2021濟(jì)南歐洲商業(yè)街前期籌劃報(bào)告贏商網(wǎng)-運(yùn)營中心，最專業(yè)“商業(yè)地產(chǎn)在線商學(xué)院〞，海量專業(yè)資料每日更新中！

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添加Q群340180654，可享受每日免幣與優(yōu)惠資料、純干貨實(shí)時(shí)推送第二局部工程市場分析第三局部工程定位第四局部工程根底規(guī)劃第五局部工程營銷籌劃第六局部招商及運(yùn)營導(dǎo)言

第一局部工程綜合分析導(dǎo)言商業(yè)街發(fā)源于中國。唐代時(shí)期長安就有著名的商業(yè)街：東市和西市。到了宋代，“清明上河圖〞中所描繪的更是典型的商業(yè)街。到了近現(xiàn)代，我國商業(yè)街開展為何落后于西方國家呢？在經(jīng)濟(jì)飛速開展的今天，人們已不在滿足于初級(jí)階段的物質(zhì)享受，“吃飽穿暖〞已不在是人們生活的向往，改革開放后的今天，電子、科技飛速開展，“精神文明享受〞已如雨后春筍般滲入中國老百姓的腦海中，并不斷充滿著人們的思想向高標(biāo)準(zhǔn)前進(jìn)。在此情況下，中國的商業(yè)街應(yīng)該如何改進(jìn)以到達(dá)新時(shí)代“目標(biāo)受眾〞高標(biāo)準(zhǔn)的要求呢？

第一局部工程綜合分析工程開發(fā)戰(zhàn)略與城市規(guī)劃開展

從濟(jì)南市整體規(guī)劃來看，濟(jì)南市一直忙于“東擴(kuò)、西拓、北跨〞工程，而疏于對(duì)于南部山區(qū)的整體規(guī)劃。濟(jì)南市新一輪城市規(guī)劃明確了“南控〞戰(zhàn)略，一是控制城市向南部開展；二是對(duì)南部自身的開展實(shí)行控制。但控制不是不開展，而是充分利用南部山區(qū)的資源優(yōu)勢(shì)，實(shí)施可持續(xù)開展。南部山區(qū)豐富的旅游資源決定了對(duì)其要以低強(qiáng)度保護(hù)性開發(fā)為主，在保障生態(tài)平衡的根底上進(jìn)行合理開發(fā)。濟(jì)南南部旅游資源豐富，從城市規(guī)劃的角度來講不適宜大規(guī)模城市建設(shè)，將來旅游方面的規(guī)劃設(shè)計(jì)會(huì)是重頭戲。從調(diào)研得到的信息看，濟(jì)南市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院和中國城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)院已聯(lián)合向濟(jì)南市規(guī)劃局提交了對(duì)南部山區(qū)進(jìn)行整體規(guī)劃的建議。而對(duì)南部的規(guī)劃建設(shè)以在保持生態(tài)平衡的根底上充分開發(fā)、挖掘旅游資源，開展旅游產(chǎn)業(yè)為主根本已成定局。本案改造成功的關(guān)鍵因素

由于目前工程地塊周邊的市場氣氛不濃，市場價(jià)值不明顯，地塊的不成熟性造成工程開展不確定性。目前在此根底上，開發(fā)居住區(qū)和商業(yè)物業(yè)存在著一定的市場風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也應(yīng)看出，工程地塊的市場潛力仍有著較大的培育空間。

