2021中辰池州香港城工程營銷報(bào)告

2021年12月我們的工作進(jìn)度工作內(nèi)容地塊考察收集根底資料典型工程調(diào)研專業(yè)人士訪談客戶訪談11月下旬12月上旬１2月中旬——第一階段

市場調(diào)研第二階段報(bào)告撰寫公司評審第三階段中期溝通確定研究思路撰寫工程主體報(bào)告公司評審修改調(diào)整工作內(nèi)容工作內(nèi)容現(xiàn)場進(jìn)駐營銷執(zhí)行本次報(bào)告探尋解決的核心問題根據(jù)前期溝通，本次提報(bào)將重點(diǎn)圍繞工程的開展戰(zhàn)略及整體定位展開思考，并在招商等方面進(jìn)行延展。我們的工作思維流程導(dǎo)示開發(fā)背景工程核心問題確定地塊解析及市場背景客戶目標(biāo)市場定位工程營銷策略工程開展戰(zhàn)略本工程位于池州市區(qū)與景區(qū)的交匯處，居住適宜度很高，商業(yè)適宜度較差。規(guī)劃總用地13.98畝總建筑面積3.9927萬平方米酒店式公寓1.83萬平方米住宅式公寓1.18萬平方米商業(yè)9788平方米容積率4.28商住比率：1：4根本指標(biāo)根本概況池州：位于安徽省西南部，北臨長江，南接黃山，長江南岸重要的濱江港口城市和歷史文化名城，也是"兩山一湖"旅游區(qū)的重要組成局部?，F(xiàn)轄貴池區(qū)、東至縣、石臺縣、青陽縣和九華山風(fēng)景區(qū)，總面積8272平方公里，總?cè)丝?54萬?？焖倩鼗\資金，并實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)成功運(yùn)營我們以中辰的目標(biāo)為根本出發(fā)點(diǎn)。客戶目標(biāo)我們理解的工程運(yùn)作要點(diǎn)及目標(biāo)工程核心問題判斷：公寓占工程總量的75%，是本案價(jià)值的主要支柱,也是資金流的重要保障；商業(yè)占25%，體量相對較小，但含金量更高，也是本工程最大難點(diǎn)。針對工程情況，我們將面臨以下問題：我們的一切研究都以客戶的目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)，以市場為導(dǎo)向。核心問題池州目前的房產(chǎn)市場及商圈業(yè)態(tài)現(xiàn)狀如何？池州今后的房產(chǎn)走勢及商業(yè)規(guī)劃如何？問題1如何做好“公寓〞的文章，使從周邊的住宅市場中脫穎而出又無生疏感？如何獲得與產(chǎn)品相對等的價(jià)值？我們將基于什么樣的市場根底，去解決以上問題？工程商業(yè)局部如何定位才能實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值？如何把握出售、持有、招商的物業(yè)比例？如何把控銷售與招商節(jié)奏，使工程資金鏈運(yùn)轉(zhuǎn)流暢？問題2問題3我們的工作思維流程導(dǎo)示開發(fā)背景工程核心問題確定地塊解析及市場背景客戶目標(biāo)地塊解析城市背景房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)測算市場定位工程開發(fā)策略地塊解析及市場背景地塊解析城市背景房地產(chǎn)市場地塊初步解析地塊解析工程地塊呈直角梯形狀、周邊社區(qū)較多，路網(wǎng)興旺，景觀資源優(yōu)勢明顯，擁有較高的居住價(jià)值，商業(yè)價(jià)值有待進(jìn)一步挖掘。屬性

