高層住宅管理辦法總則目的為了加強(qiáng)高層住宅的管理，維護(hù)高層住宅的使用安全和正常秩序，保障業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本地區(qū)實(shí)際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于本行政區(qū)域內(nèi)已交付使用的各類高層住宅及其附屬設(shè)施設(shè)備的管理活動(dòng)。高層住宅是指按照國家相關(guān)規(guī)定，建筑層數(shù)為十層及十層以上的住宅建筑。管理原則高層住宅管理應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合、安全第一、預(yù)防為主、依法管理的原則。管理主體業(yè)主是高層住宅的所有權(quán)人，依法享有對(duì)高層住宅及其附屬設(shè)施設(shè)備的管理權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)受業(yè)主委托，依照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)高層住宅及其附屬設(shè)施設(shè)備進(jìn)行管理和服務(wù)。業(yè)主及業(yè)主大會(huì)業(yè)主權(quán)利與義務(wù)業(yè)主在高層住宅管理活動(dòng)中，享有以下權(quán)利：1.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；2.提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就高層住宅管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；3.提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；4.參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；5.選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；6.監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；7.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；8.對(duì)高層住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；9.監(jiān)督住宅專項(xiàng)維修資金的管理和使用。業(yè)主在高層住宅管理活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：1.遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；2.遵守高層住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；3.執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；4.按照國家有關(guān)規(guī)定交納住宅專項(xiàng)維修資金；5.按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；6.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。業(yè)主大會(huì)業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的最高決策機(jī)構(gòu)。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：1.已交付的專有部分面積達(dá)到建筑物總面積百分之五十以上；2.首套房屋交付使用已滿兩年且交付使用的專有部分面積達(dá)到建筑物總面積百分之三十以上。業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)決定以下事項(xiàng)：1.制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；2.制定和修改管理規(guī)約；3.選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；4.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；5.籌集和使用住宅專項(xiàng)維修資金；6.改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；7.有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。業(yè)主大會(huì)決定前款第（五）項(xiàng)和第（六）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)與選聘從事高層住宅物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的資質(zhì)證書，并按照資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。業(yè)主大會(huì)通過招投標(biāo)等方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供以下服務(wù)：1.物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；2.物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；3.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔和綠化養(yǎng)護(hù)管理；4.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理服務(wù)；5.物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；6.物業(yè)檔案資料管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)應(yīng)當(dāng)符合國家和地方相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。服務(wù)費(fèi)用物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和合理利潤確定。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可以采取包干制或者酬金制等形式約定。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。高層住宅共用部位與共用設(shè)施設(shè)備管理共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的界定高層住宅共用部位是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。高層住宅共用設(shè)施設(shè)備是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場(chǎng)車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。維修與養(yǎng)護(hù)責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)高層住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理。業(yè)主對(duì)其專有部分的維修、養(yǎng)護(hù)等行為不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。因業(yè)主專有部分的原因?qū)е鹿灿貌课?、共用設(shè)施設(shè)備損壞的，該業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)和賠償責(zé)任。住宅專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。維修資金的籌集、使用和管理按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。安全管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全高層住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的安全管理制度，加強(qiáng)對(duì)電梯、消防設(shè)施等重要設(shè)施設(shè)備的安全管理。電梯的使用管理單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，對(duì)電梯進(jìn)行定期維護(hù)保養(yǎng)和安全檢查，確保電梯安全運(yùn)行。消防設(shè)施應(yīng)當(dāng)定期進(jìn)行檢測(cè)、維護(hù)和保養(yǎng)，確保其完好有效。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定高層住宅突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，定期組織演練，提高應(yīng)對(duì)突發(fā)事件的能力。消防安全管理消防安全責(zé)任業(yè)主、使用人是高層住宅消防安全的第一責(zé)任人，應(yīng)當(dāng)遵守消防安全規(guī)定，確保自身及他人的生命財(cái)產(chǎn)安全。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行消防安全職責(zé)，制定消防安全制度，落實(shí)消防安全措施，開展消防安全宣傳教育，定期組織消防安全檢查，及時(shí)消除火災(zāi)隱患。消防設(shè)施管理高層住宅應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定設(shè)置消防設(shè)施和器材，并保持完好有效。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期對(duì)消防設(shè)施和器材進(jìn)行檢查、維護(hù)和保養(yǎng)，確保其正常運(yùn)行。任何單位和個(gè)人不得損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設(shè)施、器材，不得埋壓、圈占、遮擋消火栓或者占用防火間距，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道。消防宣傳與培訓(xùn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期組織業(yè)主和使用人開展消防安全宣傳教育和培訓(xùn)，提高業(yè)主和使用人的消防安全意識(shí)和自防自救能力。業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)積極參加消防安全宣傳教育和培訓(xùn)活動(dòng)，學(xué)習(xí)消防安全知識(shí)，掌握必要的消防技能。裝飾裝修管理裝修申報(bào)與審批業(yè)主或者使用人進(jìn)行住宅裝飾裝修的，應(yīng)當(dāng)在裝飾裝修工程開工前，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報(bào)登記，并提交下列材料：1.房屋所有權(quán)證（或者證明其合法權(quán)益的有效憑證）；2.申請(qǐng)人身份證件；3.裝飾裝修方案；4.變動(dòng)建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的，需提交原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案；5.涉及本辦法規(guī)定的有關(guān)部門的，需提供有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主或者使用人的裝飾裝修申報(bào)進(jìn)行審核，對(duì)符合規(guī)定的，予以登記，并與業(yè)主或者使用人簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。裝修管理規(guī)定業(yè)主或者使用人在裝飾裝修活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)遵守以下規(guī)定：1.不得擅自變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；2.不得將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間；3.不得擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺(tái)的磚、混凝土墻體；4.不得損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；5.不得侵占公共空間，不得損害公共部位和共用設(shè)施設(shè)備；6.遵守施工安全操作規(guī)程，采取必要的安全防護(hù)和消防措施，保證作業(yè)人員及相鄰居民的安全；