12工業(yè)地產(chǎn)，風(fēng)景這邊獨(dú)好聚焦天津，聚焦濱海海泰開山之作：綠色產(chǎn)業(yè)基地海泰住宅初體驗(yàn)：領(lǐng)世郡項(xiàng)目“海泰”模式：從孵化到股權(quán)投資（服務(wù)—投資）高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)=海泰的未來估值討論3工業(yè)地產(chǎn)，風(fēng)景這邊獨(dú)好4工業(yè)地產(chǎn)，風(fēng)景這邊獨(dú)好5工業(yè)地產(chǎn)，風(fēng)景這邊獨(dú)好資料來源：長江證券研究部6

聚焦天津，聚焦濱海7聚焦天津，聚焦濱海8聚焦天津，聚焦濱海濱海新區(qū)的開展概況

濱海新區(qū)位于天津市的東部臨海地區(qū)，由天津港、開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)三個功能去及塘沽、漢沽、大港三個行政區(qū)組成，面積2270平方公里、2005年常住人口140萬人。改革開放以來，這里發(fā)生了巨大的變化，經(jīng)濟(jì)快速增長，外資大量進(jìn)入，成為中國北方開展最快的地區(qū)之一。圖一：濱海新區(qū)鳥瞰圖資料來源：長江證券研究部9聚焦天津，聚焦濱海10聚焦天津，聚焦濱海11聚焦天津，聚焦濱海12聚焦天津，聚焦濱海濱海新區(qū)開發(fā)開放總體布局：一軸、一帶、三個城區(qū)、八個功能區(qū)

圖二：濱海新區(qū)規(guī)劃圖資料來源：長江證券研究部13

海泰開山之作：綠色產(chǎn)業(yè)基地14海泰開山之作：綠色產(chǎn)業(yè)基地海泰綠色產(chǎn)業(yè)基地是華苑科技新城區(qū)的第一個工程，也是上市公司的開山之作，總體規(guī)劃百萬平方米以上，是天津的大盤工業(yè)科技園。資料來源：公司網(wǎng)站15海泰開山之作：綠色產(chǎn)業(yè)基地截止到7月底，綠色產(chǎn)業(yè)基地銷售情況良好，目前還剩余5萬平米可以銷售，另外11萬平米以上用于出租〔但仍有可能銷售〕，以往銷售均價為3600元以上，我們預(yù)計未來超過4000元是相對輕松的，而目前出租價格相對較低為1.2元/平米/天,未來仍有提升空間。公司方案在2007年年底將剩余的504畝土地都將開工建設(shè)，我們判斷明年可以結(jié)算已經(jīng)開工的綠色產(chǎn)業(yè)基地三期，由于公司土地本錢價格相對較低，未來工程毛利率有望超過40%。16海泰開山之作：綠色產(chǎn)業(yè)基地表二：公司開發(fā)和銷售進(jìn)度

資料來源：長江證券研究部17

海泰住宅初體驗(yàn)：領(lǐng)世郡工程18海泰住宅初體驗(yàn)：領(lǐng)世郡工程圖四：領(lǐng)世郡工程區(qū)位圖資料來源：長江證券研究部、公司公告

19海泰住宅初體驗(yàn)：領(lǐng)世郡工程我們實(shí)地調(diào)研情況顯示，領(lǐng)世郡工程高層和洋房未來銷售價格分別有可能到達(dá)7000和8000以上，下面是我們對周邊工程價格的統(tǒng)計。隨著募集資金到位后，我們判斷公司將會利用好領(lǐng)世郡工程積累經(jīng)驗(yàn)，為未來高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)住宅開發(fā)積累經(jīng)驗(yàn)。表三：周邊工程銷售價格統(tǒng)計表資料來源：長江證券研究部2021同全國各地的園區(qū)類開發(fā)企業(yè)相同的是，海泰從一開始也是在為園區(qū)內(nèi)企業(yè)進(jìn)行效勞，對種子企業(yè)進(jìn)行培育，進(jìn)行三級孵化。孵化意義在于在一個相對特殊環(huán)境內(nèi)創(chuàng)造出適合企業(yè)開展的小環(huán)境，同時提高軟硬件條件，為了企業(yè)將來做大做強(qiáng)奠定根底。圖五：“海泰〞模式詳解圖資料來源：長江證券研究部22圖六：海泰孵化效勞體系資料來源：長江證券研究部23圖七：園區(qū)內(nèi)關(guān)注的企業(yè)資料來源：公司網(wǎng)站242526表四：高新區(qū)土地注入敏感性分析

資料來源：長江證券研究部27

估值討論28估值討論短期根據(jù)PE和PB估值來說，公司目前并不廉價，但在眾多園區(qū)開發(fā)類的企業(yè)中，海泰開展比價效應(yīng)明顯。公司已經(jīng)跑贏了一些其它園區(qū)企業(yè)，這也是濱海新區(qū)開展的一種必然，未來目標(biāo)是超過張江、金橋！