廣州對物業(yè)公司管理制度一、總則（一）目的為加強(qiáng)廣州地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范管理，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營造安全、舒適、整潔、有序的居住和工作環(huán)境，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合廣州實(shí)際情況，制定本管理制度。（二）適用范圍本管理制度適用于在廣州市行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)管理活動的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其管理的各類物業(yè)項目，包括住宅、商業(yè)、寫字樓、工業(yè)園區(qū)等。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則：嚴(yán)格遵守國家和地方有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)、規(guī)章及政策，依法開展物業(yè)管理活動。2.業(yè)主至上原則：以業(yè)主需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、個性化的物業(yè)服務(wù)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。3.公平公正原則：在物業(yè)服務(wù)過程中，堅持公平、公正的原則，對待業(yè)主、物業(yè)使用人和其他相關(guān)方，確保各項管理工作透明、合理。4.誠實(shí)守信原則：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)誠實(shí)守信，履行合同約定，提供真實(shí)、準(zhǔn)確的信息，不得欺詐、隱瞞或誤導(dǎo)業(yè)主。二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理（一）資質(zhì)申請與審批1.申請條件物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請資質(zhì)等級，應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的注冊資本、專業(yè)技術(shù)人員、管理業(yè)績等條件。具體條件按照國家和地方相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。2.申請材料申請資質(zhì)等級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交以下材料：物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級申請表；營業(yè)執(zhí)照副本；企業(yè)資質(zhì)證書正、副本；企業(yè)法定代表人身份證明；企業(yè)經(jīng)理、部門負(fù)責(zé)人和專業(yè)技術(shù)人員的資格證書、勞動合同；物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件；物業(yè)管理業(yè)績證明材料。3.審批程序物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級申請，由企業(yè)所在地的區(qū)、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門受理，經(jīng)初審后報市房地產(chǎn)行政主管部門審批。市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起20個工作日內(nèi)，對符合資質(zhì)條件的企業(yè)核發(fā)資質(zhì)證書；對不符合資質(zhì)條件的企業(yè)，不予核發(fā)資質(zhì)證書，并書面說明理由。（二）資質(zhì)等級劃分與管理1.資質(zhì)等級劃分物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。一級資質(zhì)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目；二級資質(zhì)企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)；三級資質(zhì)企業(yè)可以承接20萬平方米以下的住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。2.資質(zhì)動態(tài)管理市房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)實(shí)行動態(tài)管理，定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)條件進(jìn)行檢查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定參加資質(zhì)年檢，如實(shí)提供有關(guān)資料。對不符合資質(zhì)條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，責(zé)令其限期整改；整改后仍不符合資質(zhì)條件的，降低其資質(zhì)等級或者吊銷資質(zhì)證書。三、物業(yè)服務(wù)合同管理（一）合同簽訂1.簽訂主體物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂。2.合同內(nèi)容物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容：雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；物業(yè)管理區(qū)域范圍；服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的管理和維護(hù)；環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理服務(wù)；安全防范與秩序維護(hù)服務(wù)；車輛停放管理服務(wù)；物業(yè)服務(wù)用房的使用和管理；專項維修資金的管理和使用；物業(yè)檔案資料的管理；違約責(zé)任；合同期限；雙方約定的其他事項。（二）合同履行與變更1.合同履行物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。2.合同變更物業(yè)服務(wù)合同履行期間，發(fā)生下列情形之一的，可以變更合同：法律、法規(guī)、規(guī)章或者政策發(fā)生變化，導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行的；業(yè)主大會決定變更合同的；物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會協(xié)商一致，同意變更合同的；其他應(yīng)當(dāng)變更合同的情形。物業(yè)服務(wù)合同變更的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面協(xié)議，并報物業(yè)所在地的區(qū)、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門備案。（三）合同終止1.終止情形物業(yè)服務(wù)合同期滿，雙方不再續(xù)簽合同的；物業(yè)服務(wù)企業(yè)被依法吊銷資質(zhì)證書的；業(yè)主委員會依法解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的；法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。2.終止程序物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理退出手續(xù)，并將物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)檔案資料等移交給業(yè)主委員會。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止后10日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出情況書面報告物業(yè)所在地的區(qū)、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門。四、物業(yè)項目承接與退出管理（一）承接管理1.承接條件物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)項目，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。查驗(yàn)合格后，與建設(shè)單位或者業(yè)主委員會簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議，并辦理物業(yè)交接手續(xù)。2.承接查驗(yàn)內(nèi)容物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)內(nèi)容包括：建筑結(jié)構(gòu)、建筑裝飾裝修；共用設(shè)施設(shè)備；共用部位的防水、排水、通風(fēng)、空調(diào)、電氣、消防、安防等系統(tǒng)；物業(yè)服務(wù)用房；其他應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)的內(nèi)容。3.承接查驗(yàn)程序物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在承接物業(yè)項目前，制定承接查驗(yàn)方案，并報物業(yè)所在地的區(qū)、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門備案。承接查驗(yàn)時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)組成由專業(yè)技術(shù)人員和管理人員參加的查驗(yàn)小組，按照承接查驗(yàn)方案進(jìn)行查驗(yàn)。查驗(yàn)合格后，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議，并辦理物業(yè)交接手續(xù)。（二）退出管理1.退出條件物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)簽的；業(yè)主大會依法解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的；物業(yè)服務(wù)企業(yè)被依法吊銷資質(zhì)證書的；法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。