因此，如何有效聚積人氣與合理定位，將是本案改造成功的關(guān)鍵。第二局部工程市場分析工程定位調(diào)研分析

1.濟(jì)南市社會(huì)經(jīng)濟(jì)開展情況分析從04年統(tǒng)計(jì)公報(bào)看，濟(jì)南市各產(chǎn)業(yè)地區(qū)整體社會(huì)生產(chǎn)總值都有大幅提升，其中第三產(chǎn)業(yè)增加值為757.8億元，增幅到達(dá)了13%，人均生產(chǎn)總值已到達(dá)3300美元，已根本到達(dá)小康社會(huì)標(biāo)準(zhǔn)。市民物質(zhì)生活有大幅提升，第三產(chǎn)業(yè)的不斷開展也說明，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的開展趨勢(shì)正朝向更高層次邁進(jìn)。2.濟(jì)南市的整體消費(fèi)環(huán)境分析城市居民人均可支配收入及人均消費(fèi)性支出較上年度分別增長9%和2%，職工年均工資增幅更到達(dá)13%。社會(huì)物質(zhì)水平、居民收入的提高，相應(yīng)帶動(dòng)社會(huì)消費(fèi)水平的提高，從而為社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步開展及消費(fèi)模式的豐富多樣提供了有力的支持。04年濟(jì)南市行業(yè)人均消費(fèi)統(tǒng)計(jì)數(shù)字說明，在社會(huì)整體消費(fèi)趨勢(shì)中，效勞性消費(fèi)支出所占比重最大，到達(dá)人均2323元。其次是用于交通費(fèi)用支出。而在整體消費(fèi)構(gòu)成中，外出就餐的人均消費(fèi)排在第三位，人均消費(fèi)到達(dá)了623元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他品類的消費(fèi)水平。從而反映了濟(jì)南市在餐飲行業(yè)近年來的開展情況，即市民消費(fèi)性需求的開展趨勢(shì)。從04年濟(jì)南市居民消費(fèi)構(gòu)成看，本市居民消費(fèi)構(gòu)成中食品所占比重仍很大，恩格爾系數(shù)相對(duì)較高。此外除衣著、交通及居住、醫(yī)療等幾項(xiàng)生活必需消費(fèi)工程外，在外用餐所占比重在其他消費(fèi)性支出中列第一位。綜合同年度行業(yè)消費(fèi)分析看，本地餐飲行業(yè)具有較大的開展空間及市場需求。3.餐飲旅游行業(yè)的消費(fèi)分析濟(jì)南市旅游業(yè)開展04年?duì)I業(yè)額到達(dá)94.1億元。比去年增長達(dá)30%。其中接待境外游客為10.1萬人次，旅游創(chuàng)匯3688萬美元；國內(nèi)游客為940萬人次，增長27%。作為濟(jì)南市重要風(fēng)景區(qū)之一的南山景區(qū)距離本工程缺乏5公里，本案所處地理位置正是省內(nèi)外游客畢經(jīng)路段，周邊餐飲、賓館業(yè)嚴(yán)重缺乏的現(xiàn)狀與旅游事業(yè)日益開展的情況也為本案的定位提供了依據(jù)。從01年至04年，本市餐飲行業(yè)的開展成逐年遞增趨勢(shì)，其中04年餐飲行業(yè)消費(fèi)總額漲幅到達(dá)18%，高于社會(huì)消費(fèi)總額漲幅2個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，行業(yè)消費(fèi)情況在社會(huì)消費(fèi)總額中的比重也處于逐年遞增，04年度占比突破14%。05年上半年，山東省餐飲業(yè)社會(huì)零售收入首次突破200億大關(guān)，到達(dá)260.8億元，較去年同期增長16.7％，居全國第二位；其中濟(jì)南市上半年餐飲業(yè)社會(huì)零售收入完成39.62億元，同比增長14.8％；餐飲行業(yè)開展規(guī)模不斷擴(kuò)大，在拉動(dòng)濟(jì)南內(nèi)需，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)開展，擴(kuò)大就業(yè)，以及滿足人民生活和繁榮市場等方面的奉獻(xiàn)率不斷提高，成為濟(jì)南市效勞業(yè)中一支重要的生力軍，成為不可無視的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，顯示出巨大的開展?jié)摿Α?.濟(jì)南市私有轎車開展情況濟(jì)南市私有汽車擁有量到2005年已到達(dá)165645輛，較上年增長33%。目前本市私家車擁有量每百戶3.7輛。第三局部工程定位本案規(guī)劃定位

〔一〕商業(yè)街概述商業(yè)街的概念普遍意義上的商業(yè)街是指商業(yè)功能突出，具有一定長度〔長度＞100米〕，以零售、餐飲和效勞為主要定位，各種商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)相對(duì)密集〔商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的密度≥50％〕的街道?，F(xiàn)代商業(yè)街是城市商業(yè)的縮影和窗口，是商業(yè)多功能的整合，是重要的城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)空間形態(tài)和城市地域類型。是城市活動(dòng)的主要公共場所。商業(yè)街的分類〔1〕按經(jīng)營商品的種類劃分綜合性商業(yè)街：簡稱綜合街，街內(nèi)集聚經(jīng)營不同種類商品的店鋪，通常由大型百貨店為骨干，集中多樣化專業(yè)店、專賣店組成。專業(yè)性商業(yè)街：簡稱專業(yè)街，街內(nèi)集聚經(jīng)營同類商品或效勞的店鋪。如電器街、飾物精品街、書店街、服裝街、皮具街、汽車汽配街、文物古玩街、花鳥魚藝街、字畫街、美食街、酒吧街等。〔2〕按主導(dǎo)功能的種類劃分零售主導(dǎo)型商業(yè)街主導(dǎo)功能是零售購物。批發(fā)主導(dǎo)型商業(yè)街主導(dǎo)功能是批發(fā)采購。效勞主導(dǎo)型商業(yè)街主導(dǎo)功能是餐飲或其他類型效勞。〔3〕按交通限制劃分1.普通商業(yè)街：普通商業(yè)街一般不限制車輛通行，或者只允許公交車、小汽車通行。2.步行商業(yè)街：簡稱步行街，街內(nèi)禁止任何車輛通行，消費(fèi)者以步行的形式自由地進(jìn)行購物、餐飲、效勞等消費(fèi)活動(dòng)及其他娛樂、休閑或社交商務(wù)活動(dòng)?！?〕商業(yè)街的等級(jí)劃分地位等級(jí)都會(huì)級(jí)商業(yè)街：位于都會(huì)級(jí)商業(yè)功能區(qū)，商店密度一般不低于90％。商圈影響面很大，輻射全市及周邊地區(qū)，乃至國內(nèi)外更大的范圍。區(qū)域級(jí)商業(yè)街：一般位于區(qū)域級(jí)商業(yè)功能區(qū)，商店密度一般不低于70%。商圈影響面主要在市內(nèi)某個(gè)較大范圍的區(qū)域。社區(qū)級(jí)商業(yè)街：一般位于社區(qū)內(nèi)或社區(qū)附近，商店密度一般不低于50%，商圈影響面主要為社區(qū)居民。規(guī)模等級(jí)大型商業(yè)街：商業(yè)街長度在1000米以上，甚至可以是假設(shè)干條商業(yè)街相互連接構(gòu)成復(fù)合形態(tài)的商業(yè)街。中型商業(yè)街：商業(yè)街長度在500米—1000米之間。小型商業(yè)街：商業(yè)街長度在100米—500米之間。層次等級(jí)高級(jí)商業(yè)街：商業(yè)街主要由名牌專賣店、專業(yè)店和定位高檔商品的百貨店組成，商業(yè)街功能先進(jìn)，配套設(shè)施完善，購物環(huán)境優(yōu)雅,表達(dá)時(shí)尚特色。中級(jí)商業(yè)街：商業(yè)街主要定位中檔商品，功能較為齊全，主要設(shè)施完備，購物環(huán)境一般。初級(jí)商業(yè)街：商業(yè)街定位低檔商品，功能單一，配套設(shè)施較為簡陋。〔二〕商業(yè)街的規(guī)劃理念1.明確規(guī)劃對(duì)象—運(yùn)作工程的區(qū)位特性及自身優(yōu)勢(shì)、缺乏，方能在定位中充分發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，彌補(bǔ)缺乏，減少劣勢(shì)，增強(qiáng)市場競爭力。2.明確市場需求，通過市場的分析、研究，特別是消費(fèi)需求的開展趨勢(shì)及現(xiàn)

