2021年1月2025/7/21天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)2第一節(jié)房地產(chǎn)金融概述2025/7/21天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)3按融資對(duì)象分權(quán)益性融資債務(wù)性融資房地產(chǎn)企業(yè)股票房地產(chǎn)權(quán)益信托房地產(chǎn)權(quán)益合資直接融資間接融資商業(yè)信用債券租賃信用貸款抵押貸款2025/7/21天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)4證券市場(chǎng)資金盈余單位政府部門公司企業(yè)金融企業(yè)家庭個(gè)人海外投資資金短缺單位政府部門公司企業(yè)金融企業(yè)家庭個(gè)人資本形成（不動(dòng)產(chǎn)、資產(chǎn)、勞力消費(fèi)增加（住房等）直接信貸購(gòu)買房地產(chǎn)證券出售房地產(chǎn)證券2025/7/21天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)5資金盈余單位政府部門公司企業(yè)金融企業(yè)家庭個(gè)人海外投資資金短缺單位政府部門公司企業(yè)金融企業(yè)家庭個(gè)人房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)銀行保險(xiǎn)信托投資公司互助基金出售房地產(chǎn)證券出售房地產(chǎn)證券購(gòu)買房地產(chǎn)證券購(gòu)買房地產(chǎn)證券存款貸款資本形成（不動(dòng)產(chǎn)、資產(chǎn)、勞力）消費(fèi)增加（住房等）2025/7/21天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)6三、利率及其分類概念：指借貸期內(nèi)所形成的利息額與所貸資金額的比率?；鶞?zhǔn)利率與主導(dǎo)利率實(shí)際利率與名義利率固定利率與浮動(dòng)利率市場(chǎng)利率、官定利率與公定利率一般利率與優(yōu)惠利率年率、月率與日率長(zhǎng)期利率與短期利率2025/7/21天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)7一、住房?jī)?chǔ)蓄體系建房互助儲(chǔ)蓄信貸社儲(chǔ)蓄銀行二、房地產(chǎn)抵押貸款概念：是金融機(jī)構(gòu)要求借款人提供以房地產(chǎn)及相關(guān)權(quán)益憑證為抵押品作為擔(dān)保而發(fā)放的貸款。抵押貸款價(jià)格確實(shí)定房屋抵押貸款的運(yùn)作過程2025/7/21天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)82025/7/21天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)9抵押貸款的操作流程抵押房屋實(shí)物認(rèn)定產(chǎn)權(quán)證書的驗(yàn)證售房公司資質(zhì)審定所有權(quán)驗(yàn)證產(chǎn)權(quán)證書同實(shí)物的核驗(yàn)所有權(quán)歷史變化共有人、租賃人調(diào)查其他產(chǎn)權(quán)調(diào)查土地使用證、規(guī)劃許可證、銷售許可證房屋價(jià)值評(píng)估確定抵押價(jià)值2025/7/21天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)10填寫抵押房屋清單簽訂抵押貸款合同辦理房屋抵押登記合同終止抵押物建設(shè)抵押物使用房屋產(chǎn)權(quán)登記

按約還款歸還抵押房屋產(chǎn)權(quán)證違約處置拍賣抵押物清償?shù)盅嘿J款的方式和選擇抵押貸款的程序固定利率抵押貸款分期歸還固定本金式抵押貸款充分?jǐn)備N、分期歸還固定金額式抵押貸款累進(jìn)還款式抵押貸款可變利率抵押貸款：隨價(jià)格水平調(diào)整的抵押貸款(priceleveladjustedmortgage,PLAM；或可調(diào)整利率抵押貸款(adjustableratemortgage,ARM))PLAM:借貸雙方只確定一筆貸款的初始利率(不考慮通貨膨脹)，約定在一段時(shí)間后按照市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)比方消費(fèi)價(jià)格指數(shù))對(duì)貸款余額進(jìn)行調(diào)整。ARM:首先根據(jù)抵押貸款時(shí)的市場(chǎng)利率確定初始利率，以后每隔一段時(shí)間調(diào)整一次，以某個(gè)確定的利率指標(biāo)加一個(gè)固定的利率附加值方式進(jìn)行調(diào)整。2025/7/21天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)11本金等額歸還抵押貸款(constantamortizationmortgage,CAM)整個(gè)貸款期內(nèi)，本金局部按月等額歸還，利息按本金的實(shí)際余額和合同利率計(jì)算支付。缺陷是：每月還款額先大后小，不符合居民的收入水平不斷增長(zhǎng)的實(shí)際情況，給借款人歸還貸款造成了較大困難。在貸款初期，月還款額大，使得許多借款人的月收入難以歸還貸款，不利于吸引貸款，影響抵押貸款業(yè)務(wù)的拓展。2025/7/21天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)12----每月歸還的本金額；

