閘北聯(lián)合汽車(chē)廣場(chǎng)工程營(yíng)銷(xiāo)籌劃報(bào)告?2021/10主要解決的問(wèn)題？區(qū)域市場(chǎng)總體供給去化情況，解決工程運(yùn)作模式遠(yuǎn)期規(guī)劃與工程市場(chǎng)定位是否共融區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境工程定位工程快速去化，效益最大化的營(yíng)銷(xiāo)方式工程營(yíng)銷(xiāo)建議第一章：市場(chǎng)篇第二章：工程定位篇工程價(jià)值分析策略思考，確立核心競(jìng)爭(zhēng)力工程定位、產(chǎn)品定位、客戶(hù)定位聚焦競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)尋求差異化市場(chǎng)目錄第四章：經(jīng)濟(jì)測(cè)算篇價(jià)格初探總銷(xiāo)擬定第三章：營(yíng)銷(xiāo)方案篇營(yíng)銷(xiāo)策略推廣策略第一章市場(chǎng)篇區(qū)域市場(chǎng)總體供給去化情況，解決工程運(yùn)作模式寫(xiě)字樓商鋪運(yùn)作模式？1

寫(xiě)字樓市場(chǎng)情況閘北是2021年銷(xiāo)售型寫(xiě)字樓成交活潑的區(qū)域之一，平均售價(jià)約為23106元/平方米，價(jià)格已超過(guò)虹口、楊浦及普陀，處于上海北部最高水平市場(chǎng)動(dòng)態(tài)/銷(xiāo)售型寫(xiě)字樓/成交均價(jià)分析東方環(huán)球2007年6月均價(jià)14835元/平方米寶華現(xiàn)代城2006年8月均價(jià)17677元/平方米本案區(qū)域銷(xiāo)售型寫(xiě)字樓分布在共和新路南北高架沿線(xiàn)及內(nèi)環(huán)沿線(xiàn)，銷(xiāo)售均價(jià)在15000-30000元/平方米左右。中鐵中環(huán)時(shí)代廣場(chǎng)即將開(kāi)盤(pán)預(yù)計(jì)報(bào)價(jià)25000元/平方米祥騰財(cái)富廣場(chǎng)2021/11均價(jià)25253元/平方米中一國(guó)際商務(wù)大廈2021年6月均價(jià)24496元/平方米飛洲時(shí)代大廈2021年8月均價(jià)19036元/平方米和源中環(huán)企業(yè)廣場(chǎng)2021年9月均價(jià)30115元/平方米中環(huán)線(xiàn)內(nèi)環(huán)線(xiàn)南北高架在售樓盤(pán)預(yù)推樓盤(pán)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)/銷(xiāo)售型寫(xiě)字樓/周邊構(gòu)成分布和源中環(huán)企業(yè)廣場(chǎng)2021年9月均價(jià)30115元/平方米祥騰財(cái)富廣場(chǎng)2021/11均價(jià)25253元/平方米和源中環(huán)企業(yè)廣場(chǎng)2021年9月均價(jià)30115元/平方米東方環(huán)球2007年6月均價(jià)14835元/平方米祥騰財(cái)富廣場(chǎng)2021/11均價(jià)25253元/平方米和源中環(huán)企業(yè)廣場(chǎng)2021年9月均價(jià)30115元/平方米寶華現(xiàn)代城2006年8月均價(jià)17677元/平方米東方環(huán)球2007年6月均價(jià)14835元/平方米祥騰財(cái)富廣場(chǎng)2021/11均價(jià)25253元/平方米和源中環(huán)企業(yè)廣場(chǎng)2021年9月均價(jià)30115元/平方米飛洲時(shí)代大廈2021年8月均價(jià)19036元/平方米寶華現(xiàn)代城2006年8月均價(jià)17677元/平方米東方環(huán)球2007年6月均價(jià)14835元/平方米祥騰財(cái)富廣場(chǎng)2021/11均價(jià)25253元/平方米和源中環(huán)企業(yè)廣場(chǎng)2021年9月均價(jià)30115元/平方米中一國(guó)際商務(wù)大廈2021年6月均價(jià)24496元/平方米飛洲時(shí)代大廈2021年8月均價(jià)19036元/平方米寶華現(xiàn)代城2006年8月均價(jià)17677元/平方米東方環(huán)球2007年6月均價(jià)14835元/平方米祥騰財(cái)富廣場(chǎng)2021/11均價(jià)25253元/平方米和源中環(huán)企業(yè)廣場(chǎng)2021年9月均價(jià)30115元/平方米項(xiàng)目板塊開(kāi)盤(pán)日期戶(hù)型分割（平方米）去化率月均去化套數(shù)累計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)（元/平方米）共和國(guó)際共和新路沿線(xiàn)2007年12月40-15087.4%1515884祥騰財(cái)富廣場(chǎng)（LOFT）2009年11月110-32099%2125253東方環(huán)球2007年6月250-150098%914835和源中環(huán)企業(yè)廣場(chǎng)（LOFT）2010年9月74-4535.2%1330115中鐵中環(huán)時(shí)代廣場(chǎng)2010年11月(預(yù)計(jì))平層:50-70LOFT：100-150//平層：20000LOFT：25000飛洲時(shí)代大廈中山北路沿線(xiàn)2008年8月80-12085.9%819036中一國(guó)際商務(wù)大廈2009年6月180-30080.2%624496資料來(lái)源：上海房地產(chǎn)交易中心及與各工程銷(xiāo)售人員訪(fǎng)談共和新路沿線(xiàn)工程月均去化在15套左右，目前區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)辦公產(chǎn)品價(jià)格在16000-24000元/㎡左右，而LOFT產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格在25000~30000元/㎡左右