有市場狀況的綜合因素，準(zhǔn)確把握市場需求的空白點(diǎn)，以創(chuàng)造最正確的市場切入點(diǎn)，從根底上提升工程運(yùn)作的成功率與市場的吸引力。3.對(duì)所在地區(qū)歷史、風(fēng)俗、人文的研究，這有助于我們確定商業(yè)街的主題，找到一個(gè)好的方向。商業(yè)街是一種商業(yè)形式，同時(shí)也可以是一個(gè)城市或地區(qū)的招牌。建設(shè)有風(fēng)俗文化作鋪墊的，有城市自身獨(dú)特風(fēng)格的商業(yè)街，便可以作為該地區(qū)的旅游資源推向更大的市場。4.明確目標(biāo)消費(fèi)群體，根據(jù)消費(fèi)群的結(jié)構(gòu)規(guī)劃商業(yè)街的行業(yè)成分構(gòu)成，也就是哪些產(chǎn)品應(yīng)該是主流，那些是次要但又應(yīng)該有的，哪些是可以舍棄的?！踩碀?jì)南市目前商業(yè)街狀況商業(yè)街缺乏特色，濟(jì)南商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃不完善濟(jì)南市以泉聞名，是國內(nèi)外知名的旅游城市，然而作為一個(gè)省會(huì)級(jí)的大都市，濟(jì)南的商業(yè)開展相對(duì)于其他同級(jí)別城市仍存在差距。在濟(jì)南除了泉城路外，很難再找出一條有特色的商業(yè)街。然而即便是被全市人民寄予厚望的“金街〞也在風(fēng)光開街后陷入了開展中的為難局面。原有的泉城路幾乎聚集了濟(jì)南所有的老字號(hào)店鋪，是一個(gè)遠(yuǎn)近聞名的商業(yè)街，商家云集，人頭攢動(dòng)，有良好的商業(yè)信譽(yù)和旺盛人氣，代表了泉城濟(jì)南的文化特色。但改造后的泉城路，路面拓寬了，建筑更現(xiàn)代化了，經(jīng)營卻陷入了低谷。究其原因，其一是風(fēng)格和定位不明確，商品經(jīng)營出現(xiàn)雷同，模式單一；其二經(jīng)營管理缺乏系統(tǒng)性，商業(yè)街整體管理較為混亂，擺攤設(shè)點(diǎn)沒有統(tǒng)一規(guī)劃，環(huán)境遭到破壞。整體空間設(shè)置整體感差，功能性不強(qiáng)。〔四〕濟(jì)南的特色消費(fèi)市場分析商業(yè)街的特色功能定位決定了其多元化的市場適應(yīng)力及消費(fèi)需求性，商業(yè)街的經(jīng)營重點(diǎn)之一就是突破單一的消費(fèi)取向，為城市搭建新型的商業(yè)平臺(tái)，滿足人們消費(fèi)本身以外的更多需求。隨著擴(kuò)大開放、開展經(jīng)濟(jì)和建設(shè)小康社會(huì)的不斷深入，夜生活進(jìn)一步成為現(xiàn)代城市生活的重要組成局部，繁榮“夜生活〞已成為城市豐富魅力、增強(qiáng)活力、促進(jìn)開展、提高人民生活水平、提升吸引力的重要手段。尤其作為商業(yè)街，其功能的豐富性決定，夜間消費(fèi)勢(shì)必將成為本案的另一定位目標(biāo)。濟(jì)南市目前夜生活情況2、缺乏：“夜生活〞缺乏特色，硬件設(shè)施滯后。大多數(shù)能提供夜間服務(wù)的工程規(guī)模較小，內(nèi)容平淡，缺乏有特色、大規(guī)模、新穎創(chuàng)意的產(chǎn)品，對(duì)廣闊游客和市民吸引力不大。很多場所衛(wèi)生條件差，照明缺乏。大局部公交車晚10時(shí)以后停運(yùn)，缺乏必要的交通保證。“夜生活〞缺少亮點(diǎn)，形不成品牌。對(duì)本地市民沒有新鮮感，對(duì)外地游客缺乏吸引力。全市飯店、賓館旅客年均入住率只有60－70％，平均過夜天數(shù)比青島低70％。夜間留不住客人，流失了夜晚收入。目前夜間消費(fèi)場所，檔次較高的，普通消費(fèi)者沒有能力經(jīng)常光臨，而檔次低的，又多屬于路邊攤，大排擋，缺乏特色，環(huán)境較差，無法滿足消費(fèi)的全方位需求，也在很大程度上限制的夜間消費(fèi)的進(jìn)一步開展。2、系統(tǒng)綜合原那么