----第t月歸還的利息額；----第t月本息歸還總額。

本金等額還款額逐月減少，減少額為每月歸還的本金的月利息。2025/7/21天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)13本金等額還款月還款額計(jì)算2025/7/21天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)14本金等額還款利息與本金關(guān)系圖時(shí)間利息本金月還款額線等額歸還抵押貸款〔constantpaymentmortgage,CPM〕即每月還貸本息合計(jì)金額相同，但每月歸還的本金局部逐漸增加，利息局部逐漸減少。2025/7/21天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)15等額本息還款計(jì)算月還款額：式中：—每月等額歸還貸款本息額；P—貸款本金；—月利率；—貸款總月數(shù)通常將貸款本金為1元時(shí)計(jì)算出來的每月等額歸還貸款本息額稱為抵押常數(shù)因子，用M表示，即有：且有：將貸款本金與抵押常數(shù)因子相乘即可得到每月歸還額。也可計(jì)算一年的還貸額抵押常數(shù)因子。2025/7/21天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)162025/7/21天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)17支付t期后的貸款余額逐年遞增歸還抵押貸款〔graduatedpaymentmortgage,GPM)即在最初的5年或10年里，月還貸額低于等額歸還方式，每年內(nèi)的月還貸額相同，但逐年以一定比率遞增。漂浮式抵押貸款(ballonmortgage)指貸款期內(nèi)的每期歸還額都低于等額歸還，因而最后一次還貸額大大高于以前的歷次還貸額。反向年金式抵押貸款(reverseannuitymortgage,RAM)按照所抵押房屋價(jià)值的一定百分比，來計(jì)算貸款人每期交給借款人的固定貸款額的抵押貸款方式。雙周還貸式抵押貸款(biweeklymortgage即每?jī)芍軞w還一次貸款，一年26個(gè)還貸期的抵押貸款方式。2025/7/21天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)182025/7/21天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)19三、住房公積金2025/7/21天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)20新加坡公積金與住宅資金流動(dòng)雇主交納雇員交納中央公積金局住房開展局購(gòu)房雇員銀行住宅貸款公積金〔儲(chǔ)蓄〕發(fā)行債券資金貸款歸還貸款提取、用于養(yǎng)老支付房?jī)r(jià)款=首期付款+貸款沖減個(gè)人公積金儲(chǔ)蓄支付首期款動(dòng)用公積金分期歸還貸款出售建房住房貸款住房公積金的這一定義包含以下五個(gè)方面的涵義：〔1〕住房公積金只在城鎮(zhèn)建立，農(nóng)村不建立住房公積金制度?！?〕只有在職職工才建立住房公積金制度。無(wú)工作的城鎮(zhèn)居民不實(shí)行住房公積金制度，離退休職工也不實(shí)行住房公積金制度?！?〕住房公積金由兩局部組成，一局部由職工所在單位繳存，另一局部由職工個(gè)人繳存，職工個(gè)人繳存局部由單位代扣后，連同單位繳存局部一并繳存到住房公積金個(gè)人帳戶內(nèi)。〔4〕住房公積金繳存的長(zhǎng)期性。住房公積金制度一經(jīng)建立，職工在職期間必須不間斷地按規(guī)定繳存，除職工離退休或發(fā)生?住房公積金管理?xiàng)l例?規(guī)定的其他情形外，不得中止和中斷。表達(dá)了住房公積金的穩(wěn)定性、統(tǒng)一性、標(biāo)準(zhǔn)性和強(qiáng)制性。〔5〕住房公積金是職工按規(guī)定存儲(chǔ)起來的專項(xiàng)用于住房消費(fèi)支出的個(gè)人住房?jī)?chǔ)金，具有兩個(gè)特征：一是積累性，即住房公積金雖然是職工工資的組成局部，但不以現(xiàn)金形式發(fā)放，并且必須存入住房公積金管理中心在受委托銀行開設(shè)的專戶內(nèi)，實(shí)行專戶管理。二是專用性。住房公積金實(shí)行?？顚Ｓ?，存儲(chǔ)期間只能按規(guī)定用于購(gòu)、建、大修自住住房，或交納房租。職工只有在離退休、死亡、完全喪失勞動(dòng)能力并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系或戶口遷出原居住城市時(shí)，才可提取本人帳戶內(nèi)的住房公積金。2025/7/21天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)21我國(guó)的住房公積金制度一些興旺地區(qū)、效益好的電力、通信、煤炭等壟斷行業(yè)，以及一些效益好的單位有意將一些應(yīng)稅福利，如各類補(bǔ)貼、津貼打入“住房公積金〞賬戶，作為福利發(fā)放并進(jìn)行逃稅。有些人甚至還把住房公積金當(dāng)作第二份工資，因?yàn)槊吭吕U存數(shù)額比普通員工當(dāng)月拿到手的工資還多。而與此形成鮮明比照的是，絕大多數(shù)真正需要購(gòu)置住房的普通百姓的單位歸集比例低于國(guó)家最低標(biāo)準(zhǔn)。住房公積金制度建立的初衷和目的是為一次性支付購(gòu)房資金有困難的廣闊群眾提供購(gòu)房資金和購(gòu)房貸款。但是，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速開展和國(guó)民收入差距的拉大，住房公積金管理制度已經(jīng)暴露出“窮人要么繳的少用不起，要么就是沒有住房公積金，而富人繳的多用的多〞的問題，中國(guó)青年報(bào)社會(huì)調(diào)查中心近日的一項(xiàng)調(diào)查顯示，僅２８.６％的人認(rèn)為按工資比例繳存公積金“公平〞，７８.４％的人認(rèn)為“收入低的不會(huì)因公積金買得起房，收入高的不用公積金也能買〞。〔見１１月２０日?中國(guó)青年報(bào)?〕2025/7/21天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)22全國(guó)住房公積金第一案2025/7/21天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)232025/7/21天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)242025/7/21天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)252025/7/21天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)262025/7/21天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)272025/7/21天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)282025/7/21天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)29二、房地產(chǎn)債券〔二〕房地產(chǎn)債券的特點(diǎn)1.發(fā)行總額大、票面利率較高2.期限長(zhǎng)3.可與購(gòu)房相結(jié)合4.房地產(chǎn)債券較平安，風(fēng)險(xiǎn)小2025/7/21天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)30