具象詮釋區(qū)位城市邊緣區(qū)域區(qū)域不成熟，在池州市民印象中較為偏遠(yuǎn)交通組織便利臨城市主干道，方便通達(dá)市區(qū)與周邊景區(qū)環(huán)境生活設(shè)施不完善，但景觀資源豐富周邊僅有市中醫(yī)院、商貿(mào)城、南門車站沿街具備一定潛質(zhì)周邊沒大規(guī)模的商體（商貿(mào)城？？），業(yè)態(tài)較為單一的社區(qū)配套項(xiàng)目小型復(fù)合項(xiàng)目總建面為3.9萬㎡地塊地塊呈直角梯型排布整體商體量有限，但內(nèi)街商業(yè)體量較大限制條件周邊沒有任商業(yè)積淀項(xiàng)目所處板塊不是池州商業(yè)重點(diǎn)關(guān)注對象，營銷策略及價(jià)格走勢很大程度上將依賴于項(xiàng)目自身?xiàng)l件地塊解析工程整體地塊面積較小，商業(yè)自身很難成氣候，很難以規(guī)模取勝。有兩條路可走，一走差異化商商業(yè)，因不在主商圈，存活難度較大，風(fēng)險(xiǎn)過大；二是走社區(qū)商業(yè)中心之路，相對保守，但風(fēng)險(xiǎn)相對較低。地塊初步解析池州“十五期間〞宏觀經(jīng)濟(jì)走勢及成果城市背景經(jīng)濟(jì)步入上升通道“十五”期間，池州市GDP年均增長10.5%，高于計(jì)劃1.5個(gè)百分點(diǎn)；財(cái)政收入年均增長20.8%,高于計(jì)劃11.8個(gè)百分點(diǎn)；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資年均增長34.4%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額年均增長14.3%,外貿(mào)進(jìn)出口年均增長28.8%。經(jīng)濟(jì)總量邁上新臺階。十五期末GDP翻番“十五”末，全市GDP達(dá)到110.18億元，財(cái)政收入達(dá)到11.78億元，與“九五”末比，基本實(shí)現(xiàn)翻一番。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化“十五”期間，池州市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)由2000年的29.9：35.1：35.0調(diào)整為2005年23.2：36.9：39.9。工業(yè)的主導(dǎo)地位進(jìn)一步增強(qiáng)，成為國民經(jīng)濟(jì)快速增長的重要支撐力量。池州三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)圖城市背景經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量改善“十五”期末，池州財(cái)政收入占GDP的比重由“九五”時(shí)期的7.74%提高到10.7%，政府的調(diào)控能力明顯增強(qiáng)；2005年規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá)到150，擺脫了一直在70上下徘徊的局面。旅游業(yè)占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重從6.4%提升到12.5%。池州“十五期間〞宏觀經(jīng)濟(jì)走勢及成果通過以上，我們可以看出池州經(jīng)濟(jì)開展已完成了從接待事業(yè)型向經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)型的轉(zhuǎn)變。經(jīng)濟(jì)自主增長能力明顯增強(qiáng)。池州2021年一季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行簡析