商業(yè)街是城市系統(tǒng)的重要組成局部，商業(yè)街的規(guī)劃建設(shè)、改造整治，應(yīng)從區(qū)位、規(guī)模、經(jīng)營、形式、型態(tài)、特色、功能等各方面與城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)、規(guī)劃布局、交通體系緊密協(xié)調(diào)和配合，成為城市系統(tǒng)的有機(jī)組成局部。本案的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)按照現(xiàn)代社會(huì)的消費(fèi)需求和生活方式特點(diǎn)，以餐飲為主導(dǎo)業(yè)態(tài)，將飲食、娛樂、游憩、文化、交誼等多種功能有機(jī)結(jié)合起來，以滿足多樣化、特色化的消費(fèi)需求，提高本案的吸引力。3、突出特色原那么商業(yè)街是城市文化的重要表達(dá)，通過商業(yè)街的規(guī)劃建設(shè)，保護(hù)和繼承城市所擁有的歷史、人文和文化傳統(tǒng)，使其成為城市整體建設(shè)的一個(gè)組成局部。本案即要以文化脈絡(luò)為規(guī)劃設(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn)，注意古鎮(zhèn)歷史文化的利用，使傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合。延續(xù)歷史文脈，塑造獨(dú)具特色的商業(yè)景觀。4、適度均衡原那么本案的業(yè)態(tài)組合應(yīng)遵循適度均衡的原那么，要考慮到業(yè)態(tài)與業(yè)態(tài)之間、業(yè)態(tài)與消費(fèi)力之間的關(guān)系，保證本案有序運(yùn)營。5、以人為本原那么商業(yè)街作為城市中最具活力的公共空間之一，要滿足顧客平安、方便、舒暢、親切的根本要求。因此，本案的規(guī)劃、定位要堅(jiān)持以人為本的原那么，合理設(shè)置業(yè)態(tài)組合等，充分考慮到效勞設(shè)施對(duì)周邊居民的影響，創(chuàng)造一個(gè)人性化、舒適化的環(huán)境。要著力完善、改造本案的環(huán)境設(shè)施，建筑小品、環(huán)境小品、市政小品等，創(chuàng)造出和諧、生動(dòng)的環(huán)境空間，起到提高文化品位、豐富街道景觀的作用。經(jīng)營主題本案定位

本案屬于哪種商業(yè)街？本案建筑不適宜、周邊消費(fèi)力不適宜承載大型百貨店。綜合性商業(yè)街有利資源的合理利用，交通優(yōu)勢(shì)的合理利用，規(guī)劃優(yōu)勢(shì)的與時(shí)俱進(jìn)，靠主題特色的規(guī)模經(jīng)營吸引客群。

主題性商業(yè)街YESNO主導(dǎo)功能總體量、建筑特點(diǎn)與主導(dǎo)功能定位不符零售主導(dǎo)型商業(yè)街主導(dǎo)功能是零售購物。批發(fā)主導(dǎo)型商業(yè)街主導(dǎo)功能是批發(fā)采購。效勞主導(dǎo)型商業(yè)街主導(dǎo)功能是餐飲或其他類型效勞商品或效勞的店鋪。總體量、建筑特點(diǎn)與主導(dǎo)功能定位不符NONOYES總體量、建筑特點(diǎn)與主導(dǎo)功能定位不符交通限制普通商業(yè)街普通商業(yè)街一般不限制車輛通行，或者只允許公交車、小汽車通行。步行商業(yè)街簡稱步行街，街內(nèi)禁止任何車輛通行，消費(fèi)者以步行的形式自由地進(jìn)行購物、餐飲、效勞等消費(fèi)活動(dòng)及其他娛樂、休閑或社交商務(wù)活動(dòng)。NOYES規(guī)模等級(jí)大型商業(yè)街商業(yè)街長度在1000米以上，甚至可以是假設(shè)干條商業(yè)街相互連接構(gòu)成復(fù)合形態(tài)的商業(yè)街。中型商業(yè)街長度在500米-1000米之間。小型商業(yè)街長度在100米-500米之間。NONOYES本案概念定位本案應(yīng)建設(shè)成為一條以餐飲為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，輔以其他類型效勞商品的大型、普通商業(yè)街本案商業(yè)定位