市場(chǎng)動(dòng)態(tài)/銷(xiāo)售型寫(xiě)字樓/去化量及均價(jià)地址：汶水路215號(hào)發(fā)展商：上海中冶祥騰投資有限公司總面積：40000平方米面積分割：110-320平方米層數(shù)：11層樓層層高：5.4米成交均價(jià)：25253元/㎡電梯系統(tǒng)：蒂森克虜伯車(chē)位：457個(gè)工程平面圖市場(chǎng)動(dòng)態(tài)/銷(xiāo)售型寫(xiě)字樓/代表工程祥騰財(cái)富廣場(chǎng)中一國(guó)際地址：光新路88號(hào)發(fā)展商：上海中一投資有限公司總面積：39144平方米面積分割：180-300平方米層數(shù)：25層樓層層高：3.5米成交均價(jià)：24496元/㎡電梯系統(tǒng)：Schindler車(chē)位：200戶(hù)型圖外墻：LOW-E雙銀中空夾市場(chǎng)動(dòng)態(tài)/銷(xiāo)售型寫(xiě)字樓/代表工程市場(chǎng)存量約7.8萬(wàn)㎡，未來(lái)將有41.9萬(wàn)㎡的辦公集中上市，其中位于工程北部的“中鐵中環(huán)廣場(chǎng)〞將于11年開(kāi)始啟動(dòng)，屆時(shí)將對(duì)工程形成直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目名稱(chēng)辦公存量銷(xiāo)售率共和國(guó)際0.387.4%

和源中環(huán)企業(yè)2.75.2%

飛洲時(shí)代大廈0.6

85.9%

中一國(guó)際商務(wù)大廈0.680.2%

長(zhǎng)城大廈3.6

16.7%

合計(jì)7.8/市場(chǎng)存量名稱(chēng)編號(hào)用途建筑面積容積率樓板價(jià)開(kāi)發(fā)商辦公面積（萬(wàn)㎡）(萬(wàn)㎡)中鐵中環(huán)廣場(chǎng)

商辦21.02.80

上海中鐵市北投資發(fā)展有限公司13.0廣中西路萬(wàn)榮地塊閘北區(qū)313街坊（電器成套廠(chǎng)）商辦9.72.5010308上海大寧資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司7.3場(chǎng)中路南部地塊上海市閘北區(qū)338街坊北上海物流3—1地塊商辦9.62.505722.北京佳程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司7.2江場(chǎng)支路萬(wàn)榮路上海市閘北區(qū)327街坊市北5號(hào)地塊經(jīng)營(yíng)性辦公用地14.52.804625上海中鐵市北投資發(fā)展有限公司10.9廣中西路廣中加氣站地塊閘北區(qū)313街坊73宗地綜合商業(yè)、辦公、賓館7.13.508414.YORKSUREPTE.LTD.3.6合計(jì)41.9未來(lái)供給

市場(chǎng)動(dòng)態(tài)/銷(xiāo)售型寫(xiě)字樓/存量與未來(lái)供給酒店式公寓LOFT辦公酒店5A甲級(jí)辦公“中鐵.中環(huán)時(shí)代廣場(chǎng)〞位于上海市閘北區(qū)市北高新園區(qū)核心位置江場(chǎng)西路、萬(wàn)榮路，總建面約21萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì)將于11年推出LOFT和酒店公寓產(chǎn)品，13年推出甲級(jí)辦公產(chǎn)品。產(chǎn)品面積分割（㎡）預(yù)計(jì)價(jià)格（元/㎡）體量（萬(wàn)㎡）層高5A甲級(jí)自由分割/約6萬(wàn)3.7M2021年上市產(chǎn)品2021年上市產(chǎn)品產(chǎn)品面積分割（㎡）預(yù)計(jì)價(jià)格（元/㎡）體量（萬(wàn)㎡）層高LOFT辦公100-1502500035.4M酒店式公寓50-702000043M市場(chǎng)動(dòng)態(tài)/銷(xiāo)售型寫(xiě)字樓/未來(lái)主要競(jìng)爭(zhēng)工程共和新路沿線(xiàn)中山北路沿線(xiàn)購(gòu)置原因購(gòu)置客戶(hù)分析交通便利、周邊商務(wù)配套成熟目前區(qū)域的整體客戶(hù)的構(gòu)成如下：市場(chǎng)動(dòng)態(tài)/銷(xiāo)售型寫(xiě)字樓/客戶(hù)構(gòu)成辦公市場(chǎng)小結(jié)市場(chǎng)情況分析未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)分析量?jī)r(jià)走勢(shì)完美，市場(chǎng)普遍看好客觀(guān)角度的分析應(yīng)對(duì)策略1、近期區(qū)域辦公市場(chǎng)利好，成交量處上升趨勢(shì)2、閘北辦公價(jià)格已處于北部最高位，突破23000元大關(guān)1、近期：周邊區(qū)域辦公存量達(dá)7.8萬(wàn)㎡2、遠(yuǎn)期：潛在供給42萬(wàn)㎡盡早上市，防止供給頂峰趁價(jià)格高位之際盡快入市，躲避競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)/銷(xiāo)售型寫(xiě)字樓/市場(chǎng)小結(jié)2

商業(yè)市場(chǎng)情況工程核心競(jìng)爭(zhēng)商圈內(nèi)主要商業(yè)為大華、甘泉的社區(qū)配套商業(yè)，檔次較低；市北工業(yè)園區(qū)未來(lái)將導(dǎo)入大量商務(wù)人群，而其自身商務(wù)配套相對(duì)缺乏，成為工程重要的支撐點(diǎn)；大寧國(guó)際為閘北北部的區(qū)級(jí)商業(yè)中心，從商業(yè)能級(jí)和規(guī)模來(lái)看與本案的競(jìng)爭(zhēng)度較小。區(qū)域體量（萬(wàn)㎡）分布方式類(lèi)型客戶(hù)類(lèi)型1大華社區(qū)4沿街社區(qū)配套社區(qū)居民2甘泉社區(qū)2沿街社區(qū)配套社區(qū)居民3市北工業(yè)園區(qū)2.6底商商務(wù)配套專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商務(wù)人群4大寧國(guó)際25集中大型綜合商業(yè)社區(qū)居民靈石路大寧國(guó)際市北工業(yè)園區(qū)滬太路甘泉社區(qū)大華社區(qū)工程周邊核心圈層商業(yè)多為社區(qū)配套類(lèi)商業(yè)，檔次較低；未來(lái)3-5年市北將導(dǎo)入大量商務(wù)人群，將有效帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)能級(jí)的提高市場(chǎng)動(dòng)態(tài)/商業(yè)市場(chǎng)/商業(yè)構(gòu)成區(qū)域周邊商圈依托大華、甘泉社區(qū)居民，主要開(kāi)展社區(qū)底商效勞于周邊居民，同時(shí)由于區(qū)域交通優(yōu)勢(shì)和租金優(yōu)勢(shì)，也存在一定數(shù)量的汽配、汽修和五金店；華靈路滬太路靈石路新村路甘泉路整體分布依托周邊社區(qū)，集中在滬太路、靈石路，新村路，甘泉路沿線(xiàn)單位面積50-100㎡總體量約6萬(wàn)㎡租金價(jià)格2.0-2.8元/平米/天入住率97%

