棗莊房屋預(yù)售管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為加強(qiáng)棗莊市房屋預(yù)售管理，規(guī)范房屋預(yù)售行為，保障房地產(chǎn)交易雙方的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于棗莊市行政區(qū)域內(nèi)國有土地上新建房屋的預(yù)售活動(dòng)及其管理。（三）基本原則房屋預(yù)售管理應(yīng)當(dāng)遵循合法、公正、公開、高效的原則，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序，維護(hù)社會(huì)公共利益。二、預(yù)售許可條件（一）土地條件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)房屋預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)已取得土地使用權(quán)證書，土地用途明確為住宅、商業(yè)等可預(yù)售的用途，且土地出讓金已按規(guī)定足額繳納。（二）規(guī)劃條件1.已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，且規(guī)劃設(shè)計(jì)方案符合城市規(guī)劃要求，明確了房屋的位置、面積、戶型、層數(shù)等具體內(nèi)容。2.按照規(guī)劃要求配套建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施已納入建設(shè)計(jì)劃，并與房屋同步建設(shè)。（三）建設(shè)條件1.已確定施工企業(yè)，施工企業(yè)具備相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)，并已簽訂施工合同。2.已辦理建設(shè)工程施工許可證，建設(shè)工程已按規(guī)劃要求開工建設(shè)，且形象進(jìn)度達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。一般多層建筑完成基礎(chǔ)工程，高層建筑完成主體結(jié)構(gòu)三分之一以上。（四）資金條件1.開發(fā)建設(shè)資金已落實(shí)，建設(shè)資金投入達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定資金來源和資金使用計(jì)劃。2.提供銀行出具的項(xiàng)目建設(shè)資金證明或其他資金落實(shí)證明材料。（五）其他條件1.已制定房屋預(yù)售方案，預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)包括項(xiàng)目基本情況、建設(shè)進(jìn)度安排、預(yù)售房屋套數(shù)、面積預(yù)測(cè)及分?jǐn)偳闆r、公共部位和公共設(shè)施的具體范圍、預(yù)售價(jià)格及變動(dòng)幅度、預(yù)售資金監(jiān)管賬戶及監(jiān)管協(xié)議等內(nèi)容。2.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。三、預(yù)售許可申請(qǐng)與受理（一）申請(qǐng)材料房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)房屋預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：1.棗莊市房屋預(yù)售許可申請(qǐng)表；2.營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件；3.土地使用權(quán)證書復(fù)印件；4.建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件；5.建設(shè)工程施工許可證復(fù)印件；6.投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資25%以上的證明材料；7.房屋預(yù)售方案；8.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他材料。（二）申請(qǐng)流程1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向棗莊市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（以下簡稱“住建局”）提出房屋預(yù)售許可申請(qǐng)，并提交申請(qǐng)材料。2.住建局對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行初步審查，材料齊全、符合法定形式的，予以受理；材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)或者在5個(gè)工作日內(nèi)一次性告知申請(qǐng)人需要補(bǔ)正的全部內(nèi)容。四、預(yù)售許可審查與決定（一）審查內(nèi)容住建局自受理申請(qǐng)之日起10個(gè)工作日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行審查。審查內(nèi)容包括：1.申請(qǐng)材料的真實(shí)性、完整性和合法性；2.項(xiàng)目是否符合預(yù)售許可條件；3.預(yù)售方案是否合理、可行。（二）現(xiàn)場(chǎng)勘查必要時(shí)，住建局可以對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，核實(shí)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、預(yù)售房屋情況等。（三）決定經(jīng)審查，符合預(yù)售許可條件的，住建局作出準(zhǔn)予預(yù)售許可的決定，頒發(fā)《棗莊市商品房預(yù)售許可證》；不符合預(yù)售許可條件的，作出不予許可的決定，并書面說明理由。五、預(yù)售合同管理（一）簽訂要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售房屋，應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂書面商品房預(yù)售合同。合同應(yīng)當(dāng)采用統(tǒng)一的示范文本，并明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。（二）備案管理1.商品房預(yù)售合同簽訂后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起30日內(nèi)，向棗莊市住建局辦理商品房預(yù)售合同備案手續(xù)。2.住建局對(duì)備案申請(qǐng)進(jìn)行審查，符合備案條件的，予以備案，并在合同上加蓋備案專用章；不符合備案條件的，不予備案，并書面說明理由。（三）變更與解除1.商品房預(yù)售合同的變更或者解除，應(yīng)當(dāng)經(jīng)雙方協(xié)商一致，并簽訂書面協(xié)議。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自合同變更或者解除之日起30日內(nèi)，到棗莊市住建局辦理合同變更或者解除備案手續(xù)。六、預(yù)售資金監(jiān)管（一）監(jiān)管賬戶設(shè)立1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)房屋預(yù)售許可時(shí)，選擇一家監(jiān)管銀行，并按照規(guī)定在監(jiān)管銀行設(shè)立商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。2.監(jiān)管賬戶應(yīng)當(dāng)與項(xiàng)目一一對(duì)應(yīng)，不得支取現(xiàn)金，只能通過專用賬戶撥付。（二）資金繳存1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)售方案中確定的預(yù)售價(jià)格，將預(yù)售資金足額存入監(jiān)管賬戶。2.承購人應(yīng)當(dāng)按照商品房預(yù)售合同約定，將購房款存入監(jiān)管賬戶。（三）資金使用1.商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)按照工程建設(shè)進(jìn)度，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出用款計(jì)劃，經(jīng)監(jiān)理單位審核、監(jiān)管銀行確認(rèn)后，按照規(guī)定撥付使用。2.預(yù)售資金主要用于支付項(xiàng)目建設(shè)的建筑材料、設(shè)備購置、施工進(jìn)度款、法定稅費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用等。（四）監(jiān)管措施1.住建局、監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管，建立健全監(jiān)管制度，確保資金專款專用。2.對(duì)違反預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，住建局將責(zé)令其限期改正，并可采取暫停房屋預(yù)售、不予辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記等措施。七、預(yù)售房屋交付與質(zhì)量（一）交付條件1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定的交付時(shí)間和條件，將經(jīng)驗(yàn)收合格的房屋交付給承購人。2.房屋交付時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。（二）質(zhì)量保修1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定，承擔(dān)商品房的質(zhì)量保修責(zé)任。2.在質(zhì)量保修期限內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)履行保修義務(wù)，因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞除外。八、法律責(zé)任（一）開發(fā)企業(yè)責(zé)任1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得《棗莊市商品房預(yù)售許可證》預(yù)售房屋的，由住建局責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)隱瞞有關(guān)情況、提供虛假材料或者采用欺騙手段取得商品房預(yù)售許可的，由住建局責(zé)令改正，撤銷商品房預(yù)售許可，并處3萬元罰款。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按照本辦法規(guī)定使用商品房預(yù)售資金的，由住建局責(zé)令限期改正，并處5萬元以上10萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，暫停其網(wǎng)簽資格。4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不按照合同約定的交付時(shí)間和條件交付房屋的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，造成承購人損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。（二）購房人責(zé)任承購人未按照合同約定支付購房款的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。（三）其他責(zé)任1.住建局工作人員在房屋預(yù)售管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法給予