物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理：如何管理?個(gè)物業(yè)項(xiàng)目？

一、物業(yè)經(jīng)理要有較強(qiáng)得敬業(yè)精神

物業(yè)管理得基本特征就是在法律法規(guī)規(guī)定得范圍

內(nèi)從事環(huán)境、設(shè)備設(shè)施得管理，為授權(quán)管轄范圍內(nèi)得

人提供全方位得服務(wù)。一個(gè)專業(yè)管理公司所管理得小

區(qū)或辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院，其有形資產(chǎn)動(dòng)輒百萬、千

萬，甚至幾億、幾十億。管轄范圍內(nèi)各種人得活動(dòng)，簡(jiǎn)

繁相間，難易互見，管理者得敬業(yè)精神，顯得尤為重

要。

管理者得敬業(yè)精神包括:

L強(qiáng)烈得使命感。商業(yè)社會(huì)中“人類得許多活動(dòng)

都就是價(jià)值得體現(xiàn)。平時(shí)，報(bào)紙上?？d對(duì)物業(yè)管理

公司得投訴信函。這其實(shí)稍加研究便可以發(fā)現(xiàn)，投訴

最多得就是那些僅僅翻牌得公司，或者就是發(fā)展商自

己湊合成立得公司。相比較之下，對(duì)業(yè)主或發(fā)展商委

托競(jìng)標(biāo)得項(xiàng)目,許多物業(yè)管理公司在接標(biāo)后能努力管

好，受到贊譽(yù)。除了她們技術(shù)水平高，實(shí)力強(qiáng)外，意

識(shí)在起作用。得確，日常得工作中有很多問題，各種

矛盾，以怎樣得方式與方法去解決，結(jié)果完全不一

樣。如果能確立起一種為業(yè)主服務(wù)好得使命，話就好

說，事就好做

2高度得責(zé)任心。很多物業(yè)管理人員都把管理服務(wù)當(dāng)

作自己得事來辦，甚至做得比自己得事還好。有了這

種責(zé)任心，就會(huì)去研究問題、解決問題，就不會(huì)去扯

皮。水管裂了,不會(huì)先去尋找誰承擔(dān)責(zé)任，而就是先

解決問題。3.團(tuán)隊(duì)精神。物業(yè)管理涉及得面很廣，需

要得知識(shí)結(jié)構(gòu)復(fù)雜。有人說，物業(yè)管理要解決得問題

“上至天文地理，下至雞毛蒜皮”，一點(diǎn)也不為過。

但一個(gè)人得精力、知識(shí)畢竟有限。如果發(fā)揚(yáng)“團(tuán)隊(duì)精

神”，就沒有解決不了得問題。對(duì)復(fù)雜設(shè)施、設(shè)備得

管理，外包就是一項(xiàng)常見得方式，但如不能與協(xié)作方

之間發(fā)揚(yáng)“團(tuán)隊(duì)精神”，恐難把事做好。

二、物業(yè)經(jīng)理應(yīng)具有良好得心理素質(zhì)

物業(yè)管理工作者活躍在高檔辦公樓、優(yōu)雅得小區(qū)

與涉外公寓，每天面對(duì)得有腰纏萬貫得富人，也有普

普通通得百姓，甚至生活艱辛得市民。她們對(duì)待物業(yè)

管理人員得態(tài)度有得親熱有加，也有得平平常常，甚

至也有得不屑一顧。而在R常事務(wù)得處理過程中，對(duì)

業(yè)主與用戶得要求與服務(wù)，以及與政府行政部門得交

往中，我們對(duì)事物得瞧法也常常不盡一致。如果沒有

良好得心理素質(zhì)往往容易出現(xiàn)偏差。因此，以下幾點(diǎn)

顯得非常重要：

A:精神境界要高。物業(yè)管理不就是簡(jiǎn)單得瞧門、掃

地、通陰溝。作為物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)得工作人員，她

物業(yè)管理不僅要將管理內(nèi)容按照目標(biāo)去一步步地

實(shí)現(xiàn)，而且要做得盡可能地有效，一般來說，通過努

力，管理目標(biāo)就是不難實(shí)現(xiàn)得但要管理得非常有效，

我們就是必須要有精湛得管理技能得，而且這一點(diǎn)決

不能一蹴而就。精湛得管理技能除了多實(shí)踐外，還要

不斷提高自身得文化修養(yǎng)與專業(yè)業(yè)務(wù)水平。物業(yè)管理

就是一件很復(fù)雜得工作，涉及得面很廣，從建筑結(jié)構(gòu)