市場(chǎng)動(dòng)態(tài)/商業(yè)市場(chǎng)/區(qū)域表現(xiàn)整體來(lái)看該區(qū)域業(yè)態(tài)呈現(xiàn)檔次低，租金價(jià)值不高，入住率高的特點(diǎn)。嘉利商業(yè)廣場(chǎng)2021年11月均價(jià)48939元/平方米新梅共和城2021年5月均價(jià)36713元/平方米本案區(qū)域周邊可售個(gè)案僅兩個(gè)，競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較?。灰粚由虡I(yè)價(jià)格在40000-50000元/㎡。項(xiàng)目類(lèi)型開(kāi)盤(pán)日期戶(hù)型分割（平方米）去化率月均去化套數(shù)累計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）分層價(jià)格（元/平方米）新梅共和城3-5號(hào)房社區(qū)商業(yè)2010年5月50-6053.2%10367131F:400232F:23120嘉利商業(yè)廣場(chǎng)辦公裙房2009年11月70-15050%(剩余一半只租不售)4489391F:527991_2F:39221

市場(chǎng)動(dòng)態(tài)/商業(yè)市場(chǎng)/新建商業(yè)商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)市場(chǎng)情況分析租賃市場(chǎng)商務(wù)配套可作為未來(lái)開(kāi)展方向客觀(guān)角度的分析應(yīng)對(duì)策略1、周邊以社區(qū)商業(yè)為主，商業(yè)能級(jí)較低2、市北未來(lái)將導(dǎo)入大量商務(wù)人群，帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)提升1、區(qū)域業(yè)態(tài)呈現(xiàn)檔次低，租金不高，入住率高的特點(diǎn)2、租金在2-2.8元/㎡/天短期內(nèi)難以提升租金較低，假設(shè)無(wú)重大利好，短期內(nèi)難以提升區(qū)域商業(yè)回報(bào)率低，銷(xiāo)售為主要運(yùn)作方向銷(xiāo)售市場(chǎng)新建商業(yè)售價(jià)較高，目前一層售價(jià)在4-5萬(wàn)元/㎡1、目前可售商業(yè)僅2例，市場(chǎng)存在真空期2、新建商業(yè)售價(jià)在4-5萬(wàn)元/㎡〔1F〕左右市場(chǎng)動(dòng)態(tài)/商業(yè)市場(chǎng)/商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)第二章定位篇遠(yuǎn)期規(guī)劃與市場(chǎng)定位是否共融1工程資源價(jià)值本案商業(yè)靈石路工程定位/現(xiàn)有資源價(jià)值/根本參數(shù)總建筑面積：68,884㎡地上面積：44,891㎡辦公面積：31,351㎡商業(yè)面積：13,540㎡辦公：12、16F商業(yè)：2F西至龍?zhí)缎^(qū)北至4層辦公樓東至漢庭酒店項(xiàng)目四至情況南至冠龍中學(xué)工程定位/現(xiàn)有資源價(jià)值/四至情況工程周邊目前以居住為主，未來(lái)將結(jié)合汽車(chē)大道規(guī)劃、市北工業(yè)園區(qū)，形成一個(gè)涵蓋商務(wù)、商業(yè)和居住的多元化，綜合性的區(qū)域汽車(chē)大道本案市北工業(yè)園區(qū)本案大華社區(qū)甘泉社區(qū)工程定位/現(xiàn)有資源價(jià)值/區(qū)域?qū)傩越缍ㄕ趯?shí)現(xiàn)傳統(tǒng)住宿區(qū)域向綜合商貿(mào)區(qū)的跨越工程地塊位于汽車(chē)大道規(guī)劃范圍內(nèi)，是第一個(gè)啟動(dòng)的商辦工程。現(xiàn)代汽車(chē)大道規(guī)劃位于滬太路沿線(xiàn)，占地約26公頃。主要開(kāi)展以汽車(chē)貿(mào)易為主的綜合性汽車(chē)消費(fèi)區(qū)域。工程位于中外環(huán)間，屬于未來(lái)汽車(chē)大道區(qū)域內(nèi)。工程南北及東西公交交通便利工程處于閘北區(qū)中部人口居住高密度區(qū)域，周邊擁有廣泛的人口根底。工程周邊成熟居民社區(qū)為本工程開(kāi)展提供根底人口支撐。本案本工程受到南北高架、中環(huán)線(xiàn)、中外環(huán)商業(yè)開(kāi)展帶等利好因素促進(jìn)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)較強(qiáng)，利于工程開(kāi)發(fā)。工程定位/現(xiàn)有資源價(jià)值/區(qū)位分析道路交通條件滬太路向北1.5公里至中環(huán)路經(jīng)靈石路向東2公里至共和新路南北高架軌道交通本工程分別距軌道交通7號(hào)線(xiàn)大華三路站1km，1號(hào)線(xiàn)馬戲城站2KM，可達(dá)性一般公共交通條件本工程周邊擁有951、234、737等20多條公交線(xiàn)路；連接工程北部居住區(qū)域及周邊區(qū)域，通達(dá)性良好本工程臨近兩條軌交線(xiàn)〔1、7〕，通過(guò)滬太路與靈石路兩條道路連通南北高架、中環(huán)線(xiàn)，周邊公交線(xiàn)路眾多。本案1KM大華三路站馬戲城站2KM中環(huán)高架南北高架工程定位/現(xiàn)有資源價(jià)值/交通通達(dá)性小結(jié)展示面佳可達(dá)性高客觀(guān)角度的分析兩條大馬路交界處，展示面佳南北高架、中環(huán)、中外環(huán)商務(wù)帶帶的開(kāi)展利好，交通資源豐富工程交通條件好，展示面佳，可塑性強(qiáng)區(qū)域?qū)傩詤^(qū)域?qū)傩杂谐Ｒ?guī)住宅區(qū)向綜合商貿(mào)區(qū)開(kāi)展工程定位/現(xiàn)有資源價(jià)值/現(xiàn)有價(jià)值研判2