大型特色美食商業(yè)街集餐飲、休閑、娛樂于一體定位于：薈萃國際風(fēng)情的商業(yè)街，國際水準(zhǔn)的空間營造，異域風(fēng)情，網(wǎng)具齊魯大地傳統(tǒng)文化與泉城旅游特色；與眾不同，獨(dú)具特色的商鋪聚集，演繹出別樣的浪漫與獨(dú)特的氣質(zhì)，詮釋現(xiàn)代與傳統(tǒng)、風(fēng)俗與時(shí)尚的完美融合；打造全新概念的商業(yè)街區(qū)，迎合現(xiàn)代都市人群緊張壓抑之后追求身心的完全放松，將餐飲消費(fèi)與飲食文化自然融和的身心體驗(yàn)。修飾語：特立獨(dú)行韻味獨(dú)到匠心獨(dú)具別樣風(fēng)情商業(yè)街定位于餐飲美食街，即符合其地理、人文、環(huán)境特色，不僅為本地消費(fèi)者填補(bǔ)了特色餐飲、休閑的專業(yè)化效勞場所，配合濟(jì)南十一五“國際旅游城〞的開展規(guī)劃，打造濟(jì)南旅游、休閑首選的特色商業(yè)街，更具備了其長期開展的戰(zhàn)略意義。打造濟(jì)南簋街此次籌劃將更注重于工程的宣傳包裝\導(dǎo)入鮮明的主題特色\運(yùn)作理念；突出工程品牌形象\重視市場營銷策略!本案經(jīng)營定位經(jīng)營主題：

特色餐飲美食經(jīng)營定位：填補(bǔ)本地餐飲消費(fèi)空白，以外來飲食為經(jīng)營主體會(huì)聚各式精品飲食，突出特色性、新奇性利用本案獨(dú)特的區(qū)位特性，打造本地餐飲市場獨(dú)樹一幟的風(fēng)格經(jīng)營宗旨：真正的美食饕餮享受獨(dú)特的休閑放松體驗(yàn)全新打造濟(jì)南簋街全新打造男子健康會(huì)館男子健康會(huì)館針對(duì)都市男性高度緊張的生活壓力以及因此而造成的身心和皮膚的亞健康狀態(tài)，以香薰SPA、面部深層護(hù)理、拯救男士啤酒肚、腎部護(hù)養(yǎng)、前列腺保養(yǎng)，前列腺保養(yǎng)等獨(dú)具特色的男士美容工程和國際上享負(fù)勝名的專業(yè)男士護(hù)膚產(chǎn)品、高新美容美體設(shè)備在京城男士美容界獨(dú)樹一幟。目前已在全國展開加盟業(yè)務(wù)，盡力為男士效勞，力求營造一個(gè)全方位、多元化的純自然私人空間。經(jīng)營特色：特色化的經(jīng)營定位，精品化的產(chǎn)品定位打破固有市場經(jīng)營缺失，強(qiáng)化效勞的個(gè)性化、品質(zhì)化協(xié)調(diào)的空間格局配合細(xì)致化環(huán)境小品貼合休閑消費(fèi)新體驗(yàn)合理配套效勞品項(xiàng)，突出功能性，凸顯便利性將特色餐飲消費(fèi)與現(xiàn)代休閑文化相結(jié)合充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢(shì)，開創(chuàng)本地夜生活全新體驗(yàn)營造新鮮的飲食文化，建立獨(dú)特的人文消費(fèi)氣氛個(gè)性化市場品牌運(yùn)做與形象規(guī)劃商業(yè)資深的管理團(tuán)隊(duì)，專業(yè)運(yùn)營模式，精致管理效勞全新打造濟(jì)南收藏品交易中心濟(jì)南的“潘家園〞全新打造濟(jì)南收藏品交易中心濟(jì)南的“潘家園〞國際風(fēng)情街品牌核心文化特色精致餐飲美食個(gè)性化、標(biāo)準(zhǔn)化特色效勞貼心化、功能化配套設(shè)施人性化、合理化整體空間隨意化、精致化細(xì)節(jié)環(huán)境突破本地餐飲市場中“百店一味、百店一面〞的瓶頸，將單純的滿足根本消費(fèi)功能引領(lǐng)至更豐富意義上的“休閑空間的享受〞。工程定位分析