1.發(fā)行市場(chǎng)主體的構(gòu)成債券發(fā)行者債券認(rèn)購(gòu)者債券承銷者。2.債券的發(fā)行要素發(fā)行額票面利率發(fā)行價(jià)格券面金額計(jì)息方法和還本方式歸還期限2025/7/21天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)31〔三〕房地產(chǎn)債券的發(fā)行2025/7/21天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)323.房地產(chǎn)債券的發(fā)行方式2025/7/21天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)33〔四〕房地產(chǎn)債券的信用評(píng)級(jí)

三、房地產(chǎn)抵押貸款證券化〔MBS〕根本含義住房抵押貸款證券化〔RMBS〕商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款證券化〔CMBS〕2025/7/21天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)342025/7/21天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)35主要類型：一、信用貸款1、普通限額貸款2、透支放款3、備用貸款承諾4、票據(jù)貼現(xiàn)貸款5、企業(yè)并購(gòu)貸款二、擔(dān)保抵押貸款1、擔(dān)保品貸款2、保證書擔(dān)保貸款優(yōu)勢(shì)：貸款利率本錢低；保證資金到位期。劣勢(shì)：資質(zhì)、信用等級(jí)要求高；風(fēng)控嚴(yán)格；審批時(shí)間長(zhǎng)。國(guó)內(nèi)銀行貸款〔模式一〕國(guó)外貸款〔模式二〕主要類型：一、按揭抵押貸款二、在建工程抵押貸款三、預(yù)售房屋抵押

優(yōu)勢(shì)：原始啟動(dòng)資金要求低，適宜工程滾動(dòng)開發(fā)。劣勢(shì)：對(duì)資金回收時(shí)間要求嚴(yán)格；需保證后續(xù)資金的跟進(jìn)速度。主要類型：一、權(quán)益型REIT

二、抵押型REIT

三、混合型REIT

四、有限期、自我償付式REIT