池州市全年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行一路高走。一季度池州市生產(chǎn)總值增長１３％，增幅高于全國、全?。常澈停埃祩€(gè)百分點(diǎn)，在全?。保穫€(gè)市中位居第五，且１－４月份仍保持這一高位運(yùn)行的態(tài)勢，一些主要結(jié)構(gòu)指標(biāo)增幅是１９８８年以來最正確階段。工業(yè)生產(chǎn)高速運(yùn)轉(zhuǎn)１－４月，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)，完成增加值４．８７億，增幅達(dá)５０．５％，已連續(xù)４個(gè)月保持全省第一，且總量超過黃山，接近亳州，擺脫了池州工業(yè)總量處于全省老末的位子，這是全市經(jīng)濟(jì)進(jìn)程中的一個(gè)里程碑。企業(yè)效益水平及居民收入繼續(xù)穩(wěn)定提高截止４月末，規(guī)模以工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)銷率１０１．１６％〔位于全省第二位〕，財(cái)政總收入增長９２．４％〔位于全省第一位〕，其中地方財(cái)政收入增長５８．５％；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長１３．４％，城市背景事業(yè)機(jī)關(guān)單位〔衛(wèi)生、教育等〕、制造業(yè)就業(yè)人員房地產(chǎn)需求規(guī)模較大城市背景池州2021年主要行業(yè)就業(yè)人數(shù)2021年末全市從業(yè)人員104.84萬人，比上年增加1.86萬人。其中，第一產(chǎn)業(yè)42.22萬人，減少2.23萬人；第二產(chǎn)業(yè)26.57萬人，增加1.94萬人；第三產(chǎn)業(yè)36.05萬人，增加2.16萬人；城鄉(xiāng)私營企業(yè)從業(yè)人員和個(gè)體勞動(dòng)者32.54萬人。全年城鎮(zhèn)新增就業(yè)14543人，下崗失業(yè)人員再就業(yè)7576人。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為4.12%。機(jī)關(guān)事業(yè)單位泛公務(wù)員購置力最強(qiáng)，制造業(yè)等企業(yè)員工購置力有限全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12848元，比上年增長16.6%。城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為44.3%公共管理、衛(wèi)生、教育三行業(yè)收入高于平均水平，且就業(yè)人數(shù)較多，潛在購置力最強(qiáng)。池州2008年分行業(yè)在崗職工年收入9438元在崗職工平均工資2008年池州企事機(jī)關(guān)單位收入比較城市背景池州未來規(guī)劃：已確定“一主兩輔、向心開展、聯(lián)動(dòng)共榮〞的組團(tuán)式開展思路。池州市相關(guān)規(guī)劃目標(biāo)：城鎮(zhèn)化水平將到達(dá)40%，城市綠化覆蓋率到達(dá)40%，人均公共綠地面積到達(dá)18㎡；城市人均住房面積達(dá)32㎡，根本解決低收入城市居民住房保障問題。主城區(qū)面積擴(kuò)大到30平方公里，人口到達(dá)30萬人左右。城市背景本工程處在主城區(qū)邊緣城市背景總結(jié)相對于周邊地市，池州整體經(jīng)濟(jì)總量較高，增長速度處于中上水平。池州正由效勞城市向工業(yè)城市轉(zhuǎn)變，私營企業(yè)及加工工業(yè)逐漸成為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，池州開發(fā)區(qū)今后將成為產(chǎn)業(yè)主聚集地。池州人均GDP、商品零售額和儲(chǔ)蓄額處于較快的增長水平，居民消費(fèi)能力正在釋放的同時(shí)，消費(fèi)潛力也在增強(qiáng)。事業(yè)機(jī)關(guān)單位〔衛(wèi)生、教育等〕、制造業(yè)就業(yè)人員房地產(chǎn)需求規(guī)模較大，機(jī)關(guān)事業(yè)單位泛公務(wù)員購置力最強(qiáng)，其它人員購置力有限。城市新規(guī)劃重點(diǎn)向城區(qū)東北、南部及站前區(qū)拓展，但新區(qū)1-5年之內(nèi)開展速度有限，“十一五〞期末主城區(qū)面積將達(dá)30萬㎡。地塊解析及市場背景地塊解析城市背景房地產(chǎn)市場池州房地產(chǎn)市場正步入快速開展階段人均GDP與房地產(chǎn)開展關(guān)系生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型

小于4%4-5%5-8%

大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展宏觀經(jīng)濟(jì)增長與房地產(chǎn)開展關(guān)系國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)說明，宏觀經(jīng)濟(jì)增長和人均GDP水平?jīng)Q定了一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場的開展階段。800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元0-800美元啟動(dòng)期快速發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期減緩發(fā)展期房地產(chǎn)宏觀市場2021年及2021年1-10月主城區(qū)房地產(chǎn)市場情況2021年1-10月房地產(chǎn)市場供給和銷售情況〔一〕商品房供銷總量情況2021年1-10月池州市主城區(qū)共批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積89.04萬平方米，同比下降12.68%,其中住宅53.7萬平方米，同比下降12.89%。2021年1-10月份池州市主城區(qū)各類商品房銷售(簽約)面積共109.77萬平方米〔預(yù)售房銷售面積84.22萬平方米，現(xiàn)房銷售面積25.55萬平方米〕，同比08年1-10月增長114.92，其中商品住宅銷售(簽約)面積共81.51萬平方米，同比08年1-10月增長114.89%。1-10月份，池州市房地產(chǎn)市場中商品房產(chǎn)品投放量呈下滑態(tài)勢，市場銷售量大于供給量，正逐步消化往年投放到市場的商品房

〔二〕二手房交易情況分析

2021年1-10月池州市主城區(qū)一般二手房交易面積共11.84萬平方米，同比上漲73.1%；其中一般二手住房共8.55萬平方米，同比上漲156.76%。2021價(jià)格階段供銷結(jié)構(gòu)情況2021商品房價(jià)格走勢分析