市場前景：消費(fèi)者對(duì)于消費(fèi)行為的追求已不再是單純的消費(fèi)目的本身，而是伴隨著消費(fèi)行為而衍生出來的更高層次的需求，更豐富的精神層面的“消費(fèi)〞。例如北京的三里屯酒吧一條街、東直門簋街以及上海的新世界，憑借著別具特色的經(jīng)營風(fēng)格已成為其所在城市另類消費(fèi)的標(biāo)志性場所。餐飲消費(fèi)者的需求形態(tài)1.追求便利型消費(fèi)者；2.追求價(jià)廉型消費(fèi)者；3.追求享受型消費(fèi)者；4.追求新鮮型消費(fèi)者；5.追求健康型消費(fèi)者；6.追求信譽(yù)型消費(fèi)者。要贏得市場，必須贏得消費(fèi)者，仔細(xì)研究和揣摩消費(fèi)者的消費(fèi)欲望、消費(fèi)心理和消費(fèi)情緒，將人們消費(fèi)動(dòng)機(jī)加以條理化，模式化的細(xì)分才會(huì)有的放矢。對(duì)所提供的產(chǎn)品和效勞進(jìn)行細(xì)分，從而滿足不同層次消費(fèi)者的需求，只有這樣，本案的運(yùn)作才會(huì)真正得到廣闊消費(fèi)者的認(rèn)同。優(yōu)勢(shì)分析：〔一〕優(yōu)勢(shì)點(diǎn)：本案當(dāng)前交通較為便利，緊鄰濟(jì)南市環(huán)城高速及國道，有多條公交線路直通市區(qū)；本案近鄰濟(jì)南市南山風(fēng)景區(qū)，旅游資源豐富，客源豐富；本案由濟(jì)南市拆遷效勞公司主導(dǎo)，有政府支持背景，對(duì)工程的推廣具有一定的優(yōu)勢(shì)；本案規(guī)模宏大，為飽滿配套功能性效勞的設(shè)置提供了良好的條件；建筑風(fēng)格具有異域風(fēng)情，配合整體定位創(chuàng)意，可產(chǎn)生更加別具一格的經(jīng)營效果；本案周邊企業(yè)、機(jī)關(guān)、居民社區(qū)開展日趨成熟?！捕硶r(shí)機(jī)點(diǎn)目前濟(jì)南市的商業(yè)街開展不成規(guī)模，缺乏特色，經(jīng)營管理上存在明顯缺失；目前濟(jì)南市的餐飲效勞缺乏系統(tǒng)性，尚未形成有特色的規(guī)模經(jīng)營，本案具有很大的開展空間；對(duì)消費(fèi)環(huán)境與氣氛營造的追求及夜間消費(fèi)趨勢(shì)的不斷增長也為本案的定位及未來開展提供了良好的支持；隨著周邊社區(qū)以及南山旅游的不斷開展，對(duì)特色餐飲的需求將日益擴(kuò)大；本案的經(jīng)營定位特色為市場的推廣提供了較好的訴求點(diǎn)。劣勢(shì)分析：本案所處地段目前人氣不旺，尚不具備以人氣帶動(dòng)招商的先期條件；前期定位的不明確及推廣的不成功給本案造成了市場形象的負(fù)面影響；本案所處區(qū)域距繁華市區(qū)有一定距離，商業(yè)氣氛缺乏；餐飲業(yè)對(duì)硬件條件需求較多，本案局部建筑單體內(nèi)部各局針對(duì)符合本案定位的經(jīng)營具有缺乏之處。解決方法：確定明確的推廣主題及推廣途徑，擴(kuò)大工程市場知名度；通過明確的經(jīng)營主題，從而以有特色的經(jīng)營方向帶動(dòng)招商；以塑造文化氣氛為核心，通過各類活動(dòng)逐漸凝聚人氣；通過科學(xué)的空間規(guī)劃，塑造符合本案定位的整體商業(yè)街環(huán)境特色，從硬體上提升本案的人氣及獨(dú)特的餐飲文化消費(fèi)氣氛。第四局部工程根底規(guī)劃硬件設(shè)施規(guī)劃.保持本案現(xiàn)有風(fēng)情特色，樹立獨(dú)特景觀效應(yīng)1.充分展示單體的建筑特色，在整體景觀風(fēng)格中突出個(gè)性2.配合經(jīng)營產(chǎn)品特點(diǎn)在建筑單體外觀、門頭及內(nèi)部裝修風(fēng)格上加以凸顯3.商鋪內(nèi)部軟環(huán)境的修飾性與產(chǎn)品定位的匹配性相協(xié)調(diào)通過造街規(guī)劃，塑造國際風(fēng)情街的整體氣氛街道：本案現(xiàn)有街道寬闊，對(duì)兩側(cè)商鋪具有良好的經(jīng)營延展性，充分發(fā)揮現(xiàn)有優(yōu)勢(shì)，并通過適當(dāng)?shù)慕ㄖ脑?，使商業(yè)街更具整體性與連貫性。環(huán)境小品：本案規(guī)模較大，全長超過1200米，屬大型商業(yè)街。從消費(fèi)行為慣例著眼，應(yīng)在街道空間格局上適當(dāng)點(diǎn)綴輔助性效勞設(shè)施，以環(huán)境小品形成對(duì)整街功能的完善。廣場：對(duì)商業(yè)街小廣場進(jìn)行重新修飾，使其符合商業(yè)街整體定位風(fēng)格，充分利用小廣場營造氣氛。燈光：加強(qiáng)燈光處理，包含店鋪照明、街道照明、招牌霓虹、廣場燈光、各類效果燈光等，通過燈光效果加強(qiáng)氣氛襯托，增加夜間人氣凝聚。色彩：配合商業(yè)街經(jīng)營定位，確定色彩主調(diào)，形成主題色彩形象。