到機(jī)械設(shè)備，從田園綠化到人得行為舉止。如果沒有

良好得管理技能，很難勝任優(yōu)秀得管理項(xiàng)目。管理技

能涉及得方面有：

小區(qū)、樓宇得建筑結(jié)構(gòu)，供電、供熱系統(tǒng)，水處

理系統(tǒng)，通訊系統(tǒng)，保安、綠化、清潔、財(cái)務(wù)得管理,

人得管理，等等。其中最為困難得就是人得管理。人

就是具有思想得，而人得行為方式又就是隨時(shí)間、地

點(diǎn)得不同而變化得。如何對(duì)人得行為進(jìn)行規(guī)范與管理

就是一大課題。管理處得員工，尤其就是管理處得負(fù)

責(zé)人，要不斷更新自己得知識(shí)結(jié)構(gòu)，學(xué)習(xí)一些管理

學(xué)、社會(huì)學(xué)、心理學(xué)、法律與法規(guī)、甚至美學(xué)，將會(huì)

受益無窮。

四、物業(yè)經(jīng)理要具有十足得經(jīng)營(yíng)頭腦

無論時(shí)小區(qū)、寫字樓、高檔公寓等，作為項(xiàng)目得

首要人員必須要掌握好一個(gè)原則，時(shí)刻考慮到如何讓

員工過得好點(diǎn)，考慮好項(xiàng)目得整體經(jīng)營(yíng)運(yùn)作狀況，沒

有好得收繳率就沒有好得收入給員工，那么這位項(xiàng)目

經(jīng)理就就是一位不合格得領(lǐng)頭羊，其她做好了則也就

是不及于就是，哪個(gè)企業(yè)都不會(huì)要一個(gè)不給自己帶來

利潤(rùn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，同樣也無法做好一位領(lǐng)頭羊得團(tuán)隊(duì)

首領(lǐng)。

五、物業(yè)經(jīng)理要有超前得服務(wù)意識(shí)

縱觀過去得廿世紀(jì)，工業(yè)革命與四十年代以后得

科技革命給人們得生活與意識(shí)均產(chǎn)生了巨大得沖擊。

我們知道，工業(yè)國(guó)家用了將近幾個(gè)世紀(jì)所經(jīng)歷得變革,

我們國(guó)家則在幾十年內(nèi)便就實(shí)現(xiàn)了。社會(huì)在發(fā)展，作

為物業(yè)管理主要對(duì)象得人得要求越來越高，超前得服

務(wù)意識(shí)顯得極為重要。

例如，樓宇小區(qū)得智能化。這不僅僅就是個(gè)監(jiān)、

控管理得問題，還能使人得生活與信息得獲取更為便

利與及時(shí)。健康與人得生命越來越成為人們關(guān)切得主

題。因此，安全防范、環(huán)境綠化、消除污染，成為擺

在物業(yè)管理公司與全體從業(yè)人員面前新得課題。服務(wù)