2021年1-10月份池州市主城區(qū)商品房平均銷售價(jià)格為2987.73元/平方米，同比下降5.83%；商品住房平均銷售價(jià)格為2398.3元/平方米，同比下降4.19%。池州市由于市場總量較小，一些大工程進(jìn)入市場后其價(jià)格對市場價(jià)格影響較大，從上圖可看出商品房成交均價(jià)曲線波動(dòng)幅度較大，如09年4月下旬“秀山美地〞、“華邦陽光城〞、“池州徽商城〞等一批商業(yè)房為主的預(yù)售工程造成了5月份商業(yè)用房成交均價(jià)驟升的情況。排除此類偶然因素，池州市房地產(chǎn)市場總體處于穩(wěn)定態(tài)勢。2021面積階段供銷結(jié)構(gòu)情況2021購房對象結(jié)構(gòu)分析從商品房住房購置對象分類來看，1-10月份本市區(qū)居民購房比例約占總成交的61.43%，本市其它地區(qū)約占16.93%，本省其它地區(qū)約占15.18%，外省市約占6.46%。從以上數(shù)據(jù)來看，本市區(qū)以外人口占總成交比例的38.57%消費(fèi)者分析：泛公務(wù)員和生意人〔城區(qū)&周邊〕構(gòu)成現(xiàn)階段池州房地產(chǎn)高端消費(fèi)主力客戶多為本地客戶，自住為主，包括泛公務(wù)員、生意人、區(qū)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)遷移到市區(qū)人群，其中教師、醫(yī)生的購置力較強(qiáng)，在一些工程中占50%比例。購房需求改善型自用型區(qū)域聚集型城區(qū)外來公務(wù)員約5000人，教師1萬人，醫(yī)務(wù)人員4000-5000人，金融系統(tǒng)、電信、電力、及其他事業(yè)單位1萬人，總共約3萬人，有住房但希望改善居住條件；從事商業(yè)的生意人，全縣100萬以上資產(chǎn)的約有1萬人，1000萬以上資產(chǎn)的約100人，掌握著100億元以上的財(cái)富，購置力極強(qiáng)，且愿意在本地消費(fèi)。另外，還有一些人為了以后生活方便、子女教育，而進(jìn)城置業(yè)的人群。泛公務(wù)員生意人聚集人群房地產(chǎn)宏觀市場房地產(chǎn)宏觀市場總結(jié)2021年池州人均GDP突破900美元，GDP增速到達(dá)16%，房地產(chǎn)市場正進(jìn)入一個(gè)快速開展的階段。2021年1-10月份池州市主城區(qū)各類商品房銷售(簽約)面積共109.77萬平方米〔預(yù)售房銷售面積84.22萬平方米，現(xiàn)房銷售面積25.55萬平方米〕，同比08年1-10月增長114.92%，市場潛在需求仍然較大。泛公務(wù)員和生意人〔城區(qū)&鄉(xiāng)下〕構(gòu)成現(xiàn)階段池州房地產(chǎn)消費(fèi)主力，早期從事水晶的生意人購置力極強(qiáng)。池州目前商業(yè)格局——核心商圈、步行街和大量的延街商鋪構(gòu)成，無規(guī)劃、形象差。核心商圈以東、西街及長江中段為中心，半徑300m內(nèi)涵蓋了縣城主要的商業(yè)街、超市、服裝商場、電器買場等。城區(qū)街道兩側(cè)分布著大量的街鋪。核心商圈不僅有服飾品牌店、電器買場、超市，還有餐飲設(shè)施等，但整體形象較差，與周邊社區(qū)相連，較為陳舊。商業(yè)市場池州暫無大商場，全市約有中型超市、連鎖店10余家，各類名牌專賣店100余家，銷售額已占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額