標(biāo)志性建筑：通過燈光、色彩、材料、表現(xiàn)主題等元素著重突出商業(yè)街形象，濃縮表達(dá)商業(yè)街的文化特色，形成消費(fèi)者心理上的地標(biāo)性意識(shí)。車位：考慮到本案地理位置，車位預(yù)留在商業(yè)街整體規(guī)劃中是不可或缺的。動(dòng)線：考慮商業(yè)街經(jīng)營性質(zhì)，將人流、車流、物流進(jìn)行有效整合，合理規(guī)劃，做到動(dòng)線流暢，進(jìn)出無障礙。區(qū)隔：在整體造街與內(nèi)部建筑單體的規(guī)劃上既要連貫一體，一氣呵成，形成完整的街區(qū)環(huán)境，同時(shí)通過各種裝飾手段，使商業(yè)街各個(gè)階段之間形成自然區(qū)隔，突出各自特色，又可防止消費(fèi)者的消費(fèi)心理疲勞。經(jīng)營運(yùn)作規(guī)劃★產(chǎn)品特色：目前本地餐飲市場上別具特色、人氣較旺的產(chǎn)品目前在本地市場中份額雖然不高，但具有經(jīng)營獨(dú)特性的產(chǎn)品具有異地特色的新型餐飲產(chǎn)品★層次需求：根據(jù)餐飲消費(fèi)者的不同需求，結(jié)合風(fēng)情街目前經(jīng)營情況，可以從不同層面進(jìn)行經(jīng)營定位。高檔商務(wù)型：利用現(xiàn)有酒店優(yōu)勢(shì)，開展高檔商務(wù)型餐飲效勞群眾特色型：中等規(guī)模的品牌性餐飲效勞個(gè)性美食型：小規(guī)模個(gè)性化的美食小吃效勞★一道菜的誘惑：能引導(dǎo)本地餐飲消費(fèi)流行的時(shí)尚性美食各經(jīng)營者獨(dú)具特色、吸引人氣的代表性美食★名稱魅力：富有創(chuàng)意同時(shí)貼合產(chǎn)品定位的店鋪名稱，創(chuàng)造企業(yè)市場形象的潛在優(yōu)勢(shì)★經(jīng)營時(shí)段：24小時(shí)全時(shí)段營業(yè)，為消費(fèi)者提供充裕的消費(fèi)時(shí)間選擇最大限度的搶占夜間消費(fèi)市場份額利用本案區(qū)位與定位特色，締造本地新型夜生活的標(biāo)志效勞特色規(guī)劃打破以往商業(yè)街，特別是餐飲行業(yè)群眾消費(fèi)場所無視效勞的局限，渲染效勞特色，加深品牌形象。人員：外形較好著裝統(tǒng)一、符合各點(diǎn)經(jīng)營特色干凈整潔效勞：疏通交通待客泊車領(lǐng)位效勞有條不紊的效勞程序標(biāo)準(zhǔn)：禮貌標(biāo)準(zhǔn)配合經(jīng)營產(chǎn)品的特色語言適度適當(dāng)配套功能規(guī)劃本案雖定位于特色餐飲美食街，為便于為經(jīng)營者及消費(fèi)者更好的提供效勞，更輔以適當(dāng)?shù)墓δ苄耘涮自O(shè)施。娛樂：以洗浴、休閑為主，為住宿客人及多元化消費(fèi)需求客戶效勞住宿：配合旅游消費(fèi)及夜間消費(fèi)需求其他：工商、稅務(wù)、衛(wèi)生檢疫等市場管理效勞機(jī)構(gòu)醫(yī)藥、銀行、汽修等小規(guī)模輔助性效勞機(jī)構(gòu)我們要塑造的不僅僅是一條普通的美食街，這里不僅要有食品的美味，更要有親朋的濃情，有隔一段時(shí)間不來就想念的情緒。那種痛快淋漓的吃法、人聲鼎沸的環(huán)境、自由自在、高談闊論消磨夜晚的經(jīng)歷，將統(tǒng)統(tǒng)具有了一種文化意味，也將讓風(fēng)情街成為人們心中一份不可替代的情緒。經(jīng)營布局規(guī)劃目標(biāo)商家\商鋪定位以餐飲為主導(dǎo)行業(yè)，輔以適當(dāng)?shù)男谛孕袠I(yè)，以滿足商業(yè)街形態(tài)消費(fèi)群體的多重消費(fèi)需求特性，增強(qiáng)本案整體效勞功能，突出服務(wù)特色。單體規(guī)劃〔1〕郁金香酒店郁金香酒店已營業(yè)高檔次商務(wù)餐飲定位羅馬假日酒店滿足假日休閑、旅游住宿需求〔2〕羅馬假日酒店〔3〕配套效勞功能層高6層，F(xiàn)1、F2單層面積115.73平米，F(xiàn)3-F6單層面積87.7平米；該樓體有窄、高的特點(diǎn)，單層面積小，不適宜進(jìn)行商業(yè)工程經(jīng)營，可作為市場管理效勞機(jī)構(gòu)?！?〕經(jīng)營主題布局根據(jù)商業(yè)街內(nèi)部各單體建筑的內(nèi)部結(jié)構(gòu)特點(diǎn)及配套設(shè)施，面積、樓體風(fēng)格等綜合因素，按照商業(yè)街主題定位及經(jīng)營定位進(jìn)行招商。第五局部工程營銷籌劃營銷整體策略★重視包裝提升硬件裝修環(huán)境裝飾廣告宣傳側(cè)重點(diǎn)戶外廣告系列化\故事化營造濃厚文化色彩完整的形象體系規(guī)劃★活動(dòng)營銷以餐飲為主題的飲食文化活動(dòng)-網(wǎng)具人氣，提升認(rèn)知度配合各經(jīng)營主題的特色文化活動(dòng)-塑造市場品牌社區(qū)性攻關(guān)宣傳活動(dòng)-營造濃厚氣氛(二)工程形象包裝