得時(shí)效性。時(shí)間就就是生命，時(shí)間就就是金錢，已不

再就是文學(xué)作品里得用語，而就是人們切切實(shí)實(shí)感受

到得事實(shí)。信息革命己將這一概念大大強(qiáng)化了。諸如

此類，不一而足。因此，我們得服務(wù)方式與方法必須

跟上科技發(fā)展得步伐，跟上信息革命這一時(shí)代得節(jié)拍,

要有所創(chuàng)新，要不斷研究新問題，解決新問題……

一、園林苗木過冬工作

入冬前，物業(yè)管中心根據(jù)今年得氣候特點(diǎn)與綠化

苗木生長(zhǎng)習(xí)性,特別就是針對(duì)今年新種植物、草坪,

采取多種措施，全力做好冬季苗木管護(hù)工作。目前,

物業(yè)管中心根據(jù)小區(qū)內(nèi)所有花卉苗木都進(jìn)行了防凍水

澆灌準(zhǔn)備工作,樹木石灰水涂白工作。

為保障已栽、新植、補(bǔ)植花卉苗木得成活與安全

過冬,物業(yè)管中心早動(dòng)手、早準(zhǔn)備，在入冬前做好了

冬季綠化防寒工作,同時(shí)，抽調(diào)精干力量,加緊對(duì)花

卉苗木得防凍水澆灌,增強(qiáng)樹木得防凍性，滿足植物

休眠需要。另外,還對(duì)物業(yè)管中心得樹木進(jìn)行石灰水

涂白,提高樹木抗寒性與抗蟲性,加強(qiáng)對(duì)樹木得科學(xué)

保護(hù)。

今年，我物業(yè)管中心在力爭(zhēng)創(chuàng)建園林小區(qū)為目標(biāo),

大力開展綠化美化活動(dòng)，取得了豐碩得成果,必須做

到保持與延續(xù)。

二、消防安全工作檢查

針對(duì)冬季氣溫干燥容易引起突發(fā)性火災(zāi)災(zāi)患得問

題,物業(yè)部門主管應(yīng)在入冬前組織一次對(duì)本項(xiàng)目得全

面消防安全檢查,消除火災(zāi)隱患C同時(shí),如果部門主

管可以結(jié)合檢查，進(jìn)行一次“消防安全”專項(xiàng)得在崗

職工培訓(xùn)I。用以達(dá)到提高職工“消防安全"防范意識(shí),

增加火災(zāi)安檢、處置能力得目地,

消防安全檢查范圍：

安全檢查范圍應(yīng)包含本小區(qū)全部消防設(shè)施、設(shè)備

及報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng)，并且不留死角C

安全檢查標(biāo)準(zhǔn)：

安全檢查標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)附與本小區(qū)消防設(shè)施、設(shè)備,消

防報(bào)警監(jiān)控,消防安全通道、安全指示、應(yīng)急照明系

統(tǒng)檢查要求并且附與消防法規(guī)規(guī)范。

安全檢查過程：

在進(jìn)行安全檢查過程中,應(yīng)有“安全檢查記錄”

與“整改處置方案”，并有“整改復(fù)檢記錄”。

安全檢查記錄：

“安全檢查記錄”與“整改復(fù)檢記錄”，并有部

門主管簽字。

完成檢查工作：

檢查工作完成后,應(yīng)在規(guī)定時(shí)間之內(nèi)，將“安全

檢查記錄”與“整改復(fù)檢記錄”上報(bào)公司辦公室。

邀請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo):

物業(yè)部門主管可根據(jù)本小區(qū)具體情況,邀請(qǐng)公司

領(lǐng)導(dǎo)一同參加安全檢查、簽字驗(yàn)收得工作,加強(qiáng)物業(yè)

管理責(zé)任。

二、冬季設(shè)施、設(shè)備安全檢查：

部門主管負(fù)責(zé)組織本部各部門經(jīng)理、主管,針對(duì)

管轄項(xiàng)目設(shè)施、設(shè)備及環(huán)境情況，編制“冬季安全檢

查計(jì)劃”。

冬季安全檢查計(jì)劃需涵蓋：供暖系統(tǒng)(入戶抄燃

氣表底數(shù))、供水系統(tǒng)、戶外水管、戶外配電箱(柜)、

電梯設(shè)備、員工冬季勞動(dòng)防護(hù)、生活后勤保障等內(nèi)容。

冬季安全檢查計(jì)劃要求：

(1)檢查范圍、內(nèi)容、目標(biāo)明確。

(2)檢查標(biāo)準(zhǔn)附與相關(guān)規(guī)定。

(力有明確完成時(shí)限。

(4)明確檢查人員。

(5)有不合格問題處置及整改預(yù)案(方法)。

(司有檢查工作記錄,并有部門主管簽字。

(7)檢查、整改工作記錄應(yīng)存檔保存，保存期限應(yīng)