30%

以上。車站批發(fā)/專業(yè)市場步行街超市/買場核心商圈半徑400m本項(xiàng)目核心商圈區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)簡析：長江中路商業(yè)街商業(yè)市場長江中路商業(yè)街西街入口長江中路現(xiàn)有商鋪根本上都是沿街單層鋪面，從秋蒲路延伸到池州新天地工程共分布商家約200家左右，現(xiàn)階段營業(yè)門面根本營業(yè)，經(jīng)營方式均以零售為主；經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以服裝、餐飲、百貨超市為主，同時(shí)配有美容美發(fā)、糕點(diǎn)熟食等社區(qū)效勞類業(yè)態(tài)；整條路段業(yè)態(tài)分布較散，經(jīng)營產(chǎn)品檔次根本上差異較大；沿街開間約為3.2m，進(jìn)深11m左右。租金視地段相差較大，靠近西街處租金最高，年租金可到達(dá)15萬左右。其它地段平均租金約為2000~3000元/月。西街是目前池州市最成熟和繁華的街區(qū)。街區(qū)入口在長江中路，結(jié)尾于秀山門，全街長約為500m左右，分為三段。目前全街經(jīng)營商家約為250戶左右，營業(yè)率到達(dá)95%以上。業(yè)態(tài)主要為服裝及鞋類，因?yàn)槌刂菽壳皼]有大型百貨商場，所以西街目前集中了檔次較高的男女時(shí)裝專賣店。街區(qū)主體結(jié)構(gòu)為兩層，一層是內(nèi)街式對開門店鋪，開間約為3.4m，進(jìn)深12m左右。二層為外廊式店鋪，但目前二層經(jīng)營狀況不佳。整體街區(qū)以天橋相互銜接。目前西街的店鋪?zhàn)饨鹱罡撸咳肟谔幠曜饨?7萬元/年左右，中間雕塑區(qū)4萬元/年，靠近秀山門約3萬元/年。杏花村文化街主要為購物一條街，池州中高檔服裝服飾均集中于此街。商業(yè)市場傳統(tǒng)商圈區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)簡析：杏花村文化街目前池州最成熟、人氣最鼎盛的商街秀山門入口杏花村文化街核心商圈區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)簡析：秋蒲花園商業(yè)街品牌專賣店較為集中整體形象良好商業(yè)市場秋蒲商街秋蒲花園商業(yè)街是目前池州較為知名的社區(qū)型商業(yè)；它位于秋蒲路與長江路交叉口處，目前街區(qū)約為100m左右；秋蒲花園商業(yè)街業(yè)態(tài)主要為品牌服裝專賣店，目前集中有adidas專賣店、puma專賣店、Kappa專賣店、S·deer專賣店、金利來專賣店、夢特嬌專賣店、恒源祥專賣店等近十幾家及中西餐飲店。工程為延街單層店面，層高約為3.6m，進(jìn)深11米，開間為4m左右。目前單鋪?zhàn)饨鸺s為3000元/月。秋蒲花園前開發(fā)有約為2000㎡的商業(yè)體量，均為現(xiàn)鋪，但因用地關(guān)系沒有對外進(jìn)行銷售，預(yù)估售價(jià)為20000-30000元/㎡。商業(yè)市場核心商圈區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)簡析：國豐花園精品街&東街服裝批發(fā)零售市場形象陳舊層次較差國豐花園精品街國豐花園精品街位于西街斜對面，整體市場呈“田〞字型圍合商鋪結(jié)構(gòu)。因?yàn)榻?jīng)營關(guān)系，目前此精品街業(yè)態(tài)較為復(fù)雜，除了一家診所外，主要經(jīng)營有鞋襪、童裝、內(nèi)衣及化裝品，共約50余戶經(jīng)營商家，整體經(jīng)營檔次較低。商鋪為較為落后的南北開門大通鋪，每節(jié)單鋪約為60㎡。開間3.2m左右。目前單鋪?zhàn)饨鸺s為1200-2000元/月。東街東街東街與西街隔長江中路對望，整體街區(qū)長度約為300m；東街為池州市老街，缺乏統(tǒng)一的經(jīng)營管理，目前與社區(qū)型商業(yè)相結(jié)合，經(jīng)營業(yè)態(tài)層次不齊，包括鞋類、小家電、沿街快餐店、藥店、美容店、二手中介80余家，形象檔次都較為低。