1、主題廣告主導(dǎo)語：以美食為依托，突出“特色〞，通過廣告彰顯本案訴求2、工程導(dǎo)視系統(tǒng)市區(qū)主要地段、目標(biāo)招商區(qū)域、消費(fèi)客群區(qū)域等客流大的地方設(shè)導(dǎo)視牌；3、現(xiàn)場包裝條幅：條幅廣告是工程最快，費(fèi)用最省的廣告形式之一。道旗：為營造現(xiàn)場氣氛，引起人們的關(guān)注，吸引更多的人氣，附近大道上布設(shè)道旗，道旗內(nèi)容以發(fā)布國際風(fēng)情街信息為主。形象策略以經(jīng)營定位為根底，建立完善的形象識(shí)別體系，從全方位推廣風(fēng)情街市場品牌形象的建立。LOGO：突出主題，色彩運(yùn)用及圖形構(gòu)成均應(yīng)具有時(shí)尚特性。標(biāo)準(zhǔn)字：配合LOGO特性，色彩、構(gòu)圖貼合經(jīng)營主題特色。標(biāo)準(zhǔn)色：突出商業(yè)街主題特點(diǎn)，表達(dá)風(fēng)情、熱烈。其他應(yīng)用設(shè)計(jì)：圍繞并凸顯主題。根底標(biāo)準(zhǔn)辦公事務(wù)系統(tǒng)室內(nèi)指示系統(tǒng)室外指示系統(tǒng)包裝運(yùn)輸系統(tǒng)員工制服系統(tǒng)桔祥物〔四〕活動(dòng)營銷推廣協(xié)調(diào)當(dāng)?shù)卣蚱渌麢C(jī)構(gòu)，舉辦符合當(dāng)?shù)孛袂榈墓P(guān)活動(dòng)，聚集人氣旅游文化活動(dòng)節(jié)日風(fēng)俗活動(dòng)特色風(fēng)情活動(dòng)主題性飲食文化活動(dòng)以地方特色為主題的各地飲食文化節(jié)活動(dòng)以代表性時(shí)尚美食為主題的餐飲文化活動(dòng)以飲食為依托，舉辦具有各地文化特色的主題活動(dòng)地方風(fēng)俗的展示推介活動(dòng)餐飲文化論壇等其他個(gè)性化文化推介展示活動(dòng)〔五〕營銷推廣進(jìn)度籌備及開業(yè)階段開業(yè)前要針對(duì)開業(yè)信息的發(fā)布和氣氛的襯托，同時(shí)做好內(nèi)部環(huán)境形象的籌劃和工程現(xiàn)場的形象籌劃，給消費(fèi)者最直觀的視覺沖擊，調(diào)動(dòng)消費(fèi)者的好奇心，制造開業(yè)效應(yīng)，以一個(gè)良好的開端樹立本案在各經(jīng)營業(yè)主及消費(fèi)者心目中的良好形象，也進(jìn)一步堅(jiān)決入駐合作商戶的經(jīng)營信心，為持觀望態(tài)度的后續(xù)商戶樹立信心。在宣傳媒體的選擇上，將進(jìn)一步擴(kuò)大范圍，播送、電視、報(bào)紙、網(wǎng)站進(jìn)行立體宣傳，本地以及異地媒體同時(shí)發(fā)布。為了襯托開業(yè)氣氛，制造熱點(diǎn)，宣傳中將融入大量的戶外布置類廣告。燈箱、展板等裝飾類廣告；條幅、拱門、升空氣球等氣氛襯托類道具。對(duì)軟性廣告要給予重視