未來(lái)價(jià)值挖掘綜合分析工程所處區(qū)域現(xiàn)有資源及未來(lái)開(kāi)展，我們認(rèn)為目前上海辦公樓的開(kāi)展導(dǎo)向，閘北“十一五〞開(kāi)展核心、汽車(chē)大道遠(yuǎn)景規(guī)劃將是可以挖掘的三個(gè)方向，同時(shí)也是支撐工程立足市場(chǎng)的三股力量上海辦公樓開(kāi)展趨勢(shì)“十一五〞規(guī)劃核心汽車(chē)大道遠(yuǎn)景規(guī)劃?rùn)C(jī)遇工程定位/未來(lái)價(jià)值挖掘/支撐力量工程定位/定位梳理/定位依據(jù)上海辦公市場(chǎng)外向型開(kāi)展，可作為本案開(kāi)展的長(zhǎng)期利好上海規(guī)模型企事業(yè)單位辦公市場(chǎng)需求正在產(chǎn)生變化上海進(jìn)幾年的快速開(kāi)展、城際快車(chē)的規(guī)劃實(shí)施、外圍區(qū)域辦公樓品質(zhì)的不斷提高，辦公產(chǎn)品對(duì)辦公環(huán)境塑造等方面的提升，不少企業(yè)為節(jié)儉商務(wù)本錢(qián)，均已將企業(yè)總部設(shè)立在上海外圍，形成由中心向四周擴(kuò)散的趨勢(shì)；陸家嘴板塊淮海路板塊南京西路板塊虹橋板塊人民廣場(chǎng)板塊徐家匯、肇嘉浜路板塊中山公園五角場(chǎng)長(zhǎng)壽路、不夜城板塊現(xiàn)代效勞業(yè)依托區(qū)域交通根底優(yōu)勢(shì)，形成具有高附加值為特征的現(xiàn)代交通效勞業(yè)產(chǎn)業(yè)群為核心，以商貿(mào)商務(wù)、科技創(chuàng)新、流通效勞等高效運(yùn)轉(zhuǎn)的產(chǎn)業(yè)輔助系統(tǒng)為支撐，相互協(xié)調(diào)、相互制約的高度開(kāi)放的現(xiàn)代效勞業(yè)產(chǎn)業(yè)體系。“十一五“規(guī)劃主導(dǎo)方向核心產(chǎn)業(yè)——現(xiàn)代交通效勞業(yè)，大力開(kāi)展現(xiàn)代物流、汽車(chē)效勞，繼續(xù)提升改造傳統(tǒng)交通運(yùn)輸效勞業(yè)，積極拓展與交通相關(guān)聯(lián)的電子票務(wù)、軌道交通站點(diǎn)商業(yè)、現(xiàn)代遞送效勞等，形成現(xiàn)代交通效勞業(yè)主體產(chǎn)業(yè)群。支撐產(chǎn)業(yè)——商貿(mào)商務(wù)效勞業(yè)、都市旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)。以現(xiàn)代交通效勞業(yè)為基點(diǎn)，以各類(lèi)載體建設(shè)為手段，開(kāi)展與交通依存度高，支撐核心產(chǎn)業(yè)開(kāi)展，具有輔助性的商業(yè)零售、商務(wù)會(huì)展、都市旅游、商務(wù)辦公和房地產(chǎn)等現(xiàn)代效勞業(yè)。衍生產(chǎn)業(yè)——生產(chǎn)性效勞業(yè)和教育、體育效勞性產(chǎn)業(yè)。開(kāi)展與現(xiàn)代交通、商貿(mào)商務(wù)互相協(xié)調(diào)、互相促進(jìn)的現(xiàn)代效勞業(yè)，主要包括廣告創(chuàng)意、工業(yè)設(shè)計(jì)、信息咨詢(xún)、科技研發(fā)、教育培訓(xùn)、體育健身等。工程定位/未來(lái)價(jià)值挖掘/“十一五〞規(guī)劃周邊典型個(gè)案定位1、市北工業(yè)園區(qū)重點(diǎn)發(fā)展電子通信、生物醫(yī)藥、信息傳媒等現(xiàn)代生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)2、東方環(huán)球企業(yè)中心總部型都市園區(qū)3、上海多媒體谷上海多媒體產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)4、大寧生態(tài)服務(wù)集聚區(qū)商業(yè)商務(wù)中心5、北郊物流中心貨運(yùn)代理交易中心、國(guó)內(nèi)公鐵聯(lián)運(yùn)示范中心和上海市城市配送服務(wù)中心閘北區(qū)四大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)交通商業(yè)服務(wù)業(yè)商貿(mào)業(yè)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)物流業(yè)共和新路沿線(xiàn)12345汽車(chē)大道除工程所在的區(qū)域汽車(chē)產(chǎn)業(yè)布局外，周邊涵蓋了商貿(mào)業(yè)、現(xiàn)代效勞業(yè)和物流業(yè)等多元化，綜合性的產(chǎn)業(yè)布局本案工程定位/未來(lái)價(jià)值挖掘/〞十一五“規(guī)劃產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向本案形成集汽車(chē)交易、效勞、信息、文化等多種功能于一體。東起共和新路、西至滬太路、南臨洛川中路，開(kāi)發(fā)地呈倒“L〞字型，并覆蓋其周邊相關(guān)區(qū)域。汽車(chē)大道的戰(zhàn)略定位、開(kāi)展規(guī)劃和戰(zhàn)略模式，其中戰(zhàn)略模式分為短、長(zhǎng)期戰(zhàn)略?xún)蓚€(gè)階段：短期戰(zhàn)略——以效勞為重點(diǎn)，面向上海地區(qū)的目標(biāo)集聚戰(zhàn)略。長(zhǎng)期戰(zhàn)略——以品牌為特點(diǎn)，開(kāi)展全方位汽車(chē)效勞貿(mào)易的差異化戰(zhàn)略。出整車(chē)銷(xiāo)售、汽車(chē)零部件銷(xiāo)售、二手車(chē)銷(xiāo)售、汽車(chē)維修美容、汽車(chē)租賃、汽車(chē)置換、汽車(chē)金融效勞、汽車(chē)俱樂(lè)部綜合功能健全、行業(yè)品牌集中的汽車(chē)大道。從2001年實(shí)施規(guī)劃，從目前規(guī)劃實(shí)施速率來(lái)看，動(dòng)作較為緩慢；工程定位/未來(lái)價(jià)值挖掘/汽車(chē)大道對(duì)就業(yè)及人均GDP的貢獻(xiàn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展政府稅收的貢獻(xiàn)對(duì)商務(wù)功能發(fā)展及區(qū)域商業(yè)的帶動(dòng)據(jù)估算，在德國(guó)，每4～6名職工中就有一名職工的工作與汽車(chē)相關(guān)；在加拿大，就業(yè)于汽車(chē)相關(guān)行業(yè)的人員占了全國(guó)人口的10%。因此作為汽車(chē)產(chǎn)業(yè)基地的假定（安亭），在全面發(fā)展汽車(chē)配屬產(chǎn)業(yè)，加大汽車(chē)后市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)群發(fā)展力度的同時(shí)，將為區(qū)內(nèi)乃至上海市區(qū)域提供光大的就業(yè)空間，同時(shí)提高既有的GDP水平。如今汽車(chē)已經(jīng)是公認(rèn)的除能源、電信以外的全球第三大支柱產(chǎn)業(yè)。無(wú)論中外，皆是一般。例如，據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表明，汽車(chē)已經(jīng)是美、日、德、法、意各國(guó)最大的產(chǎn)業(yè)，對(duì)各國(guó)GNP貢獻(xiàn)率最大的產(chǎn)業(yè)，如日本汽車(chē)工業(yè)產(chǎn)值占日本GNP的9～10％，美國(guó)占5～6％。世界500強(qiáng)中汽車(chē)行業(yè)的年?duì)I業(yè)收入超過(guò)1萬(wàn)億美元，約占世界500強(qiáng)營(yíng)業(yè)收入額的10％。且必須注意的是，上述的還僅僅是汽車(chē)前產(chǎn)業(yè)，而相對(duì)來(lái)說(shuō)，汽車(chē)前產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)只占整個(gè)汽車(chē)相關(guān)產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)的25%，而汽車(chē)后市場(chǎng)將占到75%之多，因此，大力發(fā)展汽車(chē)后市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)集群，其對(duì)地方經(jīng)濟(jì)及稅收的貢獻(xiàn)將無(wú)可置疑。產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)人口導(dǎo)入，這是毋庸置疑的，現(xiàn)代化的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，需要有同樣跟上的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)服務(wù)配套區(qū)，現(xiàn)在圍繞著汽車(chē)產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，人口導(dǎo)入速度也在不斷增加。提升整個(gè)區(qū)域內(nèi)的商務(wù)運(yùn)作要求，勢(shì)必帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)的商務(wù)辦公市場(chǎng)的發(fā)展；區(qū)域商業(yè)隨之發(fā)生變化，在生活型商業(yè)外的專(zhuān)屬市場(chǎng)的發(fā)展；“汽車(chē)大道“定位對(duì)區(qū)域的推動(dòng)作用提升區(qū)域GDP增長(zhǎng)，稅收奉獻(xiàn)、商務(wù)功能提升及區(qū)域商業(yè)消費(fèi)的帶動(dòng)；工程定位/未來(lái)價(jià)值挖掘/汽車(chē)大道/主要功能上海寫(xiě)字樓入住導(dǎo)向閘北“十一五〞規(guī)劃客觀(guān)角度的分析企事業(yè)辦公由市中心向邊緣擴(kuò)散；企業(yè)外向型需求，長(zhǎng)期利好；核心產(chǎn)業(yè)規(guī)劃明確；產(chǎn)業(yè)集群規(guī)劃，呈現(xiàn)多元化開(kāi)展，綜合開(kāi)展；汽車(chē)大道規(guī)劃政府關(guān)注工程，目前仍處于規(guī)劃實(shí)施初期，本案的區(qū)位和市場(chǎng)機(jī)遇都非常良好利用整體規(guī)劃，工程定位充分挖掘產(chǎn)業(yè)集聚所能帶來(lái)的市場(chǎng)效應(yīng)3