很多店鋪產(chǎn)權(quán)為單位持有，沒有統(tǒng)一的規(guī)劃，各店鋪?zhàn)饨鹨惨暤囟渭靶屡f而不同，平均價(jià)格約為2000元左右。池州傳統(tǒng)商圈外商業(yè)業(yè)態(tài)簡析：池州百荷商業(yè)步行街整體區(qū)位：百荷商業(yè)步行街位于建設(shè)中路與翠柏路之間，步行街于2001年開業(yè)，作為池州新興的一條商街，憑借其良好的招商規(guī)劃及景觀優(yōu)勢，現(xiàn)已成為池州市民、年輕一族休閑購物的好去處。業(yè)態(tài)規(guī)劃：百荷商業(yè)步行街全長約300m左右，業(yè)態(tài)規(guī)劃主要為精品服裝服飾購物區(qū)，其中夾雜有美發(fā)美容等社區(qū)效勞店，目前吸納商家約為150戶，營業(yè)率達(dá)97%左右，品牌形象較好。物業(yè)結(jié)構(gòu)：百荷商業(yè)步行街主要為單面一層沿街商鋪。每間鋪面開間約為3m左右，進(jìn)深為8m左右。單間鋪面面積約在20-30㎡左右。鋪面租金：整體商街租金水平自西向東呈遞減趨勢，西端單間鋪面月租金為2500-3000元/月，中段鋪面租金約為2000-2500元/月，東端鋪面租金約為1500-2000元/月左右。百荷商業(yè)步行街百荷公園商業(yè)市場池州未來商業(yè)規(guī)劃：皖西南區(qū)域商貿(mào)中心，旅游商品及特色商品集散和交易中心、皖江流域旅游休閑之都。重點(diǎn)推進(jìn)主城區(qū)“四路、三口、兩通道〞建設(shè)，建成沿江路、馬江路、西外環(huán)、長江南路，整治東、西、南城市道路出入口，分別建成主城區(qū)至青陽副城區(qū)商業(yè)中心，形成綜合輻射能力。加快城市文化娛樂設(shè)施和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)，優(yōu)化城區(qū)農(nóng)貿(mào)市場布局；大力開展公共交通，形成以中高檔公共汽車為主導(dǎo)的公共交通體系；本案商業(yè)市場池州商業(yè)正由快速開展向結(jié)構(gòu)調(diào)整階段演進(jìn)開展階段市場表現(xiàn)經(jīng)營模式贏利模式標(biāo)志節(jié)點(diǎn)起步期結(jié)構(gòu)調(diào)整期快速開展期穩(wěn)步開展期各個(gè)居住區(qū)、交通會(huì)聚點(diǎn)出現(xiàn)少量、低檔次商業(yè)商業(yè)快速開展，經(jīng)營檔次、結(jié)構(gòu)發(fā)生飛躍散鋪向集中、規(guī)模化商業(yè)形式演變規(guī)?；虡I(yè)、大型購物形態(tài)商業(yè)中心浮出市場城市開展較為落后，市政配套設(shè)施處在規(guī)劃中市政配套正在完善，集中市場、步行街出現(xiàn)由街鋪、步行街向集中商業(yè)開展，新世紀(jì)商業(yè)廣場出現(xiàn)大型商業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)入，商業(yè)水平穩(wěn)步上升自有住宅底商經(jīng)營或出租為主商鋪根本市場化，經(jīng)營和銷售同時(shí)存在商鋪市場化，銷售成為核心贏利手段銷售不單純一實(shí)現(xiàn)收益為最終手段，持有出租為主營業(yè)收入+租金收入營業(yè)收入+租金收入+銷售收入銷售收入+租金收入銷售收入+租金收入池州目前商業(yè)演進(jìn)階段示意圖商業(yè)市場商業(yè)物業(yè)處于升級換代的一個(gè)根本原因在于市場產(chǎn)品供給存在結(jié)構(gòu)性問題商業(yè)市場池州目前有成熟商圈，但無絕對意義上的商業(yè)中心。目前市心可供開發(fā)的空間很小，商業(yè)物業(yè)供給向城市邊沿?cái)U(kuò)散。但這類擴(kuò)散多為社區(qū)型商業(yè)，結(jié)構(gòu)雷同．市場供給工程多缺乏商脈資源，產(chǎn)品單一、低水平開展。批發(fā)/專業(yè)市場步行街超市/買場核心商圈半徑400m商業(yè)物業(yè)客戶：本地人購置自營為主