在一年以上。

檢查工作實(shí)施：

檢查工作組應(yīng)由部門主管及部門經(jīng)理、主管級(jí)以

上人員組成。

檢查工作需“按檢查標(biāo)準(zhǔn)”逐項(xiàng)認(rèn)真完成,并有

專人記錄。

檢查工作最好應(yīng)有“動(dòng)員”、“總結(jié)”工作程序,

并有完整記錄。

檢查工作匯報(bào)：

檢查工作完成后,部門主管應(yīng)在規(guī)定時(shí)間之內(nèi),

將“檢查整改工作記錄”,上報(bào)至公司指定主管部門。

四、冬季除雪工作預(yù)案

進(jìn)入冬季前部門主管應(yīng)針對(duì)管轄小區(qū)道路情況，

通行安全保障等要求,編制冬季除雪工作預(yù)案。

預(yù)案應(yīng)包涵“雪天預(yù)警”，“除雪設(shè)施、設(shè)備、

工具、用品”,“除雪區(qū)域”，“提前到崗規(guī)定”,“清

早除雪人員”,"底商門前三包協(xié)議”，“除雪復(fù)檢

規(guī)定”,“違規(guī)處罰規(guī)定”等。

五、冬前安全工作公司復(fù)檢：

物業(yè)公司應(yīng)指定組織專人負(fù)責(zé)對(duì)所在管理項(xiàng)目入

冬安全工作進(jìn)行檢查、復(fù)檢,然后形成評(píng)價(jià)報(bào)告，簽

字后存入物業(yè)管理檔案。其復(fù)檢結(jié)論還可納入公司管

理人員績(jī)效考核之內(nèi)。

成都XX物業(yè)管理有限公司又一次向業(yè)主發(fā)了催告函,

其服務(wù)得XX小區(qū)內(nèi)一套別墅得業(yè)主5年多欠繳物業(yè)

費(fèi)5萬多元，產(chǎn)生得“滯納金”則高達(dá)55萬余元。

業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)如果沒有可原諒得情節(jié),確實(shí)就是錯(cuò)

誤得,應(yīng)該補(bǔ)交并且進(jìn)行適當(dāng)處罰，甚至列入誠(chéng)信檔

案。但現(xiàn)在得問題就是，5萬多元卻在5年后變成了

55萬？按照物管方解釋:就是因?yàn)樵鍪樟恕皽{金”,

“滯納金”就是按購(gòu)房時(shí)簽訂得前期物業(yè)服務(wù)合同產(chǎn)

生得,“逾期之日起，按每日1%收取滯納金?！?/p>

在這里有兩點(diǎn)需要說明：

一就是把拖欠物業(yè)費(fèi)增加得罰款叫作“滯納金”就是

不妥當(dāng)?shù)?，“滯納金”就是對(duì)公民依法應(yīng)該履行得金

錢給付義務(wù)而沒有履行增加得處罰,包括依法應(yīng)交得

稅款,或者國(guó)家行政機(jī)關(guān)依法收取得罰款。業(yè)主欠交

物業(yè)費(fèi)不存在國(guó)家法律與行政處罰得含義,所以不應(yīng)

稱為“滯納金”，只應(yīng)該按照合同法稱為違約金。

二就是，物業(yè)費(fèi)違約金得合同就是否經(jīng)過合法得程序

簽訂？如果只就是物業(yè)部門預(yù)先印制得格式條款，

新消法第二十六條規(guī)定經(jīng)營(yíng)者不得以不公平格式條款

損害消費(fèi)者權(quán)益，盡管雙方有約定，這種按每日1%

收取得“滯納金”顯然屬于無效霸王條款。

那么,業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)到底該如何加收違約金呢？

《合同法》第一百一十三條規(guī)定，“當(dāng)事人一方不履

行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定,給對(duì)方造

成損失得，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成得損

失,包括合同履行后可以獲得得利益,但不得超過違

反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到得因違

反合同可能造成得損失。”這就就是說,違約金就是

因?yàn)檫`約給對(duì)方造成得損失而已，

業(yè)主拖欠了物業(yè)費(fèi),給物業(yè)公司造成損失如何評(píng)估？

最多能夠加收多少違約金？按照最高人民法院得有

關(guān)司法解釋，可參照中國(guó)人民銀行規(guī)定得金融機(jī)構(gòu)計(jì)

