不動產(chǎn)估價理論與方法模擬練習(xí)題+參考答案解析一、單項選擇題1.某宗土地面積為2000平方米，土地上建有一幢10層的賓館，賓館首層面積為1200平方米，第210層每層建筑面積為1000平方米，則由此計算而得的建筑容積率為（）。A.0.6B.5.1C.2D.6參考答案：B解析：建筑容積率=總建筑面積÷土地總面積?？偨ㄖ娣e=首層面積+第210層面積=1200+1000×9=10200平方米，土地總面積為2000平方米，所以容積率=10200÷2000=5.1。2.市場法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的（）。A.類似房地產(chǎn)的交易B.房地產(chǎn)的交易C.土地的交易D.房地產(chǎn)的價格參考答案：A解析：市場法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易。只有有足夠多的類似房地產(chǎn)交易案例，才能通過對這些案例的分析、比較，合理地估算出估價對象的價值。3.收益法中的運營費用率是指（）。A.運營費用與潛在毛收入之比B.運營費用與有效毛收入之比C.運營費用與總收益之比D.運營費用與凈收益之比參考答案：B解析：運營費用率是運營費用與有效毛收入之比。有效毛收入是潛在毛收入扣除空置和收租損失后的收入，運營費用率反映了運營過程中費用支出占有效毛收入的比例。4.某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，通過預(yù)測未來3年的年凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元，以后穩(wěn)定在每年25萬元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報酬率為8％，則該宗房地產(chǎn)的收益價格最接近于（）萬元。A.280B.285C.290D.295參考答案：A解析：首先，計算前3年凈收益的現(xiàn)值：\(V_1=\frac{15}{(1+8\%)}+\frac{18}{(1+8\%)^2}+\frac{23}{(1+8\%)^3}\)\(=\frac{15}{1.08}+\frac{18}{1.1664}+\frac{23}{1.259712}\)\(≈13.89+15.43+18.26=47.58\)（萬元）然后，計算第4年到第40年凈收益在第3年末的現(xiàn)值：\(V_2=\frac{25}{8\%}\times[1\frac{1}{(1+8\%)^{37}}]\)，這是一個等比數(shù)列求和公式推導(dǎo)而來的公式，其中37是403。\(V_2\)在當(dāng)前的現(xiàn)值\(V_3=V_2\div(1+8\%)^3\)\(V_2=\frac{25}{0.08}\times(1\frac{1}{1.08^{37}})\approx312.5\times(10.054)\approx312.5\times0.946=295.625\)\(V_3=295.625\div(1.08)^3\approx295.625\div1.259712≈234.74\)（萬元）該宗房地產(chǎn)的收益價格\(V=V_1+V_3=47.58+234.74=282.32\)萬元，最接近280萬元。5.成本法中的“開發(fā)利潤”是指（）。A.開發(fā)商所期望獲得的利潤B.開發(fā)商所能獲得的最終利潤C.開發(fā)商所能獲得的平均利潤D.開發(fā)商所能獲得的稅后利潤參考答案：C解析：成本法中的“開發(fā)利潤”是指開發(fā)商所能獲得的平均利潤。它是在正常開發(fā)經(jīng)營條件下，該類房地產(chǎn)開發(fā)項目所能獲得的平均利潤水平，是一種客觀的利潤，而不是個別開發(fā)商期望的利潤或最終獲得的利潤，也不是稅后利潤。二、多項選擇題1.下列房地產(chǎn)特性中，決定房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的特性有（）。A.獨一無二B.壽命長久C.供給有限D(zhuǎn).價值量大E.不可移動參考答案：AD解析：房地產(chǎn)具有獨一無二和價值量大的特性，使得房地產(chǎn)的價格難以通過簡單的比較和判斷來確定，需要專業(yè)估價人員運用專業(yè)知識和方法進(jìn)行評估。獨一無二性導(dǎo)致沒有完全相同的房地產(chǎn)進(jìn)行直接比較，價值量大則要求評估結(jié)果更加準(zhǔn)確和可靠，所以這兩個特性決定了房地產(chǎn)需要專業(yè)估價。壽命長久、供給有限和不可移動等特性雖然也是房地產(chǎn)的重要特性，但不是決定房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的直接因素。2.運用市場法估價，選取的可比實例應(yīng)符合下列條件（）。A.使用性質(zhì)相同B.地點相近C.價格相同D.交易日期與估價時點相近E.成交價格為正常價格或可修正為正常價格參考答案：ABDE解析：運用市場法估價時，選取的可比實例應(yīng)滿足使用性質(zhì)相同，這樣才能保證房地產(chǎn)在用途上具有可比性；地點相近可以減少區(qū)位因素對價格的影響；交易日期與估價時點相近，能使市場狀況更具一致性；成交價格為正常價格或可修正為正常價格，以保證價格的客觀性和可比性?？杀葘嵗膬r格不可能與估價對象價格相同，而是通過比較和修正來估算估價對象價格。3.下列關(guān)于收益法中收益期限確定的說法，正確的有（）。A.對于單獨土地和單獨建筑物的估價，應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期限B.對于土地與建筑物合成體的估價，應(yīng)根據(jù)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去其晚于土地使用年限的那部分壽命后的壽命來確定收益期限C.如果建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限而結(jié)束，且出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)時，應(yīng)按照土地使用權(quán)剩余年限確定收益期限D(zhuǎn).如果建筑物經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限而結(jié)束，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期限E.對于土地與建筑物合成體的估價，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)剩余年限確定收益期限參考答案：ACD解析：對于單獨土地和單獨建筑物的估價，分別依據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期限，A正確。對于土地與建筑物合成體的估價，如果建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限而結(jié)束，且出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)時，應(yīng)按照土地使用權(quán)剩余年限確定收益期限；如果建筑物經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限而結(jié)束，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期限，C、D正確。