2.退出程序物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定退出物業(yè)項目的，應(yīng)當(dāng)提前3個月書面通知業(yè)主委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理退出手續(xù)，并將物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)檔案資料等移交給業(yè)主委員會。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出后10日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出情況書面報告物業(yè)所在地的區(qū)、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門。五、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理（一）日常管理與維護(hù)1.管理責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維護(hù)，確保其正常運(yùn)行和使用。2.維護(hù)計劃物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)計劃，并按照計劃組織實(shí)施。維護(hù)計劃應(yīng)當(dāng)包括維護(hù)內(nèi)容、維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)、維護(hù)時間、維護(hù)人員等。3.維修資金使用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費(fèi)用，按照國家和地方有關(guān)規(guī)定從專項維修資金中列支。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定使用專項維修資金，并接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督。（二）專項維修資金管理1.資金交存業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定，按時足額交存專項維修資金。專項維修資金可以由業(yè)主委員會代管，也可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取，并存入專戶管理銀行。2.資金使用專項維修資金應(yīng)當(dāng)專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，不得挪作他用。專項維修資金的使用應(yīng)當(dāng)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定的程序辦理，經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會同意后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施。3.資金監(jiān)督業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期公布專項維修資金的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主委員會報告專項維修資金的使用情況，并接受業(yè)主委員會的檢查。六、環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理服務(wù)（一）環(huán)境衛(wèi)生管理1.保潔標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照環(huán)境衛(wèi)生管理的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、綠地、樓道、電梯、垃圾收集點(diǎn)等進(jìn)行定期清掃、消毒，確保環(huán)境衛(wèi)生整潔。2.垃圾分類物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置垃圾分類收集容器，引導(dǎo)業(yè)主進(jìn)行垃圾分類投放，并及時將垃圾運(yùn)至指定的垃圾處理場所。3.衛(wèi)生設(shè)施維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生設(shè)施進(jìn)行檢查、維護(hù)，確保其正常運(yùn)行和使用。（二）綠化管理服務(wù)1.綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照綠化養(yǎng)護(hù)管理的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠地、樹木、花卉等進(jìn)行定期養(yǎng)護(hù)、修剪、澆水、施肥、病蟲害防治等，確保綠化景觀良好。2.綠化設(shè)施維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化設(shè)施進(jìn)行檢查、維護(hù)，確保其正常運(yùn)行和使用。3.綠化改造與更新物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主的需求和物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況，適時進(jìn)行綠化改造與更新，提高綠化景觀質(zhì)量。七、安全防范與秩序維護(hù)服務(wù)（一）安全防范制度1.人員出入管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置門崗，對人員、車輛出入進(jìn)行登記和查驗(yàn)，嚴(yán)禁無關(guān)人員、車輛進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。2.巡邏制度物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定巡邏制度，安排專人對物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行定時巡邏，及時發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患和突發(fā)事件。3.監(jiān)控系統(tǒng)管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置監(jiān)控系統(tǒng)，對重點(diǎn)部位進(jìn)行實(shí)時監(jiān)控，并保存監(jiān)控錄像資料不少于30日。（二）秩序維護(hù)服務(wù)1.車輛停放管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置車輛停放場地和設(shè)施，引導(dǎo)車輛有序停放，并對車輛停放進(jìn)行管理。2.突發(fā)事件應(yīng)急處理物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，明確應(yīng)急處理流程和責(zé)任分工，及時、有效地處理各類突發(fā)事件。3.安全宣傳教育物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期組織業(yè)主開展安全宣傳教育活動，提高業(yè)主的安全意識和自我防范能力。八、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理（一）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與方式1.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。2.收費(fèi)方式物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。（二）收費(fèi)管理與監(jiān)督1.收費(fèi)公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式、收費(fèi)項目、收費(fèi)依據(jù)等內(nèi)容，接受業(yè)主的監(jiān)督。2.收費(fèi)催繳業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。3.價格監(jiān)督價格主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督檢查，依法查處價格違法行為。業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)有異議的，可以向價格主管部門投訴。九、物業(yè)檔案資料管理（一）檔案內(nèi)容物業(yè)檔案資料包括以下內(nèi)容：1.物業(yè)項目基本資料：包括物業(yè)項目的規(guī)劃設(shè)計圖紙、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表、房屋買賣合同等。2.業(yè)主及物業(yè)使用人資料：包括業(yè)主及物業(yè)使用人的姓名、聯(lián)系方式、房屋面積、房屋用途等。3.物業(yè)服務(wù)合同及相關(guān)協(xié)議：包括物業(yè)服務(wù)合同、承接查驗(yàn)協(xié)議、專項維修資金使用協(xié)議等。4.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備資料：包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的清單、圖紙、維護(hù)記錄、維修檔案等。5.環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理資料：包括環(huán)境衛(wèi)生清掃記錄、綠化養(yǎng)護(hù)記錄等。6.安全防范與秩序維護(hù)服務(wù)資料：包括人員出入登記記錄、巡邏記錄、監(jiān)控錄像資料、突發(fā)事件處理記錄等。7.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)資料：包括物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)記錄、收費(fèi)催繳記錄等。8.其他相關(guān)資料：包括業(yè)主大會會議記錄、業(yè)主委員會工作記錄、物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部管理制度等。（二）檔案管理要求1.檔案建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)檔案資料管理制度，指定