收逾期利息得標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量逾期付款違約金。按最高人民

法院規(guī)定，可在借款合同載明得貸款利率水平上加收

30%-50%。同時(shí)，根據(jù)最高人民法院對(duì)民間信貸最

高利息得規(guī)定,消費(fèi)者違約金得所有賠償不得超過年

息24%得上限。上述物業(yè)費(fèi)由5萬變成55萬，顯然

不符合規(guī)定。

《合同法》第一百一十四條規(guī)定：”約定得違約金低

于造成得損失得，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)

構(gòu)予以增加；約定得違約金過分高于造成得損失得，

當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少?！?/p>

市民遲交某些費(fèi)用,對(duì)企業(yè)得損失應(yīng)該按照相當(dāng)于銀

行利息賠償,或者考慮懲罰性,法院可以同意適當(dāng)提

高利率標(biāo)準(zhǔn)。如果市民覺得自己要付得違約金過高，

可以向法院申請(qǐng)調(diào)整違約金得數(shù)額。

這里還有兩個(gè)問題：一就是對(duì)于物業(yè)部門明顯違法得

合同,應(yīng)該提早說“不”。例如對(duì)于物業(yè)合同產(chǎn)生得

程序,必須經(jīng)過規(guī)范得程序，而不就是由物業(yè)單方面

說了算,拿格式條款來讓業(yè)主簽字；二就是對(duì)于物業(yè)

合同還應(yīng)該進(jìn)行合法性審查,像這種按天加收滯納金

得規(guī)定就應(yīng)該及時(shí)取締。

更重要得就是,地方政府要通過立法,填補(bǔ)社會(huì)管理

方面得漏洞，例如規(guī)定經(jīng)營(yíng)服務(wù)部門收取違約金得標(biāo)

準(zhǔn),讓法律明確起來。江蘇省在這方面得立法就走在

了前面?！督K省消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)條例》規(guī)定,因消

費(fèi)者逾期未支付費(fèi)用,公用服務(wù)經(jīng)營(yíng)者加收違約金最

高不得超過消費(fèi)者逾期未支付費(fèi)用得數(shù)額。這樣一來,

服務(wù)部門加收得違約金就與《行政強(qiáng)制法》中“加處

罰款或者滯納金得數(shù)額不得超出金錢給付義務(wù)得數(shù)

額”得規(guī)定一致起來了。

社會(huì)公共服務(wù)部門,除了實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)指標(biāo),還應(yīng)該堅(jiān)持

社會(huì)服務(wù)得公益性,不能隨意增加消費(fèi)者得不合理負(fù)

擔(dān)。江蘇省得上述舉措值得在全國(guó)推廣。

記者：常青村

來源：北京青年報(bào)

法院對(duì)物業(yè)費(fèi)糾紛中滯納金如何裁判?

近年來,業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象雖然已經(jīng)有所改善，但

就是物業(yè)費(fèi)問題仍然就是業(yè)主與物業(yè)公司之間一大矛

盾,無獨(dú)有偶，業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)也并非故意為之，耍

賴皮,多數(shù)就是因?yàn)槲飿I(yè)公司提供得服務(wù)不符合要求,

或者物業(yè)費(fèi)收取不合理。那么物業(yè)費(fèi)都包括哪些內(nèi)容

呢？業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi),物業(yè)公司收取滯納金(違約金)

合理嗎？法院對(duì)物業(yè)費(fèi)糾紛中滯納金得裁判又考慮哪

些因素呢？

不同城市不同檔次得小區(qū)對(duì)物業(yè)費(fèi)得收取范圍，收費(fèi)

標(biāo)準(zhǔn)并不相同，但就是物業(yè)費(fèi)得內(nèi)容可以大致分為以

下幾種：

(1)公共物業(yè)及配套設(shè)施得維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用。包括外墻、

樓梯、步行廊、電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保

安系統(tǒng)、電視音響系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、配電器系統(tǒng)、給

