǎn)研究及題材注入評估報告

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目錄養(yǎng)老市場概況老齡化社會五大特點：我國老年人口的絕對數(shù)量大。我國老齡人口絕對值為世界之冠，占世界老齡人口總數(shù)的１／５。到２０５０年，我國老年人口總量將超過４億。高齡化趨勢顯著。隨著我國經(jīng)濟持續(xù)開展和人民生活水平的提高，我國人均預(yù)期壽命大大延長。我國人口老齡化已經(jīng)表現(xiàn)出明顯的高齡化趨勢?！拔锤幌壤熄?。興旺國家在進入老齡化社會時，人均國民生產(chǎn)總值根本上在５０００美元至１萬美元，目前平均到達２萬美元左右。而我國在進入老齡化社會時，人均國民生產(chǎn)總值尚缺乏１０００美元。“空巢〞老人〔即獨居老人和僅與配偶居住在一起的老年人〕迅速增加。關(guān)于老年人居住情況調(diào)查結(jié)果顯示，“三代同堂〞式的傳統(tǒng)家庭越來越少，“四二一〞的人口結(jié)構(gòu)〔一對夫婦同時贍養(yǎng)４個老人和１個小孩〕愈加明顯。隨著城市化的開展和人民生活方式的變化，空巢老人的比例還將進一步增加。城鄉(xiāng)老齡人口差異被填平，農(nóng)村養(yǎng)老問題嚴重。農(nóng)村青年勞動力大量外出，導(dǎo)致家庭養(yǎng)老功能降低。人口流動已經(jīng)填補了城鄉(xiāng)在老齡化程度上的差異：鄉(xiāng)村年齡在65歲及以上人口的比例到達8.1%，已經(jīng)高于城市水平。養(yǎng)老地產(chǎn)老年地產(chǎn)在國際上很早就被提出，如今，美國、日本、新加坡等國的老年地產(chǎn)已經(jīng)相對成熟。但在中國，長期以來由于傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老觀念以及購置力的制約，老年地產(chǎn)在近十余年才開始興起，目前仍處于幼稚期。此階段養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式還未清晰。從行業(yè)生命周期看，我國養(yǎng)老地產(chǎn)還處于幼稚期。養(yǎng)老地產(chǎn)開展階段北京養(yǎng)老地產(chǎn)開展歷程老年住宅模式供給狀況：宏觀需求：微觀需求?引用某品牌房企調(diào)研數(shù)據(jù)?：微觀需求?引用某品牌房企調(diào)研數(shù)據(jù)?：微觀需求?引用某品牌房企調(diào)研數(shù)據(jù)?：北京代表性養(yǎng)老工程戶型配比典型工程分析曜陽國際老年公寓小結(jié)匯晨老年公寓將府莊園匯晨老年公寓配套、建筑營銷運營盈利模式概況整體規(guī)劃土地取得工程概況一期占地面積：147畝建筑面積：3.9萬平米住宅建筑面積：2.9232萬平米住宅建面占比：75%住宅建筑類型：公寓入住時間：2007年10月31日裝修情況：精裝修配家具家電會所：建筑面積0.9768萬平米。集餐飲，休閑，健身，娛樂，醫(yī)務(wù)室為一體。醫(yī)療配套：王府醫(yī)院〔醫(yī)保范圍可報銷〕工程南側(cè)2公里。工程概況土地取得整體規(guī)劃已建成工程一期地勢平坦，由四棟四層板樓及三層綜合會所組成，綠化率45%。1、2號樓頂層為護理專區(qū)，其它局部及3、4號樓為健康專區(qū)。會所

1、2號公寓

3、4號公寓配套沙壺球運動廳、影視大廳、臺球廳、舞蹈廳、棋牌室、門球場、健身房、羽毛球館、游泳館、卡拉OK廳、書畫室、閱覽室、網(wǎng)絡(luò)教室、醫(yī)務(wù)室、多功能廳社區(qū)常設(shè)班車每周三班社區(qū)---5號線地鐵站配套自動取款機社區(qū)活動社區(qū)不定期舉辦各類活動，豐富老人日常生活，促進相互交流，提升社區(qū)軟性配套。樓層：4層主力戶型：60平米電梯:

24小時電梯停車方式：集中停車裝修情況：精裝修全套家具家電總套數(shù)：288套。公寓公寓殘障專用道公共就餐區(qū)公寓-室內(nèi)每套公寓配備獨立廚房、衛(wèi)生間，室內(nèi)為精裝標準，有局部空間為老年人專門設(shè)計，如：寬敞陽臺、無障礙衛(wèi)生間、效勞呼叫器。收費標準護理型公寓價格表入住方式押金（萬元）標準床位費優(yōu)惠價/月躉交一年（優(yōu)惠8%）房間使用費（含水、電、取暖、服務(wù)費）護理服務(wù)費單床方式53180180049804582103180180048134428203180180044804122303180180041473815包房方式105700180075006900205700180071676593305700180068336287健康型公寓房間使用費4200元/月。營養(yǎng)配餐750元/月/人。運營現(xiàn)狀一、低本錢劃撥取得土地及相關(guān)手續(xù)，實那么為福利彩票中心捐贈出資，對于運營方而言，實際投入得到最大限度節(jié)約。二、高押金、高租金式租賃模式營銷，經(jīng)過近三年市場培育此模式初見成效。三、產(chǎn)品規(guī)劃方面：健康型公寓占為主、護理型公寓為輔。比例關(guān)系5:1。盈利模式將府莊園概況整體規(guī)劃土地取得配套、建筑營銷運營盈利模式工程定位：提供自最初的退休享樂到最后的臨終關(guān)心一站式的終生退休養(yǎng)老效勞社區(qū)區(qū)位：朝陽區(qū)將臺鄉(xiāng)鐵路大環(huán)內(nèi)工程概況開發(fā)商：將府國際企業(yè)管理〔北京〕建筑類型：板樓、獨棟占地面積：38萬㎡總建筑面積：11萬㎡可租售建筑面積：6.732萬㎡可租售建面占比：61.2%容積率：0.28%開盤時間：2021年8月中旬裝修情況：毛坯〔長租局部〕產(chǎn)權(quán)年限：只租不售50年使用權(quán)付款方式：一次性付款物業(yè)公司：新加坡城市展望物業(yè)管理公司

工程概況土地取得該工程于2021年通過劃撥形式分四次取得土地使用權(quán)，京朝集用〔2021劃企〕第0005、0006、0007、0008。整體規(guī)劃注：①四洞高爾夫球場及練習(xí)場；②將府溫泉酒店；③月梨中醫(yī)院；④管理效勞中心；⑤長者國際會館、健身中心；⑥長租公寓；⑦短租公寓；⑧長租別墅；⑨正在短租公寓綠化率：近90%；水域面積：3萬平米。12345678⑨總配套面積：近4萬平米長者國際會所、康復(fù)中心、月犁中醫(yī)醫(yī)院、管理效勞中心、體育中心、將府俱樂部、垂釣區(qū)、高爾夫球場管理效勞中心溫泉酒店高爾夫練習(xí)場月梨中醫(yī)院配套公寓樓層：5層長租套數(shù)：228套短租套數(shù)：288套電梯：24小時電梯戶型面積：開間34㎡、套房52㎡、兩居90㎡、三居156㎡車位：免費長租公寓餐廳客廳臥室均價：1.9萬元/平米裝修：毛坯物業(yè)費：3.5元/平米/月戶型面積：兩居90㎡、三居156㎡出租現(xiàn)狀：僅余近20套短租公寓短租公寓共四棟樓，現(xiàn)僅推出一棟對外短租，1-4層為健康型專區(qū)，頂層為護理型專區(qū)。戶型面積：開間34㎡、套房52㎡、兩居90㎡押金：20-30萬租金：套房4500元/月、兩居7000元/月。餐費：900元/月/人健康區(qū)出租現(xiàn)狀：余5套.獨棟樓層：2層套數(shù)：54套戶型面積：580㎡、730㎡出租現(xiàn)狀：已滿租估算均價：1.8萬元/平米物業(yè)費：4元/平米/月盈利模式曜陽國際老年公寓土地取得營銷運營小結(jié)概況整體規(guī)劃配套工程定位：新型居家養(yǎng)老為定位?？沙商壮鲎猓栽鲁凶鉃闀r間單位的的養(yǎng)老養(yǎng)生新模式。

