中國辦公樓市場年中回顧與展望年度報(bào)告世邦魏理仕中國區(qū)研究部2025年7月辦公樓市場回顧和展望核心觀點(diǎn)上半年辦公需求逐季回暖，凈吸納量符合年初預(yù)期值，但新項(xiàng)目持續(xù)入市壓力下，業(yè)主為更早地鎖定租戶而降租，租金跌幅超出預(yù)期。圖表1:2025年全國辦公樓年中預(yù)測調(diào)整新增供應(yīng)(萬平方米)凈吸納量(萬平方米)空置率(%)租金變化(%)2025年初新增供應(yīng)(萬平方米)凈吸納量(萬平方米)空置率(%)租金變化(%)2025年初預(yù)測值2025年中預(yù)測值2025年中實(shí)際值(同比變化)“以價(jià)促量”將貫穿下半年市場走勢，預(yù)計(jì)全年租金跌幅為9.9%。2025年中國房地產(chǎn)市場年中回顧與展望2025年上半年市場回顧年初展望2025年上半年回顧向于溫和擴(kuò)張·上半年辦公樓租賃需求呈現(xiàn)由底部漸進(jìn)式復(fù)蘇趨勢，二季度凈吸納量環(huán)比增長11%,上半年累計(jì)錄得117萬平方米，同比增41%,高于過去五年同期均值4%,但仍僅為疫情前五年均值的64%。一線城市表現(xiàn)領(lǐng)先，需求高出過去五年均值19%,已恢復(fù)至疫情前五年均值的72%。消費(fèi)與新質(zhì)生產(chǎn)力引領(lǐng)增量辦公需求，非銀金融擴(kuò)張預(yù)期有望底部復(fù)蘇·科技互聯(lián)網(wǎng)上半年租賃表現(xiàn)一馬當(dāng)先，新租交易量同比增長37%,占比達(dá)到28%,成為辦公樓租賃的首位需求。其中，人工智能相關(guān)租戶錄得61%的更快增速，北京、深圳、上海貢獻(xiàn)相關(guān)需求近八持續(xù)的消費(fèi)刺激政策讓零售和消費(fèi)服務(wù)業(yè)租戶3保持活躍新租交易量同比增長22%,占比由13%攀升至15%?！し倾y金融帶動整體金融業(yè)新租交易量同比回升9%,前者同比租賃決策將繼續(xù)圍繞“搬或不搬”這一核心議題，租戶尋找成本、區(qū)位和品質(zhì)的最優(yōu)解·上半年搬遷及升級和續(xù)租交易量占比總和超過八成，同比進(jìn)一步放大5個百分點(diǎn)?！け本┲嘘P(guān)村和朝陽CBD、成都金融城、深圳福田CBD和廣州珠江新城位列核心商務(wù)區(qū)新租交易量前五。在新興商務(wù)區(qū)，深圳前海、廣州琶洲、上海花木、真如和徐匯濱江等有較多新租金繼續(xù)承壓，大部分城市跌幅有所收窄·業(yè)主加大“以價(jià)促量”力度吸引或留存租戶，同時在租約重組協(xié)商、裝免補(bǔ)貼等方面更為靈活。受此影響，上半年全國辦公樓租金累計(jì)下跌5.5%,為2010年以來的上半年最大跌幅。好于預(yù)期符合預(yù)期弱于預(yù)期2025年中國房地產(chǎn)市場年中回顧與展望2025年主要預(yù)測更新市場供需今年6月《亞太區(qū)租賃情緒調(diào)查》中國內(nèi)地調(diào)查顯示，搬遷、續(xù)租和租約重組問詢占比近八成，存量需求主導(dǎo)租賃活動的市場軌跡短期內(nèi)保持不變，但新設(shè)立問詢占比較去年底小幅抬升。結(jié)合上半年市場表現(xiàn)和經(jīng)濟(jì)基本面，CBRE預(yù)計(jì)下半年市場去化節(jié)奏與上半年基本持平，并維持年初凈吸納量同比增長20%至230萬平方米的預(yù)測。新質(zhì)生產(chǎn)力將持續(xù)推動辦公樓需求復(fù)蘇。上半年，全國人工智能和芯片新增注冊企業(yè)同比增長36%和31%4;《2025年中國辦公樓租戶調(diào)查》初步結(jié)果亦顯示：未來三年有28%的受訪企業(yè)計(jì)劃新設(shè)辦公地點(diǎn)或擴(kuò)租。其中，科技互聯(lián)網(wǎng)和先進(jìn)制造為代表的新質(zhì)生產(chǎn)力租戶擴(kuò)張意愿顯著領(lǐng)先(37%)。這將繼續(xù)利好北上深杭等科創(chuàng)型城市的租賃需求。預(yù)計(jì)業(yè)主會基于市場需求走勢推遲部分項(xiàng)目交付進(jìn)度，或暫緩出租以評估整體出售的可能性，CBRE下調(diào)2025年供應(yīng)總量12%至560萬平方米左右，但也相當(dāng)于下半年約有370萬平方米的新項(xiàng)目入市，同比增長68%,預(yù)計(jì)至年底全國主要城市平均空置率將升至25.5%。萬平方米圖表2:2025年全國辦公樓需求預(yù)測萬平方米圖表2:2025年全國辦公樓需求預(yù)測02025年主要預(yù)測更新-短期內(nèi)企業(yè)以成本為房地產(chǎn)策略的首要決定性因素的趨勢不變?！?025年中國辦公樓租戶調(diào)查》顯示，76%的租戶會在業(yè)主下調(diào)租金情況下考慮續(xù)租或搬遷，該比例與去年持平。-站在業(yè)主角度，盡管上半年不少項(xiàng)目主動加大租金調(diào)整幅度促進(jìn)去化并取得一定成效，但下半年370萬新增供應(yīng)的入市意味著除北京外的大部分城市供應(yīng)端競爭將進(jìn)一步加劇，租金面臨持續(xù)下行壓力。CBRE下調(diào)2025年全國辦公樓租金跌幅至9.9%,跌幅較年初預(yù)測值擴(kuò)大3.2個百分點(diǎn)。分城市來看，一線城市中，受新項(xiàng)目持續(xù)入市推高空置率的影響，滬深廣租金跌幅預(yù)計(jì)與上半年接近。下半年僅一個項(xiàng)目入市的北京的租金跌幅有望收窄。二線城市仍有較為明顯的下跌趨勢，其中，超30萬平方米的新項(xiàng)目入市使南京辦公樓租金下跌速率顯著加大。圖表3:2025年全國寫字樓