定位梳理SWOT優(yōu)勢(shì)-----Strength劣勢(shì)-----Weak規(guī)模及規(guī)劃優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目地塊在城市擁有一定規(guī)模，借助城市中心新的規(guī)劃實(shí)施，對(duì)項(xiàng)目的整體發(fā)展有一定的推動(dòng)作用。區(qū)位優(yōu)勢(shì)交通通達(dá)性強(qiáng)，中環(huán)內(nèi)，品牌優(yōu)勢(shì)開(kāi)發(fā)商背景實(shí)力雄厚，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，人脈網(wǎng)絡(luò)強(qiáng)大，為項(xiàng)目的順利開(kāi)發(fā)提供了得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。商貿(mào)氛圍非閘北傳統(tǒng)型商貿(mào)區(qū)域，目前商務(wù)氣氛欠佳；目前商務(wù)辦公較為分散，對(duì)市場(chǎng)的沖擊力不夠。機(jī)會(huì)-----Opportunity威脅-----Threaten區(qū)域發(fā)展機(jī)遇產(chǎn)業(yè)發(fā)展核心導(dǎo)向；汽車(chē)大道規(guī)劃實(shí)施速率，率先入市，有利于墊定“龍頭”的市場(chǎng)機(jī)遇；租售狀況目前市場(chǎng)租售情況尚佳，商鋪對(duì)市場(chǎng)有較大吸引力。行業(yè)規(guī)劃實(shí)施緩慢，可借勢(shì)之力度有限；辦公市場(chǎng)遠(yuǎn)期的未來(lái)放量；工程定位/定位梳理/SWOT分析定位策略：強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)，利用機(jī)遇，彌補(bǔ)劣勢(shì)，躲避威脅充分挖掘項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)深度挖掘項(xiàng)目潛力區(qū)域商務(wù)傾向達(dá)成政府協(xié)調(diào)、依托政策調(diào)整策略、轉(zhuǎn)化不利因素放大、挖掘交通條件好通達(dá)性強(qiáng)區(qū)域規(guī)劃導(dǎo)向主題產(chǎn)業(yè)發(fā)展弱化、彌補(bǔ)規(guī)劃實(shí)施運(yùn)行緩速遠(yuǎn)期放量及競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)劣勢(shì)與威脅借勢(shì)進(jìn)一步爭(zhēng)取政府資源，擴(kuò)大工程影響力，爭(zhēng)取更多資源；進(jìn)行產(chǎn)業(yè)資源梳理，增加工程的資源內(nèi)整合平臺(tái)造勢(shì)塑造鮮明工程形象、打造核心競(jìng)爭(zhēng)力，制造市場(chǎng)效應(yīng)，加大市場(chǎng)關(guān)注程度；盡快入市，避開(kāi)市場(chǎng)的劇烈競(jìng)爭(zhēng)期，在開(kāi)盤(pán)階段就搶占市場(chǎng)工程定位/定位梳理/SO戰(zhàn)略[工程總體定位]整體定位：領(lǐng)袖AAMTheLeadersofAutomotiveAfterMarket領(lǐng)袖：領(lǐng)銜—汽車(chē)規(guī)劃中的第一個(gè)標(biāo)志性工程；AAM：AAM—AutomotiveAfterMarket〔汽車(chē)后市場(chǎng)英文字母首寫(xiě)〕雙A—預(yù)示著中野與聯(lián)合汽車(chē)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手同時(shí)揭示工程品質(zhì)為雙A級(jí)定位詮釋?zhuān)汗こ潭ㄎ?定位梳理/工程總體定位結(jié)合目前本案周邊商業(yè)構(gòu)成、消費(fèi)導(dǎo)向，以及未來(lái)區(qū)域商業(yè)開(kāi)展，本案商業(yè)的主要有兩個(gè)開(kāi)展方向區(qū)域型生活配套商業(yè)區(qū)域商務(wù)配套商業(yè)本案商業(yè)定位工程定位/定位梳理/商鋪定位生活配套商業(yè)區(qū)域?qū)傩哉诎l(fā)展改變，常規(guī)生活區(qū)域向綜合商貿(mào)區(qū)的轉(zhuǎn)型，區(qū)域生活消費(fèi)目前主要集中在本案西北側(cè)，并已滿(mǎn)足周邊生活群消費(fèi)需求同質(zhì)定位將形成極大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),商務(wù)配套商業(yè)未來(lái)導(dǎo)入的商務(wù)消費(fèi)人口生活型商業(yè)目前競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)空白不明顯競(jìng)爭(zhēng)力OKOKOK商務(wù)配套商業(yè)更符合區(qū)域未來(lái)開(kāi)展的需求商業(yè)：為工程自身及周邊企業(yè)、政府等打造高端商務(wù)宴請(qǐng)及休閑娛樂(lè)場(chǎng)所[本案商業(yè)市場(chǎng)定位]根據(jù)市場(chǎng)結(jié)論，目前區(qū)域內(nèi)生活型商業(yè)較為密集，工程西北側(cè)已出現(xiàn)集中性商業(yè)，商業(yè)市場(chǎng)已趨向于飽和；