區(qū)位：密云縣城西北，云佛度假村旁，水庫西南兩公里〔西田各莊鎮(zhèn)龔莊子村〕；工程概況占地面積：137461平米〔206畝〕建筑面積：67230平米住宅建筑面積：44571平米住宅建面占比：66.5%住宅建筑類型：公寓/聯(lián)排/獨棟開盤時間：2021年8月28日開發(fā)商：北京長青國際老年公寓〔城建集團/紅基會共同出資成立〕裝修情況：公寓精裝修配家具家電會所：建筑面積11659平米，共計8層(地上6層、地下2層)。集餐飲，休閑，健身，娛樂，會務(wù)為一體。醫(yī)療配套：武警總醫(yī)院康復(fù)醫(yī)療中心〔醫(yī)保范圍可報銷〕，建筑面積11000平米。工程概況會所武警總醫(yī)院公寓聯(lián)排別墅獨棟別墅配建整體規(guī)劃工程地勢北高南低，西高東低，為坡地。規(guī)劃包括四大居住組團，兩大效勞配套等；其中工程居住組團，即多層電梯情景公寓、退臺躍層公寓、聯(lián)排別墅、獨棟別墅四大組團。兩大效勞配套等。住宅的形式分為三個產(chǎn)品層次：公寓、聯(lián)排別墅和獨棟別墅。總套數(shù)為425套。成組團形式規(guī)劃，利用地勢的起伏布置建筑，較好的得到了景觀面。停車方式為組團式集中停車。較好的處理了停車問題。宅前及道邊綠化較簡單，本錢較低。公共戶外娛樂設(shè)施缺乏，尤其針對老年人沒有設(shè)置專門的工程。住宅樓層：3-4層戶型：一居98-103平米二居123-126平米電梯:

24小時電梯停車方式：集中停車裝修情況：精裝修送全套家具家電養(yǎng)老特征：單元入口采用緩坡處理、設(shè)置專用扶手公寓公寓-室內(nèi)設(shè)備設(shè)施齊全，可以到達入住標準。室內(nèi)為低端精裝標準，無高端設(shè)施。其中有一局部空間為老年人專門設(shè)計，如：寬敞陽臺等。但是并沒有其他針對老年人居住的急救和無障礙設(shè)施。公寓-室內(nèi)樓層：2層戶型：三居180平米電梯:無停車方式：集中停車裝修情況：局部精裝修/局部毛坯養(yǎng)老特征：無聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅樓層：2層戶型：約超過500平米電梯:無停車方式：分戶停車裝修情況：毛坯養(yǎng)老特征：無獨棟別墅會所：建筑面積11659平米，共計8層(地上6層、地下2層)。內(nèi)含：餐廳、棋牌室、臺球廳、小超市、室內(nèi)游泳館、室內(nèi)健身器械房、書畫室、羽毛球、乒乓球、中醫(yī)按摩、小型電影院、會議室；有局部為老年設(shè)置的設(shè)施，但會議空間所占比重較大，初步判斷配套設(shè)施不是專門為養(yǎng)老工程而設(shè)計的。武警總醫(yī)院：提供評估系統(tǒng)、體檢、遠程醫(yī)療系統(tǒng)、家庭醫(yī)生系統(tǒng)、國醫(yī)養(yǎng)生系統(tǒng)及緊急效勞系統(tǒng)等五大醫(yī)療保健效勞內(nèi)容，此外醫(yī)療中心還設(shè)置了就診綠色通道。市政配套：水站、電站、氣站〔自建〕配套設(shè)施：小超市會所大堂健身室棋牌室會所會議室網(wǎng)絡(luò)室影院餐廳醫(yī)療配套根底配套設(shè)施——水，電，氣土地取得該公寓由紅基會與北京城建集團合作開發(fā)，2005年雙方專門成立長青國際老年公寓進行工程運作。耀陽老年公寓工程前期土地征地、掛牌出讓均由紅基會協(xié)調(diào)操作。2007年6月，密云縣國土局對該地塊掛牌出讓，底價為9097萬元，折合樓面地價1353元/平米。長青國際是唯一競買人，最終以底價獲得該地塊。密云縣國土局對此次招標出讓還設(shè)置了限定條件——該地塊只能用于老年公寓開發(fā)，不得分割出售。營銷

注：1、押金可退；2、租期最短一年、最長兩年；3、租金年付、中途解約租金不可退；4、如遇租戶身體疾病押金可轉(zhuǎn)為緊急診療費用。產(chǎn)品押金（萬元）租金（元/月）98平米公寓153800126平米公寓154500180平米聯(lián)排306000獨棟未推出未推出租賃費用二、營銷推廣渠道采用：網(wǎng)絡(luò)+戶外+關(guān)系營銷+小眾傳播。三、租售現(xiàn)狀：工程總計425套房源，目前租售96套，租售比23%。