B選項表述不準(zhǔn)確，不能簡單地用建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去晚于土地使用年限的那部分壽命來確定收益期限。E選項也不準(zhǔn)確，要分情況考慮建筑物經(jīng)濟(jì)壽命和土地使用年限的關(guān)系。4.成本法中房地產(chǎn)價格構(gòu)成中的銷售稅費包括（）。A.增值稅B.印花稅C.教育費附加D.城市維護(hù)建設(shè)稅E.土地增值稅參考答案：ABCD解析：成本法中房地產(chǎn)價格構(gòu)成中的銷售稅費包括增值稅、印花稅、教育費附加、城市維護(hù)建設(shè)稅等。土地增值稅不屬于銷售稅費范疇，它是對土地增值額征收的一種稅，通常在土地轉(zhuǎn)讓等環(huán)節(jié)征收。三、判斷題1.房地產(chǎn)估價原則是為了使不同的估價人員對房地產(chǎn)估價的基本前提具有認(rèn)識上的一致性，對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的估價結(jié)果具有近似性。（）參考答案：正確解析：房地產(chǎn)估價原則是估價人員在估價過程中應(yīng)遵循的基本準(zhǔn)則，它保證了不同估價人員在相同的估價條件下，對估價對象的評估結(jié)果具有相似性和合理性，使估價工作具有規(guī)范性和客觀性。2.市場法中進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是把可比實例在其成交日期的價格調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。（）參考答案：錯誤解析：市場法中進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是把可比實例在其自身狀況下的價格調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格，而不是在其成交日期的價格，成交日期的價格需要進(jìn)行交易日期調(diào)整。3.收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如寫字樓、公寓、停車場等，而商場不適用收益法。（）參考答案：錯誤解析：收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，商場通常有租金收入等收益來源，是典型的適合用收益法進(jìn)行估價的房地產(chǎn)類型，寫字樓、公寓、停車場等也是如此。4.成本法評估出的價值一般是房地產(chǎn)所有權(quán)的價值，在我國可視為房屋所有權(quán)和在估價時點剩余使用年限的土地使用權(quán)的價值。（）參考答案：正確解析：在我國，土地所有權(quán)歸國家或集體所有，房地產(chǎn)估價通常是對房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)價值的評估。成本法通過計算房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的各項成本和費用，加上合理的利潤和稅費等，評估出的價值一般就是房屋所有權(quán)和在估價時點剩余使用年限的土地使用權(quán)的價值。四、計算題1.某宗房地產(chǎn)建成于2000年10月1日，此后收益年限為48年；2001年10月1日至2004年10月1日分別獲得凈收益83萬元、85萬元、90萬元、94萬元；預(yù)計2005年10月1日至2007年10月1日可分別獲得凈收益94萬元、93萬元、96萬元，從2008年10月1日起每年可獲得的凈收益將穩(wěn)定在95萬元；該類房地產(chǎn)的報酬率為9％。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該宗房地產(chǎn)2004年10月1日的收益價格。參考答案：首先，計算2005年2007年凈收益的現(xiàn)值：\(V_1=\frac{94}{(1+9\%)}+\frac{93}{(1+9\%)^2}+\frac{96}{(1+9\%)^3}\)\(=\frac{94}{1.09}+\frac{93}{1.1881}+\frac{96}{1.295029}\)\(≈86.24+78.28+74.13=238.65\)（萬元）然后，計算2008年到剩余收益年限（484=44年，從2008年開始算）凈收益在2007年末的現(xiàn)值：\(V_2=\frac{95}{9\%}\times[1\frac{1}{(1+9\%)^{44}}]\)\(V_2\)在2004年末的現(xiàn)值\(V_3=V_2\div(1+9\%)^3\)\(V_2=\frac{95}{0.09}\times(1\frac{1}{1.09^{44}})\approx1055.56\times(10.022)\approx1055.56\times0.978=1032.34\)\(V_3=1032.34\div(1.09)^3\approx1032.34\div1.295029≈797.15\)（萬元）該宗房地產(chǎn)2004年10月1日的收益價格\(V=V_1+V_3=238.65+797.15=1035.8\)（萬元）2.某成片荒地面積2平方公里，取得該荒地的代價為1.2億元，將其開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本和管理費用為2.5億元，開發(fā)期為3年，貸款年利率為8％，銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價格的2％、5.5％和10％，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60％。試求該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價。參考答案：設(shè)該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價為\(V\)。土地取得成本\(C_1=1.2\)億元開發(fā)成本和管理費用\(C_2=2.5\)億元土地取得成本在開發(fā)期3年的利息：\(I_1=1.2\times[(1+8\%)^31]\)\(=1.2\times(1.2597121)=1.2\times0.259712=0.3116544\)（億元）開發(fā)成本和管理費用在開發(fā)期3年的利息（假設(shè)均勻投入，按開發(fā)期一半計算利息）：\(I_2=2.5\times[(1+8\%)^{1.5}1]\)設(shè)\(x=(1+8\%)^{1.5}\)，\(\lnx=1.5\times\ln1.08\approx1.5\times0.077=0.1155\)，\(x=e^{0.1155}\approx1.122\)\(I_2=2.5\times(1.1221)=2.5\times0.122=0.305\)（億元）銷售費用\(S_1=2\%V\)銷售稅費\(S_2=5.5\%V\)開發(fā)利潤\(P=10\%V\)根據(jù)成本法公式：\(V=C_1+C_2+I_1+I_2+S_1+S_2+P\)\(V=1.2+2.5+0.3116544+0.305+0.02V+0.05