從區(qū)域未來(lái)開(kāi)展來(lái)看，假設(shè)干年后周邊將形成一個(gè)新興的商務(wù)密集區(qū)，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃將導(dǎo)入高端商務(wù)人群，單向的生活型商業(yè)將不能滿(mǎn)足未來(lái)消費(fèi)需求；工程定位/定位梳理/商鋪定位商業(yè)業(yè)態(tài)展示1,銀行、便利店、咖啡簡(jiǎn)餐、休閑娛樂(lè)2,精品車(chē)飾工程定位/定位梳理/商業(yè)業(yè)態(tài)定位4

客戶(hù)定位按照區(qū)域開(kāi)展和規(guī)劃優(yōu)勢(shì)作出工程定位后我們的主要客源是自用客戶(hù)產(chǎn)業(yè)類(lèi)別70%IT/信息技術(shù)商務(wù)貿(mào)易物流金融保險(xiǎn)高科技產(chǎn)業(yè)其他行業(yè)工程定位/工程客戶(hù)定位/市場(chǎng)客源工程定位/工程客戶(hù)定位/本案標(biāo)準(zhǔn)客戶(hù)定位按照目前市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)客戶(hù)比重，本案各產(chǎn)業(yè)客戶(hù)的比重預(yù)計(jì)為；行業(yè)客戶(hù)資源策源工程對(duì)接：鋼領(lǐng)產(chǎn)業(yè)主體：鋼貿(mào)/物流產(chǎn)業(yè)2021年完成工程銷(xiāo)售，銷(xiāo)售率100%，并積累產(chǎn)業(yè)客戶(hù)1200組次。行業(yè)客戶(hù)資源策源工程對(duì)接：產(chǎn)業(yè)主體：創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)/金融貿(mào)易業(yè)2021年完成工程銷(xiāo)售，銷(xiāo)售率100%，并積累產(chǎn)業(yè)客戶(hù)1200組次。工程定位/工程客戶(hù)定位/策源客戶(hù)資源行業(yè)客戶(hù)資源策源工程對(duì)接：產(chǎn)業(yè)主體：物流/商貿(mào)2021年完成工程銷(xiāo)售，銷(xiāo)售率100%，并積累產(chǎn)業(yè)客戶(hù)1000組次。行業(yè)客戶(hù)資源策源工程對(duì)接：產(chǎn)業(yè)主體：IT/高科技產(chǎn)業(yè)一期5萬(wàn)平方米寫(xiě)字樓，已積累產(chǎn)業(yè)客戶(hù)1400組次。工程定位/工程客戶(hù)定位/策源客戶(hù)資源根據(jù)政府要求，主體客戶(hù)必要存在30%-40%汽車(chē)產(chǎn)業(yè)客戶(hù)，本案預(yù)設(shè)的產(chǎn)業(yè)客群比例將發(fā)生變化；35%汽車(chē)產(chǎn)業(yè)客戶(hù)①在本案注冊(cè)②公司購(gòu)置③并入住辦公35%汽車(chē)產(chǎn)業(yè)客群中心區(qū)外溢客戶(hù)地緣客戶(hù)已在市中心設(shè)立公司或辦事處，需要降低的辦公成本和更大的展示空間的企業(yè)；周邊園區(qū)或辦公樓的溢出產(chǎn)業(yè)客戶(hù)；策源產(chǎn)業(yè)客戶(hù)群體；汽車(chē)產(chǎn)業(yè)鏈汽車(chē)產(chǎn)業(yè)所屬客戶(hù)群體；核心客戶(hù)重要客戶(hù)偶得客戶(hù)汽車(chē)后市場(chǎng)修理改裝車(chē)載電子美容保養(yǎng)文化交流相關(guān)交易汽車(chē)改裝汽車(chē)輪胎服務(wù)專(zhuān)業(yè)維修汽車(chē)電子汽車(chē)娛樂(lè)影音系統(tǒng)車(chē)載辦公汽車(chē)美容汽車(chē)保養(yǎng)汽車(chē)飾品類(lèi)汽車(chē)裝飾汽車(chē)文化車(chē)主俱樂(lè)部汽車(chē)租賃二手車(chē)業(yè)務(wù)汽車(chē)融資汽車(chē)廣告汽車(chē)資訊教育培訓(xùn)汽車(chē)后市場(chǎng)是產(chǎn)業(yè)鏈中最穩(wěn)定的利潤(rùn)來(lái)源，占總利潤(rùn)60-70%；預(yù)計(jì)2021年汽車(chē)用品行業(yè)產(chǎn)值達(dá)1900億元；目前國(guó)內(nèi)正式注冊(cè)的汽車(chē)美容裝飾維修廠(chǎng)家30余萬(wàn)家，經(jīng)營(yíng)汽車(chē)美容9000多家(不包括路邊店)。并且汽車(chē)銷(xiāo)售市場(chǎng)每年以30%速度遞增；加上私家車(chē)主的整體汽車(chē)售后保養(yǎng)效勞意識(shí)增強(qiáng)，因此中國(guó)的汽車(chē)后市場(chǎng)面臨一個(gè)歷史的開(kāi)展機(jī)遇。經(jīng)過(guò)分析，策源認(rèn)為汽車(chē)后市場(chǎng)各個(gè)產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)將會(huì)是我們主要的客群開(kāi)展方向工程定位/工程客戶(hù)定位/核心客戶(hù)分析復(fù)地汽車(chē)夢(mèng)工廠(chǎng)產(chǎn)業(yè)主體：汽車(chē)產(chǎn)業(yè)一期2021年初將開(kāi)業(yè)，目前招商累計(jì)客戶(hù)1200組次以汽車(chē)主題為題材設(shè)計(jì)，與國(guó)際概念接軌的復(fù)地-威虎汽車(chē)夢(mèng)工場(chǎng)地點(diǎn)位于上海市寶山區(qū)“汽車(chē)夢(mèng)工場(chǎng)〞商業(yè)工程是由復(fù)地集團(tuán)和威虎賽車(chē)這兩個(gè)房地產(chǎn)和汽車(chē)行業(yè)業(yè)內(nèi)領(lǐng)頭公司聯(lián)合運(yùn)營(yíng)工程。工程定位/工程客戶(hù)定位/核心客戶(hù)分析/策源資源汽車(chē)產(chǎn)業(yè)客群如何導(dǎo)入第三章：營(yíng)銷(xiāo)方案1