1，工程現(xiàn)總體運營效勞人數(shù)近300人，現(xiàn)已出租房源近100套，比例根本維持在3:1；2，會所原為城建集團培訓(xùn)基地，為緩解資金壓力，會務(wù)部門承接各類會議論壇，為此提供會務(wù)、住宿、餐飲、休閑娛樂效勞，由此提高住宅、配套利用率；3，公寓為入住客戶提供免費班車〔至密云縣城〕、社區(qū)免費電瓶車、生活必需品代買〔三次/周〕、各級根底根底醫(yī)療護理效勞〔另行取費〕；4，午餐之時餐廳用餐人員寥寥無幾。源于業(yè)主留鳥式居住特征明顯，寒冷時節(jié)只很少人在此居住。由此對運營收入帶來巨大壓力。5，中國武警總醫(yī)院中西醫(yī)康復(fù)醫(yī)療中心，病房82套，常設(shè)預(yù)約出診醫(yī)生兩名〔全科/內(nèi)科〕護士六名。不具備重癥醫(yī)療條件。醫(yī)保定點醫(yī)院引入充分表達工程對養(yǎng)老題材定位的重視，但投入建設(shè)運營費用頗高。經(jīng)實地調(diào)研，醫(yī)療中心使用率極低?？祻?fù)醫(yī)療中心現(xiàn)在根本處于半停業(yè)狀態(tài)，未見專業(yè)醫(yī)護人員、病患人員及安保人員。小結(jié)小結(jié)養(yǎng)老題材注入評估行業(yè)聲音養(yǎng)老地產(chǎn)模式類型分析據(jù)清華規(guī)劃院養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究所所長陳首春測算，商業(yè)型養(yǎng)老機構(gòu)，前期投入分攤到每個床位上約為2000元-3000元/月，后續(xù)運營本錢也需要2000元-3000元/月，照此計算，一張床位的收費要到達4000元-6000元/月才能勉強運營。還有一個實際問題，是養(yǎng)老地產(chǎn)的得房率太低，老百姓覺得買養(yǎng)老地產(chǎn)吃虧。據(jù)了解，一個養(yǎng)老地產(chǎn)，其配套設(shè)施占建筑面積的30%，再加上樓座本身的公攤，算下來一套房的得房率只有50%左右，買房人心理難以接受。行業(yè)聲音行業(yè)聲音行業(yè)聲音樂成養(yǎng)老經(jīng)驗〔1〕在距離市區(qū)遠的地方建單純的養(yǎng)老院必定賠錢。〔2〕誰經(jīng)營，誰設(shè)計。硬件要和運營方式相結(jié)合?！?〕重視養(yǎng)老護理流程設(shè)計?！?〕堅持以老人為中心，護理人員為核心，醫(yī)生輔助的原那么?！?〕直接COPY英美成型的完善管理文件，無需研發(fā)。〔6〕樂成人員結(jié)構(gòu)：高層高薪，核心管理；低層低薪，標準化運營?！?〕醫(yī)療專家每周來2次，老年人急病搶救為2級甲等醫(yī)院?！?〕將老人居家效勞的生活瑣事外包給家政公司，專心提供養(yǎng)老健康效勞。養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價值鏈專門為老年人建造的生活設(shè)施齊全、公用設(shè)施配套不斷完善、具有時代氣息的老年人住宅，是一種居家養(yǎng)老與社區(qū)效勞相結(jié)合的模式。配套與條件是根本

①選址是規(guī)劃的先決條件選址決定了房地產(chǎn)產(chǎn)品的自然環(huán)境、人文環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境。由于老年人生理與心理的特殊性，選擇環(huán)境質(zhì)量良好、交通便捷的場地，是規(guī)劃的先決條件。②配套設(shè)施表達關(guān)鍵功能由于老年人群生理、心理需求的特殊性，醫(yī)療、休閑等配套設(shè)施是否完備極大程度上影響著老年人的購置決策以及入住之后的滿意度。運營與管理是關(guān)鍵老年地產(chǎn)不同于一般住宅地產(chǎn)，出售的不僅是住宅，還包括醫(yī)療、養(yǎng)生、教育等一系列配套效勞，這些配套效勞才是老年人群對老年住宅的關(guān)鍵需求，也是開發(fā)商的賣點所在。因此，銷售完畢后還需要長期的運營管理，這關(guān)系著大量配套設(shè)施與效勞能否良