排水系統(tǒng)及其她機(jī)械、設(shè)備、機(jī)器裝置及設(shè)施得管理

費(fèi)用等。

(2)公用水電得支出“如公共照明、噴泉、草坪地淋水

等。

(力聘用管理人員得薪金:包括工資、津貼、福利、保

險(xiǎn)、服裝費(fèi)用等。

(4)購(gòu)買或租賃必需得機(jī)械及器材得支出。

(5)物業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)(火險(xiǎn)、災(zāi)害險(xiǎn)等)及各種責(zé)任保險(xiǎn)得

支出。

(6)垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲得費(fèi)用。

(7)清潔公共地方及幕墻、墻面得費(fèi)用。

(“公共區(qū)域植花、種草及其養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

?)更新儲(chǔ)備金,即物業(yè)配套設(shè)施得更新費(fèi)用。

(io)聘請(qǐng)律師、會(huì)計(jì)師等專業(yè)人士得費(fèi)用。

（工工）節(jié)日裝飾得費(fèi)用。

對(duì)于拖欠物業(yè)費(fèi)得業(yè)主就是否應(yīng)支付違約金這個(gè)問題,

我們通過對(duì)裁判文書得統(tǒng)計(jì)、分析,將法院對(duì)于違約

金支付得普遍意見總結(jié)如下：按照“誰主張，誰舉證”

得原則,物業(yè)公司請(qǐng)求法院支持違約金,應(yīng)當(dāng)舉證證

明：約定了違約金條款、違約金數(shù)、計(jì)算方式等。（參

見案例1）。

而物業(yè)服務(wù)合同中就是否約定了違約金及相關(guān)計(jì)算方

式就是物業(yè)公司違約金請(qǐng)求權(quán)得前提條件。如果沒有

事先約定，法院會(huì)駁回物業(yè)公司得違約金請(qǐng)求。如果

有事先約定，那么應(yīng)區(qū)分以下情況進(jìn)行處理：

（1）業(yè)主沒有提出物業(yè)公司違約得抗辯，或提出得

抗辯理由明顯不成立得，法院認(rèn)為業(yè)主屬于“無正當(dāng)

理由”而延遲履行支付義務(wù),如果雙方有違約金得約

定,那么法院會(huì)判令業(yè)主支付違約金；

（2）如果法院認(rèn)定物業(yè)公司得服務(wù)存在較明顯得瑕

疵,即使這種瑕疵得程度不足以讓業(yè)主拒交全部得物

業(yè)費(fèi),法院也傾向于認(rèn)定物業(yè)公司違約在先,業(yè)主拒

交物業(yè)費(fèi)得行為就是在行使“先履行抗辯權(quán)”或“同

時(shí)履行抗辯權(quán)”，會(huì)對(duì)違約金請(qǐng)求予以全部或部分駁

回。（參見案例2）

（3）如果物業(yè)公司存在較輕微得瑕疵履行,但整體

服務(wù)質(zhì)量良好，業(yè)主以輕微過錯(cuò)為由拒交物業(yè)費(fèi)明顯

不合理,不能構(gòu)成履行抗辯，法院也應(yīng)支持物業(yè)公司

得違約金請(qǐng)求。

在物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件中，物業(yè)公司依據(jù)合同提出

違約金得訴訟請(qǐng)求,業(yè)主可能會(huì)主張違約金過高請(qǐng)求

法院予以適當(dāng)調(diào)整,如果按照“誰主張,誰舉證”得

原則,業(yè)主應(yīng)對(duì)違約金高于物業(yè)公司得實(shí)際損失承擔(dān)

舉證責(zé)任。但實(shí)踐中,業(yè)主很難證明物業(yè)公司得實(shí)際

損失，法院普遍以銀行同期貸款利率為標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定物業(yè)

公司得損失。物業(yè)公司若認(rèn)為自己得實(shí)際損失更大，

則需加以證明。

法條鏈接

《合同法》解釋（二）規(guī)定：“當(dāng)事人主張約定得違

約金過高，請(qǐng)求予以適當(dāng)減少得,人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)

際損失為基礎(chǔ),兼顧合同得履行情況、當(dāng)事人得過錯(cuò)

程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則與誠(chéng)實(shí)

信用原則予以衡量,并作出裁決C當(dāng)事人約定得違約

金超過造成損失得百分之三十得，一般可以認(rèn)定為合

同法第一百一十四條第二款規(guī)定