銷(xiāo)售模式前置條件達(dá)成快速去化達(dá)成利潤(rùn)最大化達(dá)成汽車(chē)行業(yè)客戶(hù)占總比例30%-40%營(yíng)銷(xiāo)模式帶租約銷(xiāo)售返租銷(xiāo)售直接銷(xiāo)售vs在達(dá)成工程開(kāi)發(fā)中各項(xiàng)前置條件，我們來(lái)確定本案的營(yíng)銷(xiāo)模式？營(yíng)銷(xiāo)方案/營(yíng)銷(xiāo)模式/前置條件分析帶租約銷(xiāo)售銷(xiāo)售周期拉長(zhǎng)，區(qū)域未來(lái)放量較大租金決定價(jià)格區(qū)域商鋪?zhàn)饨鹛嵘臻g有限達(dá)成快速去化達(dá)成利潤(rùn)最大化達(dá)成汽車(chē)行業(yè)客戶(hù)占總比例30%-40%產(chǎn)業(yè)客戶(hù)比例可控OK營(yíng)銷(xiāo)方案/營(yíng)銷(xiāo)模式/模式推導(dǎo)返租銷(xiāo)售達(dá)成快速去化達(dá)成利潤(rùn)最大化達(dá)成汽車(chē)行業(yè)客戶(hù)占總比例30%-40%產(chǎn)業(yè)客戶(hù)比例可控OK營(yíng)銷(xiāo)方案/營(yíng)銷(xiāo)模式/模式推導(dǎo)直接銷(xiāo)售銷(xiāo)售周期可控；迅速回籠資金；可滿(mǎn)足利潤(rùn)最大化達(dá)成快速去化達(dá)成利潤(rùn)最大化達(dá)成汽車(chē)行業(yè)客戶(hù)占總比例30%-40%行業(yè)比例較難控制OKOK營(yíng)銷(xiāo)方案/營(yíng)銷(xiāo)模式/模式推導(dǎo)工程前置條件營(yíng)銷(xiāo)方式結(jié)論矛盾對(duì)立策源建議選用直接銷(xiāo)售方式防止市場(chǎng)密集競(jìng)爭(zhēng)期，并通過(guò)優(yōu)化方案和策略，來(lái)達(dá)成汽車(chē)客戶(hù)比例的核心目標(biāo)；2

銷(xiāo)售策略“魚(yú)〞！“熊掌〞！如何兼得直銷(xiāo)模式如何優(yōu)化方可滿(mǎn)足三項(xiàng)前置條件營(yíng)銷(xiāo)方案/銷(xiāo)售策略?。∑?chē)產(chǎn)業(yè)客戶(hù)讓利、折價(jià)其他產(chǎn)業(yè)客戶(hù)售價(jià)不變策略點(diǎn)①深入產(chǎn)業(yè)鏈，對(duì)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)客戶(hù)給予售價(jià)優(yōu)惠，價(jià)格讓利營(yíng)銷(xiāo)方案/銷(xiāo)售策略策略點(diǎn)②！！策源客戶(hù)資源汽車(chē)行業(yè)協(xié)會(huì)營(yíng)銷(xiāo)方案/銷(xiāo)售策略！策略點(diǎn)③政府優(yōu)惠政策導(dǎo)入，汽車(chē)行業(yè)進(jìn)駐本案稅費(fèi)減免，年后反稅等優(yōu)惠政策！策略①、②完美結(jié)合的產(chǎn)物營(yíng)銷(xiāo)方案/銷(xiāo)售策略3

推廣策略推廣策略品牌+圈層+渠道+體驗(yàn)的全方位立體營(yíng)銷(xiāo)品牌圈層渠道工程品牌與企業(yè)品牌的雙重提升信心保障價(jià)格支撐主要客戶(hù)小眾營(yíng)銷(xiāo)模式的精準(zhǔn)鎖定有效傳達(dá)客戶(hù)渠道的有效聯(lián)動(dòng)與挖掘立方效應(yīng)本錢(qián)控制體驗(yàn)營(yíng)造氣氛，感受產(chǎn)業(yè)主題，提高市場(chǎng)認(rèn)知程度細(xì)節(jié)至上體驗(yàn)決勝政府品牌〔“汽車(chē)大道〞規(guī)劃)