商業(yè)消費(fèi)者：以城區(qū)核心商圈為中心商業(yè)市場商業(yè)物業(yè)客戶構(gòu)成公務(wù)員生意人鄉(xiāng)鎮(zhèn)比例較高，購置后招租為主比例較高，自己經(jīng)營為主10%左右，融入池州生活外來約5%，出租為主，自營為輔商業(yè)消費(fèi)者方面，核心商圈輻射池州市全境，其他商業(yè)設(shè)施主要效勞城區(qū)20萬人。目前池州一些消費(fèi)者不滿足現(xiàn)有商業(yè)檔次，去安慶、銅陵市區(qū)甚至合肥、南京消費(fèi)。池州商業(yè)市場總結(jié)池州現(xiàn)有商業(yè)格局由傳統(tǒng)核心商圈、杏花村文化步行街、批零市場和大量的街鋪組成，總營業(yè)面積超過20萬㎡，租金一般低于50元/㎡·月。池州商業(yè)正由快速開展向結(jié)構(gòu)調(diào)整階段演進(jìn)，市場表現(xiàn)為中高端商業(yè)品牌向集中、步行街優(yōu)化調(diào)整局面加強(qiáng)。池州現(xiàn)有商業(yè)規(guī)模接近飽和，根本原因在于市場供給存在結(jié)構(gòu)性失調(diào)，優(yōu)質(zhì)物業(yè)資源缺乏，池州政府也在規(guī)劃解決這一矛盾。本地人購置商業(yè)物業(yè)自營為主，商業(yè)地產(chǎn)模式較低。商業(yè)市場池州房地產(chǎn)市場總結(jié)池州房地產(chǎn)市場正進(jìn)入一個(gè)快速開展的階段，同比08年1-10月增長114.92%，市場潛在需求仍然較大。整體市場處于啟動(dòng)階段，品質(zhì)、開發(fā)水平提升較快，2006-2021年銷售價(jià)格上漲10-20%，市場銷售普遍看好。池州商業(yè)正由快速開展向結(jié)構(gòu)調(diào)整階段演進(jìn)，市場表現(xiàn)為街鋪、步行街向集中商業(yè)開展，現(xiàn)有商業(yè)規(guī)模接近飽和，根本原因在于市場供給存在結(jié)構(gòu)性失調(diào)，優(yōu)質(zhì)物業(yè)資源缺乏。泛公務(wù)員和生意人〔城區(qū)&周邊〕構(gòu)成現(xiàn)階段池州房地產(chǎn)消費(fèi)主力，銅陵的礦業(yè)中高層管理人員及本地生意人購置力強(qiáng)勁。宏觀市場商業(yè)市場房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)進(jìn)入快速開展階段，商業(yè)處于升級換代階段。我們的工作思維流程導(dǎo)示開發(fā)背景工程核心問題確定地塊解析及市場背景客戶目標(biāo)市場定位工程營銷策略工程開展戰(zhàn)略工程SWOT分析SWOT優(yōu)勢Strength劣勢Weak扼守城市主干交通便利；景觀資源豐富，適宜居住住宅公寓戶型面積較小，客戶面相對較大。層高在3-3.3米，本市史無前例區(qū)位相對偏遠(yuǎn)，自然客戶群較少商業(yè)氛圍很差，商業(yè)運(yùn)營難度較大底商影響住宅品質(zhì)及形象提升商業(yè)規(guī)劃（專業(yè)市場）與地塊特點(diǎn)和周邊環(huán)境吻合度不高，業(yè)態(tài)重新規(guī)劃難度高高層、公寓等新型產(chǎn)品的自身抗性辦公公寓客戶量很小，作為住宅則有燃?xì)?、煙道等產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不適；機(jī)會(huì)Opportunity發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢商業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展階段，面臨結(jié)構(gòu)調(diào)整，新型社區(qū)商業(yè)中心正在產(chǎn)生。周邊在建小區(qū)較多，商業(yè)暫時(shí)缺失，存在一定商業(yè)潛力和空白商機(jī)；

借助生活區(qū)未來潛力，打造新的社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)，提升商業(yè)發(fā)展水平景觀資源豐富，結(jié)合城市特點(diǎn)，可打出生態(tài)牌層高優(yōu)勢有跳出普通住宅的可能