開(kāi)發(fā)商品牌〔中野、聯(lián)合汽車(chē)〕

三大品牌效應(yīng)疊加

媒體追蹤、跟蹤報(bào)道

政府領(lǐng)導(dǎo)、行業(yè)協(xié)會(huì)、媒體記者、大客戶(hù)、前期積累誠(chéng)意企業(yè)客戶(hù)

營(yíng)銷(xiāo)方案/推廣策略/品牌營(yíng)銷(xiāo)

汽車(chē)產(chǎn)業(yè)鏈安亭、臨港等產(chǎn)業(yè)園區(qū)的定向客戶(hù)引導(dǎo)行業(yè)推薦會(huì)政府引導(dǎo)汽車(chē)行業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)推薦營(yíng)銷(xiāo)方案/推廣策略/圈層營(yíng)銷(xiāo)渠道①與策源專(zhuān)用相關(guān)產(chǎn)業(yè)客戶(hù)的直接對(duì)接渠道②政府資源對(duì)外嫁接，主動(dòng)配合政府工作渠道③周邊渠道〔中介等渠道〕營(yíng)銷(xiāo)方案/推廣策略/渠道營(yíng)銷(xiāo)中介推介會(huì)體驗(yàn)①售樓處與工程主體的融合售樓處風(fēng)格貼近或融合與汽車(chē)元素，例如座椅、沙發(fā)、簽約帶、走道等；體驗(yàn)②戶(hù)外媒體直接出發(fā)的視覺(jué)沖擊營(yíng)銷(xiāo)方案/推廣策略/體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)4

媒體通路媒體通路電視廣告報(bào)紙廣告策源優(yōu)勢(shì)資源專(zhuān)屬媒體通道傳統(tǒng)通路的選擇策源建議復(fù)地會(huì)、明源數(shù)據(jù)庫(kù)策源優(yōu)勢(shì)資源媒體通路浙商協(xié)會(huì)策源優(yōu)勢(shì)資源媒體通路資源升級(jí)，戰(zhàn)果加倍策源優(yōu)勢(shì)資源媒體通路全球最大的中、小型企業(yè)的B2B交易平臺(tái)——阿里巴巴，許多產(chǎn)業(yè)鏈都有上萬(wàn)個(gè)企業(yè)，通過(guò)阿里巴巴提供的企業(yè)名錄，可以馬上找到工程的目標(biāo)客群，而通過(guò)完善搭建的工程網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，可以讓目標(biāo)客群迅速的對(duì)工程產(chǎn)生記憶，而這局部企業(yè)在線(xiàn)上交易的同時(shí)，也需要一個(gè)良好的現(xiàn)實(shí)展示平臺(tái)，從而實(shí)現(xiàn)線(xiàn)上線(xiàn)下的互動(dòng)，從而防止“大海撈針〞式的傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)方式，迅速的翻開(kāi)市場(chǎng)，本錢(qián)低且效率高。而通過(guò)團(tuán)購(gòu)誠(chéng)信通，可以迅速的形成園區(qū)核心產(chǎn)業(yè)鏈，提供工程的核心競(jìng)爭(zhēng)力。復(fù)地集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)（規(guī)劃、園林景觀(guān)等）建筑材料（水泥、玻璃、機(jī)械等）第三方（廣告、活動(dòng)公關(guān)等）五金配件（門(mén)窗、水管等）新技術(shù)（弱電、環(huán)保節(jié)能等）媒體（戶(hù)外、短信、報(bào)紙等）建筑公司（建筑施工等）裝修設(shè)計(jì)（室內(nèi)裝潢等）資源升級(jí)，戰(zhàn)果加倍策源優(yōu)勢(shì)資源媒體通路5

推案周期營(yíng)銷(xiāo)方案/推案周期2021年2021年4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月銷(xiāo)售周期預(yù)計(jì)為18個(gè)月；鑒于市場(chǎng)結(jié)論，目前至2021年初的市場(chǎng)空白，以及未來(lái)的較大放量；策源建議把握市場(chǎng)空間，建議工程在2021年4月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，2021年?duì)幦￠_(kāi)兩波；從目前工程的工程條件，及銷(xiāo)售硬件條件來(lái)看無(wú)法在明年上半年完成售樓處的裝修一期目標(biāo)，年底完成寫(xiě)字樓面積的50%二期目標(biāo)，年底完成寫(xiě)字樓面積的90%本案商鋪與2021年整體辦公樓面積去化達(dá)60%-70%開(kāi)始銷(xiāo)售在無(wú)售樓處，無(wú)任何廣告支持下，實(shí)現(xiàn)單日銷(xiāo)售79套，總銷(xiāo)金額5800萬(wàn)的佳績(jī)，2021年第一季度總銷(xiāo)高達(dá)1.24億元；第四章：經(jīng)濟(jì)測(cè)算本案價(jià)格推算：本案均價(jià)=24496×0.921×0.6+25235×0.88×0.4

=22419元/㎡

辦公樓定價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)均價(jià)（元/平米）中一國(guó)際24496祥騰財(cái)富廣場(chǎng)25235推導(dǎo)本工程辦公產(chǎn)品明年銷(xiāo)售的價(jià)格：22419元/㎡×〔1+0.1〕=24661元/㎡(以下所涉及的價(jià)格僅供參考，最終定價(jià)以銷(xiāo)售合同約定為準(zhǔn))中一國(guó)際商務(wù)大廈均價(jià)每年以12%的速率遞增，保守估計(jì)，2021年增幅取10%〔注：中一國(guó)際權(quán)重取60%，祥騰財(cái)富廣場(chǎng)權(quán)重取40%〕比較內(nèi)容權(quán)重中一國(guó)際祥騰財(cái)富廣場(chǎng)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)區(qū)域位置20%0.80.160.80.16規(guī)模15%10.150.80.12交通配套15%0.90.1350.920.138商務(wù)配套10%0.920.09210.1周邊商務(wù)氛圍10%0.850.0850.90.09升值潛力10%0.950.0950.920.092產(chǎn)品品質(zhì)20%1.020.2040.90.18合計(jì)100%

0.921

0.88經(jīng)濟(jì)測(cè)算/價(jià)格初探/辦公樓定價(jià)